No Japão, o custo de demolição de um imóvel é cotado por tsubo (坪, tsubo — unidade tradicional de área japonesa equivalente a cerca de 3,3 m², ainda usada no mercado imobiliário e da construção civil ao lado do metro quadrado) — uma prática sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal, onde tudo é cotado por metro quadrado. Na prática, o preço por tsubo fica entre ¥30.000 e ¥50.000 para estrutura de madeira (aprox. R$ 1.095 a R$ 1.825), entre ¥40.000 e ¥60.000 para estrutura metálica (aprox. R$ 1.460 a R$ 2.190) e entre ¥60.000 e ¥80.000 para estrutura de concreto armado, ou RC (RC造, do inglês reinforced concrete) (aprox. R$ 2.190 a R$ 2.920). Em contraste, o teto oficial que o governo japonês reconhece para o cálculo de subsídios de demolição é de ¥36.000/m² para estrutura de madeira (equivalente a cerca de ¥119.000/tsubo, aprox. R$ 1.314/m² ou R$ 4.344/tsubo) e ¥51.000/m² para estrutura não madeira (cerca de ¥169.000/tsubo, aprox. R$ 1.862/m² ou R$ 6.169/tsubo), conforme definido pelo Aviso do Vice-Ministro do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) "Sobre os custos-padrão de construção referentes aos projetos sob jurisdição do Departamento de Habitação no ano fiscal de Reiwa 8" (令和8年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について), de 7 de abril de 2026. O valor final do seu imóvel está em algum ponto entre esses dois números — o preço praticado no mercado e o teto oficial do governo.
Este artigo foi escrito para quem está diante de uma decisão específica sobre um imóvel no Japão: o herdeiro que hesita em demolir a casa da família (実家, jikka — a "casa dos pais", termo japonês para a residência de origem da família, com frequência herdada e às vezes deixada vazia por anos antes de uma decisão), o proprietário estrangeiro avaliando a saída de um prédio de apartamentos de madeira já envelhecido, e o síndico ou conselheiro de uma associação de condôminos (管理組合, kanri kumiai) avaliando a reconstrução de um condomínio em regime de propriedade seccionada (区分所有, kubun shoyū — o regime japonês de propriedade de unidades autônomas em edifícios, equivalente ao condomínio brasileiro, mas com regras de deliberação distintas, como detalhamos adiante). O preço por tsubo, sozinho, não é suficiente para decidir. Em um prédio alugado, o custo de desocupar os inquilinos pode superar o custo da própria obra de demolição. Um condomínio em regime de propriedade seccionada não pode ser demolido pela decisão de um único proprietário. E, depois que o terreno vira lote vazio, o IPTU japonês (固定資産税, kotei shisan zei — o imposto anual sobre a propriedade de imóveis) sobe. A seguir, organizamos, com fontes primárias, a tabela de custo total por metragem, a comparação entre tipos de imóvel, um exemplo de cálculo detalhado, os trâmites legais, os valores reais dos subsídios disponíveis e os impostos que incidem depois da demolição.
Os pontos principais deste artigo
- O preço de mercado por tsubo para estrutura de madeira fica entre ¥30.000 e ¥50.000 (aprox. R$ 1.095 a R$ 1.825). O teto oficial reconhecido pelo governo para cálculo de subsídios é de ¥36.000/m² para madeira e ¥51.000/m² para estrutura não madeira (aprox. R$ 1.314/m² e R$ 1.862/m²) — na prática, o valor de mercado costuma ficar em menos da metade desse teto.
- Para uma casa de madeira com 70 tsubo de área construída (cerca de 231 m²), a obra de demolição em si custa entre ¥2.100.000 e ¥3.500.000 (aprox. R$ 76.650 a R$ 127.750). Itens como descarte de bens deixados no imóvel, obras externas, nivelamento do terreno, instalações provisórias e despesas administrativas elevam o valor total ainda mais.
- Em um prédio de apartamentos alugado, a negociação de desocupação com os inquilinos e o tempo até vagar todas as unidades são a maior variável de custo e prazo (Lei de Locação de Terrenos e Edifícios do Japão — 借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō —, artigos 26 a 28).
- Um condomínio em regime de propriedade seccionada não pode ter apenas uma unidade demolida isoladamente. Com a reforma da Lei de Propriedade Seccionada (区分所有法, Kubun Shoyū Hō), em vigor desde 1º de abril de 2026, a deliberação de demolição passou a exigir, em regra, 4/5 dos votos — ou 3/4 quando há um dos motivos objetivos previstos em lei.
- Ao transformar o imóvel em terreno vazio, o terreno perde o benefício fiscal para terrenos residenciais (住宅用地特例, jūtaku yōchi tokurei). Para um terreno avaliado em ¥30.000.000 com 200 m² (aprox. R$ 1.095.000), o IPTU japonês sobe de ¥70.000 para até ¥294.000 por ano (aprox. de R$ 2.555 para até R$ 10.731) — um aumento de até 4,2 vezes, não os "6 vezes" frequentemente citados informalmente, e mesmo esse teto só é atingido de forma gradual, por um mecanismo de ajuste de carga tributária que explicamos mais adiante.
Qual é o preço por tsubo da demolição no Japão (dados de agosto de 2026)
O custo de demolição no Japão é calculado multiplicando o preço por tsubo pela área construída total (延床面積, nobeyuka menseki), o que dá o custo da obra principal; a esse valor somam-se as obras complementares e as despesas administrativas até chegar ao total. Essa já é uma diferença estrutural em relação a como orçamentos de demolição costumam ser apresentados no Brasil ou em Portugal, onde o metro quadrado é a única unidade usada — no Japão, as duas unidades convivem, e entender a conversão entre elas é o primeiro passo para ler qualquer orçamento local. Comecemos pelo preço de referência por tsubo.
Teto oficial: ¥36.000/m² para madeira, ¥51.000/m² para estrutura não madeira
As informações de mercado privado no Japão raramente vêm acompanhadas de uma fonte oficial. Já o teto público usado pelo governo para calcular o valor de subsídios de demolição está formalmente documentado. O Aviso do Vice-Ministro do MLIT "Sobre os custos-padrão de construção referentes aos projetos sob jurisdição do Departamento de Habitação no ano fiscal de Reiwa 8" (国住備第768号・国住整第201号・国住市第177号, de 7 de abril de 2026), item 9, "Custo de demolição de moradias impróprias e afins" (不良住宅等除却費), estabelece que o valor por m² do custo de demolição não pode ultrapassar ¥36.000 para residências e edificações de madeira, e ¥51.000 para residências e edificações não madeira.
| Categoria | Teto oficial (por m²) | Equivalente por tsubo | Preço de mercado praticado (por tsubo) |
|---|---|---|---|
| Madeira | ¥36.000/m² (aprox. R$ 1.314/m²) | aprox. ¥119.000/tsubo (aprox. R$ 4.344/tsubo) | ¥30.000 a ¥50.000/tsubo (aprox. R$ 1.095 a R$ 1.825) |
| Não madeira (estrutura metálica) | ¥51.000/m² (aprox. R$ 1.862/m²) | aprox. ¥169.000/tsubo (aprox. R$ 6.169/tsubo) | ¥40.000 a ¥60.000/tsubo (aprox. R$ 1.460 a R$ 2.190) |
| Não madeira (concreto armado, RC) | ¥51.000/m² (aprox. R$ 1.862/m²) | aprox. ¥169.000/tsubo (aprox. R$ 6.169/tsubo) | ¥60.000 a ¥80.000/tsubo (aprox. R$ 2.190 a R$ 2.920) |
As duas primeiras colunas de valor vêm do Aviso do Vice-Ministro do MLIT (7 de abril de 2026) e representam um teto oficial. A última coluna reflete a faixa que empreiteiras privadas costumam apresentar na prática — não é uma estatística oficial, e deve ser usada apenas como régua para avaliar um orçamento recebido.
