Este es un tema exclusivamente japonés: el sistema de demolición de vivienda en Japón combina un mercado privado de precios muy dispersos con un tope público oficial que el Estado utiliza para calcular subvenciones, dos referencias que no tienen un equivalente directo en el mercado inmobiliario hispanohablante. En la práctica, el precio de demolición por tsubo (坪, unidad tradicional japonesa de superficie, 1 tsubo ≈ 3,3 m²) es de ¥30.000–50.000 (≈ €171–286) para construcción de madera (木造, mokuzō), ¥40.000–60.000 (≈ €229–343) para estructura de acero ligero (鉄骨造, tekkotsu-zō) y ¥60.000–80.000 (≈ €343–457) para hormigón armado (RC造, RC-zō, de "reinforced concrete"). Frente a esto, el techo oficial que el Estado japonés reconoce al calcular subvenciones para el costo de derribo (除却工事費, jokyaku kōji-hi) es de ¥36.000/m² (≈ €206/m², unos ¥119.000 o €680 por tsubo) para edificaciones de madera y ¥51.000/m² (≈ €291/m², unos ¥169.000 o €966 por tsubo) para edificaciones no combustibles, según la notificación del Viceministro de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通事務次官通知, Kokudo Kōtsū Jimujikan Tsūchi) "Sobre los costos de construcción estándar de los proyectos a cargo de la Oficina de Vivienda para el año fiscal Reiwa 8" del 7 de abril de 2026. El costo total de su edificio se encuentra en algún punto entre estos dos números — y, como veremos, en Japón ese rango depende de variables (retiro de inquilinos, decisiones de copropietarios, impuestos tras el derribo) que no existen del mismo modo en España o América Latina.
Este artículo está dirigido a inversores extranjeros en tres situaciones concretas: quienes dudan si demoler una vivienda familiar heredada en Japón, propietarios que evalúan la salida de un edificio de apartamentos de madera (アパート, apāto) envejecido, y miembros de la junta de propietarios (管理組合, kanri kumiai, la asociación de copropietarios obligatoria en los condominios japoneses) que estudian la reconstrucción de un edificio en régimen de propiedad horizontal (マンション, manshon — en Japón, "manshon" designa específicamente un edificio de apartamentos de hormigón armado en propiedad horizontal, un término distinto del inglés "mansion"). El precio por tsubo por sí solo no permite tomar la decisión: en un apartamento de alquiler, el costo de desalojar a los inquilinos puede superar el costo de la obra de demolición en sí, y en un condominio en propiedad horizontal ningún copropietario puede demoler el edificio por su cuenta — a diferencia de una vivienda unifamiliar de propiedad exclusiva, aquí se requiere una votación de la asamblea de copropietarios. Además, una vez que el terreno queda baldío, aumenta la carga del impuesto predial (固定資産税, kotei shisan zei). A continuación se ordena, con fuentes primarias, una tabla de costo total por tramo de superficie, una comparación por tipo de edificio, un ejemplo de desglose de costos, los trámites legales obligatorios, el importe real de las subvenciones disponibles y, finalmente, los impuestos que se generan después de la demolición.
Puntos clave de este artículo
- El precio de mercado real por tsubo en construcción de madera es de ¥30.000–50.000 (≈ €171–286). El tope oficial que el Estado reconoce para el cálculo de subvenciones es ¥36.000/m² (≈ €206/m²) en madera y ¥51.000/m² (≈ €291/m²) en no combustibles; en la práctica, el precio de mercado suele quedar por debajo de la mitad de ese tope
- Para una vivienda de madera con 70 tsubo (≈231 m²) de superficie construida total, la obra principal de demolición ronda ¥2.100.000–3.500.000 (≈ €12.000–20.000). Sin embargo, el retiro de enseres, la demolición de elementos exteriores, la nivelación del terreno, las obras provisionales y los gastos varios elevan el importe total todavía más
- En los edificios de apartamentos en alquiler, la negociación de desalojo con los inquilinos y el tiempo necesario para vaciar el edificio son la variable de costo más importante — un proceso regulado por los artículos 26 a 28 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios (借地借家法, Shakuchi Shakka Hō)
- En un condominio en propiedad horizontal (マンション), no se puede demoler una sola unidad de forma individual. Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (区分所有法, Kubun Shoyū Hō), vigente desde el 1 de abril de 2026, la resolución de derribo del edificio ahora puede aprobarse por mayoría de 4/5 como regla general, o de 3/4 si concurren determinadas causas objetivas
- Al dejar el terreno baldío, se pierde la exención especial para suelo residencial (住宅用地特例). En un terreno con valor catastral de ¥30.000.000 (≈ €171.430) y 200 m², el impuesto predial pasa de ¥70.000 (≈ €400) a un máximo de ¥294.000 (≈ €1.680), es decir, 4,2 veces más. Además, debido a las medidas de ajuste gradual de la carga fiscal, el aumento no llega al "×6" que suele mencionarse informalmente
¿Cuál es el precio de demolición por tsubo en Japón? (a agosto de 2026)
El costo de demolición se calcula multiplicando el "precio por tsubo" por la superficie construida total, lo que da el costo de la obra principal; sobre esa base se suman las obras complementarias y los gastos varios para llegar al total. Empecemos por el precio de referencia por tsubo.
El tope oficial: ¥36.000/m² en madera y ¥51.000/m² en no combustibles
Los datos de mercado que circulan entre empresas privadas rara vez indican su fuente, pero el tope oficial que el gobierno japonés utiliza para calcular subvenciones sí está documentado. La sección 9 ("Costo de derribo de viviendas deficientes y similares") de la notificación del Viceministro de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Sobre los costos de construcción estándar de los proyectos a cargo de la Oficina de Vivienda para el año fiscal Reiwa 8" (令和8年4月7日 国住備第768号・国住整第201号・国住市第177号, 7 de abril de 2026) establece que, cuando el costo de derribo por m² supere ¥36.000 para viviendas y edificaciones de madera, o ¥51.000 para viviendas y edificaciones no combustibles, ese importe será el tope reconocido a efectos de subvención.
| Categoría | Tope oficial (por m²) | Equivalente por tsubo | Precio de mercado orientativo por tsubo |
|---|---|---|---|
| Madera (木造) | ¥36.000/m² (≈ €206/m²) | ≈ ¥119.000/tsubo (≈ €680) | ¥30.000–50.000/tsubo (≈ €171–286) |
| No combustible — acero (鉄骨造) | ¥51.000/m² (≈ €291/m²) | ≈ ¥169.000/tsubo (≈ €966) | ¥40.000–60.000/tsubo (≈ €229–343) |
| No combustible — hormigón armado (RC造) | ¥51.000/m² (≈ €291/m²) | ≈ ¥169.000/tsubo (≈ €966) | ¥60.000–80.000/tsubo (≈ €343–457) |
Las dos primeras columnas numéricas se basan en la notificación oficial del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, Kokudo Kōtsū Shō, MLIT) del 7 de abril de 2026, mientras que la última columna refleja los niveles que suelen presentarse en presupuestos reales del sector privado. Esta última no proviene de estadísticas oficiales, así que utilícela solo como referencia para leer un presupuesto, no como una cifra garantizada.
