Apartamentos com muitos anos de construção costumam ter preço mais baixo do que imóveis novos, o que permite investir com menos capital. No entanto, em comparação com empreendimentos novos, apartamentos antigos tendem a atrair menos interesse e, como a vacância pode aumentar com mais facilidade, existe o risco de a rentabilidade se tornar instável. A reforma é uma forma de melhorar os resultados do imóvel, mas como envolve custos relevantes, é fundamental entender bem os pontos principais. Neste artigo, explicamos os pontos de atenção e os cuidados na reforma de apartamentos antigos.
O que caracteriza um apartamento antigo (imóvel antigo)?
Imóvel antigo é aquele que está próximo ou em torno da vida útil legalmente estabelecida.No mercado imobiliário, em geral, costuma-se considerar como imóvel antigo aquele com 20 a 30 anos de construção.
Referência de vida útil legal:
- Estrutura de madeira: 22 anos
- Estrutura metálica: 19, 27 ou 34 anos (conforme a espessura dos elementos estruturais)
- Estrutura de concreto armado: 47 anos
Vantagens de investir em apartamentos antigos
- Preço de compra relativamente baixo: é possível adquirir por um valor significativamente inferior ao de um imóvel novo
- Potencial de alta taxa de retorno: há imóveis com mais de 30 anos que podem oferecer retorno superior a 10%
- Benefício fiscal via depreciação: como a depreciação pode ser realizada em prazo mais curto, o valor anual depreciado tende a ser maior
Desvantagens de investir em apartamentos antigos
- Necessidade de reparos e reformas: os custos de manutenção tendem a ser maiores do que em imóveis novos ou seminovos
- Em alguns casos, o financiamento habitacional pode não ser viável: se o imóvel ultrapassar a vida útil legal, algumas instituições financeiras podem ser menos favoráveis a financiamentos de longo prazo
Quais são os pontos principais para reformar as áreas externas e comuns de um apartamento antigo?
As áreas externas e comuns são decisivas para a primeira impressão de quem deseja alugar o imóvel.
Escadas e corredores
Ferrugem em partes metálicas, pintura descascada, danos e sujeira prejudicam a percepção do imóvel. Vale realizar pintura, reparos e lavagem de alta pressão para manter tudo limpo e bem cuidado.
Área de descarte de lixo
Facilidade de uso e sensação de limpeza são fundamentais.Considere instalar painéis que ocultem o lixo, compartimentos de armazenamento e contêineres para separação.
Bicicletário
Instale cobertura e proteção lateral, e organize o espaço com suportes para bicicletas. Barras de travamento também ajudam na segurança.
Caixas postais coletivas
Reforme para um tamanho que comporte correspondências maiores e aumente a segurança com fechaduras de combinação ou smart locks. A instalação de armários para entregas também é eficaz para melhorar a conveniência.
Pintura da fachada
A pintura da fachada influencia fortemente a impressão visual do imóvel.Escolha cores alinhadas ao design do edifício e que se integrem bem ao entorno. Tintas de padrão mais elevado exigem investimento inicial maior, mas como duram mais, podem trazer melhor relação de custo ao longo do tempo.
Porta de entrada
Se houver descascamento de pintura ou ferrugem, faça a troca ou o reparo. Também vale considerar a adoção de smart lock e a instalação de interfone com vídeo.
O que deve ser priorizado na reforma interna de um apartamento antigo?
O ponto central é substituir aquilo que hoje transmite uma sensação de desatualização.
Trocar quarto em estilo japonês por quarto em estilo ocidental
Entre as gerações mais jovens, há uma tendência maior de preferência por quartos em estilo ocidental. Se não houver demanda por ambientes em estilo japonês, a conversão pode contribuir também para reduzir custos de manutenção no longo prazo.
Trocar o revestimento de parede
Se houver desbotamento, alteração de cor ou descolamento, faça a substituição. Em caso de dúvida, tons de branco costumam ser uma escolha segura.Revestimentos de destaque também podem trazer um visual mais sofisticado.
Trocar o piso
Se os danos ou a sujeira forem intensos, vale substituir. Padrões de instalação, como paginação irregular ou espinha de peixe, também podem mudar a atmosfera do ambiente.
Melhorar os espaços de armazenamento
Quando o imóvel já oferece boa capacidade de armazenamento, o inquilino precisa comprar menos móveis, o que representa uma vantagem relevante.Medidas como transformar armários embutidos em closets ou instalar mezaninos também podem ser eficazes.
Adicionar mais tomadas
Com o aumento do trabalho remoto, a demanda por tomadas cresceu. A ampliação ajuda a evitar sobrecarga em extensões e também contribui para a prevenção de incêndios.
Quais pontos devem ser priorizados na reforma das áreas hidráulicas?