Por que o preço de mercado fica abaixo do teto oficial — e quando ele se aproxima
O teto oficial é definido em um patamar mais alto de propósito, para que o subsídio ainda cubra imóveis em más condições, como casas abandonadas em áreas urbanas densas de difícil acesso. Já uma casa de madeira em área suburbana, com via de acesso de pelo menos 4 metros de largura que permita a entrada de máquinas pesadas, não raro fica na faixa de ¥30.000/tsubo (aprox. R$ 1.095/tsubo).
O preço se aproxima do teto oficial quando várias condições se somam: via de acesso estreita, que impede a entrada de máquinas e obriga a demolição manual (手壊し, tekowashi — demolição feita à mão, peça por peça, quando não há espaço para maquinário); distância de poucas dezenas de centímetros até o imóvel vizinho, o que exige mais proteção e cuidado na execução; existência de porão ou fundação profunda; e distância grande até o aterro de resíduos industriais, o que encarece o transporte. Juntas, essas condições podem elevar o preço por tsubo em 1,5 vez ou mais.
Tendência de custos em 2026: o salário-base da construção civil sobe pelo 14º ano consecutivo
O custo de demolição é composto majoritariamente por mão de obra, transporte e destinação de resíduos, por isso reflete diretamente o mercado de trabalho da construção civil japonesa. Segundo o comunicado do MLIT "Sobre o salário-base de projeto para obras públicas aplicável a partir de março de Reiwa 8" (令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について, de 17 de fevereiro de 2026), o reajuste elevou a média simples nacional de todas as categorias em 4,5% em relação ao ano anterior, e a média ponderada nacional chegou a ¥25.834 por dia (aprox. R$ 943/dia) — o 14º aumento consecutivo desde o reajuste do ano fiscal de Heisei 25 (2013), e a primeira vez que o valor ultrapassa ¥25.000/dia.
Na prática, isso significa que orçamentos ou artigos de referência de preços de alguns anos atrás tendem a subestimar o custo atual. Para um investidor estrangeiro planejando o orçamento de uma demolição no Japão, a premissa mais realista é a de que os preços têm tendência de alta contínua — um padrão consistente há 14 anos, e não um pico pontual.
[Por metragem] Simulação de custo de demolição para 20 a 70 tsubo de área construída
Uma vez definidas a área construída e a estrutura do imóvel, a faixa do custo da obra principal já pode ser calculada diretamente. A tabela abaixo aplica o preço de mercado por tsubo à área construída total e não inclui obras complementares nem despesas administrativas — para um investidor estrangeiro, é o ponto de partida do orçamento, não o valor final a ser reservado.
| Área construída | Madeira (¥30.000 a ¥50.000/tsubo) | Estrutura metálica (¥40.000 a ¥60.000/tsubo) | Concreto armado, RC (¥60.000 a ¥80.000/tsubo) |
|---|---|---|---|
| 20 tsubo (aprox. 66 m²) | ¥600.000 a ¥1.000.000 (aprox. R$ 21.900 a R$ 36.500) | ¥800.000 a ¥1.200.000 (aprox. R$ 29.200 a R$ 43.800) | ¥1.200.000 a ¥1.600.000 (aprox. R$ 43.800 a R$ 58.400) |
| 30 tsubo (aprox. 99 m²) | ¥900.000 a ¥1.500.000 (aprox. R$ 32.850 a R$ 54.750) | ¥1.200.000 a ¥1.800.000 (aprox. R$ 43.800 a R$ 65.700) | ¥1.800.000 a ¥2.400.000 (aprox. R$ 65.700 a R$ 87.600) |
| 40 tsubo (aprox. 132 m²) | ¥1.200.000 a ¥2.000.000 (aprox. R$ 43.800 a R$ 73.000) | ¥1.600.000 a ¥2.400.000 (aprox. R$ 58.400 a R$ 87.600) | ¥2.400.000 a ¥3.200.000 (aprox. R$ 87.600 a R$ 116.800) |
| 50 tsubo (aprox. 165 m²) | ¥1.500.000 a ¥2.500.000 (aprox. R$ 54.750 a R$ 91.250) | ¥2.000.000 a ¥3.000.000 (aprox. R$ 73.000 a R$ 109.500) | ¥3.000.000 a ¥4.000.000 (aprox. R$ 109.500 a R$ 146.000) |
| 70 tsubo (aprox. 231 m²) | ¥2.100.000 a ¥3.500.000 (aprox. R$ 76.650 a R$ 127.750) | ¥2.800.000 a ¥4.200.000 (aprox. R$ 102.200 a R$ 153.300) | ¥4.200.000 a ¥5.600.000 (aprox. R$ 153.300 a R$ 204.400) |
Quanto custa demolir uma casa de 70 tsubo
Setenta tsubo equivalem a 231,4 m² — próximo do tamanho de muitas casas unifamiliares de padrão médio-alto em bairros residenciais brasileiros. Para uma casa de madeira nessa metragem, o custo da obra principal fica entre ¥2.100.000 e ¥3.500.000 (aprox. R$ 76.650 a R$ 127.750). Para referência, se aplicarmos o teto oficial do governo a essa mesma área, o cálculo é 231,4 m² × ¥36.000 = aprox. ¥8.330.000 (aprox. R$ 304.045) — o que mostra que o preço de mercado costuma ficar entre um quarto e a metade desse teto oficial.
Mas uma casa dessa metragem normalmente tem terreno grande, e vem acompanhada de muros de bloco, vaga coberta, árvores no jardim, depósito e fossa séptica — itens que somam custo à parte da obra principal. Uma premissa realista é que obras complementares e despesas administrativas acrescentam de 20% a 40% ao custo da obra principal; para uma casa de madeira de 70 tsubo, reservar de ¥2.500.000 a ¥5.000.000 no total (aprox. R$ 91.250 a R$ 182.500) já no planejamento inicial reduz o risco de subestimar o orçamento na hora de comparar propostas.