Por qué el precio real suele ser menor que el tope oficial, y cuándo se acerca a él
El tope oficial se fija deliberadamente alto para poder subvencionar incluso propiedades en condiciones difíciles, como casas vacías peligrosas en zonas urbanas densas. En cambio, una vivienda de madera en las afueras, con una calle frontal de 4 metros o más que permite el acceso de maquinaria pesada, no es raro que se demuela por menos de ¥30.000/tsubo (≈ €171).
El precio se acerca al tope oficial cuando coinciden varias de estas condiciones: una calle frontal demasiado estrecha para maquinaria pesada, lo que obliga a más demolición manual (手壊し, tekowashi); una distancia de apenas unas decenas de centímetros respecto a la vivienda vecina, que exige más protección y cuidado en la obra; sótanos o cimientos profundos; o una planta de tratamiento de residuos industriales lejana, que encarece el transporte. Cualquiera de estos factores puede elevar el precio por tsubo 1,5 veces o más.
Tendencia de costos en 2026: los salarios del sector llevan 14 años consecutivos subiendo
El costo de demolición se compone principalmente de mano de obra y transporte/tratamiento de residuos, por lo que refleja directamente la evolución del mercado laboral de la construcción. Según el anuncio del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Sobre los salarios de referencia para obra pública aplicables desde marzo de Reiwa 8" (令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について, 17 de febrero de 2026), la revisión de este año elevó el promedio simple nacional de todos los oficios un 4,5% respecto al año fiscal anterior, y el promedio ponderado nacional alcanzó ¥25.834/día (≈ €148/día) — el decimocuarto aumento consecutivo desde la revisión del año fiscal 2013 (Heisei 25), y la primera vez que supera los ¥25.000.
En otras palabras, si toma como referencia un presupuesto de hace varios años o un artículo antiguo sobre precios de mercado, es probable que subestime el costo real. A diferencia de mercados donde los precios de la construcción son relativamente estables, en Japón conviene planificar el presupuesto asumiendo que los precios seguirán una tendencia al alza.
[Por superficie] Simulación de costos de demolición para 20 a 70 tsubo
Una vez definidos la superficie construida total y el tipo de estructura, el rango del costo de la obra principal se puede calcular directamente. La siguiente tabla multiplica el precio de mercado orientativo por tsubo por la superficie en tsubo; no incluye obras complementarias ni gastos varios.
| Superficie construida | Madera (¥30.000–50.000/tsubo) | Estructura de acero (¥40.000–60.000/tsubo) | Hormigón armado (¥60.000–80.000/tsubo) |
|---|---|---|---|
| 20 tsubo (≈66 m²) | ¥600.000–1.000.000 (≈ €3.430–5.710) | ¥800.000–1.200.000 (≈ €4.570–6.860) | ¥1.200.000–1.600.000 (≈ €6.860–9.140) |
| 30 tsubo (≈99 m²) | ¥900.000–1.500.000 (≈ €5.140–8.570) | ¥1.200.000–1.800.000 (≈ €6.860–10.290) | ¥1.800.000–2.400.000 (≈ €10.290–13.710) |
| 40 tsubo (≈132 m²) | ¥1.200.000–2.000.000 (≈ €6.860–11.430) | ¥1.600.000–2.400.000 (≈ €9.140–13.710) | ¥2.400.000–3.200.000 (≈ €13.710–18.290) |
| 50 tsubo (≈165 m²) | ¥1.500.000–2.500.000 (≈ €8.570–14.290) | ¥2.000.000–3.000.000 (≈ €11.430–17.140) | ¥3.000.000–4.000.000 (≈ €17.140–22.860) |
| 70 tsubo (≈231 m²) | ¥2.100.000–3.500.000 (≈ €12.000–20.000) | ¥2.800.000–4.200.000 (≈ €16.000–24.000) | ¥4.200.000–5.600.000 (≈ €24.000–32.000) |
¿Cuánto cuesta demoler una casa de 70 tsubo?
Setenta tsubo de superficie construida equivalen a 231,4 m². En una vivienda de madera, la obra principal ronda ¥2.100.000–3.500.000 (≈ €12.000–20.000). A modo de referencia, si se aplica el tope oficial a esta superficie, el cálculo es 231,4 m² × ¥36.000 = ≈¥8.330.000 (≈ €47.600); el precio de mercado real suele quedar entre un cuarto y la mitad de ese tope.
Sin embargo, las viviendas de esta escala suelen tener un terreno amplio y numerosos elementos adicionales: muros de bloque, cochera, árboles del jardín, cobertizo, fosa séptica. Es razonable prever que las obras complementarias y los gastos varios añadan entre un 20% y un 40% al costo de la obra principal. Para una vivienda de madera de 70 tsubo, conviene fijar en el plan financiero inicial un total aproximado de ¥2.500.000–5.000.000 (≈ €14.290–28.570); esto reduce el riesgo de errores al comparar presupuestos de distintas empresas.
[Por tipo de edificio] Comparación de costos: vivienda unifamiliar, apartamentos y condominio
Las búsquedas sobre "costo de demolición de apartamentos" o "costo de demolición de condominios" implican cuestiones distintas a las de una vivienda unifamiliar, porque no solo cambia el costo de la obra, sino también el proceso necesario para poder empezar a demoler.
| Tipo de edificio | Superficie orientativa | Precio orientativo por tsubo | Duración orientativa | Costos adicionales específicos | Decisión necesaria antes de iniciar obra |
|---|---|---|---|---|---|
| Vivienda unifamiliar de madera | 25–50 tsubo | ¥30.000–50.000 (≈ €171–286) | 1–2 semanas | Muro de bloque, árboles, fosa séptica, cobertizo | Acuerdo del propietario (de todos los copropietarios si hay cotitularidad) |
| Edificio de apartamentos de madera (1 edificio) | 50–100 tsubo | ¥30.000–50.000 (≈ €171–286) | 2–4 semanas | Retiro de enseres de cada unidad, escalera exterior, pasillo común, pavimento de estacionamiento | Desalojo completo de todas las unidades. Requiere negociación de desalojo y compensación |
| Edificio de apartamentos de acero ligero (1 edificio) | 50–120 tsubo | ¥40.000–60.000 (≈ €229–343) | 3–5 semanas | Corte y retiro de la estructura de acero, mayor excavación si los cimientos son profundos | Igual que el anterior |
| Condominio de hormigón armado (1 edificio) | 150 tsubo o más | ¥60.000–80.000 (≈ €343–457) | 2–4 meses | Maquinaria trituradora de mayor tamaño, medidas contra ruido y vibración, mayor volumen de transporte de escombros de hormigón | Si es propiedad horizontal, resolución de derribo, etc. (regla general: 4/5) |
Ejemplo de desglose de costos: edificio de apartamentos de madera de 2 plantas, 8 unidades, 200 m²
Si solo se mira el precio por tsubo, es difícil explicar las diferencias que aparecen al comparar presupuestos reales. Tomemos como ejemplo un edificio de apartamentos de madera de 2 plantas, 8 unidades y 200 m² de superficie construida (≈60,5 tsubo), y desglosemos el costo partida por partida.
