À medida que o apartamento envelhece, encontrar inquilinos tende a ficar mais difícil, aumentando o risco de vacância. A reforma é uma medida eficaz para manter o valor patrimonial e reduzir a vacância, mas o custo continua sendo um desafio.
Neste artigo, explicamos em detalhes as vantagens e desvantagens da reforma de apartamentos, a faixa de custos, as obras que tendem a se enquadrar em subsídios e os programas de subsídio disponíveis. Também apresentamos dicas para reduzir despesas e regimes de incentivo fiscal, para que isso sirva de referência no seu planejamento.
Quais são as vantagens de reformar um apartamento?
A principal vantagem da reforma de apartamentos é reduzir o risco de vacância e elevar o valor do imóvel com custo menor do que uma reconstrução.
Fica mais fácil evitar o risco de vacância
Imóveis com boa aparência externa e interna e instalações bem estruturadas tendem a atrair mais interessados. Com mais inquilinos, a receita se estabiliza e a recuperação do investimento na reforma se torna mais viável.
O custo pode ser menor do que o de reconstruir
Enquanto uma reconstrução pode custar dezenas de milhões de ienes, em alguns casos uma reforma pode ser realizada por cerca de 1 milhão de ienes. Se a estrutura do edifício não apresentar problemas, a reforma pode proporcionar melhorias suficientes.
Quais são as desvantagens da reforma de apartamentos?
A reforma não traz apenas vantagens; também há pontos de atenção, como queda de receita durante a obra e aumento limitado do valor patrimonial.
A receita é interrompida durante a obra
Durante o período da reforma, os inquilinos não conseguem morar no imóvel, o que reduz a receita correspondente. Também pode ser eficaz planejar a obra de modo a manter parte das unidades ocupadas.
O aumento do valor patrimonial é limitado
Mesmo investindo 1 milhão de ienes em reforma, isso não significa que o valor patrimonial aumentará em 1 milhão de ienes.O ideal é limitar a obra ao estritamente necessário e executá-la após avaliar com cuidado a relação custo-benefício.
Qual é a faixa de custo para reformar um apartamento?
O custo da reforma varia bastante conforme o tipo de obra. A seguir, resumimos as principais faixas por categoria.
Fachada externa
- Pintura externa: 1,2 milhão a 3 milhões de ienes
- Impermeabilização de varanda: 2.750 a 7.000 ienes por m²
A reforma externa também contribui para aumentar a durabilidade do edifício e causar uma boa impressão nos futuros inquilinos.
Interior
- Troca de papel de parede: 1.000 a 1.500 ienes por m²
- Quarto japonês para quarto ocidental (6 a 8 tatames): 500 mil a 1 milhão de ienes
- Tatame para piso de madeira (6 a 8 tatames): 150 mil a 600 mil ienes
- Mudança de planta (aprox. 33 m²): 800 mil a 1,6 milhão de ienes
Só a substituição do papel de parede por material novo já melhora bastante a impressão. A troca para piso de madeira também é uma obra com alta demanda.
Áreas molhadas
- Substituição da cozinha planejada: 400 mil a 800 mil ienes
- Substituição do vaso sanitário: 150 mil a 500 mil ienes
- Substituição da banheira modular: 500 mil a 1 milhão de ienes
- Substituição da pia/lavatório: 100 mil a 200 mil ienes
Que tipos de obras de reforma tendem a se enquadrar em subsídios?
Para reduzir o peso financeiro da reforma de apartamentos, é importante conhecer as obras com maior probabilidade de se enquadrar em subsídios.
Reforma ecológica
Estão incluídas, de forma ampla, reformas ligadas à eficiência energética e à geração de energia, como obras de isolamento térmico e instalação de sistemas fotovoltaicos relacionados à economia e geração de energia. Além dos programas nacionais, também existem subsídios próprios de governos locais.
Diagnóstico e reforço sísmico
Imóveis aprovados segundo os antigos padrões sísmicos, anteriores a maio de 1981 estão entre os principais elegíveis. Também vem aumentando o número de municípios que subsidiam a remoção de muros de blocos.
Reforma para acessibilidade
Estão incluídas obras como instalação de corrimãos e eliminação de desníveis, voltadas à criação de um ambiente mais adequado também para pessoas idosas. O limite do auxílio é de 200 mil ienes.
Adequação do ambiente para teletrabalho
Obras como criação de espaço de trabalho e isolamento acústico, isto é, reformas voltadas ao teletrabalho, tendem a ter maior facilidade de acesso a subsídios.
Quais são os principais programas de subsídio disponíveis?
Apresentamos a seguir os principais programas de subsídio que podem ser utilizados em reformas de apartamentos.
Programa de Promoção da Reforma para Habitações de Longa Vida Útil
Trata-se de um programa que apoia obras de eficiência energética e reformas voltadas a famílias com filhos.
