عند بيع شقة مستعملة، أول ما قد يقلقك هو "أين يجب أن أبدأ؟" تتمثل عملية البيع في الحصول على تقييم، وتحديد السعر، وإبرام عقد الوساطة، والقيام بأنشطة البيع، وإبرام عقد البيع، وتسوية العقار وتسليمه، والشروع في تقديم الإقرارات الضريبية النهائية إذا لزم الأمر.
ومع ذلك، فإن مجرد معرفة التدفق لا يكفي. إذا أخطأت في فهم السعر المقدر، واختيار عقد الوساطة، والتحضير للمعاينة، والإخطار قبل توقيع العقد، والتحقق من الرصيد المتبقي من الرهن العقاري، والتحقق من الأحكام الضريبية الخاصة، فسوف يتأثر سعر البيع والرصيد المتبقي.
في هذه المقالة سوف نقوم بتنظيم عملية بيع شقة مستعملة في ست خطوات ونوضح النقاط التي يجب على البائع التأكد منها في كل مرحلة.
الخطوة 1: تحديد الغرض من البيع والموعد النهائي
قبل طلب التقييم، عليك أولاً توضيح الغرض من البيع والموعد النهائي له. وذلك لأن الأولويات تتغير حسب السبب، مثل الميراث، أو النقل، أو النقل، أو توحيد الأصول، أو الخروج من العقارات الاستثمارية، وما إلى ذلك.
| أسباب البيع | أشياء يجب تحديد أولوياتها | نقاط يجب ملاحظتها |
|---|---|---|
| نقل | تعديل توقيت البيع والشراء | السكن المؤقت، ودفع الرهن العقاري المزدوج |
| الميراث | اتفاق المالكين المشاركين، الموعد النهائي الضريبي | تقسيم الميراث ومعلومات تكلفة الاقتناء |
| نقل | بيع مبكر | لا تخفض السعر كثيرا |
| عقار استثماري | العائد / البيع أثناء الإيجار | عقد الإيجار ومعلومات الدخل والنفقات |
| إدارة الأصول | تعظيم الرصيد المتبقي | الضرائب ورسوم السمسرة والديون المستحقة |
من الطبيعي أن ترغب في البيع بأعلى سعر ممكن، ولكن إذا كان الموعد النهائي قصيرًا، فسوف تتغير استراتيجية التسعير. إذا قررت فترة لتحدي الأسعار المرتفعة ثم قمت بإنشاء قاعدة لمراجعة الأسعار بعد ذلك، فمن غير المرجح أن تتردد في قراراتك أثناء المبيعات.
الخطوة الثانية: اطلب تقييمًا وتأكد من أساس السعر
بالنسبة لتقييمات المبيعات، نطلب من العديد من الشركات العقارية أن تقارن ليس فقط السعر ولكن أيضًا الأساس. الشركة التي تقدم سعر تقييم مرتفع لا يعني بالضرورة أنها ستبيع بسعر مرتفع.
ينبغي الاطلاع على الوثائق التالية أثناء التقييم:
| عناصر للتحقق | أسباب المشاهدة |
|---|---|
| أمثلة على العقود في نفس العقار | الأسهل للمقارنة |
| دراسات حالة لوحدات سكنية مماثلة في المنطقة المحيطة | فهم أسعار السوق |
| المنافسة الحالية للبيع | شاهد البيئة التنافسية للبيع |
| تصحيح عدد الطوابق والاتجاه والمنظر والمساحة | رؤية نقاط القوة والضعف للوحدات السكنية الفردية |
| رسوم الإدارة / صندوق احتياطي الإصلاح | يؤثر على العبء الشهري للمشتري |
| سجل الإصلاح/حالة الإدارة | التأثير على القيمة طويلة المدى |
والثمن المقدر ليس هو الثمن الذي يضمن البيع. سنقوم بإجراء التعديلات بناءً على سعر البيع وحالة الاستجابة وعدد المشاهدات وسعر الطلب.