| Partida | Detalle | Estimación de costo |
|---|---|---|
| Obra principal de demolición | 60,5 tsubo × ¥40.000/tsubo | ¥2.420.000 (≈ €13.830) |
| Retiro de enseres | Muebles, ropa de cama y electrodomésticos de 8 unidades (≈¥100.000/unidad, ≈ €570) | ¥800.000 (≈ €4.570) |
| Demolición de elementos exteriores | ≈30 m de muro de bloque, asfalto del estacionamiento, cimientos de la escalera exterior, área de residuos | ¥600.000 (≈ €3.430) |
| Nivelación del terreno | Nivelación gruesa y compactación de ≈350 m² de terreno | ¥350.000 (≈ €2.000) |
| Obras provisionales de protección | Andamio perimetral, lona insonorizante, sistema de riego antipolvo | ¥400.000 (≈ €2.290) |
| Gastos varios | Diversos trámites, permiso de uso de vía pública, saludo a vecinos, gestión del manifiesto de residuos, gastos de gestión de obra | ¥450.000 (≈ €2.570) |
| Total | – | ¥5.020.000 (≈ €28.690) |
En esta estimación, el costo de la obra principal (¥2.420.000, ≈€13.830) es casi igual al de las obras complementarias y gastos varios combinados (¥2.600.000, ≈€14.860). Si el plan financiero se basa únicamente en el precio por tsubo y se asume "serán unos ¥2.420.000", el presupuesto real puede quedar desviado casi al doble. Cabe aclarar que estas cifras son una estimación basada en rangos orientativos de mercado, no estadísticas oficiales. Si se calcula con el tope oficial del Estado, la obra principal tendría un límite de 200 m² × ¥36.000 = ¥7.200.000 (≈ €41.140).
Al evaluar la salida de un edificio de apartamentos, el capital necesario cambia según se opte por demoler y vender el terreno baldío o por reconstruir. Si la reconstrucción es una opción a considerar, conviene revisar también nuestra guía sobre el costo de reconstrucción de apartamentos y cómo planificar el balance de ingresos y gastos, que permite comparar la inversión total incluyendo el costo de demolición.
Por qué el costo de demolición de un condominio de hormigón armado se dispara
Que el precio por tsubo del hormigón armado sea casi el doble que el de la madera no se debe simplemente a la dureza del material. La maquinaria trituradora necesaria es de mayor tamaño, lo que exige una calle y un terreno con espacio suficiente para su acceso. En zonas urbanas, las regulaciones de ruido y vibración son estrictas y obligan a usar maquinaria de bajo ruido, riego y paneles insonorizantes adicionales. Pero el factor que más pesa es el volumen de escombros de hormigón: para la misma superficie construida, el peso de los residuos es varias veces mayor que en madera, lo que se traduce directamente en más viajes de transporte y mayores costos de tratamiento.
Además, como la estructura debe demolerse cortando el armado de acero, la obra dura más tiempo, y con ella se acumulan los gastos de instalaciones provisionales y gestión de obra. Un plazo de 2 a 4 meses se traduce directamente en más carga de intereses y en un mayor costo de oportunidad para el inversor — algo especialmente relevante si el capital proviene de financiamiento en moneda extranjera.
En los apartamentos de alquiler, el costo de "vaciar" el edificio puede superar el de la obra
Antes de solicitar presupuestos de demolición, hay una cuestión que debe resolverse primero: el desalojo de los inquilinos. Si queda una sola unidad ocupada, no se puede iniciar la obra.
El desalojo y la "causa justa" (正当事由, seitō jiyū) de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios
Esto es un punto donde el mercado japonés se aparta claramente de lo que un inversor hispanohablante suele dar por sentado. En España o en gran parte de América Latina, un contrato de alquiler a plazo fijo suele extinguirse automáticamente al vencer el plazo, salvo prórroga expresa o tácita limitada. En Japón, en cambio, la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios (借地借家法, Shakuchi Shakka Hō) protege al inquilino de forma mucho más fuerte: incluso con un contrato a plazo fijo, el arrendador no puede simplemente dejar que termine el contrato para recuperar el inmueble.
En un arrendamiento de edificio con plazo determinado, si el arrendador no notifica su negativa a renovar el contrato dentro del período de entre 1 año y 6 meses antes del vencimiento, la ley considera que el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones (artículo 26, párrafo 1, de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios). Cuando el contrato no tiene plazo determinado, este termina 6 meses después de la fecha en que se presenta el aviso de rescisión (artículo 27, párrafo 1, de la misma ley).
Y tanto esa notificación de no renovación como el aviso de rescisión requieren una "causa justa" (正当の事由, seitō no jiyū). El artículo 28 de la misma ley establece que esta causa justa solo puede reconocerse considerando, entre otros factores, la necesidad que tienen tanto el arrendador como el inquilino de usar el edificio, el historial del arrendamiento, el estado y uso actual del edificio, y —de forma decisiva en la práctica— la oferta que el arrendador haga de una compensación económica como condición para la entrega del inmueble.
En la práctica, esta "compensación económica" —conocida como立退料 (tachinokiryō, indemnización o compensación por desalojo)— es el centro de la negociación. Su monto varía mucho según el grado de deterioro del edificio, la situación del inquilino y la disponibilidad de una vivienda alternativa, por lo que no existe un precio de mercado uniforme; el punto de partida suele ser la suma de gastos reales como mudanza, comisión de intermediación, diferencia de renta y el equivalente al depósito y "dinero llave" (敷金礼金, shikikin reikin, depósitos no reembolsables característicos del alquiler japonés). Si se aplica a las 8 unidades de un edificio, el monto total puede fácilmente superar el costo de la obra principal de demolición (¥2.420.000, ≈€13.830). Sobre cómo redactar la notificación y llevar la negociación, tenemos un análisis detallado en nuestra guía sobre la causa justa y el proceso de negociación para solicitar el desalojo de inquilinos.
El costo de tiempo de esperar la vacancia natural
En lugar de pagar una compensación de desalojo, existe otra estrategia: dejar de ofrecer en alquiler las unidades que se van desocupando y esperar a que el edificio se vacíe de forma natural. En este caso el costo baja, pero el tiempo aumenta. En un edificio de 8 unidades con una rotación de 2 desalojos por año, alcanzar la vacancia total puede tomar varios años.
