Ertragssteigerung durch die Renovierung alter Apartmenthäuser | Wichtige Punkte und Hinweise nach Bereichen erklärt

Alte Apartmenthäuser sind im Vergleich zu Neubauten günstiger und ermöglichen Investitionen mit geringerem Kapitaleinsatz. Gleichzeitig sind alte Apartmenthäuser im Vergleich zu Neubauten weniger gefragt, sodass häufiger Leerstände entstehen und die Erträge instabil werden können. Eine Möglichkeit zur Verbesserung der Erträge ist die Renovierung, doch da sie mit erheblichen Kosten verbunden ist, ist es wichtig, die wesentlichen Punkte sorgfältig zu beachten. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigen Punkte und Hinweise zur Renovierung alter Apartmenthäuser.

Was versteht man unter einem alten Apartmenthaus (einer Bestandsimmobilie älteren Baujahrs)?

Als Bestandsimmobilien älteren Baujahrs gelten Objekte, die sich etwa im Bereich der gesetzlichen Nutzungsdauer befinden.In der Immobilienbranche werden Objekte, die in der Regel seit 20 bis 30 Jahren bestehen, häufig als ältere Bestandsimmobilien eingeordnet.

Richtwerte für die gesetzliche Nutzungsdauer:

• Holzbau: 22 Jahre
• Stahlbau: 19, 27 oder 34 Jahre (je nach Stärke des Tragmaterials)
• RC-Bau: 47 Jahre

Vorteile einer Investition in alte Apartmenthäuser

• Der Kaufpreis ist vergleichsweise niedrig:Ein Erwerb ist zu Preisen möglich, die deutlich unter denen von Neubauten liegen
• Es ist eine hohe Rendite zu erwarten:Bei Objekten mit mehr als 30 Jahren Baualter sind teils Renditen von über 10 % möglich
• Steuerersparnis durch Abschreibung:Da eine Abschreibung in kürzerer Zeit möglich ist, fällt der jährliche Abschreibungsbetrag höher aus

Nachteile einer Investition in alte Apartmenthäuser

• Instandsetzungen und Renovierungen sind erforderlich:Im Vergleich zu Neubauten oder jüngeren Objekten fallen tendenziell höhere Reparaturkosten an
• Es kann vorkommen, dass kein Hypothekendarlehen genutzt werden kann:Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist, stehen manche Finanzinstitute langfristigen Finanzierungen zurückhaltend gegenüber

Welche Punkte sind bei der Renovierung von Außenanlagen und Gemeinschaftsbereichen alter Apartmenthäuser wichtig?

Außenanlagen und Gemeinschaftsbereiche sind entscheidende Elemente, die den ersten Eindruck von Interessentinnen und Interessenten prägen.

Treppen und Flure

Rost an Metallteilen, abblätternde Farbe, Beschädigungen oder Verschmutzungen hinterlassen einen schlechten Eindruck. Sorgen Sie mit Anstrich, Ausbesserungen und Hochdruckreinigung für einen sauberen Zustand.

Müllsammelplatz

Benutzerfreundlichkeit und Sauberkeit sind entscheidend.Prüfen Sie die Installation von Sichtschutzpaneelen oder Müllboxen sowie die Einführung von Trennbehältern.

Fahrradstellplatz

Installieren Sie ein Dach oder eine Einfassung und schaffen Sie mit Fahrradständern eine geordnete Abstellumgebung. Absperrbügel können auch zur Sicherheit beitragen.

Briefkastenanlage

Renovieren Sie auf eine Größe, in die auch größere Postsendungen passen, und erhöhen Sie die Sicherheit mit Zahlenschlössern oder Smart Locks. Auch die Installation von Paketboxen ist wirksam, um den Komfort zu steigern.

Außenwandanstrich

Der Außenwandanstrich beeinflusst den Eindruck der Immobilie maßgeblich.Wählen Sie eine Farbgebung, die zum Gesamtdesign des Gebäudes passt, und achten Sie auf Farbtöne, die sich harmonisch in die Umgebung einfügen. Hochwertigere Farben verursachen zwar höhere Anfangskosten, sind wegen ihrer längeren Lebensdauer jedoch bei den laufenden Kosten vorteilhaft.