[Por tipo de imóvel] Comparação de custos entre casa, prédio de apartamentos e condomínio
Quem pesquisa "custo de demolição de apartamento" ou "custo de demolição de condomínio" no Japão está lidando com questões diferentes das de uma casa unifamiliar. Não é só o custo da obra que muda — o trâmite necessário até que a demolição possa começar também é outro.
| Tipo de imóvel | Área construída de referência | Preço por tsubo de referência | Prazo de obra de referência | Custo adicional específico | Decisão necessária antes do início da obra |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa unifamiliar de madeira | 25 a 50 tsubo | ¥30.000 a ¥50.000 (aprox. R$ 1.095 a R$ 1.825) | 1 a 2 semanas | Muro de bloco, árvores do jardim, fossa séptica, depósito | Consenso do(s) proprietário(s) — de todos, se houver copropriedade |
| Prédio de apartamentos de madeira (1 edifício) | 50 a 100 tsubo | ¥30.000 a ¥50.000 (aprox. R$ 1.095 a R$ 1.825) | 2 a 4 semanas | Descarte de bens deixados por unidade, escada externa e corredor comum, pavimentação do estacionamento | Desocupação completa de todas as unidades. Pressupõe negociação e indenização de desocupação |
| Prédio de apartamentos de estrutura metálica leve (1 edifício) | 50 a 120 tsubo | ¥40.000 a ¥60.000 (aprox. R$ 1.460 a R$ 2.190) | 3 a 5 semanas | Corte e retirada da estrutura metálica, escavação adicional se a fundação for profunda | Idem acima |
| Condomínio de concreto armado, RC (1 edifício) | 150 tsubo ou mais | ¥60.000 a ¥80.000 (aprox. R$ 2.190 a R$ 2.920) | 2 a 4 meses | Máquinas trituradoras de maior porte, medidas contra ruído e vibração, volume de transporte de entulho de concreto | Se for propriedade seccionada, deliberação de demolição etc. (em regra, 4/5 dos votos) |
Exemplo de cálculo detalhado: prédio de madeira de 2 andares, 8 unidades, 200 m² de área construída
Olhar apenas o preço por tsubo não explica a diferença de valor quando o orçamento chega às mãos. Tomemos como exemplo um prédio de apartamentos de madeira, 2 andares, 8 unidades, 200 m² de área construída (aprox. 60,5 tsubo), e somemos o custo item por item.
| Item | Detalhamento | Estimativa de valor |
|---|---|---|
| Obra de demolição principal | 60,5 tsubo × ¥40.000/tsubo | ¥2.420.000 (aprox. R$ 88.330) |
| Descarte de bens deixados | Móveis, roupas de cama e eletrodomésticos das 8 unidades (aprox. ¥100.000 por unidade, aprox. R$ 3.650) | ¥800.000 (aprox. R$ 29.200) |
| Demolição de obras externas | Aprox. 30 m de muro de bloco, asfalto do estacionamento, base da escada externa, depósito de lixo | ¥600.000 (aprox. R$ 21.900) |
| Nivelamento do terreno | Nivelamento bruto e compactação de aprox. 350 m² de terreno | ¥350.000 (aprox. R$ 12.775) |
| Instalações provisórias | Andaime perimetral, lona acústica, sistema de aspersão de água | ¥400.000 (aprox. R$ 14.600) |
| Despesas administrativas | Diversas notificações, autorização de uso de via pública, visitas de cortesia à vizinhança, controle de manifesto de resíduos, gestão da obra | ¥450.000 (aprox. R$ 16.425) |
| Total | — | ¥5.020.000 (aprox. R$ 183.230) |
Nessa simulação, o custo da obra principal (¥2.420.000, aprox. R$ 88.330) fica praticamente empatado com a soma das obras complementares e despesas administrativas (¥2.600.000, aprox. R$ 94.900). Quem planeja o orçamento pensando apenas "deve dar uns ¥2.420.000" corre o risco de errar o total por quase o dobro. Os valores são uma estimativa baseada na faixa de mercado praticada — não são estatística oficial. Se calculado pelo teto oficial do governo, o valor da obra principal chega a 200 m² × ¥36.000 = ¥7.200.000 (aprox. R$ 262.800) como limite superior.
Ao avaliar a saída de um prédio de apartamentos, o capital necessário muda conforme a decisão seja demolir e vender o terreno vazio ou reconstruir. Se a reconstrução estiver entre as opções, também vale consultar o preço de mercado da reconstrução de um prédio de apartamentos e como planejar o retorno financeiro — assim é possível comparar o investimento total, incluindo o custo de demolição, entre os dois cenários.
Por que o custo de demolição de um condomínio de concreto armado dispara
O preço por tsubo do concreto armado (RC) ser quase o dobro do de madeira não se deve simplesmente à dureza do material. A máquina que carrega o triturador precisa ser maior, o que exige via de acesso e terreno com espaço suficiente para essa máquina entrar. Em área urbana, as normas de ruído e vibração são rígidas, o que costuma exigir equipamentos de baixo ruído e painéis acústicos adicionais com aspersão de água. E o que mais pesa é o volume de entulho de concreto: para a mesma área construída, a estrutura de concreto gera várias vezes mais peso de resíduo do que a de madeira, e isso se traduz diretamente em mais viagens de caminhão e mais custo de destinação.
Além disso, como a estrutura é desmontada cortando as barras de ferro do concreto armado, o prazo de obra é mais longo, e os custos de instalação provisória e gestão de obra se acumulam durante todo esse período. Um prazo de 2 a 4 meses também se traduz, para o investidor, em mais meses de juros sobre financiamento e de custo de oportunidade do capital parado.
Em um prédio de apartamentos alugado, o custo de "esvaziar o imóvel" pode superar o custo da obra principal
Antes mesmo de pedir orçamento de demolição de um prédio de apartamentos, é preciso resolver a saída dos inquilinos. Se mesmo uma única unidade continuar ocupada, a obra não pode começar — uma diferença importante em relação a mercados onde a desocupação para reforma ou demolição costuma ser tratada como uma cláusula contratual simples.
Desocupação de inquilinos e a exigência de "motivo justo" na Lei de Locação de Terrenos e Edifícios
Em contratos de locação de edifício com prazo determinado no Japão, se o locador não notificar a recusa de renovação entre 1 ano e 6 meses antes do término do prazo, o contrato é considerado renovado nas mesmas condições anteriores (Lei de Locação de Terrenos e Edifícios — 借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō —, artigo 26, parágrafo 1). Em contratos sem prazo determinado, o contrato termina 6 meses após a data do pedido de rescisão (mesma lei, artigo 27, parágrafo 1).
E essa notificação ou pedido de rescisão só é válido se houver "motivo justo" (正当の事由, seitō no jiyū). O artigo 28 da mesma lei determina que só se pode reconhecer motivo justo considerando as circunstâncias em que tanto o locador quanto o locatário precisam usar o imóvel, o histórico da locação, a situação de uso e o estado atual do edifício, e a proposta do locador de fazer uma prestação patrimonial ao locatário como condição para a desocupação ou em troca dela. É uma proteção ao inquilino muito mais rígida do que, por exemplo, a Lei do Inquilinato brasileira (Lei nº 8.245/1991), que em geral permite ao locador retomar o imóvel ao fim do prazo contratual sem exigir prova de "motivo justo" nem uma indenização como contrapartida padrão.
