Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung verkaufen, fragen Sie sich möglicherweise als Erstes: „Wo soll ich anfangen?“ Der Verkaufsprozess umfasst die Einholung eines Wertgutachtens, die Festlegung des Preises, den Abschluss eines Maklervertrags, die Durchführung von Verkaufsaktivitäten, den Abschluss eines Kaufvertrags, die Abrechnung und Übergabe der Immobilie sowie ggf. die endgültige Steuererklärung.
Es reicht jedoch nicht aus, nur den Fluss zu kennen. Wenn Sie beim Verständnis des geschätzten Preises, bei der Auswahl eines Maklervertrags, bei der Vorbereitung von Besichtigungen, bei der Kündigung vor Vertragsunterzeichnung, bei der Prüfung des Restbetrags der Hypothek und bei der Prüfung besonderer Steuervorschriften einen Fehler machen, wirkt sich dies auf den Verkaufspreis und den Restbetrag aus.
In diesem Artikel organisieren wir den Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung in sechs Schritten und erläutern, welche Punkte Verkäufer in jedem Schritt prüfen sollten.
Schritt 1: Legen Sie den Verkaufszweck und die Frist fest
Bevor Sie ein Wertgutachten anfordern, klären Sie zunächst den Zweck und die Frist des Verkaufs. Dies liegt daran, dass sich die Prioritäten je nach Anlass ändern, z. B. Erbschaft, Umzug, Umzug, Vermögenszusammenführung, Ausstieg aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien usw.
| Gründe für den Verkauf | Dinge, die Priorität haben | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Umzug | Anpassung des Verkaufs- und Kaufzeitpunkts | Wohnen auf Zeit, doppelte Hypothekenzahlung |
| Vererbung | Vereinbarung der Miteigentümer, Steuerfrist | Erbteilung, Angaben zu Erwerbskosten |
| Übertragen | Vorzeitiger Verkauf | Senken Sie den Preis nicht zu sehr |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | Rendite/Verkauf bei Vermietung | Informationen zum Mietvertrag sowie zu Einnahmen und Ausgaben |
| Vermögensverwaltung | Restguthaben maximieren | Steuern, Maklergebühren und ausstehende Schulden |
Es ist natürlich, so viel wie möglich verkaufen zu wollen, aber wenn die Frist kurz ist, ändert sich die Preisstrategie. Wenn Sie sich für einen Zeitraum entscheiden, in dem Sie hohe Preise in Frage stellen, und dann eine Regel für die Überprüfung der Preise danach erstellen, ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie während des Verkaufs in Ihren Entscheidungen schwanken.
Schritt 2: Fordern Sie ein Gutachten an und bestätigen Sie die Preisgrundlage
Für Verkaufsgutachten lassen wir von mehreren Immobilienunternehmen nicht nur den Preis, sondern auch die Basis vergleichen. Ein Unternehmen, das einen hohen Schätzpreis bietet, bedeutet nicht unbedingt, dass es zu einem hohen Preis verkaufen wird.
Folgende Unterlagen sollten bei der Begutachtung eingesehen werden:
| Zu überprüfende Elemente | Gründe zum Anschauen |
|---|---|
| Beispiele für Verträge in derselben Eigentumswohnung | Am einfachsten zu vergleichen |
| Fallstudien zu ähnlichen Eigentumswohnungen in der Umgebung | Marktpreise verstehen |
| Aktuelle Konkurrenz zum Verkauf | Wettbewerbsumfeld zum Verkauf anzeigen |
| Korrektur der Anzahl der Stockwerke, der Richtung, der Aussicht und der Fläche | Stärken und Schwächen einzelner Wohneinheiten erkennen |
| Verwaltungsgebühren/Reparaturreservefonds | Beeinflusst die monatliche Belastung des Käufers |
| Reparaturverlauf/Verwaltungsstatus | Auswirkungen auf den langfristigen Wert |
Der geschätzte Preis ist kein Preis, der einen Verkauf garantiert. Wir nehmen Anpassungen basierend auf dem Verkaufspreis, dem Antwortstatus, der Anzahl der Besichtigungen und dem Anwendungspreis vor.