Durante ese período, el número de unidades ocupadas sigue disminuyendo mientras el impuesto predial, el seguro y los gastos de mantenimiento de las áreas comunes se mantienen constantes. Cuanto más se prolonga la tenencia después de cruzar el punto de equilibrio, más se reduce la diferencia frente a la opción de pagar una compensación y vaciar el edificio de una sola vez. Cuál de las dos opciones conviene se puede decidir con números concretos, comparando el monto total estimado de la compensación de desalojo frente a la renta que se deja de percibir durante el tiempo que se espera la vacancia natural.
Un condominio en propiedad horizontal no puede demolerse por decisión de un solo propietario
Esto es otro punto sin equivalente directo en la mayoría de los mercados hispanohablantes: quienes buscan información sobre el "costo de demolición de un manshon" y son propietarios de una sola unidad en régimen de propiedad horizontal deben saber que no pueden demoler únicamente su parte exclusiva (専有部分, sen'yū bubun). El edificio se considera una unidad indivisible, y su derribo requiere una decisión conjunta de todos los copropietarios.
Las tres resoluciones de la Ley de Propiedad Horizontal reformada (vigente desde el 1 de abril de 2026)
Anteriormente, tanto la venta conjunta del edificio y el terreno como el derribo del edificio requerían el consentimiento de la totalidad de los copropietarios, lo que en la práctica lo hacía casi inviable. Según el documento de la Oficina de Vivienda del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Reforma legal sobre condominios de 2025 y la gestión de condominios de aquí en adelante" (令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理), la Ley de Propiedad Horizontal reformada creó un sistema que permite aprobar, con la misma mayoría que se exige para una reconstrucción, las tres resoluciones siguientes, vigente desde el 1 de abril de 2026.
| Tipo de resolución | Contenido | Mayoría requerida |
|---|---|---|
| Resolución de reconstrucción | Derribar el condominio y construir uno nuevo | Regla general: 4/5. Con determinadas causas objetivas: 3/4 (2/3 en caso de daño por desastre designado por decreto) |
| Resolución de venta del edificio y el terreno | Vender el condominio junto con el terreno de forma conjunta | |
| Resolución de derribo del edificio y venta del terreno | Derribar el condominio y luego vender el terreno | |
| Resolución de derribo | Derribo del condominio |
Las "determinadas causas objetivas" que permiten reducir la mayoría requerida a 3/4 son cinco: ① insuficiencia de resistencia sísmica, ② insuficiencia de seguridad contra incendios, ③ riesgo de daño al entorno por desprendimiento de revestimientos exteriores, ④ riesgo grave para la salud por corrosión de tuberías de agua y desagüe, y ⑤ incumplimiento de los estándares de accesibilidad. Los detalles de estos criterios se establecen mediante ordenanza del Ministerio de Justicia.
Junto con esto, se creó también un sistema que permite terminar los contratos de arrendamiento existentes cuando se aprueba una resolución de reconstrucción u otra similar, siempre sobre la base de una compensación económica. El copropietario que tenga su unidad en alquiler debe pagar al inquilino una compensación por las pérdidas ordinarias derivadas de la terminación del arrendamiento, y el inquilino puede negarse a entregar la unidad hasta recibir dicha compensación. Para un inversor extranjero que posea una unidad alquilada dentro de un condominio japonés, este punto es clave: la reconstrucción o venta del edificio no anula automáticamente el contrato de alquiler vigente sin compensar antes al inquilino.
Desglose del costo de demolición: qué se paga además de la obra principal
La dificultad al comparar presupuestos suele estar en que el nivel de detalle de este desglose varía de una empresa a otra. Veamos qué incluye cada partida.
Retiro de enseres, elementos exteriores, obstáculos subterráneos, nivelación, obras provisionales y gastos varios
- Retiro de enseres: muebles, electrodomésticos, ropa de cama, prendas de vestir, etc. La Guía de preguntas y respuestas de la Ley de Reciclaje de la Construcción (建設リサイクル法質疑応答集) establece que los muebles y electrodomésticos deben ser eliminados de antemano por el comitente de la obra en su calidad de generador de residuos, y que si quedan en el inmueble, debe solicitarse al comitente su retiro previo. Si se deja esta tarea a la empresa demoledora, el costo sube porque se procesa como residuo general o industrial.
- Demolición de elementos exteriores: muro de bloque, portón, pavimento del estacionamiento, piedras de jardín, árboles, cobertizo, fosa séptica. Normalmente no está incluida en el precio por tsubo, y suele costar del orden de varias centenas de miles de yenes (≈ algunos miles de euros).
- Obstáculos subterráneos: cimientos de una construcción anterior, fosas sépticas antiguas, residuos enterrados, pozos. Como no pueden detectarse hasta que se excava, en la etapa de presupuesto suelen quedar como "a negociar por separado si se descubren". Que esta condición para generar costos adicionales quede claramente especificada en el contrato marca una diferencia importante en los conflictos posteriores — un punto de debida diligencia especialmente relevante para un comprador extranjero que no puede inspeccionar el terreno con la misma frecuencia que un propietario local.
- Nivelación del terreno: el costo varía según el nivel de acabado tras la demolición: solo compactar y nivelar, extender grava, o dejar el terreno con buen aspecto de cara a la venta. Conocer Coste de urbanizar terrenos en Japón 2026: tarifas oficiales facilita evaluar si el presupuesto de nivelación es razonable.
- Obras provisionales de protección: andamios, lonas insonorizantes y riego para el control de polvo. Cuanto más cerca esté la vivienda vecina, mayor es el trabajo requerido.
- Gastos varios: trámites administrativos, permiso de uso de vía pública, saludo a los vecinos, gestión del manifiesto de residuos, gastos de gestión de obra. Como referencia, suelen rondar el 10% del costo total.
Orientación sobre el costo de la inspección y remoción de asbesto
En los edificios construidos antes de 2006, es posible que se hayan utilizado materiales de construcción con contenido de asbesto (アスベスト, o 石綿, sekimen en japonés). El documento del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Preguntas y respuestas sobre medidas contra el asbesto" (アスベスト対策Q&A) presenta la siguiente orientación de costos de remoción de materiales de recubrimiento proyectado con asbesto, según la superficie a tratar:
| Superficie a tratar | Costo orientativo de remoción |
|---|---|
| 300 m² o menos | ¥20.000/m² – ¥85.000/m² (≈ €114–486/m²) |
| 300 m² – 1.000 m² | ¥15.000/m² – ¥45.000/m² (≈ €86–257/m²) |
| 1.000 m² o más | ¥10.000/m² – ¥30.000/m² (≈ €57–171/m²) |
El mismo documento aclara que estos precios se calcularon a partir de datos reales de obras ejecutadas entre enero y diciembre de 2007, que el costo puede variar mucho según las condiciones de la obra (forma del ambiente, altura del techo, presencia de equipos fijos, etc.), y que la variación es especialmente amplia en superficies de 300 m² o menos. Utilice estas cifras solo como referencia de magnitud, no como un presupuesto exacto.