Na prática, essa "prestação patrimonial" — a indenização de desocupação (立退料, tachinokiryō) — é o centro da negociação. Não existe um valor de referência único, porque o montante varia muito conforme o grau de deterioração do imóvel, a forma como o inquilino usa a unidade e a existência ou não de imóvel substituto disponível; mas o ponto de partida costuma ser a soma de custos reais, como mudança, taxa de intermediação da nova locação, depósito e "dinheiro-chave" (礼金, reikin — um valor não reembolsável pago ao locador na assinatura, sem equivalente direto em contratos de locação residencial no Brasil) e a diferença de aluguel. Se todas as 8 unidades de um prédio precisarem ser desocupadas, é bastante plausível que o valor total supere os ¥2.420.000 (aprox. R$ 88.330) do custo da obra principal de demolição. A forma de redigir a notificação e conduzir a negociação está detalhada em motivo justo e processo de negociação para pedir a desocupação de inquilinos.
O custo de tempo de esperar a desocupação natural
Em vez de pagar a indenização de desocupação, também é possível parar de alugar as unidades vagas conforme os inquilinos saem naturalmente, e esperar o prédio esvaziar sozinho. Nesse caso, o custo cai, mas o prazo aumenta. Em um prédio de 8 unidades com 2 desocupações por ano, o cálculo indica que a vacância total pode levar vários anos.
Durante esse período, o número de unidades geradoras de receita só diminui, enquanto o IPTU, o seguro e o custo de manutenção das áreas comuns continuam iguais. Quanto mais se prolonga o período de posse após o ponto de equilíbrio, menor fica a diferença em relação a pagar a indenização e esvaziar tudo de uma vez. Qual opção é mais vantajosa pode ser decidido numericamente, comparando o valor total estimado da indenização de desocupação com a perda de aluguel durante o período de espera pela vacância natural.
Um condomínio em regime de propriedade seccionada não pode ser demolido pela decisão de um único proprietário
Para quem pesquisa "custo de demolição de condomínio" e é proprietário de uma única unidade em regime de propriedade seccionada, o ponto central é este: não é possível demolir apenas a parte exclusiva que lhe pertence. O edifício é tratado como um todo indivisível, e a demolição exige uma decisão coletiva de todos os proprietários das unidades — uma diferença estrutural em relação à lógica de propriedade individual de uma casa, e algo que qualquer comprador estrangeiro de uma unidade de condomínio japonês precisa entender antes de investir.
As três deliberações da Lei de Propriedade Seccionada reformada (em vigor desde 1º de abril de 2026)
Anteriormente, tanto a venda conjunta do edifício e do terreno quanto a demolição do edifício exigiam o consentimento unânime de todos os proprietários — o que, na prática, tornava a medida quase inviável. Segundo o documento do Departamento de Habitação do MLIT "A reforma da legislação sobre condomínios de Reiwa 7 e a gestão de condomínios daqui para a frente" (令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理), a Lei de Propriedade Seccionada reformada criou um sistema que permite realizar as três deliberações a seguir por maioria equivalente à de uma deliberação de reconstrução, em vigor desde 1º de abril de 2026 — um patamar de votos bem mais baixo do que a unanimidade que a regra anterior exigia, embora ainda mais alto do que a maioria simples usada em assembleias de condomínio no Brasil para decisões do dia a dia.
| Tipo de deliberação | Conteúdo | Requisito de maioria |
|---|---|---|
| Deliberação de reconstrução | Demolir o condomínio e construir um novo condomínio | Em regra, 4/5. Havendo um dos motivos objetivos previstos em lei, 3/4 (2/3 em caso de dano por desastre designado por decreto) |
| Deliberação de venda do edifício e do terreno | Vender o condomínio e o terreno em conjunto | |
| Deliberação de demolição do edifício e venda do terreno | Demolir o condomínio e depois vender o terreno | |
| Deliberação de demolição | Demolição do condomínio |
Os "motivos objetivos" que reduzem a exigência de maioria para 3/4 se dividem em cinco categorias: ① insuficiência de resistência sísmica; ② insuficiência de segurança contra incêndio; ③ risco de dano ao entorno por queda de revestimento externo etc.; ④ risco de grave dano sanitário por corrosão de tubulações de água e esgoto etc.; e ⑤ não conformidade com os padrões de acessibilidade. Os detalhes desses critérios são definidos por portaria do Ministério da Justiça.
Ao mesmo tempo, foi criado um sistema para encerrar contratos de locação e afins mediante compensação em dinheiro, quando há deliberação de reconstrução ou similar. O proprietário seccionado que tiver uma unidade alugada passa a ter o dever de pagar ao locatário uma compensação pela perda normalmente decorrente do fim da locação, e o locatário pode se recusar a desocupar o imóvel até receber essa compensação.
O que compõe o custo de demolição além da obra principal, e quanto custa cada item
A comparação entre orçamentos costuma travar justamente aqui: o nível de detalhe desse detalhamento varia de empreiteira para empreiteira. Vale entender o que cada item costuma cobrir.
Descarte de bens deixados, obras externas, obstáculos no subsolo, nivelamento, instalações provisórias e despesas administrativas
- Descarte de bens deixados: móveis, eletrodomésticos, roupas de cama, roupas etc. A coletânea de perguntas e respostas da Lei de Reciclagem da Construção Civil (国土交通省, MLIT) estabelece que móveis e eletrodomésticos devem ser descartados antecipadamente pelo próprio contratante da obra, na condição de gerador do resíduo, e que, se ficarem no imóvel, o contratante deve ser solicitado a retirá-los previamente. Se ficar a cargo da empreiteira, o descarte é tratado como resíduo comum ou industrial, o que encarece o processo — algo relevante para o investidor estrangeiro que administra o imóvel à distância e talvez não tenha como esvaziá-lo pessoalmente.
- Demolição de obras externas: muro de bloco, portão, pavimentação do estacionamento, pedras ornamentais do jardim, árvores, depósito, fossa séptica. Normalmente não está incluída no preço por tsubo, e costuma somar algumas centenas de milhares de ienes à parte.
- Obstáculos no subsolo: fundação de um edifício anterior, fossa séptica antiga, resíduos, poço. Como só se descobrem ao escavar, no orçamento inicial esse item costuma aparecer como "a negociar separadamente, se encontrado". Deixar por escrito, no contrato, em que condições esse custo adicional pode surgir muda bastante o risco de conflito depois.
- Nivelamento do terreno: o valor muda conforme o nível de acabamento após a demolição — apenas compactar e nivelar, espalhar cascalho, ou deixar com bom acabamento visual para venda. Consultar Custo da terraplenagem no Japão: a tabela oficial 2026 ajuda a avaliar se o orçamento de nivelamento apresentado é razoável.
- Instalações provisórias: andaime e lona acústica, aspersão de água contra poeira. Quanto mais próximo o imóvel vizinho, mais trabalho — e mais custo.
- Despesas administrativas: notificações, autorização de uso de via pública, visitas de cortesia à vizinhança, controle de manifesto de resíduos, gestão da obra. A referência costuma ser em torno de 10% do valor total.
