중고 아파트를 매각할 때 처음으로 불안해지는 것은 "무엇부터 시작해야 하는가"입니다. 매각은, 사정을 받아 가격을 결정, 매개 계약을 맺고, 판매 활동을 실시해, 매매 계약, 결제·인도해, 필요에 따라서 확정 신고에 진행되는 흐름입니다.
그러나 흐름을 아는 것만으로는 충분하지 않습니다. 평가 가격의 견해, 중개 계약의 선택 방법, 내람 준비, 계약 전의 고지, 모기지 잔채, 세무 특례의 확인을 잘못하면, 매각 가격이나 손 나머지에 영향을 줍니다.
이 기사에서는 중고 아파트 매각을 6단계로 정리하고 판매자가 각 단계에서 확인해야 할 포인트를 설명합니다.
1단계: 판매 목적 및 마감일 결정
평가를 의뢰하기 전에 먼저 판매의 목적과 기한을 명확히 합니다. 상속, 대체, 전근, 자산정리, 투자물건 출구 등 이유에 따라 우선순위가 달라지기 때문입니다.
| 매각 이유 | 우선하기 쉬운 것 | 주의점 |
|---|---|---|
| 주택 대체 | 매각시기와 구매시기 조정 | |
| 상속 | 공유자의 합의, 세무 기한 | 유산 분할, 취득비 자료 |
| 전근 | 조기 매각 | 가격을 너무 낮추지 않음 |
| 투자 물건 | 수익률 · 임대 중 매각 | 임대차 계약 및 수지 자료 |
| 자산 정리 | 잔여 극대화 | 세금, 중개 수수료, 잔채 |
'가능한 한 높게 팔고 싶다'는 것은 당연하지만, 기한이 짧으면 가격 전략이 바뀝니다. 고가 도전의 기간을 결정하고, 그 후에 가격을 재검토하는 룰을 먼저 만들면, 판매중의 판단이 흔들리기 어려워집니다.
2단계: 평가를 요청하여 가격 근거 확인
매각 평가는 여러 부동산 회사에 요청하고 가격뿐만 아니라 근거를 비교합니다. 높은 평가 가격을 제시한 회사가 반드시 높게 팔리는 회사는 아니다.
평가에서 보아야 할 자료는 다음과 같습니다.
| 확인 항목 | 보는 이유 |
|---|---|
| 같은 아파트의 성약 사례 | 가장 비교하기 쉬운 |
| 주변 유사 아파트의 성약 사례 | 시장 가격 파악 |
| 현재 판매 경쟁 | 판매중인 경쟁 환경보기 |
| 층수·방각·조망·면적의 보정 | 개별 주택의 강약을 본다 |
| 관리비 · 수선 적립금 | 매수인의 월액 부담에 영향 |
| 수리 이력 및 관리 상태 | 장기 가치에 영향 |
평가 가격은 '판매를 보장하는 가격'이 아닙니다. 판매 가격, 반향 상황, 내람수, 신청 가격을 보면서 조정해 나가는 전제로 생각합니다.
3단계: 중개 계약 선택
중개 계약은 부동산 회사에 매각 활동을 요청하는 계약입니다. 일반 매개, 전임 매개, 전속 전임 매개의 3 종류가 있습니다.
| 종류 | 여러 회사 요청 | 자기 발견 거래 | 레인즈 등록 | 비즈니스 보고서 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 매개 | 가능 | 가능 | 선택 | 요청 가능 |
| 전임매개 | 1사만 | 가능 | 계약 다음날부터 7일 이내(휴업일 제외) | 2주에 1회 이상 |
| 전속 전임 매개 | 1개 회사만 | 불가 | 계약 다음날부터 5일 이내(휴업일 제외) | 1주일에 1회 이상 |
동일본 레인즈는, 전임 매개·전속 전임 매개에서는 레인즈 등록이나 등록 증명서의 교부, 업무 보고 의무가 있다고 설명하고 있습니다. 1사에 맡기는 경우는, 그 회사의 판매력, 보고 내용, 둘러싸는 것을 막는 자세를 확인해 주세요.
일반매개는 복수사에 의뢰할 수 있는 반면, 각사의 책임이 분산되기 쉬운 면이 있습니다. 인기 지역이나 희소 주호에서는 일반 매개가 맞는 경우도 있지만, 판매 전략을 일원 관리하고 싶은 경우는 전임계가 향할 수도 있습니다.
4단계: 판매 활동 및 내람 대응 수행
판매 활동에서는 포털 사이트 게재, 기존 고객에의 소개, 전단지, 레인즈 등록, 내람 대응이 행해집니다. 판매자가 할 수 있는 최대의 협력은 내람시의 인상을 정돈하는 것입니다.
내람하기 전에 다음 사항을 확인하십시오.