Trámites legales y habilitaciones de la empresa que hay que verificar antes de demoler
La ley exige presentar ciertas notificaciones antes de iniciar una obra de demolición en Japón, y una parte de esa obligación recae directamente sobre el comitente (施主, seshu — el propietario que encarga la obra), no solo sobre la empresa constructora. Avanzar sin conocer esto puede paralizar la obra — un riesgo particular para un inversor extranjero que delega la gestión a distancia.
| Trámite | Alcance | Responsable | Plazo |
|---|---|---|---|
| Notificación de la Ley de Reciclaje de la Construcción | Demolición de edificaciones de 80 m² o más de superficie (construcción nueva/ampliación: 500 m² o más; reforma/remodelación: monto contratado de ¥100.000.000 o más [≈ €571.430]; estructuras no edificables: ¥5.000.000 o más [≈ €28.570]) | Comitente (施主) o quien ejecuta la obra por cuenta propia | Al gobernador prefectural, al menos 7 días antes del inicio de la obra |
| Demolición selectiva y reciclaje de materiales | Igual que arriba | Contratista | Durante el período de obra |
| Informe de resultados de la inspección previa de asbesto | Demolición: 80 m² o más en total; reforma: monto contratado (impuestos incluidos) de ¥1.000.000 o más [≈ €5.710]; ciertas estructuras: ¥1.000.000 o más [≈ €5.710]; embarcaciones: buques de acero de 20 toneladas de arqueo bruto o más | Contratista principal | Antes del inicio de la obra, mediante el sistema electrónico |
| Inspección previa por un inspector cualificado de asbesto en estructuras | Trabajos de demolición de estructuras específicas, entre otros | Quien realiza la inspección | Para obras que inicien a partir del 1 de enero de 2026 |
| Registro de extinción del edificio (建物滅失登記, tatemono messhitsu tōki) | Cuando el edificio deja de existir | El titular registrado de la parte de encabezamiento o el titular registrado del derecho de propiedad | Dentro del mes siguiente a la extinción |
Esto merece una aclaración importante para un inversor español o latinoamericano: el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no funciona bajo el mismo principio que el registro español. En España, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de fe pública registral (公信力, kōshinryoku): quien adquiere de buena fe y a título oneroso confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad queda protegido, aunque después se descubra que el titular registral no era el verdadero dueño. En Japón no existe ese principio. El sistema japonés se basa en el "requisito de oponibilidad frente a terceros" (対抗要件主義, taikō yōken shugi): la inscripción en el registro sirve para hacer valer un derecho frente a terceros, pero no garantiza por sí sola que la información registrada sea exacta ni protege automáticamente a quien confió en ella de buena fe. En la práctica, esto significa que —a diferencia de lo que ocurriría en España— un comprador extranjero no puede asumir que el registro japonés certifica la titularidad real del terreno o del edificio; conviene siempre verificar el estado registral con un especialista local (司法書士, shihō shoshi, escribano judicial) antes y después de la demolición, y confirmar personalmente que el registro de extinción del edificio se haya presentado correctamente dentro del plazo de un mes, ya que un registro desactualizado puede complicar la venta posterior del terreno.
Se suele pasar por alto que el obligado a presentar la notificación es el comitente. La Guía de preguntas y respuestas de la Ley de Reciclaje de la Construcción (国土交通省) aclara que, incluso cuando una desarrolladora encarga la obra por instrucción del comitente, "es el comitente quien debe presentar la notificación en su calidad de comitente de la obra". En la práctica, la empresa constructora suele encargarse de este trámite en representación del propietario, pero la responsabilidad legal sigue siendo del comitente — es decir, del propietario extranjero, aunque delegue la gestión.
Registro de empresa de demolición y licencia de construcción: cuándo se necesita cada uno
Lo primero que hay que verificar al elegir una empresa es su habilitación legal. Según la explicación del Departamento de Urbanismo del Gobierno Metropolitano de Tokio (東京都都市整備局), las obras de demolición de vivienda con un monto contratado de ¥5.000.000 (≈ €28.570) o más requieren una licencia de construcción (建設業許可, kensetsugyō kyoka) en la categoría de obras de demolición; por debajo de ese monto, basta con el registro de empresa de demolición (解体工事業登録, kaitai kōjigyō tōroku). El registro tiene una vigencia de 5 años, y la renovación debe tramitarse entre 2 meses y 30 días antes de su vencimiento. Entre los requisitos de registro se incluye la designación de un responsable técnico que cumpla los criterios establecidos por el ministerio competente.
Verifique que el presupuesto incluya el número de licencia de construcción o el número de registro de empresa de demolición, y que la empresa esté registrada en la prefectura donde se realizará la obra. No es infrecuente que la empresa con el presupuesto más bajo no cumpla estos requisitos — para un propietario que gestiona la obra desde el extranjero, pedir estos números por escrito antes de firmar es una verificación mínima de debida diligencia.
Formas realistas de reducir el costo de demolición
Los subsidios municipales: dos modelos, por "porcentaje" y por "tope de precio unitario"
Muchos municipios japoneses cuentan con programas de subsidio para el derribo de viviendas vacías en estado de deterioro peligroso. Sin embargo, existen dos diseños distintos, y el monto que se puede recibir depende de cuál se aplique: uno determinado por un porcentaje de subvención sobre el costo de la obra, y otro con un tope calculado como superficie construida × precio unitario por m².
| Municipio / programa | Porcentaje de subsidio | Monto máximo | Requisitos principales |
|---|---|---|---|
| Ciudad de Matsuyama — Programa de derribo de viviendas vacías peligrosas (año fiscal 2026) | 4/5 del costo subvencionable (sin impuestos) | ¥1.000.000 (≈ €5.710) (islas: ¥1.600.000, ≈ €9.140) | Puntuación de deficiencia de 100 puntos o más; sin uso durante al menos el último año |
| Distrito de Kōtō (Tokio) — Subsidio para derribo de vivienda de madera (año fiscal 2026) | 1/2 del costo de derribo | ¥1.000.000 (≈ €5.710) | Construida antes del 31 de mayo de 1981, de madera, con resistencia sísmica insuficiente; recepción de solicitudes del 1 de abril de 2026 al 29 de enero de 2027 |
| Ciudad de Utsunomiya — Subsidio para derribo de vivienda vacía peligrosa (año fiscal 2026) | 2/3 del monto subvencionable | ¥700.000 (≈ €4.000) (el monto subvencionable es el menor entre superficie construida × ¥11.000/m² [≈ €63/m²] y el costo real) | Construida antes del 31 de mayo de 1981 u otro criterio; ingreso familiar total de ¥8.180.000 (≈ €46.740) o menos |
| Ciudad de Kaizuka — Programa de subsidio para derribo de vivienda vacía de madera | 8/10 del costo de derribo, etc. | ¥500.000 (≈ €2.860) (el menor entre superficie construida × ¥20.000/m² [≈ €114/m²] y ¥500.000) | Puntuación de vivienda deficiente de 100 puntos o más; vacía desde hace aproximadamente 1 año o más |
| Distrito de Shinagawa (Tokio) — Programa de apoyo a zonas especiales de resistencia al fuego | Método de precio por m² | Madera: ¥36.000/m² (≈ €206/m²), tope ¥18.000.000 (≈ €102.860); acero ligero: ¥51.000/m² (≈ €291/m²), tope ¥25.500.000 (≈ €145.710) (monto aumentado desde el 1 de julio de 2026) | Edificación deteriorada dentro de una zona especial de resistencia al fuego |
La gran diferencia entre municipios se debe a que la estructura de financiamiento es distinta. En el programa del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo "Proyecto de promoción de la regeneración de viviendas vacías [tipo proyecto de derribo]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】), el costo subvencionable es "(costo de derribo + compensación por las pérdidas ordinarias derivadas del derribo) × 8/10", y el costo de derribo tiene un tope por m². La distribución de la carga financiera es: cuando el ente ejecutor es una administración local, 2/5 fondos nacionales, 2/5 administración local, y el 1/5 restante también a cargo de la administración local; cuando el ente ejecutor es una entidad privada, 2/5 fondos nacionales, 2/5 administración local y 1/5 la entidad privada. En otras palabras, el monto que finalmente recibe el residente depende de cuánto esté dispuesto a aportar cada municipio con fondos propios — una variabilidad regional que un inversor extranjero debe investigar caso por caso, ya que no existe un subsidio nacional uniforme.