الخطوة 3: اختر عقد الوساطة
عقد الوساطة هو عقد يطلب من شركة عقارية القيام بأنشطة البيع. هناك ثلاثة أنواع: الوسيط العام، والوسيط المخصص، والوسيط الحصري.
| اكتب | طلب من شركات متعددة | معاملة اكتشاف الذات | تسجيل الأمطار | تقرير الأعمال |
|---|---|---|---|---|
| الوساطة العامة | ممكن | ممكن | تعسفي | ممكن سؤال |
| وسيط مخصص | شركة واحدة فقط | ممكن | خلال 7 أيام من اليوم التالي للعقد (باستثناء أيام العطل) | مرة واحدة على الأقل كل أسبوعين |
| حصريا الوسيط الحصري | شركة واحدة فقط | غير ممكن | خلال 5 أيام من اليوم التالي للعقد (باستثناء أيام العطل) | على الأقل مرة واحدة في الأسبوع |
توضح شركة East Japan Rains أنه يتعين على الوسطاء الحصريين والوسطاء الحصريين تسجيل Rains وإصدار شهادة تسجيل وتقديم تقرير عن أعمالهم. إذا اخترت ترك الأمر لشركة واحدة، فتأكد من التحقق من قدرات مبيعات تلك الشركة ومحتوى التقرير والموقف لمنع الانغلاق.
في حين يمكن الاستعانة بمصادر خارجية للوساطة العامة لشركات متعددة، فإن مسؤوليات كل شركة تميل إلى التشتت. قد يكون الوكلاء العامون مناسبين للمناطق الشعبية أو الوحدات السكنية النادرة، ولكن إذا كنت ترغب في إدارة استراتيجية المبيعات الخاصة بك مركزيًا، فقد يكون الوكيل بدوام كامل مناسبًا.
الخطوة 4: إجراء أنشطة المبيعات والمعاينات
تتضمن أنشطة المبيعات النشر على موقع المدخل، وتقديم النشرات الإعلانية للعملاء الحاليين، والتسجيل في Rains، وتقديم المعاينات. أكبر مساعدة يمكن أن يقدمها البائع هي خلق انطباع جيد في وقت المشاهدة.
يرجى التحقق من النقاط التالية قبل المشاهدة.
- تقليل كمية الأمتعة في الغرفة وجعل المساحة الأرضية تبدو أكبر
- التركيز على تنظيف منطقة المياه والمدخل والشرفة
- افتح الستائر وأشعل الأضواء – إعداد تاريخ الإصلاح وأدلة المعدات ولوائح الإدارة
- تنظيم الرسوم الإدارية، وإصلاح الأموال الاحتياطية، وتوافر أماكن لوقوف السيارات
- التحقق من الإشعارات مثل الحيوانات الأليفة، والتدخين، وتسرب المياه، والضوضاء، وما إلى ذلك.
إذا كانت الاستجابة قليلة، قم بمراجعة السعر والصور والوصف وحركات شركة المبيعات والعقارات المنافسة. قبل خفض السعر وحده، من المهم التحقق مما إذا كانت الصور المنشورة أو نقاط الجذب ضعيفة.
الخطوة الخامسة: توقيع عقد البيع
عندما نتلقى عرض شراء، سنقوم بتعديل السعر وتاريخ التسليم والإيداع ومعالجة المعدات والمسؤولية عن عدم الامتثال للعقد والأحكام الخاصة لقرض الرهن العقاري وما إلى ذلك. وبمجرد الاتفاق على الشروط، سنبرم عقد البيع.
ما يجب على البائعين الانتباه إليه قبل توقيع العقد هو الإشعارات والمستندات. من الضروري توصيل الأمور التي ستؤثر على قرار المشتري بشكل صحيح، مثل تسربات الأمطار، وتسربات المياه، وأعطال المعدات، والمشاكل مع الجيران، والإصلاحات واسعة النطاق التي تحددها جمعية الإدارة، والمدفوعات الإجمالية.
| المستندات التي يجب التحقق منها قبل توقيع العقد | الغرض |
|---|---|
| معلومات تعريف التسجيل أو شهادة الملكية | اللازمة لنقل الملكية |
| إشعار دفع ضريبة الأملاك | اللازمة لحساب مبلغ التصفية |
| شروط الإدارة وقواعد الاستخدام | من الضروري شرح المشتري |
| محضر الاجتماع العام/خطة الإصلاح طويلة المدى | تأكيد حالة الإدارة |
| إثبات رصيد الرهن العقاري | التحضير لإلغاء الرهن العقاري |
| قائمة المعدات/تقرير حالة الممتلكات | ترتيب شروط الإخطار/التسليم |
الخطوة 6: إجراء الدفع والتسليم والإقرار الضريبي
في تاريخ التسوية، سوف نستلم المبلغ المتبقي من المشتري، ونقوم بسداد أي قروض رهن عقاري متبقية، وإلغاء الرهن العقاري، والمضي قدماً في تسجيل نقل الملكية. يتم إكمال المعاملة عن طريق تسليم المفاتيح ولوائح الإدارة ودليل المعدات وأجهزة التحكم عن بعد.
