Lorsque vous vendez une copropriété usagée, la première chose qui vous préoccupe peut-être est « Par où dois-je commencer ? » Le processus de vente consiste à recevoir une évaluation, à déterminer le prix, à conclure un contrat de courtage, à réaliser des activités de vente, à conclure un contrat de vente, à régler et à remettre le bien et à procéder aux déclarations fiscales finales si nécessaire.
Cependant, il ne suffit pas de connaître le flux. Si vous faites une erreur dans la compréhension du prix estimé, dans le choix d'un contrat de courtage, dans la préparation des visites, dans le préavis avant de signer un contrat, dans la vérification du solde restant de l'hypothèque et dans la vérification des dispositions fiscales particulières, le prix de vente et le solde restant en seront affectés.
Dans cet article, nous organiserons la vente d’une copropriété usagée en six étapes et vous expliquerons les points que les vendeurs doivent vérifier à chaque étape.
Étape 1 : Décider du but de la vente et de la date limite
Avant de demander une expertise, clarifiez d’abord l’objet et la date limite de la vente. En effet, les priorités changent en fonction des motifs, comme l'héritage, le déménagement, la délocalisation, la consolidation de patrimoine, la sortie de l'immobilier de rapport, etc.
| Raisons de vendre | Choses à prioriser | Points à noter |
|---|---|---|
| Déménagement | Ajustement du timing de vente et d'achat | Logement temporaire, double versement hypothécaire |
| Héritage | Convention des copropriétaires, date limite fiscale | Partage de succession, informations sur le coût d'acquisition |
| Transfert | Vente anticipée | Ne baissez pas trop le prix |
| Immeuble d'investissement | Rendement/vente en location | Contrat de location et informations sur les revenus et dépenses |
| Gestion d'actifs | Maximiser le solde restant | Taxes, frais de courtage et encours de la dette |
Il est naturel de vouloir vendre le plus haut possible, mais si le délai est court, la stratégie de prix va changer. Si vous décidez d'une période pour contester les prix élevés et que vous créez ensuite une règle pour réviser les prix par la suite, vous serez moins susceptible de vaciller dans vos décisions pendant les soldes.
Étape 2 : Demander une expertise et confirmer la base du prix
Pour les évaluations de ventes, nous demandons à plusieurs sociétés immobilières de comparer non seulement le prix mais aussi la base. Une entreprise qui propose un prix d’expertise élevé ne signifie pas nécessairement qu’elle vendra à un prix élevé.
Les documents suivants doivent être consultés lors de l’évaluation :
| Éléments à vérifier | Raisons de regarder |
|---|---|
| Exemples de contrats dans une même copropriété | Le plus simple à comparer |
| Études de cas de copropriétés similaires dans les environs | Comprendre les prix du marché |
| Concurrence actuelle à vendre | Voir l'environnement concurrentiel à vendre |
| Correction du nombre d'étages, de la direction, de la vue et de la superficie | Connaître les forces et les faiblesses des logements individuels |
| Fonds de réserve frais de gestion/réparation | Affecte le fardeau mensuel de l'acheteur |
| Historique des réparations/état de gestion | Impact sur la valeur à long terme |
Le prix estimé n’est pas un prix garantissant une vente. Nous procéderons à des ajustements en fonction du prix de vente, de l'état des réponses, du nombre de visionnages et du prix de la candidature.
Étape 3 : Choisissez un contrat de courtage
Un contrat de courtage est un contrat qui demande à une société immobilière d'effectuer des activités de vente. Il en existe trois types : intermédiaire généraliste, intermédiaire dédié et intermédiaire exclusif exclusif.
| Tapez | Demande de plusieurs entreprises | Transaction de découverte de soi | Enregistrement des pluies | Rapport d'activité |
|---|---|---|---|---|
| Médiation générale | Possible | Possible | Arbitraire | Possibilité de demander |
| Intermédiaire dédié | Une seule entreprise | Possible | Dans les 7 jours à compter du lendemain du contrat (hors jours fériés) | Au moins une fois toutes les deux semaines |
| Intermédiaire exclusif exclusif | Une seule entreprise | Pas possible | Dans les 5 jours à compter du lendemain du contrat (hors jours fériés) | Au moins une fois par semaine |
East Japan Rains explique que les courtiers exclusifs et les courtiers exclusifs sont tenus d'enregistrer Rains, de délivrer un certificat d'enregistrement et de rendre compte de leurs activités. Si vous choisissez de confier l'affaire à une seule entreprise, assurez-vous de vérifier les capacités de vente de cette entreprise, le contenu du rapport et son attitude pour éviter tout blocage.
Même si l’intermédiation générale peut être sous-traitée à plusieurs entreprises, les responsabilités de chaque entreprise ont tendance à être dispersées. Les agents généraux peuvent convenir pour des quartiers prisés ou des logements rares, mais si vous souhaitez gérer de manière centralisée votre stratégie commerciale, un agent à temps plein peut convenir.
Étape 4 : Mener des activités de vente et des aperçus
Les activités de vente comprennent la publication sur le site portail, la présentation aux clients existants, les dépliants, l'inscription à Rains et la fourniture d'aperçus. La plus grande aide qu’un vendeur puisse apporter est de créer une bonne impression au moment du visionnage.
Veuillez vérifier les points suivants avant de visionner.