Schritt 3: Wählen Sie einen Maklervertrag
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag, der ein Immobilienunternehmen mit der Durchführung von Verkaufsaktivitäten beauftragt. Es gibt drei Arten: Generalvermittler, dedizierter Vermittler und exklusiver Exklusivvermittler.
| Geben Sie | ein Anfrage von mehreren Unternehmen | Selbstfindungstransaktion | Rains-Registrierung | Geschäftsbericht |
|---|---|---|---|---|
| Allgemeine Mediation | Möglich | Möglich | Willkürlich | Möglich zu fragen |
| Engagierter Vermittler | Nur ein Unternehmen | Möglich | Innerhalb von 7 Tagen ab dem Tag nach Vertragsschluss (ausgenommen Feiertage) | Mindestens alle zwei Wochen |
| Exklusiver Exklusivvermittler | Nur ein Unternehmen | Nicht möglich | Innerhalb von 5 Tagen ab dem Tag nach Vertragsschluss (ausgenommen Feiertage) | Mindestens einmal pro Woche |
East Japan Rains erklärt, dass Exklusivmakler und Exklusivmakler verpflichtet sind, Rains zu registrieren, eine Registrierungsbescheinigung auszustellen und über ihr Geschäft zu berichten. Wenn Sie die Angelegenheit einem Unternehmen überlassen möchten, überprüfen Sie unbedingt die Vertriebsfähigkeiten, den Berichtsinhalt und die Einstellung dieses Unternehmens, um eine Lock-in-Situation zu verhindern.
Während die allgemeine Vermittlung an mehrere Unternehmen ausgelagert werden kann, sind die Verantwortlichkeiten der einzelnen Unternehmen in der Regel verteilt. Generalmakler eignen sich möglicherweise für beliebte Gegenden oder seltene Wohneinheiten. Wenn Sie Ihre Verkaufsstrategie jedoch zentral verwalten möchten, ist möglicherweise ein Vollzeitmakler geeignet.
Schritt 4: Verkaufsaktivitäten und Vorschauen durchführen
Zu den Vertriebsaktivitäten gehören das Posten auf der Portalseite, die Vorstellung bestehender Kunden, Flyer, die Registrierung für Rains und die Bereitstellung von Vorschauen. Die größte Hilfe, die ein Verkäufer leisten kann, besteht darin, beim Betrachten einen guten Eindruck zu hinterlassen.
Bitte überprüfen Sie vor der Besichtigung die folgenden Punkte.
- Reduzieren Sie die Gepäckmenge im Raum und lassen Sie die Grundfläche größer erscheinen
- Konzentrieren Sie sich auf die Reinigung des Wasserbereichs, des Eingangs und des Balkons
- Öffnen Sie die Vorhänge und schalten Sie das Licht ein
- Erstellen Sie eine Reparaturhistorie, Gerätehandbücher und Verwaltungsvorschriften
- Organisieren Sie Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen und die Verfügbarkeit von Parkplätzen
- Überprüfen Sie Hinweise wie Haustiere, Rauchen, Wasserlecks, Lärm usw.
Wenn die Reaktion gering ausfällt, überprüfen Sie den Preis, die Fotos, die Beschreibung, die Bewegungen der Vertriebsgesellschaft und die Konkurrenzobjekte. Bevor allein der Preis gesenkt wird, ist es wichtig zu prüfen, ob die veröffentlichten Fotos oder ansprechende Punkte schwach sind.
Schritt 5: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag
Wenn wir ein Kaufangebot erhalten, passen wir den Preis, den Liefertermin, die Anzahlung, die Behandlung der Ausrüstung, die Haftung bei Nichteinhaltung des Vertrags, die Sonderbestimmungen für Hypothekendarlehen usw. an. Sobald die Bedingungen vereinbart sind, schließen wir einen Kaufvertrag ab.
Worauf Verkäufer vor Vertragsabschluss achten sollten, sind Hinweise und Dokumente. Es ist notwendig, Angelegenheiten, die die Entscheidung des Käufers beeinflussen, wie z. B. Regen- und Wasserlecks, Geräteausfälle, Probleme mit Nachbarn, vom Verwaltungsverband festgelegte Großreparaturen und Pauschalzahlungen, ordnungsgemäß zu kommunizieren.
