Al vender un condominio usado, lo primero que le puede preocupar es "¿Por dónde debería empezar?". El proceso de venta consiste en recibir una tasación, determinar el precio, celebrar un contrato de intermediación, realizar actividades de compraventa, celebrar un contrato de compraventa, liquidar y entregar la propiedad y proceder a la declaración final de impuestos si es necesario.
Sin embargo, no basta con conocer el flujo. Si comete un error al comprender el precio de tasación, elegir un contrato de corretaje, preparar las visitas, avisar antes de firmar un contrato, verificar el saldo restante de la hipoteca y verificar las disposiciones fiscales especiales, el precio de venta y el saldo restante se verán afectados.
En este artículo organizaremos la venta de un condominio usado en seis pasos y explicaremos los puntos que los vendedores deben verificar en cada etapa.
Paso 1: Decida el propósito de la venta y la fecha límite
Antes de solicitar una tasación, primero aclare el objeto y plazo de la venta. Esto se debe a que las prioridades cambian según el motivo, como herencia, reubicación, reubicación, consolidación de activos, salida de propiedades de inversión, etc.
| Razones para vender | Cosas para priorizar | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Reubicación | Ajuste del calendario de compra y venta | Vivienda temporal, doble pago de hipoteca |
| Herencia | Acuerdo de copropietarios, plazo fiscal | División de herencia, información sobre costes de adquisición |
| Traslado | Venta anticipada | No bajes demasiado el precio |
| Propiedades de inversión | Rentabilidad/venta en alquiler | Contrato de arrendamiento e información de ingresos y gastos |
| Gestión de activos | Maximizar el saldo restante | Impuestos, comisiones de intermediación y deuda pendiente |
Es natural querer vender lo más alto posible, pero si el plazo es corto, la estrategia de precios cambiará. Si decide establecer un período para desafiar los precios altos y luego crea una regla para revisar los precios después de eso, será menos probable que vacile en sus decisiones durante las rebajas.
Paso 2: Solicita una tasación y confirma la base del precio
Para las valoraciones de ventas, pedimos a varias empresas inmobiliarias que comparen no sólo el precio sino también la base. Una empresa que ofrece un precio de tasación alto no significa necesariamente que venderá a un precio alto.
Los siguientes documentos deben verse durante la evaluación:
| Elementos para comprobar | Razones para mirar |
|---|---|
| Ejemplos de contratos en el mismo condominio | Más fácil de comparar |
| Estudios de caso de condominios similares en los alrededores | Comprender los precios del mercado |
| Competencia actual en venta | Ver entorno competitivo para la venta |
| Corregir el número de pisos, dirección, vista y área | Ver las fortalezas y debilidades de las unidades de vivienda individuales |
| Gastos de gestión/fondo de reserva para reparaciones | Afecta la carga mensual del comprador |
| Historial de reparación/estado de gestión | Impacto en el valor a largo plazo |
El precio de tasación no es un precio que garantice una venta. Haremos ajustes según el precio de venta, el estado de respuesta, la cantidad de visitas y el precio de la solicitud.
Paso 3: Elija un contrato de corretaje
Un contrato de intermediación es un contrato que solicita a una empresa inmobiliaria la realización de actividades de compraventa. Hay tres tipos: intermediario general, intermediario dedicado e intermediario exclusivo exclusivo.
| Tipo | Solicitud de varias empresas | Transacción de autodescubrimiento | Registro de lluvias | Informe empresarial |
|---|---|---|---|---|
| Mediación general | Posible | Posible | Arbitrario | Posible preguntar |
| Intermediario dedicado | Sólo una empresa | Posible | Dentro de los 7 días siguientes al día siguiente de la celebración del contrato (excepto festivos) | Al menos una vez cada dos semanas |
| Intermediario exclusivo exclusivo | Sólo una empresa | No es posible | Dentro de los 5 días siguientes al día siguiente de la celebración del contrato (excepto festivos) | Al menos una vez por semana |
East Japan Rains explica que los corredores exclusivos y los corredores exclusivos deben registrar Rains, emitir un certificado de registro e informar sobre sus negocios. Si decide dejar el asunto en manos de una empresa, asegúrese de comprobar las capacidades de ventas, el contenido del informe y la actitud de esa empresa para evitar quedarse atrapado.
Si bien la intermediación general puede subcontratarse a varias empresas, las responsabilidades de cada empresa tienden a estar dispersas. Los agentes generales pueden ser adecuados para áreas populares o unidades de vivienda poco comunes, pero si desea administrar de forma centralizada su estrategia de ventas, un agente de tiempo completo puede ser adecuado.
Paso 4: Realizar actividades de ventas y vistas previas
Las actividades de ventas incluyen publicaciones en el sitio del portal, presentaciones a clientes existentes, folletos, registro en Rains y brindar vistas previas. La mayor ayuda que puede brindar un vendedor es crear una buena impresión al momento de verlo.
Por favor verifique los siguientes puntos antes de verlo.
- Reducir la cantidad de equipaje en la habitación y hacer que el espacio parezca más grande
- Centrarse en la limpieza del área de agua, entrada y balcón.
