当出售二手公寓时，您可能首先关心的是“我应该从哪里开始？”出售的过程是接受评估、确定价格、签订经纪合同、进行销售活动、签订销售合同、结算并移交财产，并在必要时进行最终纳税申报。
然而，仅仅了解流量是不够的。如果您在理解评估价格、选择经纪合同、准备看房、签订合同前通知、检查抵押贷款余额、检查特殊税收条款等方面出现错误，销售价格和余额都会受到影响。
在本文中，我们将分六个步骤组织二手公寓的销售，并解释卖家在每个阶段应检查的要点。
第 1 步：确定销售目的和期限
在请求评估之前，首先要明确出售的目的和期限。这是因为优先顺序会根据原因而变化，例如继承、搬迁、搬迁、资产整合、退出投资性房地产等。
| 出售原因 | 优先考虑的事情 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 搬迁 | 买卖时间调整 | 临时住房，双按揭还款 |
| 传承 | 共同所有人协议、纳税期限 | 继承分割、取得成本信息 |
| 转让 | 早期销售 | 价格不要降太多 |
| 投资物业 | 出租时产量/出售 | 租赁合同及收支信息 |
| 资产管理 | 最大化剩余余额 | 税收、经纪费和未偿债务 |
想要卖得尽可能高是很自然的事，但如果期限很短，定价策略就会改变。如果你决定挑战高价的一段时间，然后创建一个规则来审查价格，那么你在销售期间就不太可能动摇你的决定。
第 2 步：请求评估并确认价格依据
对于销售评估，我们要求多家房地产公司进行比较，不仅要比较价格，还要比较依据。评估价高的公司并不一定意味着它会卖高价。
评估期间应查看以下文件：
| 检查项目 | 观看理由 |
|---|---|
| 同一公寓的合同示例 | 最容易比较 |
| 周边地区类似公寓案例研究 | 了解市场价格 |
| 当前的销售竞争 | 查看竞争激烈的销售环境 |
| 修正楼层数、方向、视野和面积 | 了解各个住房单元的优点和缺点 |
| 管理费/维修储备金 | 影响买家每月负担 |
| 维修历史/管理状况 | 对长期价值的影响 |
评估价并非保证销售的价格。我们将根据销售价格、反应情况、观看次数和申请价格进行调整。
第三步：选择经纪合约
经纪合同是委托房地产公司进行销售活动的合同。分为一般中介、专用中介、独家专属中介三种。
| 类型 | 来自多家公司的请求 | 自我发现交易 | 下雨报名 | 业务报告 |
|---|---|---|---|---|
| 一般调解 | 可能 | 可能 | 任意 | 可以询问 |
| 专职中介 | 只有一家公司 | 可能 | 合同签订后7天内（节假日除外) | 至少每两周一次 |
| 独家独家中介 | 只有一家公司 | 不可能 | 合同签订后5天内（节假日除外) | 每周至少一次 |
东日本Rains解释说，独家经纪人和独家经纪人需要注册Rains，颁发注册证书，并报告其业务。如果你选择把事情交给一家公司，一定要检查该公司的销售能力、举报内容、态度，防止锁定。
虽然一般中介可以外包给多家公司，但每家公司的责任往往是分散的。总代理可能适合热门地区或稀有住房单位，但如果您想集中管理您的销售策略，全职代理可能更适合。
步骤 4：进行销售活动和预览
销售活动包括在门户网站上发布、向现有客户介绍、传单、注册 Rains 以及提供预览。卖家能给予的最大帮助就是在浏览时留下良好的印象。
观看前请检查以下几点。
- 减少房间内的行李数量，使占地面积显得更大
- 重点清洁水域、入口、阳台
- 打开窗帘并打开灯
- 准备维修历史记录、设备手册和管理规定
- 组织管理费、维修储备金和停车位可用性
- 检查宠物、吸烟、漏水、噪音等通知。
如果没有什么反应，请查看价格、照片、描述、销售公司的动向和竞争房产。在单独降低价格之前，重要的是检查发布的照片或吸引力是否薄弱。
第五步：签署销售合同
当我们收到购买报价时，我们将调整价格、交货日期、押金、设备处理、不履行合同的责任、抵押贷款特别条款等。一旦条件达成一致，我们将签订销售合同。
卖家在签订合同前要注意的是通知和文件。需要妥善沟通影响买家决定的事项，如漏雨、漏水、设备故障、与邻居发生纠纷、管理协会确定的大规模维修、一次性付款等。
| 签订合同前应检查的文件 | 目的 |
|---|---|
| 注册身份信息或产权证书 | 所有权转让所必需的 |
| 房产税缴纳通知书 | 计算清算金额所必需的 |
| 管理条款及使用规则 | 需要买家解释 |
| 股东大会纪要/长期修复计划 | 管理状况确认 |
| 抵押贷款余额证明 | 取消抵押贷款的准备 |
| 设备清单/财产状况报告 | 通知/交付条件的安排 |
第6步：付款、送货、纳税申报
在交割日，我们将收到买方的剩余金额，偿还所有剩余的抵押贷款，取消抵押，并进行所有权转让登记。交接钥匙、管理规定、设备说明书、遥控器即可完成交易。
出售后，如果您收到任何资本收益，则需要提交纳税申报表。如果您出售房屋，国家税务局宣布了一项特殊规定，只要您满足某些要求，无论所有权期限长短，您都可以从资本利得中扣除最多 3000 万日元。
但对于特殊情况有要求。需要进行个人确认，例如房屋目前是否有人居住、房屋已被居住一定时间、出售的对象不是父母子女或夫妻等特殊人士。请咨询您的税务会计师或税务局，因为这可能与住房贷款扣除和更换特殊条款有关。
销售可能失败的要点
出售二手公寓时常见的错误不是由于过程本身，而是由于每个阶段的判断错误。
| 失败 | 发生这种情况的原因 | 如何预防 |
|---|---|---|
| 因销售价格过高暂无回应 | 不看评估价值的依据 | 竞品与成功案例对比 |
| 留给房地产公司太多的决定 | 不检查报告内容 | 定期检查回复数、浏览数、改进计划 |
| 看房准备不充分 | 边住边卖的难 | 彻底的清洁、整理和照明 |
| 未能通知 | 淡化缺陷 | 认真准备房产状况报告 |
| 推迟纳税 | 仅查看销售价格 | 创建剩余余额模拟 |
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常见问题
问：出售二手公寓需要多长时间？
一般来说，从评估到移交大约需要3至6个月的时间。然而，这会根据价格、面积、建筑年龄、竞争和销售期限而有所不同。
问：我应该请求多少家公司进行评估？
我们建议至少比较 2-3 个公司。不能只看价格，还要看负责人的道理、销售策略、解释能力。
问：即使我还有抵押贷款，我也可以出售它吗？
如果您可以用出售收益或您自己的资金还清贷款并取消抵押贷款，您就可以出售该房产。如果剩余债务超过销售价格，则有必要提前咨询您的金融机构。
问：如果我在销售中获利，我需要纳税吗？
如果您获得资本利得，则需要纳税，但您也许可以利用特殊条款，例如为自己的房屋提供 3000 万日元特别扣除。检查要求和所需文件。
参考/引文
