當出售二手公寓時，您可能首先關心的是「我應該從哪裡開始？」出售的過程是接受評估、確定價格、簽訂經紀合約、進行銷售活動、簽訂銷售合約、結算並移交財產，並在必要時進行最終納稅申報。
然而，僅僅了解流量是不夠的。如果您在理解評估價格、選擇經紀合約、準備看房、簽訂合約前通知、檢查抵押貸款餘額、檢查特殊稅收條款等方面出現錯誤，銷售價格和餘額都會受到影響。
在本文中，我們將分六個步驟組織二手公寓的銷售，並解釋賣家在每個階段應檢查的要點。
第 1 步：確定銷售目的和期限
在請求評估之前，首先要明確出售的目的和期限。這是因為優先順序會根據原因而變化，例如繼承、搬遷、搬遷、資產整合、退出投資性房地產等。
| 出售原因 | 優先考慮的事情 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 搬遷 | 買賣時間調適 | 臨時住房，雙房貸還款 |
| 傳承 | 共同所有人協議、納稅期間 | 繼承分割、取得成本資訊 |
| 轉讓 | 早期銷售 | 價格不要降太多 |
| 投資物業 | 出租時產量/出售 | 租約及收支資訊 |
| 資產管理 | 最大化剩餘餘額 | 稅金、經紀費和未償債務 |
想要賣得盡可能高是很自然的事，但如果期限很短，定價策略就會改變。如果你決定挑戰高價的一段時間，然後創建一個規則來審查價格，那麼你在銷售期間就不太可能動搖你的決定。
第 2 步：請求評估並確認價格依據
對於銷售評估，我們要求多家房地產公司進行比較，不僅要比較價格，還要比較依據。評估價高的公司並不一定意味著它會賣高價。
評估期間應查看以下文件：
| 檢查項目 | 觀看理由 |
|---|---|
| 同一公寓的合約範例 | 最容易比較 |
| 週邊地區類似公寓案例研究 | 了解市場價格 |
| 目前的銷售競爭 | 查看競爭激烈的銷售環境 |
| 修正樓層數、方向、視野和麵積 | 了解各個住屋單位的優點和缺點 |
| 管理費/維修儲備金 | 影響買家每月負擔 |
| 維修歷史/管理狀況 | 對長期價值的影響 |
評估價並非保證銷售的價格。我們將根據銷售價格、反應情況、觀看次數和申請價格進行調整。
第三步：選擇經紀合約
經紀合約是委託房地產公司進行銷售活動的合約。分為一般中介、專用中介、獨家專屬中介三種。
| 類型 | 來自多家公司的請求 | 自我發現交易 | 下雨報名 | 業務報告 |
|---|---|---|---|---|
| 一般調解 | 可能 | 可能 | 任意 | 可以詢問 |
| 專職仲介 | 只有一家公司 | 可能 | 合約簽訂後7天內（假日除外) | 至少每兩週一次 |
| 獨家獨家仲介 | 只有一家公司 | 不可能 | 合約簽訂後5天內（假日除外) | 每週至少一次 |
東日本Rains解釋說，獨家經紀人和獨家經紀人需要註冊Rains，頒發註冊證書，並報告其業務。如果你選擇把事情交給一家公司，一定要檢查該公司的銷售能力、檢舉內容、態度，以防止鎖定。
雖然一般仲介可以外包給多家公司，但每家公司的責任往往是分散的。總代理可能適合熱門地區或稀有住房單位，但如果您想集中管理您的銷售策略，全職代理商可能更適合。
步驟 4：進行銷售活動和預覽
銷售活動包括在入口網站上發布、向現有客戶介紹、傳單、註冊 Rains 以及提供預覽。賣家能給予的最大幫助就是在瀏覽時留下良好的印象。
觀看前請檢查以下幾點。
- 減少房間內的行李數量，使佔地面積顯得更大
- 重點清潔水域、入口、陽台
- 打開窗簾並打開燈
- 準備維修歷史記錄、設備手冊和管理規定
- 組織管理費、維修儲備金和停車位可用性
- 檢查寵物、吸煙、漏水、噪音等通知。
如果沒有任何反應，請查看價格、照片、描述、銷售公司的動向和競爭房產。在單獨降低價格之前，重要的是檢查發布的照片或吸引力是否薄弱。
第五步：簽署銷售合約
當我們收到購買報價時，我們將調整價格、交貨日期、押金、設備處理、不履行合約的責任、抵押貸款特別條款等。一旦條件達成一致，我們將簽訂銷售合約。
賣家在簽訂合約前要注意的是通知和文件。需要妥善溝通影響買家決定的事項，如漏雨、漏水、設備故障、與鄰居發生糾紛、管理協會確定的大規模維修、一次性付款等。
| 簽訂合約前應檢查的文件 | 目的 |
|---|---|
| 註冊身分資訊或產權證書 | 所有權轉讓所必需的 |
| 房產稅繳納通知書 | 計算清算金額所必需的 |
| 管理條款及使用規則 | 需買家解釋 |
| 股東會紀錄/長期修復計畫 | 管理狀況確認 |
| 抵押貸款餘額證明 | 取消抵押貸款的準備 |
| 設備清單/財產狀況報告 | 通知/交付條件的安排 |
第6步：付款、送貨、報稅
在交割日，我們將收到買方的剩餘金額，償還所有剩餘的抵押貸款，取消抵押，並進行所有權轉讓登記。交接鑰匙、管理規定、設備說明書、遙控器即可完成交易。
出售後，如果您收到任何資本收益，則需要提交報稅表。如果您出售房屋，國稅局宣布了一項特殊規定，只要您滿足某些要求，無論所有權期限長短，您都可以從資本利得中扣除最多 3000 萬日元。
但對於特殊情況有要求。需要個人確認，例如房屋目前是否有人居住、房屋已被居住一定時間、出售的對像不是父母子女或夫妻等特殊人士。請諮詢您的稅務會計師或稅務局，因為這可能與房屋貸款扣除和更換特殊條款有關。
銷售可能失敗的要點
出售二手公寓時常見的錯誤不是由於過程本身，而是由於每個階段的判斷錯誤。
| 失敗 | 發生這種情況的原因 | 如何預防 |
|---|---|---|
| 因銷售價格過高暫無回應 | 不看評估價值的依據 | 競賽與成功案例比較 |
| 留給房地產公司太多的決定 | 不檢查報告內容 | 定期檢查回复數、瀏覽數、改進計劃 |
| 看房準備不充分 | 邊住邊賣的難 | 徹底的清潔、整理和照明 |
| 未能通知 | 淡化缺陷 | 認真準備房產狀況報告 |
| 推遲納稅 | 僅查看銷售價格 | 創建剩餘餘額模擬 |
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常見問題
問：出售二手公寓需要多長時間？
一般來說，從評估到移交大約需要3至6個月的時間。然而，這會根據價格、面積、建築年齡、競爭和銷售期限而有所不同。
問：我應該請求多少家公司來評估？
我們建議至少比較 2-3 家公司。不能只看價格，還要看負責人的道理、銷售策略、解釋能力。
問：即使我還有抵押貸款，我也可以出售它嗎？
如果您可以用出售收益或您自己的資金還清貸款並取消抵押貸款，您就可以出售該房產。如果剩餘債務超過銷售價格，則有必要提前諮詢您的金融機構。
問：如果我在銷售中獲利，我需要繳稅嗎？
如果您獲得資本利得，則需要納稅，但您也許可以利用特殊條款，例如為自己的房屋提供 3000 萬日元特別扣除。檢查要求和所需文件。
參考/引文