- Réduisez la quantité de bagages dans la chambre et agrandissez l'espace au sol
- Concentrez-vous sur le nettoyage de la zone d'eau, de l'entrée et du balcon
- Ouvrez les rideaux et allumez les lumières
- Préparer l'historique des réparations, les manuels d'équipement et les règlements de gestion
- Organiser les frais de gestion, les fonds de réserve de réparation et la disponibilité des places de stationnement
- Vérifiez les avis tels que les animaux, le tabagisme, les fuites d'eau, le bruit, etc.
S'il y a peu de réponses, examinez le prix, les photos, la description, les mouvements de la société de vente et les propriétés concurrentes. Avant de baisser seul le prix, il est important de vérifier si les photos publiées ou les points attractifs sont faibles.
Étape 5 : Signer le contrat de vente
Lorsque nous recevrons une offre d'achat, nous ajusterons le prix, la date de livraison, la caution, le traitement du matériel, la responsabilité en cas de non-respect du contrat, les dispositions particulières du prêt hypothécaire, etc. Une fois les conditions convenues, nous conclurons un contrat de vente.
Ce à quoi les vendeurs doivent prêter attention avant de signer un contrat, ce sont les avis et les documents. Il est nécessaire de bien communiquer les éléments qui influenceront la décision de l'acheteur, tels que les fuites de pluie, les fuites d'eau, les pannes d'équipement, les problèmes avec les voisins, les réparations importantes déterminées par le syndicat de gestion et les paiements forfaitaires.
| Documents à vérifier avant de signer un contrat | Objectif |
|---|---|
| Informations d'identification d'enregistrement ou certificat de titre | Nécessaire pour le transfert de propriété |
| Avis de paiement de taxe foncière | Nécessaire au calcul du montant de liquidation |
| Conditions de gestion et règles d'utilisation | Nécessaire pour l'explication de l'acheteur |
| Procès-verbal d'assemblée générale/plan de réparation à long terme | Confirmation du statut de gestion |
| Preuve du solde hypothécaire | Préparation à l'annulation de l'hypothèque |
| Liste des équipements/rapport sur l'état de la propriété | Disposition des conditions de notification/livraison |
Étape 6 : Effectuer le paiement, la livraison et la déclaration de revenus
À la date de règlement, nous recevrons le montant restant de l'acheteur, rembourserons les prêts hypothécaires restants, annulerons l'hypothèque et procéderons à l'enregistrement du transfert de propriété. La transaction se termine par la remise des clés, du règlement de gestion, du manuel du matériel et des télécommandes.
Après la vente, vous devrez produire une déclaration de revenus si vous percevez des plus-values. Si vous vendez votre maison, l'Agence nationale des impôts a annoncé une disposition spéciale qui vous permet de déduire jusqu'à 30 millions de yens des plus-values, quelle que soit la durée de la période de propriété, si vous remplissez certaines conditions.
Il existe cependant des exigences pour des cas particuliers. Une confirmation individuelle est requise, par exemple si la maison est actuellement occupée, si la maison est occupée depuis un certain temps et si la vente n'est pas faite à des personnes spéciales telles que des parents et des enfants ou un mari et une femme. Veuillez vérifier auprès de votre comptable fiscal ou de votre bureau des impôts, car cela peut être lié aux déductions sur les prêts immobiliers et aux dispositions spéciales de remplacement.
Points où la vente est susceptible d'échouer
Les erreurs courantes lors de la vente de copropriétés d’occasion ne sont pas dues au processus lui-même, mais à des erreurs de jugement à chaque étape.
| Échec | Raisons pour lesquelles cela arrive | Comment l'éviter |
|---|---|---|
| Pas de réponse en raison d'un prix de vente trop élevé | Ne pas regarder la base de la valeur estimative | Comparaison de la concurrence et des cas réussis |
| Laisser trop de place à la société immobilière | Ne vérifie pas le contenu du rapport | Vérifier régulièrement le nombre de réponses, le nombre de visites et les plans d'amélioration |
| Mauvaise préparation des projections | Difficulté à vendre en vivant | Nettoyage, organisation et éclairage en profondeur |
| Défaut de notification | Minimiser les défauts | Préparer soigneusement le rapport sur l'état de la propriété |
| Reporter les impôts | Voir uniquement le prix de vente | Créer une simulation du solde restant |
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Questions fréquemment posées
Q. Combien de temps faut-il pour vendre une copropriété d'occasion ?
Généralement, il faut environ 3 à 6 mois entre l’évaluation et la remise. Cependant, cela variera en fonction du prix, de la superficie, de l’âge du bâtiment, de la concurrence et du délai de vente.
Q. À combien d'entreprises dois-je demander une évaluation ?
Nous vous recommandons de comparer au moins 2-3 entreprises. Ne regardez pas seulement le prix, mais aussi la justification, la stratégie de vente et la capacité d’explication de la personne responsable.
Q. Puis-je le vendre même si j'ai encore un prêt hypothécaire ?
Si vous pouvez rembourser le prêt avec le produit de la vente ou vos propres fonds et annuler l’hypothèque, vous pouvez vendre la propriété. Si la dette restante dépasse le prix de vente, il est nécessaire de consulter au préalable votre institution financière.
Q. Devrai-je payer des impôts si je réalise un bénéfice sur la vente ?
Si vous percevez des plus-values, elles seront soumises à l'impôt, mais vous pourrez peut-être bénéficier de dispositions spéciales telles que la déduction spéciale de 30 millions de yens pour votre propre logement. Vérifiez les exigences et les documents requis.
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