Pesquisa de amianto e o custo de referência da remoção
Edifícios construídos antes de 2006 podem conter materiais de construção com amianto. O documento "Perguntas e Respostas sobre Medidas Relativas ao Amianto" do MLIT apresenta a seguinte referência de custo de remoção de material projetado com amianto, por faixa de área de tratamento:
| Área de tratamento de amianto | Custo de referência da remoção |
|---|---|
| Até 300 m² | ¥20.000/m² a ¥85.000/m² (aprox. R$ 730 a R$ 3.103/m²) |
| 300 m² a 1.000 m² | ¥15.000/m² a ¥45.000/m² (aprox. R$ 548 a R$ 1.643/m²) |
| Acima de 1.000 m² | ¥10.000/m² a ¥30.000/m² (aprox. R$ 365 a R$ 1.095/m²) |
O mesmo documento observa que esses valores foram calculados com base em dados de obras realizadas entre janeiro e dezembro de 2007; que a faixa de custo varia muito conforme condições de execução, como formato do cômodo, pé-direito e presença de equipamentos fixos; e que, especialmente para áreas de até 300 m², a variação de custo é particularmente ampla. Use esses números apenas como referência de ordem de grandeza.
Trâmites legais e qualificação da empreiteira a verificar antes da demolição
No Japão, a demolição exige notificações formais antes do início da obra — e parte dessas obrigações recai sobre o próprio contratante (o proprietário do imóvel, e não apenas a empreiteira). Avançar sem saber disso pode parar a obra.
| Trâmite | Porte sujeito à exigência | Responsável pela obrigação | Prazo / momento |
|---|---|---|---|
| Notificação da Lei de Reciclagem da Construção Civil | Demolição de edificação a partir de 80 m² de área construída (construção nova ou ampliação a partir de 500 m²; reforma com valor de contrato a partir de ¥100.000.000 [aprox. R$ 3.650.000]; estruturas não edificadas a partir de ¥5.000.000 [aprox. R$ 182.500]) | Contratante (proprietário) ou executor autônomo da obra | Ao governador da província, até 7 dias antes do início da obra |
| Execução de demolição seletiva e reciclagem de resíduos | Idem acima | Empreiteira contratada | Durante o período da obra |
| Relatório do resultado da pesquisa prévia de amianto | Demolição a partir de 80 m² de área construída total; reforma com valor de contrato a partir de ¥1.000.000 com impostos (aprox. R$ 36.500); estruturas específicas a partir de ¥1.000.000 com impostos; embarcações de aço a partir de 20 toneladas de arqueação bruta | Empreiteira principal | Reportado eletronicamente antes do início da obra |
| Pesquisa prévia por profissional qualificado em amianto de estruturas | Trabalhos de demolição de estruturas específicas, entre outros | Quem realiza a pesquisa | Obras com início a partir de 1º de janeiro de Reiwa 8 (2026) |
| Registro de extinção do edifício (registro imobiliário) | Quando o edifício deixa de existir | Proprietário titular do cadastro ou titular do registro de propriedade | Até 1 mês após a data da extinção |
É comum passar despercebido que o responsável pela notificação é o contratante — e não a empreiteira. A coletânea de perguntas e respostas da Lei de Reciclagem da Construção Civil (MLIT) esclarece que, mesmo quando uma incorporadora contrata a obra a pedido do proprietário, "é o proprietário, na condição de contratante, quem deve fazer a notificação". Na prática, a empreiteira costuma fazer isso em nome do contratante, mas a responsabilidade legal continua sendo do proprietário — um ponto que merece atenção redobrada de um investidor estrangeiro que administra o imóvel remotamente através de um representante local.
Registro de empreiteira de demolição x licença de construção: quando cada um se aplica
O primeiro ponto a verificar na escolha da empreiteira é a qualificação. Segundo o esclarecimento do Departamento de Desenvolvimento Urbano do governo metropolitano de Tóquio, obras de demolição residencial com valor de contrato a partir de ¥5.000.000 (aprox. R$ 182.500) exigem licença de construção civil (na categoria de obras de demolição); abaixo desse valor, basta o registro como empreiteira de demolição. O registro tem validade de 5 anos, e a renovação deve ser feita entre 2 meses e 30 dias antes do vencimento. Entre os requisitos do registro está a nomeação de um responsável técnico que atenda aos critérios definidos por portaria ministerial.
Verifique se o orçamento traz o número da licença de construção civil ou o número de registro como empreiteira de demolição, e se a empresa está registrada na província onde a obra será realizada. Não é incomum que justamente a empreiteira de menor preço não cumpra esses requisitos — um risco a mais para quem contrata a obra sem estar fisicamente no Japão para verificar a empresa pessoalmente.
Formas realistas de reduzir o custo de demolição
Subsídios municipais japoneses seguem dois modelos: "percentual" e "teto por unidade de área"
Para a demolição de casas vazias em risco estrutural, muitas prefeituras e subprefeituras japonesas (自治体, jichitai — o termo genérico para governos locais no Japão, que inclui tanto municípios quanto as subprefeituras, ku, dentro de Tóquio) mantêm programas de subsídio. Mas a lógica de desenho varia: alguns definem o subsídio como percentual do custo da obra, outros definem um teto calculado pela área construída multiplicada por um valor por m². Vale registrar que a maioria desses programas exige que o requerente seja o proprietário registrado do imóvel japonês, o que normalmente já se aplica a um investidor estrangeiro dono do imóvel — mas a documentação de residência e o processo em japonês costumam exigir apoio de um administrador local.
| Município / programa | Percentual do subsídio | Valor máximo | Principais requisitos |
|---|---|---|---|
| Cidade de Matsuyama — Programa de Demolição de Casas Vazias em Risco (ano fiscal de Reiwa 8) | 4/5 do custo elegível (sem impostos) | ¥1.000.000 (aprox. R$ 36.500) — ¥1.600.000 (aprox. R$ 58.400) em áreas insulares | Pontuação de deterioração igual ou superior a 100, sem uso há pelo menos 1 ano |
| Subprefeitura de Koto (Tóquio) — Subsídio de demolição de casas de madeira (ano fiscal de Reiwa 8) | 1/2 do custo da obra de demolição | ¥1.000.000 (aprox. R$ 36.500) | Construção de madeira etc. anterior a 31 de maio de Showa 56 (1981) com resistência sísmica insuficiente; inscrições de 1º de abril de 2026 a 29 de janeiro de 2027 |
| Cidade de Utsunomiya — Subsídio para demolição de casas vazias em risco estrutural (ano fiscal de Reiwa 8) | 2/3 do valor elegível | ¥700.000 (aprox. R$ 25.550) — valor elegível é o menor entre área construída × ¥11.000/m² [aprox. R$ 402/m²] e o custo real | Construção anterior a 31 de maio de Showa 56 etc., renda familiar total até ¥8.180.000 (aprox. R$ 298.570) |
| Cidade de Kaizuka — Programa de subsídio para demolição de casas vazias de madeira | 8/10 do custo de demolição etc. | ¥500.000 (aprox. R$ 18.250) — o menor entre área construída × ¥20.000/m² [aprox. R$ 730/m²] e ¥500.000 | Pontuação igual ou superior a 100 no critério de casa imprópria, vazia há aproximadamente 1 ano ou mais |
| Subprefeitura de Shinagawa (Tóquio) — Programa de apoio a zonas especiais de resistência a incêndio | Modelo de valor por m² | Madeira: ¥36.000/m², teto de ¥18.000.000 (aprox. R$ 657.000) / estrutura metálica leve: ¥51.000/m², teto de ¥25.500.000 (aprox. R$ 930.750) (valores aumentados em 1º de julho de 2026) | Edificações antigas etc. dentro de zona especial de resistência a incêndio |
A diferença expressiva entre os valores existe porque a origem dos recursos é diferente em cada caso. No programa federal do MLIT "Projeto de Promoção da Regeneração de Casas Vazias [tipo obra de demolição]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】), o custo elegível para subsídio é "custo da obra de demolição + compensação pela perda normalmente decorrente da demolição" × 8/10, e o custo da obra de demolição tem um valor máximo por m². A divisão do ônus é: quando o ente executor é um governo local, 2/5 vêm do governo federal, 2/5 do governo local, e o 1/5 restante também do governo local; quando o executor é privado, 2/5 do governo federal, 2/5 do governo local e 1/5 do próprio particular. Ou seja, quanto o governo local decide colocar de recursos próprios determina o valor final que o morador recebe — e isso explica por que o mesmo tipo de subsídio varia tanto de cidade para cidade.