Eingangstür

Wenn der Anstrich abblättert oder Rost vorhanden ist, sollten Austausch oder Instandsetzung erfolgen. Ziehen Sie auch die Umstellung auf Smart Locks oder die Installation einer Video-Türsprechanlage in Betracht.

Welche Bereiche sollten bei der Innenrenovierung alter Apartmenthäuser priorisiert werden?

Wichtig ist, zunächst das zu verändern, was heute nicht mehr zeitgemäß wirkt.

Japanisches Zimmer in westliches Zimmer umwandeln

Vor allem jüngere Generationen bevorzugen tendenziell westlich gestaltete Zimmer. Wenn keine Nachfrage nach japanischen Zimmern besteht, kann eine Umwandlung in westliche Zimmer auch zur Senkung der laufenden Kosten beitragen.

Tapeten erneuern

Bei Ausbleichungen, Verfärbungen oder Ablösungen sollten die Wandbeläge erneuert werden. Wenn Sie unsicher sind, liegen Sie mit Weißtönen in der Regel richtig.Auch Akzenttapeten wirken stilvoll.

Erneuerung des Bodenbelags

Wenn Schäden oder Verschmutzungen stark ausgeprägt sind, sollte der Bodenbelag erneuert werden. Auch durch Verlegemuster wie unregelmäßige Verlegung oder Fischgrät lässt sich die Atmosphäre des Raums verändern.

Mehr Stauraum schaffen

Wenn von Anfang an ausreichend Stauraum vorhanden ist, verringert sich die Belastung der Mieterinnen und Mieter beim Möbelkauf, was einen großen Vorteil darstellt.Auch der Umbau von Einbauschränken zu Kleiderschränken oder die Einrichtung von Hochbetten ist wirkungsvoll.

Zusätzliche Steckdosen installieren

Mit der Zunahme von Remote-Arbeit steigt auch die Nachfrage nach Steckdosen. Zusätzliche Anschlüsse verhindern Mehrfachsteckdosen und tragen auch zum Brandschutz bei.

Welche Punkte sollten bei der Renovierung von Nassbereichen besonders beachtet werden?

Die Benutzerfreundlichkeit von Nassbereichen wirkt sich unmittelbar auf den Wohnkomfort aus und beeinflusst daher die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter erheblich.

• Küche:Die Auswahl sollte zur Zielgruppe passen. Für Familien eignet sich eine Systemküche, für Einzelpersonen kann auch eine Miniküche ausreichend sein
• Einbauherd:Wenn Verschmutzungen oder altersbedingte Abnutzung sichtbar sind, sollte er aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden
• Unit-Bad:Da viele Menschen gezielt nach getrenntem Bad und WC suchen, sollte eine Trennung von integrierten Einheiten geprüft werden
• Toilette:Toiletten mit Washlet werden zunehmend zum Standard, und schon ein Austausch kann den Eindruck deutlich verbessern
• Waschtisch:Tauschen Sie gegen ein Modell mit mehr Stauraum aus und achten Sie auch auf Funktionalität

Welche Punkte sind bei Renovierungen besonders zu beachten?

Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, die Wirtschaftlichkeit im Blick zu behalten und Renovierungen an den Bedürfnissen der Zielgruppe auszurichten.

• Die Nachfrage der Zielgruppe untersuchen:Legen Sie den Renovierungsinhalt passend zur Zielgruppe fest, etwa für Studierende oder Familien
• Den Zeitraum bis zur Kostendeckung kalkulieren:Berechnen Sie, in wie vielen Jahren sich die Renovierungskosten mit der angesetzten Miete amortisieren. Setzen Sie dabei realistische Miethöhen und Belegungsquoten an
• Die Miete nicht zu stark anheben:Auch wenn Sie die Renovierungskosten zurückführen möchten, birgt eine zu offensive Mietpreisfestsetzung das Risiko, keine Mieterinnen und Mieter zu finden

Ist Eigenrenovierung eine sinnvolle Option?