A funcionalidade das áreas hidráulicas está diretamente ligada ao conforto de moradia e afeta de forma significativa a satisfação do inquilino.
- Cozinha: escolha de acordo com o público-alvo. Para famílias, uma cozinha planejada; para solteiros, uma cozinha compacta também pode ser suficiente
- Cooktop embutido: se houver sujeira excessiva ou desgaste pelo tempo, substitua por segurança
- Banheiro modular: como muitas pessoas buscam imóveis com banheiro e vaso sanitário separados, vale considerar a separação de unidades integradas
- Vaso sanitário: modelos com assento bidê aquecido e função de lavagem tornaram-se cada vez mais comuns, e a simples troca já pode mudar a percepção do espaço
- Lavatório: substitua por um modelo com boa capacidade de armazenamento e atenção à funcionalidade
Quais cuidados devem ser observados ao reformar?
Ter clareza sobre a relação entre custo e resultado e realizar reformas alinhadas às necessidades do público-alvo é a chave para o sucesso.
- Pesquise a demanda do público-alvo: se o foco for estudantes, famílias ou outro perfil, defina o conteúdo da reforma de acordo com esse público
- Estime o prazo de recuperação do investimento: calcule em quantos anos o custo da reforma pode ser recuperado com o aluguel projetado. Use valores realistas de aluguel e taxa de ocupação
- Não eleve demais o aluguel: mesmo que queira recuperar o investimento da reforma, uma definição excessivamente agressiva de aluguel aumenta o risco de não conseguir inquilinos
Como avaliar a opção de reforma por conta própria?
A reforma feita pelo próprio proprietário pode reduzir o custo da obra, mas a responsabilidade pela qualidade e pela segurança recai sobre quem executa.
Até onde a reforma por conta própria é viável
- Teto, paredes e piso: pintura e substituição são possíveis (para papel de parede de grandes dimensões, recomenda-se trabalho com duas ou mais pessoas)
- Espaços de armazenamento: instalação de armários suspensos e adaptação de armários embutidos, entre outros
- Área da cozinha: existem cozinhas modulares de montagem simples, mas instalações elétricas, de gás e hidráulicas podem exigir profissionais habilitados
Como ter sucesso na gestão de locação mesmo com apartamentos antigos?
É importante verificar previamente o estado do imóvel, adquirir conhecimento sobre reformas, definir o público-alvo e fazer simulações com base no retorno líquido efetivo.
- Verifique o estado do imóvel: confira obrigatoriamente a necessidade de reforço sísmico e as condições das tubulações de água e esgoto
- Adquira conhecimento sobre reformas: se puder executar pequenos reparos por conta própria, isso pode reduzir custos
- Defina claramente o público-alvo: para solteiros, proximidade da estação; para famílias, áreas com melhor ambiente residencial
- Faça simulações pelo retorno líquido efetivo: (receita anual estimada de aluguel − despesas anuais) ÷ (preço do imóvel + custos de aquisição) × 100
- Escolha uma imobiliária forte em locação: capacidade de atuação online, loja com bom acesso e variedade de imóveis administrados são pontos importantes
Para aumentar a eficiência da gestão do imóvel, também vale considerar a adoção de um sistema de administração de locação mais eficiente e sem sobrecarga. Além disso, recomendamos verificar previamente também as normas legais relacionadas à administração de locação.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto custa, em média, reformar um apartamento antigo?
O valor depende da escala e do conteúdo da reforma, mas uma reforma parcial do interior pode custar algumas centenas de milhares de ienes, enquanto uma reforma de grande porte pode chegar a milhões ou até dezenas de milhões de ienes. Considere a relação entre custo e resultado e priorize os pontos mais alinhados às necessidades do público-alvo.
Com quantos anos de construção vale começar a considerar uma reforma?
Em geral, o parâmetro é entre 20 e 30 anos de construção. Como a deterioração dos equipamentos tende a avançar no período próximo à vida útil legal (22 anos para madeira, 47 anos para concreto armado), se houver queda na taxa de ocupação, recomendamos avaliar a reforma sem demora.
É melhor reformar ou reconstruir?
Se a estrutura principal do edifício estiver saudável, a reforma tende a permitir melhor controle de custos. No entanto, se houver preocupação com a resistência sísmica ou se a taxa de vacância ultrapassar 50%, também vale considerar reconstrução ou renovação integral.
Quanto o aluguel pode aumentar após a reforma?
Isso depende da média de mercado da região e da demanda, mas, conforme o conteúdo da reforma, é possível esperar um aumento de cerca de 5% a 15% no aluguel. Ainda assim, uma definição excessivamente agressiva eleva o risco de vacância, por isso é essencial adotar um valor realista com base no mercado local.