Algunos municipios también ofrecen subsidios para la inspección de asbesto. El proceso es el siguiente, y en todos los casos comparten una misma regla: si se firma el contrato o se inicia la obra antes de recibir la decisión de otorgamiento del subsidio, este queda excluido.
10 puntos que hay que comparar al pedir varios presupuestos
Simplemente "pedir presupuestos a varias empresas" no explica por qué difieren los montos. Comparar de forma sistemática estos 10 puntos —y verificar en qué parte del presupuesto aparece cada uno— permite saber si el presupuesto más barato realmente lo es.
| Punto a verificar | Dónde buscarlo en el presupuesto |
|---|---|
| 1. Base de cálculo de la superficie construida | La columna de cantidad, en "m²" o "tsubo". ¿Coincide con el registro de la propiedad? |
| 2. Existencia y cantidad de retiro de enseres | La línea de "retiro de enseres". ¿Aparece como una cantidad y un precio unitario, o solo como una suma global? |
| 3. Elementos exteriores, muro de bloque, árboles | El apartado de obras complementarias. ¿Se especifica el largo en metros del muro y el número de árboles? |
| 4. Tratamiento de obstáculos subterráneos | Notas u observaciones especiales. ¿Cómo se negociará y a qué precio orientativo si se descubren? |
| 5. Costo de inspección y remoción de asbesto | ¿La inspección aparece por separado o incluida en la obra principal? ¿La remoción está incluida o queda "a negociar si se descubre"? |
| 6. Andamiaje y protección provisional | El apartado de obras provisionales. Metros cuadrados del perímetro y especificación de la lona insonorizante |
| 7. Manifiesto de residuos | El apartado de gastos varios o notas especiales. ¿Se puede solicitar una copia del manifiesto? |
| 8. Nivel de acabado de la nivelación | El apartado de nivelación. ¿Nivelación gruesa, compactación o extendido de grava? |
| 9. Saludo a vecinos y permiso de uso de vía pública | El apartado de gastos varios. ¿Quién lo tramita y quién lo paga? |
| 10. Condiciones de costos adicionales y de pago | Las cláusulas contractuales y notas especiales. Porcentaje del anticipo y momento del pago |
Delimitar lo que se puede hacer uno mismo
Deshacerse uno mismo de los enseres suele salir más barato que hacerlo a través de la empresa demoledora. Se puede recurrir a la recolección municipal de residuos voluminosos y al sistema de vales de reciclaje de electrodomésticos (家電リサイクル券) para vaciar el interior antes de iniciar la obra. Como se mencionó antes, la propia Guía de preguntas y respuestas de la Ley de Reciclaje de la Construcción atribuye el retiro previo del mobiliario al comitente. Para un propietario extranjero que no reside en Japón, esto normalmente implica contratar a un gestor local o a la empresa administradora del inmueble para que se encargue de esta tarea antes de la obra.
Además, evitar la temporada alta (enero a marzo, el cierre del año fiscal japonés) y dar margen en el cronograma para ajustarse a la disponibilidad de la empresa también incide en el precio. Sin embargo, sería contraproducente que, como resultado de una negociación de descuento, se omitan las notificaciones legales, las medidas de protección o la gestión del manifiesto de residuos. Lo que se puede reducir es la distribución del esfuerzo, no los trámites que exige la ley.
Los impuestos posteriores a la demolición y el tratamiento fiscal del costo de derribo
¿Cuánto sube el impuesto predial al dejar el terreno baldío? (Hasta 4,2 veces — no "6 veces")
Un terreno donde hay una vivienda construida se beneficia de la exención especial para suelo residencial (住宅用地特例, jūtaku yōchi tokurei): en el caso del suelo residencial de pequeña escala (200 m² o menos), la base imponible del impuesto predial se reduce a 1/6 del valor catastral, y la del impuesto de planificación urbana (都市計画税, toshi keikaku zei — un impuesto adicional aplicado en zonas urbanas designadas, sin equivalente exacto en el sistema tributario español o latinoamericano) se reduce a 1/3 (según el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, "Panorama del impuesto predial", y la Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio). Al demoler y dejar el terreno baldío, esta exención desaparece.
Circula la afirmación de que el impuesto "se multiplica por 6", pero no es exacta. Según los datos del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la base imponible de un terreno urbano que no es suelo residencial (por ejemplo, suelo comercial) tiene un tope legal del 70% del valor catastral. Y, además, ese tope no se alcanza de golpe. Veamos el cálculo con un terreno de ¥30.000.000 (≈ €171.430) de valor catastral y 200 m² de superficie.
| Concepto | Antes de la demolición (suelo residencial de pequeña escala) | Terreno baldío, tope legal alcanzado (70% del valor) | Terreno baldío, tope del ajuste gradual de carga (60% del valor) |
|---|---|---|---|
| Impuesto predial | ¥30.000.000 × 1/6 × 1,4% = ¥70.000 (≈ €400) | ¥30.000.000 × 70% × 1,4% = ¥294.000 (≈ €1.680) | ¥30.000.000 × 60% × 1,4% = ¥252.000 (≈ €1.440) |
| Impuesto de planificación urbana | ¥30.000.000 × 1/3 × 0,3% = ¥30.000 (≈ €171) | ¥30.000.000 × 70% × 0,3% = ¥63.000 (≈ €360) | ¥30.000.000 × 60% × 0,3% = ¥54.000 (≈ €309) |
| Total anual | ¥100.000 (≈ €571) | ¥357.000 (≈ €2.040) | ¥306.000 (≈ €1.749) |
Mirando solo el impuesto predial, la subida es de ¥70.000 a un máximo de ¥294.000, es decir, 4,2 veces. Incluyendo el impuesto de planificación urbana, el total pasa de ¥100.000 a un máximo de ¥357.000, unas 3,6 veces. Pero esto representa la situación una vez alcanzado el tope; no significa que el año fiscal siguiente a la demolición el impuesto salte automáticamente a ese monto.