- Percentual subsidiado: 1/3
- Limite: 1 milhão a 2,5 milhões de ienes por unidade (conforme a categoria de certificação)
- A inspeção do imóvel é obrigatória
Programa de Apoio à Reforma de Isolamento Térmico com Materiais de Alto Desempenho
Programa do Ministério do Meio Ambiente que subsidia obras de isolamento térmico com materiais de alto desempenho.
- Percentual subsidiado: 1/3
- Limite para habitações coletivas: 150 mil ienes por unidade
Programa de Apoio à Reforma de Isolamento Térmico em Habitações Existentes
Há duas modalidades: isolamento integral e isolamento apenas da sala de estar. Em habitações coletivas, o limite é de 150 mil ienes por unidade.
Subsídio para reforma assistencial e de acessibilidade
Destina-se a pessoas reconhecidas como necessitando de apoio ou cuidados, e o limite corresponde a 90% do valor-base de 200 mil ienes, isto é, 180 mil ienes.
Programa de Apoio à Demonstração de Materiais de Próxima Geração para Eficiência Energética
No caso de habitações coletivas, é possível receber até 1,25 milhão de ienes por unidade em subsídio. O valor cobre até metade das despesas elegíveis, com piso mínimo de 200 mil ienes.
Quais são os programas de subsídio próprios dos governos locais?
Além dos programas nacionais, diversos governos locais também operam programas próprios de subsídio para reformas.
Tóquio: Programa de Promoção de Reforma para Eficiência Energética
Para reformas de janelas e portas com alto isolamento térmico, é possível receber subsídio com taxa de 1/3, limite de 1 milhão de ienes para janelas e 160 mil ienes para portas.
Tóquio: Tokyo Zero Emission Points
Na substituição por eletrodomésticos com alta eficiência energética, são concedidos pontos que podem ser trocados por produtos.
Yokohama, província de Kanagawa: Programa de Apoio à Acessibilidade
Há subsídio para eliminação de desníveis e instalação de corrimãos em áreas comuns, com limite de 300 mil ienes.
O que é o sistema Housing Safety Net?
O sistema Housing Safety Net oferece moradia por meio do aproveitamento de casas e unidades vagas do setor privado para pessoas que necessitam de atenção especial para garantir moradia, como idosos, pessoas com deficiência e famílias com filhos.
- Valor do subsídio: até 1 milhão de ienes por unidade
- Obras elegíveis: adaptação para acessibilidade, reforço sísmico, alteração de planta etc.
- Ponto de atenção: há obrigação de gestão por pelo menos 10 anos
Quais são as melhores formas de reduzir o custo da reforma?
Para reduzir o custo da reforma, o básico é comparar orçamentos de várias empresas e consolidar a contratação.
Solicite orçamentos a várias empresas
Mesmo para a mesma obra, os valores variam bastante conforme a empresa. Para evitar prestadores inadequados, é importante obter orçamentos de várias empresas sem falta.
Concentre a contratação em uma única empresa
Ao contratar vários pontos de uma só vez, a aplicação de preços em pacote pode reduzir os custos. A qualidade do acabamento também tende a ficar mais uniforme.
Aproveite também incentivos fiscais e linhas de financiamento
- Obras de acessibilidade: dedução de imposto de renda de até 600 mil ienes e redução de 1/3 do imposto sobre ativos fixos
- Reforma para eficiência energética: dedução de imposto de renda de até 625 mil ienes
- Linhas de financiamento: Flat 35 Renovation, financiamento para reformas da Japan Housing Finance Agency etc.
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Perguntas frequentes (FAQ)
P. Há subsídios que podem ser usados em reformas de apartamentos?
Sim. Há vários programas, como o Programa de Promoção da Reforma para Habitações de Longa Vida Útil (até 2,5 milhões de ienes por unidade), o programa de apoio à reforma de isolamento térmico (até 150 mil ienes por unidade) e o subsídio de acessibilidade (até 180 mil ienes).
P. Qual é a faixa de custo para reformar um apartamento?
Ela varia bastante conforme o tipo de obra: pintura externa entre 1,2 milhão e 3 milhões de ienes, troca de papel de parede entre 1.000 e 1.500 ienes por m², substituição da banheira modular entre 500 mil e 1 milhão de ienes, entre outros exemplos.
P. Como posso reduzir o custo da reforma?
É eficaz comparar orçamentos de várias empresas, aproveitar preços em pacote com contratação consolidada e utilizar programas de subsídio e incentivos fiscais.
P. O que é o sistema Housing Safety Net?
É um sistema em que o imóvel é registrado para pessoas que necessitam de atenção especial para garantir moradia, permitindo receber subsídio de até 1 milhão de ienes por unidade para as obras necessárias. No entanto, existe obrigação de gestão por pelo menos 10 anos.