Algumas prefeituras e subprefeituras também mantêm subsídio para a pesquisa de amianto. O fluxo do trâmite é o seguinte, e em todos os casos vale a mesma regra: contrato ou início de obra antes da decisão de concessão do subsídio não são elegíveis.
Os 10 itens que devem ser comparados entre orçamentos concorrentes
Simplesmente "pedir orçamento a várias empreiteiras" não explica por que os valores diferem. Comparar onde cada um dos 10 itens abaixo aparece em cada orçamento é o que permite avaliar se o orçamento mais barato é, de fato, mais barato.
| Item a verificar | Onde olhar no orçamento |
|---|---|
| 1. Base de cálculo da área construída | Coluna de quantidade, em "m²" ou "tsubo". Confere com o registro imobiliário? |
| 2. Existência e quantidade de bens deixados para descarte | Linha "descarte de bens deixados". Há quantidade e preço unitário, ou está tudo genericamente incluso? |
| 3. Obras externas, muro de bloco, árvores | Item de obras complementares. A extensão do muro em metros e o número de árvores estão explícitos? |
| 4. Tratamento de obstáculos no subsolo | Observações ou notas especiais. Forma de negociação e preço de referência caso algo seja encontrado |
| 5. Custo de pesquisa prévia e remoção de amianto | O custo da pesquisa aparece separado ou embutido na obra principal? A remoção está inclusa ou "a negociar se encontrado"? |
| 6. Andaime e proteção provisória | Item de instalações provisórias. Metragem do perímetro e especificação da lona acústica |
| 7. Manifesto de resíduos | Item de despesas administrativas ou observações. É possível receber cópia do manifesto? |
| 8. Nível de acabamento do terreno | Item de nivelamento. Nivelamento bruto, compactação ou espalhamento de cascalho? |
| 9. Visita de cortesia à vizinhança e autorização de uso de via | Item de despesas administrativas. Quem solicita e quem arca com o custo? |
| 10. Condições de custo adicional e de pagamento | Cláusulas contratuais e observações especiais. Percentual do sinal e momento do pagamento |
Delimitando o que dá para fazer por conta própria
Descartar os bens deixados por conta própria costuma sair mais barato do que deixar a cargo da empreiteira. É possível usar a coleta de lixo de grande porte da prefeitura e os certificados de reciclagem de eletrodomésticos, esvaziando o interior do imóvel antes do início da obra. Como já mencionado, a coletânea de perguntas e respostas da Lei de Reciclagem da Construção Civil também trata o descarte prévio de bens domésticos como responsabilidade do contratante.
Além disso, evitar o período de alta temporada (janeiro a março, fim do ano fiscal japonês) e dar folga no cronograma para se ajustar à agenda da empreiteira também ajudam a reduzir o preço por tsubo. Mas é preciso cuidado: se a negociação de desconto acabar cortando notificações obrigatórias, instalações provisórias ou o controle de manifesto de resíduos, o resultado é contraproducente. O que pode ser reduzido é a alocação de esforço — nunca os trâmites exigidos por lei.
Impostos após a demolição e o tratamento tributário do custo de demolição
Até quanto o IPTU japonês sobe com a transformação em terreno vazio (no máximo 4,2 vezes — não "6 vezes")
Um terreno com uma residência construída se beneficia, no Japão, do benefício fiscal para terrenos residenciais (住宅用地特例, jūtaku yōchi tokurei): para terrenos residenciais de pequeno porte de até 200 m², a base de cálculo do IPTU japonês (固定資産税, kotei shisan zei) cai para 1/6 do valor avaliado, e a do imposto de planejamento urbano (都市計画税, toshi keikaku zei — um tributo adicional cobrado nas chamadas "áreas de urbanização promovida", sem equivalente direto no sistema tributário brasileiro) cai para 1/3 (Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, "Visão Geral do Imposto sobre Bens Imóveis Fixos"; Departamento de Tributação do governo metropolitano de Tóquio). Ao demolir o imóvel e transformá-lo em terreno vazio, esse benefício deixa de se aplicar.
É comum ouvir que o imposto "sobe 6 vezes", mas isso não é exato. Segundo o Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, a base de cálculo para terrenos urbanos que não são residenciais (terrenos comerciais etc.) tem um teto legal de 70% do valor avaliado. E, além disso, o imposto não chega a esse patamar de uma só vez. Vejamos o cálculo para um terreno avaliado em ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.095.000) com 200 m².
| Categoria | Antes da demolição (terreno residencial de pequeno porte) | Terreno vazio, no teto legal (70% do valor) | Terreno vazio, no teto do ajuste de carga tributária (60% do valor) |
|---|---|---|---|
| IPTU japonês (固定資産税) | ¥30.000.000 × 1/6 × 1,4% = ¥70.000 (aprox. R$ 2.555) | ¥30.000.000 × 70% × 1,4% = ¥294.000 (aprox. R$ 10.731) | ¥30.000.000 × 60% × 1,4% = ¥252.000 (aprox. R$ 9.198) |
| Imposto de planejamento urbano (都市計画税) | ¥30.000.000 × 1/3 × 0,3% = ¥30.000 (aprox. R$ 1.095) | ¥30.000.000 × 70% × 0,3% = ¥63.000 (aprox. R$ 2.300) | ¥30.000.000 × 60% × 0,3% = ¥54.000 (aprox. R$ 1.971) |
| Total (valor anual) | ¥100.000 (aprox. R$ 3.650) | ¥357.000 (aprox. R$ 13.031) | ¥306.000 (aprox. R$ 11.169) |
Olhando apenas o IPTU japonês, o valor vai de ¥70.000 para até ¥294.000, um aumento de 4,2 vezes; somando o imposto de planejamento urbano, o total vai de ¥100.000 para até ¥357.000, cerca de 3,6 vezes. Mas esse é o patamar quando o teto é atingido — não é o valor que passa a valer já no ano fiscal seguinte à demolição.