- Abre las cortinas y enciende las luces.
- Elaborar historial de reparaciones, manuales de equipos y reglamentos de gestión.
- Organizar los gastos de gestión, los fondos de reserva de reparación y la disponibilidad de plazas de aparcamiento.
- Consultar avisos como mascotas, tabaquismo, fugas de agua, ruidos, etc.
Si hay poca respuesta, revisa el precio, fotos, descripción, movimientos de la empresa vendedora y propiedades de la competencia. Antes de bajar el precio por sí solo, es importante comprobar si las fotos publicadas o los puntos atractivos son débiles.
Paso 5: Firmar el contrato de compraventa
Cuando recibamos una oferta de compra, ajustaremos el precio, fecha de entrega, depósito, tratamiento del equipo, responsabilidad por incumplimiento del contrato, disposiciones especiales del préstamo hipotecario, etc. Una vez pactadas las condiciones, celebraremos un contrato de compraventa.
A lo que los vendedores deben prestar atención antes de firmar un contrato son a los avisos y documentos. Es necesario comunicar adecuadamente los asuntos que afectarán la decisión del comprador, como goteras por lluvia, fugas de agua, fallas de equipos, problemas con los vecinos, reparaciones a gran escala determinadas por la asociación de administradores y pagos de suma global.
| Documentos a comprobar antes de firmar un contrato | Propósito |
|---|---|
| Información de identificación de registro o certificado de título | Necesario para la transferencia de propiedad |
| Aviso de pago de impuesto predial | Necesario para calcular el importe de la liquidación |
| Términos de gestión y reglas de uso | Necesario para la explicación del comprador |
| Acta de la junta general/plan de reparación a largo plazo | Confirmación del estado de gestión |
| Comprobante de saldo de la hipoteca | Preparación para la cancelación de la hipoteca |
| Lista de equipos/informe de estado de la propiedad | Disposición de las condiciones de notificación/entrega |
Paso 6: Realizar pago, entrega y declaración de impuestos
En la fecha de liquidación, recibiremos el importe restante del comprador, reembolsaremos los préstamos hipotecarios restantes, cancelaremos la hipoteca y procederemos con el registro de la transferencia de propiedad. La transacción se completa con la entrega de llaves, reglamento de gestión, manual del equipo y mandos a distancia.
Después de la venta, deberá presentar una declaración de impuestos si recibe alguna ganancia de capital. Si vende su casa, la Agencia Nacional de Impuestos ha anunciado una disposición especial que le permite deducir hasta 30 millones de yenes de las ganancias de capital, independientemente de la duración del período de propiedad, si cumple ciertos requisitos.
Sin embargo, existen requisitos para casos especiales. Se requiere confirmación individual, como por ejemplo si la casa está actualmente ocupada, si la casa ha estado ocupada durante un cierto período de tiempo y si la venta no es a partes especiales como padres e hijos o marido y mujer. Consulte con su contador fiscal o con la oficina de impuestos, ya que esto puede estar relacionado con deducciones de préstamos hipotecarios y disposiciones especiales de reemplazo.
Puntos donde es probable que fracase la venta
Los errores comunes al vender condominios usados no se deben al proceso en sí, sino a errores de juicio en cada etapa.
| Fracaso | Razones por las que sucede | Cómo prevenirlo |
|---|---|---|
| No hay respuesta debido a un precio de venta demasiado alto | Sin mirar la base del valor de tasación | Comparando la competencia y los casos de éxito |
| Dejar demasiado en manos de la inmobiliaria | No comprobar el contenido del informe | Comprobar periódicamente el número de respuestas, el número de visitas y los planes de mejora |
| Mala preparación para las proyecciones | Dificultad para vender mientras se vive | Limpieza, organización e iluminación a fondo |
| Falta de notificación | Minimizar los defectos | Preparar cuidadosamente el informe sobre el estado de la propiedad |
| Posponer impuestos | Ver sólo el precio de venta | Crear una simulación del saldo restante |
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Preguntas frecuentes
P. ¿Cuánto tiempo lleva vender un condominio usado?
Generalmente, transcurren entre 3 y 6 meses desde la evaluación hasta la entrega. Sin embargo, esto variará según el precio, la zona, la antigüedad del edificio, la competencia y la fecha límite para vender.
P. ¿A cuántas empresas debo solicitar una tasación?
Recomendamos comparar al menos 2-3 empresas. Mire no sólo el precio, sino también la justificación, la estrategia de ventas y la capacidad de explicación de la persona a cargo.
P. ¿Puedo venderlo incluso si todavía tengo una hipoteca?
Si puede liquidar el préstamo con el producto de la venta o con sus propios fondos y cancelar la hipoteca, puede vender la propiedad. Si la deuda restante supera el precio de venta, es necesario consultar previamente a su entidad financiera.
P. ¿Tendré que pagar impuestos si obtengo ganancias con la venta?
Si recibe ganancias de capital, estarán sujetas a impuestos, pero es posible que pueda aprovechar disposiciones especiales como la deducción especial de 30 millones de yenes por su propia vivienda. Consulta los requisitos y documentos requeridos.
Referencia/Cita