| Zu prüfende Dokumente vor Vertragsunterzeichnung | Zweck |
|---|---|
| Informationen zur Registrierungsidentifikation oder Titelbescheinigung | Notwendig für Eigentumsübertragung |
| Mitteilung über die Zahlung der Grundsteuer | Notwendig für die Berechnung des Liquidationsbetrags |
| Verwaltungsbedingungen und Nutzungsregeln | Notwendig für Käufererklärung |
| Hauptversammlungsprotokoll/langfristiger Reparaturplan | Bestätigung des Managementstatus |
| Nachweis des Hypothekensaldos | Vorbereitung auf Hypothekenkündigung |
| Ausrüstungsliste/Objektstatusbericht | Vereinbarung der Avisierungs-/Lieferbedingungen |
Schritt 6: Zahlung, Lieferung und Steuererklärung durchführen
Am Abrechnungstag erhalten wir den Restbetrag vom Käufer, tilgen alle verbleibenden Hypothekendarlehen, kündigen die Hypothek und führen die Registrierung der Eigentumsübertragung durch. Die Transaktion wird durch die Übergabe der Schlüssel, der Verwaltungsvorschriften, des Gerätehandbuchs und der Fernbedienungen abgeschlossen.
Nach dem Verkauf müssen Sie eine Steuererklärung abgeben, wenn Sie einen Kapitalertrag erzielen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, hat die nationale Steuerbehörde eine Sonderregelung angekündigt, die es Ihnen ermöglicht, bis zu 30 Millionen Yen von Kapitalgewinnen abzuziehen, unabhängig von der Dauer der Besitzdauer, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Für besondere Fälle gibt es jedoch Anforderungen. Es ist eine individuelle Bestätigung erforderlich, z. B. ob das Haus derzeit bewohnt ist, das Haus für einen bestimmten Zeitraum bewohnt wurde und der Verkauf nicht an besondere Parteien wie Eltern und Kinder oder Ehemann und Ehefrau erfolgt. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater oder Finanzamt, da dies möglicherweise mit Abzügen für Baudarlehen und Sonderregelungen für Ersatzdarlehen zusammenhängt.
Punkte, an denen der Verkauf wahrscheinlich scheitern wird
Häufige Fehler beim Verkauf gebrauchter Eigentumswohnungen sind nicht auf den Prozess selbst zurückzuführen, sondern auf Fehleinschätzungen in den einzelnen Phasen.
| Fehler | Gründe, warum es passiert | So verhindern Sie es |
|---|---|---|
| Keine Reaktion wegen zu hohem Verkaufspreis | Nicht auf die Grundlage des Schätzwertes achten | Vergleich der Konkurrenz und erfolgreicher Fälle |
| Dem Immobilienunternehmen zu viel überlassen | Der Inhalt des Berichts wird nicht überprüft | Regelmäßige Überprüfung der Anzahl der Antworten, der Anzahl der Aufrufe und der Verbesserungspläne |
| Schlechte Vorbereitung auf Vorführungen | Schwierigkeiten beim Verkaufen während des Lebens | Gründliche Reinigung, Organisation und Beleuchtung |
| Unterlassene Benachrichtigung | Mängel verharmlosen | Sorgfältige Erstellung eines Immobilienzustandsberichts |
| Steuern verschieben | Nur den Verkaufspreis anzeigen | Erstellen Sie eine Simulation des Restguthabens |
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Häufig gestellte Fragen
F. Wie lange dauert der Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Von der Begutachtung bis zur Übergabe vergehen in der Regel etwa 3 bis 6 Monate. Dies hängt jedoch vom Preis, der Fläche, dem Alter des Gebäudes, der Konkurrenz und der Verkaufsfrist ab.
F. Wie viele Unternehmen sollte ich um eine Bewertung bitten?
Wir empfehlen, mindestens 2-3 Unternehmen zu vergleichen. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Beweggründe, die Verkaufsstrategie und die Erklärungsfähigkeit der verantwortlichen Person.
F. Kann ich es verkaufen, auch wenn ich noch eine Hypothek habe?
Wenn Sie den Kredit mit dem Verkaufserlös oder Ihren eigenen Mitteln abbezahlen und die Hypothek kündigen können, können Sie die Immobilie verkaufen. Sollte die Restschuld den Verkaufspreis übersteigen, ist eine vorherige Rücksprache mit Ihrem Finanzinstitut notwendig.
F. Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mit dem Verkauf einen Gewinn erziele?
Wenn Sie Kapitalgewinne erzielen, unterliegen diese der Steuer, Sie können jedoch möglicherweise Sonderregelungen wie den Sonderabzug von 30 Millionen Yen für Ihr Eigenheim in Anspruch nehmen. Überprüfen Sie die Anforderungen und erforderlichen Dokumente.
Referenz/Zitat