O que entra em ação aqui é o mecanismo japonês de ajuste de carga tributária (負担調整措置, futan chōsei sochi) — um dispositivo de suavização sem equivalente direto na reavaliação anual do IPTU no Brasil. Segundo o Departamento de Tributação de Tóquio, para terrenos comerciais e afins, quando a proporção entre a base de cálculo do ano anterior e o valor avaliado (nível de carga tributária) é inferior a 60%, o aumento é escalonado: soma-se ao valor do ano anterior um acréscimo de 5% do valor avaliado a cada ano, até esse acréscimo parar em 60% do valor. Se o nível de carga estiver entre 60% e 70%, o valor fica congelado; se estiver acima de 70%, é reduzido até o teto legal de 70%. Esse mecanismo está confirmado para continuar vigente até o ano fiscal de Reiwa 8 (2026). Ou seja, em terrenos com nível de carga baixo, o ponto de chegada real não é a coluna central da tabela acima, mas a coluna da direita — e a aproximação a esse valor leva vários anos, não um único ano fiscal.
Nos 23 distritos centrais de Tóquio (23区, ni-jū-san ku), a legislação tributária metropolitana mantém uma medida de redução que limita o nível de carga tributária de terrenos comerciais e afins a 65% (o chamado "limite máximo de tributação"), e o imposto de planejamento urbano de terrenos residenciais de pequeno porte é reduzido em metade do valor. Como o número de anos até atingir o teto depende da relação entre a base de cálculo do ano anterior e o valor avaliado, o valor exato deve ser confirmado junto ao departamento de tributação patrimonial do município onde o terreno está localizado (nos 23 distritos de Tóquio, no escritório de tributação metropolitana correspondente).
Além disso, ao demolir o edifício, o IPTU japonês referente à parte construída deixa de existir. Mas, como o valor avaliado de edificações antigas já vem reduzido pela correção de depreciação por idade (経年減点補正, keinen genten hosei), essa queda raramente é maior do que o aumento do lado do terreno. O tratamento tributário do terreno após a demolição e as opções de uso do lote vazio estão detalhados em IPTU de terreno vazio e estratégias de uso do terreno.
O custo de demolição é despesa dedutível ou entra no custo de aquisição do terreno?
O tratamento tributário do custo de demolição no Japão depende da finalidade da demolição. Segundo o Tax Answer nº 5401 da Receita Nacional do Japão (国税庁, NTA), quando uma pessoa jurídica adquire um terreno junto com o edifício sobre ele e, em geral dentro de cerca de 1 ano após a aquisição, já inicia a demolição do edifício — evidenciando que a intenção, desde o início, era demolir o edifício para usar o terreno — a soma do valor contábil do edifício e do custo de demolição (deduzido de eventual receita com a venda de material reciclável) deve ser incorporada ao custo de aquisição do terreno.
Por outro lado, quando o edifício foi originalmente adquirido com o objetivo de uso em uma atividade e o uso é abandonado por motivo de força maior, mesmo que a demolição ocorra dentro de 1 ano, o valor total pode ser tratado como despesa dedutível no momento da demolição. Como a classificação depende das circunstâncias específicas de cada caso, recomendamos confirmar com um contador ou consultor tributário japonês antes de prosseguir.
A dedução especial de até ¥30.000.000 para venda de imóvel herdado vazio após demolição
Ao demolir a casa da família herdada e vender o terreno, é possível deduzir até ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.095.000) do ganho de capital sobre a venda, desde que os requisitos sejam atendidos (Tax Answer nº 3306 da Receita Nacional do Japão, "Regime especial para venda do imóvel residencial do falecido — imóvel vazio herdado").
| Requisito | Detalhamento |
|---|---|
| Valor da dedução | Até ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.095.000). Para transferências a partir de 1º de janeiro de Reiwa 6 (2024), se o número de herdeiros que receberam o imóvel por herança ou legado for 3 ou mais, o teto passa a ser ¥20.000.000 (aprox. R$ 730.000) |
| Prazo de vigência | Vendas realizadas entre 1º de abril de Heisei 28 (2016) e 31 de dezembro de Reiwa 9 (2027) |
| Época de construção | Edificação construída até 31 de maio de Showa 56 (1981) |
| Valor da venda | Até ¥100.000.000 (aprox. R$ 3.650.000) |
| Prazo de venda | Até 31 de dezembro do ano em que se completam 3 anos a partir da data de abertura da sucessão |
| Prazo de demolição | Também é possível realizar a demolição total do imóvel entre a data da venda e 15 de fevereiro do ano seguinte ao da venda |
Vale destacar a última linha. Como a dedução também se aplica quando a demolição ocorre depois de já se ter um comprador definido, mas antes da entrega do imóvel, há casos em que não é necessário demolir primeiro e arcar com um ano inteiro de IPTU mais alto antes de vender. O momento da demolição é uma decisão que deve levar em conta tanto a carga tributária quanto a estratégia de venda.
Vender o terreno vazio ou vender com o imóvel construído (terreno com casa antiga)
| Critério de decisão | Vender vazio (terreno demolido) | Vender com o imóvel construído (terreno com casa antiga) |
|---|---|---|
| Custo inicial | O vendedor arca com o custo de demolição | Sem ônus de demolição para o vendedor |
| IPTU japonês | Tributado como terreno não residencial até a venda | Benefício fiscal para terreno residencial continua valendo |
| Perfil de compradores | Alcança tanto quem vai morar quanto investidores e incorporadoras | Restrito a compradores dispostos a arcar com a demolição |
| Preço | Mais fácil buscar um preço próximo ao valor de mercado | Comprador tende a pedir desconto equivalente ao custo de demolição, ou mais |
| Imprevistos após a demolição | Se surgir obstáculo no subsolo, o vendedor arca com o problema | O risco se transfere para o comprador |
| Casos mais indicados | Terreno de formato regular, com boa frente para via pública e potencial de reconstrução, com boa liquidez de compradores | Terreno sem direito a reconstrução, ou com preocupações como muro de arrimo ou estruturas enterradas |
"Se virar terreno vazio, vende" é uma leitura só parcialmente correta. Pagar o custo de demolição adiantado e, com a carga tributária já mais alta, ver o período de venda se estender, pode acabar resultando em menos dinheiro líquido no bolso do que se o proprietário tivesse aceitado negociar o desconto e vendido com o imóvel ainda de pé. Quando aconselhamos proprietários — inclusive investidores estrangeiros administrando um imóvel à distância —, colocamos na mesa três variáveis: o custo de demolição, o aumento de imposto e o prazo estimado de venda, e calculamos o valor líquido final para os dois cenários antes de decidir. Olhar para o total até a saída do investimento, e não para o ganho ou a perda de curto prazo, é o que efetivamente protege o patrimônio.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Quanto tempo dura a obra de demolição?
Uma casa unifamiliar de madeira leva de 1 a 2 semanas; um prédio de apartamentos de madeira, de 2 a 4 semanas; um prédio de estrutura metálica leve, de 3 a 5 semanas; e um condomínio de concreto armado, de 2 a 4 meses. Além disso, é preciso contar o tempo para a notificação da Lei de Reciclagem da Construção Civil (até 7 dias antes do início), a pesquisa prévia de amianto e o relatório do resultado, e as visitas de cortesia à vizinhança, todos antes do início da obra. O registro de extinção do imóvel deve ser feito em até 1 mês após a demolição. No total, para uma casa unifamiliar de madeira, reservar de 2 a 3 meses desde a escolha da empreiteira até a conclusão do registro reduz o risco de o cronograma sair do previsto.