- 실내 짐을 줄이고 바닥면을 넓게 보여
- 물 주위, 현관, 발코니를 중점적으로 청소
- 커튼을 열고 조명을 켜십시오.
- 수리 이력, 설비 설명서, 관리 규약을 준비한다
- 관리비, 수선 적립금, 주차장 여유 상황 정리
- 애완동물, 흡연, 누수, 소음 등 공지사항 확인
반향이 적은 경우, 가격, 사진, 설명문, 판매 회사의 움직임, 경쟁 물건을 검토합니다. 가격만 낮추기 전에 게재 사진이나 소구 포인트가 약하지 않은지 확인하는 것이 중요합니다.
5단계: 매매 계약 체결
구입 신청이 들어오면 가격, 인도일, 수부금, 설비의 취급, 계약 부적합 책임, 모기지 특약 등을 조정합니다. 조건이 정해지면 매매 계약을 체결합니다.
판매자가 계약 전에 주의해야 하는 것은 고지와 서류입니다. 비누출, 누수, 설비 고장, 인근 트러블, 관리조합에서 정해진 대규모 수선이나 일시금 등 구매자의 판단에 영향을 미치는 사항은 적절하게 전달해야 합니다.
| 계약 전에 확인하는 서류 | 용도 |
|---|---|
| 등기 식별 정보 또는 권리증 | 소유권 이전에 필요 |
| 고정 자산세 납세 통지서 | 청산금 계산에 필요 |
| 관리 규약 · 사용 세칙 | 구매자 설명에 필요 |
| 총회의사록·장기수선계획 | 관리상태 확인 |
| 모기지 잔액 증명 | 저당권 말소 준비 |
| 설비표·물건 상황 보고서 | 고지· 인도 조건의 정리 |
6단계: 결제, 인도, 확정신고
결제일에는 구매자로부터 잔대금을 받고 모기지가 남아 있는 경우에는 상환과 저당권 말소를 하고 소유권 이전 등기를 진행합니다. 열쇠, 관리 규약, 설비 설명서, 리모콘류를 인도해 거래 완료입니다.
매각 후에는 양도소득이 나오면 확정신고가 필요합니다. 마이홈을 팔았을 경우, 국세청은, 일정의 요건을 채우면 소유 기간의 장단에 관계없이 양도 소득으로부터 최고 3,000만엔까지 공제할 수 있는 특례를 안내하고 있습니다.
그러나 특별한 경우에는 요구 사항이 있습니다. 현재 살고 있는 가옥, 살지 않게 되고 나서 일정 기간내의 가옥, 부모와 자식이나 부부 등 특별한 관계자에게의 매각이 아닌 것 등, 개별 확인이 필요합니다. 주택 융자 공제 및 교체 특례와의 관계도 있으므로 세무사 또는 세무서에 확인하십시오.
판매로 실패하기 쉬운 포인트
중고 아파트 매각에서 자주 발생하는 실패는 흐름 자체가 아니라 각 단계의 판단 실수입니다.
| 실패 | 일어나기 쉬운 이유 | 방지하는 방법 |
|---|---|---|
| 너무 높은 판매 가격으로 반향이 없다 | 평가 금액의 근거를 보지 못했습니다 | |
| 부동산 회사 맡겨 너무 | 보고 내용을 확인하지 않는다 | 반향수·내람수·개선안을 정기 확인 |
| 내람 준비가 약하다 | 살면서 팔기 어려움 | 청소, 정리, 조명을 철저히 |
| 고지 누설 | 결함을 가볍게 본다 | 물건 상황 보고서를 정중하게 만든다 |
| 세금을 뒤로 돌리기 | 판매 가격만 보기 | 손잡이 시뮬레이션 만들기 |
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자주 묻는 질문
Q. 중고 아파트 매각에는 얼마나 오래 걸립니까?
일반적으로는 사정으로부터 인도해 3~6개월 정도를 봅니다. 단, 가격, 지역, 축년수, 경합, 매각 기한에 따라 바뀝니다.
Q. 평가는 어떤 회사에 의뢰해야 합니까?
2~3사 이상을 비교하는 것이 좋습니다. 가격뿐만 아니라 근거, 판매 전략, 담당자의 설명력을 살펴보십시오.
Q. 모기지가 남아 있어도 팔 수 있습니까?
매각 대금이나 자기 자금으로 대출을 완제하고 저당권을 말소할 수 있으면 매각할 수 있습니다. 잔채가 매각 가격을 웃도는 경우, 사전에 금융기관에 상담이 필요합니다.
Q. 매각 이익이 나오면 반드시 세금이 부과됩니까?
양도 소득이 나온 경우는 과세 대상이 됩니다만, 마이홈의 3,000만엔 특별 공제등의 특례를 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 요구 사항과 필요한 서류를 확인하십시오.
참고 · 인용