Eigenrenovierungen können die Baukosten senken, doch Qualität und Sicherheit liegen in eigener Verantwortung.

Bereiche, die sich für Eigenrenovierung eignen

• Decke, Tapeten und Boden:Anstrich und Erneuerung sind möglich (bei großen Tapetenbahnen werden Arbeiten mit mindestens zwei Personen empfohlen)
• Stauraum:Zum Beispiel die Montage von Hängeschränken oder der Umbau von Einbauschränken
• Bereich rund um die Küche:Es gibt auch Bausatzküchen, aber für Elektro-, Gas- und Wasserleitungsarbeiten sind in manchen Fällen qualifizierte Fachkräfte erforderlich

Wie lässt sich die Vermietung auch bei alten Apartmenthäusern erfolgreich führen?

Wichtig sind eine vorherige Objektprüfung, der Erwerb von Renovierungswissen, eine klare Zielgruppendefinition und Simulationen auf Basis der Nettorendite.

• Den Zustand der Immobilie prüfen:Kontrollieren Sie unbedingt den Stand der Erdbebenertüchtigung sowie den Zustand der Zu- und Abwasserleitungen
• Renovierungswissen erwerben:Wenn Sie einfache Reparaturen selbst durchführen können, lassen sich Kosten senken
• Die Zielgruppe klar definieren:Für Einzelpersonen eignen sich Lagen nahe am Bahnhof, für Familien Gegenden mit gutem Wohnumfeld
• Simulationen auf Basis der Nettorendite durchführen:(erwartete jährliche Mieteinnahmen − jährliche Nebenkosten) ÷ (Kaufpreis der Immobilie + Erwerbsnebenkosten) × 100
• Ein Immobilienunternehmen mit starker Vermietungskraft wählen:Wichtige Punkte sind die Nutzung digitaler Kanäle, gut erreichbare Standorte und ein umfangreiches Objektportfolio

Zur Effizienzsteigerung im Objektmanagement sollten Sie auch die Einführung eines stressfreien Mietverwaltungssystems prüfen. Zudem empfehlen wir, sich vorab auch mit den gesetzlichen Regelungen zur Mietverwaltung vertraut zu machen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Renovierungskosten für ein altes Apartmenthaus?

Das hängt vom Umfang und Inhalt der Renovierung ab. Bei teilweisen Innenrenovierungen liegen die Kosten oft bei einigen Hunderttausend Yen, während größere Renovierungen mehrere Millionen bis hin zu mehreren zehn Millionen Yen kosten können. Berücksichtigen Sie die Wirtschaftlichkeit und priorisieren Sie Bereiche, die den Bedürfnissen Ihrer Zielgruppe entsprechen.

Ab wie vielen Jahren sollte eine Renovierung geprüft werden?

Als allgemeiner Richtwert gelten 20 bis 30 Jahre. Da sich die Alterung der Ausstattung oft um die gesetzliche Nutzungsdauer herum beschleunigt (22 Jahre bei Holzbau, 47 Jahre bei RC-Bau), empfehlen wir eine frühzeitige Prüfung, sobald sich ein Rückgang der Belegungsquote zeigt.

Was ist besser: Renovierung oder Neubau?

Wenn die Gebäudestruktur intakt ist, lässt sich mit einer Renovierung der Kostenaufwand stärker begrenzen. Wenn jedoch Zweifel an der Erdbebensicherheit bestehen oder die Leerstandsquote 50 % übersteigt, sollten auch ein Neubau oder eine umfassende Modernisierung in Betracht gezogen werden.

Um wie viel lässt sich die Miete nach einer Renovierung erhöhen?

Das hängt vom regionalen Markt und der Nachfrage ab, doch je nach Renovierungsinhalt ist eine Mietsteigerung von etwa 5 bis 15 % möglich. Eine zu offensive Preisgestaltung erhöht jedoch das Leerstandsrisiko, daher ist eine realistische Festsetzung auf Basis der örtlichen Marktpreise entscheidend.