P. Quanto tempo leva para os inquilinos desocuparem um prédio de apartamentos antes da demolição?
Em contratos com prazo determinado, a notificação de recusa de renovação precisa ser feita entre 1 ano e 6 meses antes do término do prazo (Lei de Locação de Terrenos e Edifícios, artigo 26, parágrafo 1); em contratos sem prazo determinado, o contrato termina 6 meses após o pedido de rescisão (mesma lei, artigo 27, parágrafo 1). Para a notificação valer, é necessário o "motivo justo" do artigo 28, e a proposta de indenização de desocupação também entra nesse critério. Mesmo com uma negociação tranquila, o mais realista é contar de 6 meses a 1 ano — e de 1 a 2 anos, se houver muitas unidades a desocupar.
P. É possível demolir apenas a minha unidade em um condomínio japonês?
Não é possível. O edifício é tratado como um todo indivisível, e a demolição exige uma deliberação por maioria dos proprietários das unidades. Com a Lei de Propriedade Seccionada reformada, em vigor desde 1º de abril de 2026, foram criadas a deliberação de demolição, a deliberação de demolição do edifício com venda do terreno e a deliberação de venda do edifício e do terreno, todas possíveis, em regra, com maioria de 4/5 dos votos. Havendo motivos objetivos, como insuficiência de resistência sísmica, a exigência cai para 3/4. O primeiro passo é consultar a associação de condôminos (管理組合, kanri kumiai) e verificar se o edifício pode receber a certificação de "necessidade de demolição" que dá acesso a esse processo.
P. É possível combinar o uso de subsídio municipal com a coleta de vários orçamentos?
Sim, é possível — e, na prática, o pedido de subsídio costuma exigir a apresentação de orçamento. Mas a ordem dos passos importa: muitos municípios japoneses determinam que contratar ou iniciar a obra antes da decisão de concessão do subsídio torna o projeto inelegível (isso está explícito, por exemplo, no subsídio da subprefeitura de Koto). O fluxo correto é: reunir orçamentos concorrentes, escolher a empreiteira, fazer a inscrição, receber a decisão de concessão e só então assinar o contrato. Como o período de inscrição e o orçamento disponível variam a cada ano fiscal, vale procurar o balcão de atendimento com antecedência, calculando a partir da data desejada de início da obra.
P. A partir de quando o IPTU muda depois da demolição?
A data de referência para o cálculo do IPTU japonês é 1º de janeiro do ano em que começa o exercício fiscal correspondente (Lei de Tributação Local, artigo 359). Portanto, se houver uma residência no imóvel em 1º de janeiro, o benefício fiscal para terreno residencial se aplica naquele exercício, e o aumento do imposto só passa a valer no exercício seguinte. Por outro lado, se a demolição for concluída ainda dentro do ano e o terreno chegar vazio a 1º de janeiro, a tributação como terreno não residencial já começa no exercício seguinte. Quando a data de venda ainda é incerta, simplesmente adiar o início da demolição de dezembro para depois da virada do ano pode evitar um ano inteiro de aumento de imposto.
Fontes e referências
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), "Sobre os custos-padrão de construção referentes aos projetos sob jurisdição do Departamento de Habitação no ano fiscal de Reiwa 8" (令和8年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について — Aviso do Vice-Ministro nº 国住備768 e outros, de 7 de abril de 2026)
- MLIT, "Sobre o salário-base de projeto para obras públicas aplicável a partir de março de Reiwa 8" (令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について, 17 de fevereiro de 2026)
- MLIT, "Perguntas e Respostas sobre Medidas Relativas ao Amianto" (アスベスト対策Q&A)
- MLIT, "Projeto de Promoção da Regeneração de Casas Vazias [tipo obra de demolição]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】)
- Ministério do Meio Ambiente do Japão (環境省), "Visão geral da Lei de Reciclagem da Construção Civil" (建設リサイクル法の概要)
- MLIT, "Coletânea de perguntas e respostas da Lei de Reciclagem da Construção Civil" (建設リサイクル法質疑応答集)
- Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão (厚生労働省), Portal Geral de Informações sobre Amianto, "Sistema de relatório do resultado da pesquisa prévia de amianto" (石綿事前調査結果報告システム)
- Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão, Portal Geral de Informações sobre Amianto, "Pontos da regulamentação revisada sobre amianto" (改正石綿則のポイント)
- Departamento de Habitação do MLIT, "A reforma da legislação sobre condomínios de Reiwa 7 e a gestão de condomínios daqui para a frente" (令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理, 26 de outubro de 2025)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações do Japão (総務省), "Visão geral do imposto sobre bens imóveis fixos" (固定資産税の概要)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, "O mecanismo do ajuste de carga tributária para terrenos urbanos" (宅地に係る負担調整措置の仕組み)
- Departamento de Tributação do governo metropolitano de Tóquio (東京都主税局), "IPTU e imposto de planejamento urbano (terreno e edificação)" (固定資産税・都市計画税〈土地・家屋〉)
- Departamento de Tributação de Tóquio, "Continuação do ajuste de carga tributária do IPTU e do imposto de planejamento urbano para terrenos comerciais e afins (terrenos não residenciais)" (商業地等の固定資産税・都市計画税の負担調整措置が継続されます)
- Portal e-Gov de legislação japonesa, "Lei de Registro Imobiliário" (不動産登記法, artigo 57 — registro de extinção de edifício)
- Receita Nacional do Japão (国税庁, NTA), Tax Answer nº 5401, "Custo de aquisição do terreno quando o edifício adquirido junto com ele é demolido" (土地とともに取得した建物を取り壊した場合の土地の取得価額)
- Receita Nacional do Japão, Tax Answer nº 3306, "Regime especial para venda do imóvel residencial do falecido (imóvel vazio herdado)" (被相続人の居住用財産〈空き家〉を売ったときの特例)
- Portal e-Gov de legislação japonesa, "Lei de Locação de Terrenos e Edifícios" (借地借家法, artigos 26 a 28)
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do governo metropolitano de Tóquio (東京都都市整備局), "Lei de Reciclagem da Construção Civil: para empreiteiras de demolição" (建設リサイクル法：解体工事業者のみなさんへ)
- Cidade de Matsuyama, "Programa de demolição de casas vazias em risco estrutural, ano fiscal de Reiwa 8" (令和8年度 老朽危険空家除却事業)
- Subprefeitura de Koto (Tóquio), "Reforço sísmico de casas de madeira (subsídio de demolição)" (木造住宅の耐震化〈除却の助成〉)
- Cidade de Utsunomiya, "Subsídio para demolição de casas vazias em risco estrutural" (老朽危険空き家除却費補助金)
- Cidade de Kaizuka, "Programa de subsídio para demolição de casas vazias de madeira" (木造空き家除却補助制度)
- Subprefeitura de Shinagawa (Tóquio), "Programa de apoio a zonas especiais de resistência a incêndio" (不燃化特区支援事業)