بعد البيع، سوف تحتاج إلى تقديم إقرار ضريبي إذا تلقيت أي مكاسب رأسمالية. إذا قمت ببيع منزلك، فقد أعلنت وكالة الضرائب الوطنية عن بند خاص يسمح لك بخصم ما يصل إلى 30 مليون ين من أرباح رأس المال، بغض النظر عن طول فترة الملكية، إذا كنت تستوفي متطلبات معينة.
ومع ذلك، هناك متطلبات لحالات خاصة. مطلوب تأكيد فردي، مثل ما إذا كان المنزل مشغولاً حالياً، أو أن المنزل مشغول لفترة زمنية معينة، وألا يكون البيع لجهات خاصة مثل الوالدين والأبناء أو الزوج والزوجة. يرجى مراجعة محاسب الضرائب أو مكتب الضرائب الخاص بك، حيث قد يكون ذلك مرتبطًا بخصومات قرض المنزل والأحكام الخاصة بالاستبدال.
النقاط التي من المحتمل أن يفشل فيها البيع
الأخطاء الشائعة عند بيع الوحدات السكنية المستعملة لا ترجع إلى العملية نفسها، بل إلى أخطاء في الحكم في كل مرحلة.
| فشل | أسباب حدوث ذلك | كيفية الوقاية منه |
|---|---|---|
| لا توجد استجابة بسبب ارتفاع سعر البيع | عدم النظر إلى أساس القيمة المقدرة | مقارنة المنافسة والحالات الناجحة |
| ترك الكثير لشركة العقارات | عدم التحقق من محتويات التقرير | التحقق بانتظام من عدد الردود وعدد المشاهدات وخطط التحسين |
| الاستعداد السيئ للعروض | صعوبة البيع أثناء العيش | التنظيف الشامل والتنظيم والإضاءة |
| عدم الإخطار | التقليل من العيوب | إعداد تقرير حالة العقار بعناية |
| تأجيل الضرائب | انظر فقط سعر البيع | إنشاء محاكاة للرصيد المتبقي |
أريد أيضًا أن أقرأ
- نصائح حول كيفية البحث والبحث عن الشقق المستعملة | ما يجب تحضيره قبل الشراء
- سعر المنزل المناسب يحدده التقييم العقاري بالذكاء الاصطناعي | شرح واف لتوقيت البيع ونصائح للبيع بسعر مرتفع
- لا تخسر المال عند بيع العقارات! كيفية اكتشاف حديث موضع الوسطاء وفخ الوسطاء ذوي اليدين
الأسئلة المتداولة
س: كم من الوقت يستغرق بيع شقة مستعملة؟
بشكل عام، يستغرق الأمر حوالي 3 إلى 6 أشهر من التقييم إلى التسليم. ومع ذلك، فإن هذا سيختلف حسب السعر والمساحة وعمر البناء والمنافسة والموعد النهائي للبيع.
س. كم عدد الشركات التي يجب أن أطلب تقييمها؟
نوصي بمقارنة 2-3 شركات على الأقل. لا تنظر إلى السعر فحسب، بل إلى الأساس المنطقي واستراتيجية المبيعات والقدرة التفسيرية للشخص المسؤول.
س: هل يمكنني بيعه حتى لو كان لا يزال لدي رهن عقاري؟
إذا كان بإمكانك سداد القرض من عائدات البيع أو من أموالك الخاصة وإلغاء الرهن العقاري، فيمكنك بيع العقار. إذا تجاوز الدين المتبقي سعر البيع، فمن الضروري استشارة مؤسستك المالية مسبقًا.
س. هل يجب علي دفع الضريبة إذا حققت ربحًا من البيع؟
إذا حصلت على مكاسب رأسمالية، فستخضع للضريبة، ولكن قد تتمكن من الاستفادة من أحكام خاصة مثل الخصم الخاص بقيمة 30 مليون ين لمنزلك. التحقق من المتطلبات والمستندات المطلوبة.
مرجع/استشهاد