Aquí es donde entran en juego las medidas de ajuste gradual de la carga fiscal (負担調整措置, futan chōsei sochi). Según los datos de la Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio, en el caso del suelo comercial y equivalente, si la proporción entre la base imponible del año anterior y el valor catastral (nivel de carga, 負担水準) es inferior al 60%, la base se incrementa gradualmente sumando un 5% del valor catastral cada año, hasta detenerse en el 60% del valor. Si el nivel de carga está entre el 60% y el 70%, se mantiene sin cambios; si supera el 70%, se reduce hasta el tope legal del 70%. Esta medida está confirmada hasta el año fiscal 2026. En otras palabras, en un terreno con un nivel de carga bajo, el punto de llegada real no es la columna central de la tabla anterior sino la columna de la derecha, y se alcanza de forma gradual a lo largo de varios años — un mecanismo de transición que no tiene un paralelo directo en los sistemas de tributación inmobiliaria de España o América Latina, donde los ajustes catastrales suelen aplicarse de forma más inmediata.
En los 23 distritos especiales de Tokio, una ordenanza fiscal metropolitana mantiene una medida que reduce al 65% el tope del nivel de carga (límite de tributación) para el suelo comercial y equivalente, y reduce a la mitad el impuesto de planificación urbana del suelo residencial de pequeña escala. El número de años necesario para alcanzar el tope depende de la relación entre la base imponible del año anterior y el valor catastral, por lo que el monto real debe confirmarse con la oficina de impuestos sobre bienes inmuebles del municipio donde se encuentra el terreno (en los 23 distritos de Tokio, la oficina tributaria metropolitana correspondiente).
Por otro lado, al demolerse el edificio desaparece el impuesto predial correspondiente a la construcción. Sin embargo, como el valor catastral de una edificación antigua ya está reducido por la corrección de depreciación por antigüedad, no son muchos los casos en que esa reducción supera el aumento del lado del terreno. Sobre la carga fiscal tras dejar el terreno baldío y las opciones de aprovechamiento del suelo, lo desarrollamos en detalle en nuestra guía sobre el impuesto predial de terrenos baldíos y estrategias de aprovechamiento del suelo.
¿El costo de derribo es un gasto deducible o forma parte del costo de adquisición del terreno?
El tratamiento fiscal del costo de demolición depende de la finalidad del derribo. Según el boletín informativo No. 5401 de la Agencia Tributaria Nacional (国税庁, Kokuzei Chō, NTA), cuando una persona jurídica adquiere un terreno junto con un edificio y, dentro de aproximadamente un año desde la adquisición, inicia la demolición del edificio —de modo que resulta evidente que la intención desde el principio era demoler el edificio para utilizar el terreno—, el valor contable del edificio más el costo de derribo (descontando, si los hubiera, los ingresos por venta de materiales de desecho) se incorpora al costo de adquisición del terreno.
En cambio, si originalmente el edificio se adquirió con la intención de destinarlo a una actividad comercial y, por razones inevitables, se abandonó ese uso, el monto total puede tratarse como pérdida deducible en el momento del derribo, incluso si la demolición ocurre dentro del año siguiente a la adquisición. Como el criterio depende de las circunstancias específicas de cada caso, recomendamos siempre confirmarlo con un asesor fiscal (税理士, zeirishi) antes de proceder — un paso especialmente importante para un inversor extranjero, ya que el tratamiento fiscal en Japón puede diferir del que aplicaría a una operación equivalente en su país de residencia.
La deducción especial de ¥30.000.000 al demoler y vender una vivienda vacía heredada
Si se demuele una vivienda familiar heredada y se vende el terreno, cumpliendo los requisitos es posible deducir hasta ¥30.000.000 (≈ €171.430) de la ganancia por la transferencia (国税庁タックスアンサーNo.3306, "Régimen especial para la venta de un inmueble residencial —vivienda vacía— del causante").
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Monto de la deducción | Hasta ¥30.000.000 (≈ €171.430). Para transferencias a partir del 1 de enero de 2024, si el número de herederos que adquirieron el inmueble por sucesión o legado es de 3 o más, el límite es ¥20.000.000 (≈ €114.290) |
| Vigencia del régimen | Transferencias realizadas entre el 1 de abril de 2016 y el 31 de diciembre de 2027 |
| Fecha de construcción | Edificación construida antes del 31 de mayo de 1981 |
| Precio de venta | ¥100.000.000 (≈ €571.430) o menos |
| Plazo de transferencia | Hasta el 31 de diciembre del año en que se cumplan 3 años desde el inicio de la sucesión |
| Plazo de demolición | También es válido si la demolición total del edificio se realiza entre el momento de la transferencia y el 15 de febrero del año siguiente a la transferencia |
Vale la pena prestar atención a la última fila. Como el régimen puede aplicarse incluso demoliendo el edificio después de encontrar comprador y antes de la entrega, en muchos casos no es necesario dejar el terreno baldío de antemano y asumir un año entero de aumento del impuesto predial. El momento de la demolición es una decisión que debe tomarse considerando tanto la carga fiscal como la estrategia de venta.
¿Vender el terreno baldío o vender con la construcción incluida?
| Criterio de decisión | Vender como terreno baldío | Vender con la construcción (terreno con casa antigua, 古家付き土地) |
|---|---|---|
| Costo inicial | El vendedor asume el costo de demolición | Sin costo de demolición a cargo del vendedor |
| Impuesto predial | Tributa como suelo no residencial hasta la venta | Continúa la exención para suelo residencial |
| Perfil del comprador | Se amplía a compradores para uso propio y para desarrollo | Limitado a compradores dispuestos a asumir la demolición |
| Precio | Más fácil acercarse al precio de mercado | Más expuesto a solicitudes de descuento equivalentes o mayores al costo de demolición |
| Imprevistos tras la demolición | Si aparecen obstáculos subterráneos, los asume el vendedor | El riesgo se transfiere al comprador |
| Casos recomendados | Terreno con forma regular, buen acceso a la calle y apto para reconstrucción, donde es fácil encontrar comprador | Terreno no apto para reconstrucción, o con muros de contención u obstáculos subterráneos que generan dudas |
La idea de que "dejarlo baldío garantiza la venta" solo es correcta a medias. Si se paga primero el costo de demolición y luego el período de venta se alarga con una carga fiscal ya aumentada, puede resultar que aceptar un descuento sobre el precio con la construcción incluida hubiera dejado más beneficio neto. Cuando asesoramos a propietarios en INA&Associates, recomendamos poner sobre la mesa tres variables —el costo de demolición, el aumento de impuestos y el período de venta estimado— y calcular el resultado neto en ambos escenarios antes de decidir. No se trata de una ganancia o pérdida a corto plazo, sino de mirar el monto total hasta la salida completa de la inversión; esa disciplina es, en última instancia, la que protege el patrimonio del inversor.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto tiempo dura una obra de demolición?
Como referencia: 1–2 semanas para una vivienda unifamiliar de madera, 2–4 semanas para un edificio de apartamentos de madera, 3–5 semanas para uno de acero ligero, y 2–4 meses para un condominio de hormigón armado. A esto hay que sumar, antes del inicio de la obra, el tiempo para la notificación de la Ley de Reciclaje de la Construcción (al menos 7 días antes), la inspección previa de asbesto y su informe de resultados, y el saludo a los vecinos. El registro de extinción del edificio debe presentarse dentro del mes siguiente a la demolición. En conjunto, para una vivienda unifamiliar de madera conviene prever de 2 a 3 meses desde la selección de la empresa hasta la finalización del trámite registral, para que el plan no se descuadre.
P. ¿Cuánto tiempo toma el desalojo de inquilinos antes de demoler un edificio de apartamentos?
En un contrato con plazo determinado, la notificación de no renovación debe presentarse entre 1 año y 6 meses antes del vencimiento (artículo 26, párrafo 1, de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios); si no tiene plazo determinado, el contrato termina 6 meses después del aviso de rescisión (artículo 27, párrafo 1). Para que la notificación sea válida se requiere la "causa justa" del artículo 28, y la oferta de una compensación económica (como la indemnización por desalojo) es uno de los elementos que se consideran para evaluarla. Incluso si la negociación avanza sin contratiempos, es realista prever de 6 meses a 1 año, y de 1 a 2 años si el edificio tiene muchas unidades.
P. ¿Se puede demoler solo mi propia unidad en un condominio en propiedad horizontal?
No se puede. El edificio se considera una unidad indivisible, y su derribo requiere una resolución aprobada por mayoría de los copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal reformada, vigente desde el 1 de abril de 2026, creó la resolución de derribo, la resolución de derribo del edificio y venta del terreno, y la resolución de venta del edificio y el terreno, todas ellas aprobables, como regla general, por mayoría de 4/5. Si concurren determinadas causas objetivas, como insuficiencia de resistencia sísmica, la mayoría se reduce a 3/4. El primer paso es consultar con la junta de propietarios (管理組合) y verificar si el edificio puede obtener la certificación de "requiere derribo" u otra equivalente.
P. ¿Se pueden combinar el subsidio municipal y la solicitud de varios presupuestos?
Sí, se pueden combinar. De hecho, lo habitual es que la solicitud del subsidio exija adjuntar un presupuesto. Lo importante es el orden: muchos municipios establecen que si se firma el contrato de obra o se inicia la demolición antes de recibir la decisión de otorgamiento, el subsidio queda excluido (esto se especifica también en el programa del distrito de Kōtō). El flujo correcto es: comparar presupuestos, elegir empresa, presentar la solicitud, esperar la decisión de otorgamiento y recién entonces firmar el contrato. Como cada municipio tiene un período de recepción y un presupuesto limitado por año fiscal, conviene consultar con la ventanilla correspondiente con suficiente antelación, calculando hacia atrás desde la fecha deseada de inicio de obra.
P. ¿Desde cuándo cambia el impuesto predial después de la demolición?
La fecha de determinación del impuesto predial es el 1 de enero del año en que comienza el año fiscal correspondiente (artículo 359 de la Ley de Impuestos Locales). Por lo tanto, si el 1 de enero la vivienda todavía existe, se aplica la exención para suelo residencial durante ese año fiscal, y el aumento del impuesto recién comienza al año fiscal siguiente. A la inversa, si la demolición se completa dentro del año y el 1 de enero se llega con el terreno ya baldío, la tributación como suelo no residencial empieza al año fiscal siguiente. Cuando no se tiene certeza sobre el momento de la venta, simplemente posponer el inicio de una demolición prevista para diciembre hasta después de Año Nuevo puede evitar un año completo de aumento del impuesto — un pequeño ajuste de calendario con un efecto fiscal considerable.
Fuentes y referencias
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), "Sobre los costos de construcción estándar de los proyectos a cargo de la Oficina de Vivienda para el año fiscal Reiwa 8" (notificación del Viceministro, 7 de abril de 2026, N.º 国住備第768号 y otros)
- MLIT, "Sobre los salarios de referencia para obra pública aplicables desde marzo de Reiwa 8" (17 de febrero de 2026)
- MLIT, "Preguntas y respuestas sobre medidas contra el asbesto" (アスベスト対策Q&A)
- MLIT, "Proyecto de promoción de la regeneración de viviendas vacías [tipo proyecto de derribo]" (空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】)
- Ministerio de Medio Ambiente (環境省, Kankyō Shō), "Resumen de la Ley de Reciclaje de la Construcción"
- MLIT, "Guía de preguntas y respuestas de la Ley de Reciclaje de la Construcción"
- Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar (厚生労働省, MHLW), Portal de información integral sobre el asbesto, "Sistema de informe de resultados de la inspección previa de asbesto"
- MHLW, Portal de información integral sobre el asbesto, "Puntos clave de la reforma del Reglamento sobre el Asbesto"
- Oficina de Vivienda del MLIT, "Reforma legal sobre condominios de 2025 y la gestión de condominios de aquí en adelante" (26 de octubre de 2025)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省, MIC), "Panorama del impuesto predial"
- MIC, "Mecanismo de las medidas de ajuste gradual de la carga fiscal aplicable al suelo urbano"
- Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio, "Impuesto predial e impuesto de planificación urbana (terreno y edificación)"
- Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio, "Continúan las medidas de ajuste gradual del impuesto predial y del impuesto de planificación urbana para el suelo comercial y equivalente (suelo urbano distinto del residencial)"
- Buscador de legislación e-Gov, "Ley de Registro de Bienes Inmuebles" (Fudōsan Tōki Hō) (artículo 57, registro de extinción del edificio)
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), boletín informativo N.º 5401, "Costo de adquisición del terreno cuando se demuele un edificio adquirido junto con el terreno"
- NTA, boletín informativo N.º 3306, "Régimen especial para la venta de un inmueble residencial (vivienda vacía) del causante"
- Buscador de legislación e-Gov, "Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios" (Shakuchi Shakka Hō) (artículos 26 a 28)
- Departamento de Urbanismo del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Ley de Reciclaje de la Construcción: información para empresas de demolición"
- Ciudad de Matsuyama, "Programa de derribo de viviendas vacías peligrosas del año fiscal 2026"
- Distrito de Kōtō (Tokio), "Refuerzo sísmico de viviendas de madera (subsidio para derribo)"
- Ciudad de Utsunomiya, "Subsidio para el costo de derribo de viviendas vacías peligrosas"
- Ciudad de Kaizuka, "Programa de subsidio para derribo de viviendas vacías de madera"
- Distrito de Shinagawa (Tokio), "Programa de apoyo a zonas especiales de resistencia al fuego"
