在日本，拆除房屋的每坪單價，實務上木造約3萬〜5萬日圓、鋼骨造約4萬〜6萬日圓、RC（鋼筋混凝土）造約6萬〜8萬日圓，這是市場長年累積出來的行情。與此相對，日本政府在核算補助金時所認定的除卻工事費（拆除工程費）上限單價，則另外白紙黑字訂有明確標準：木造36,000日圓/平方公尺（約11.9萬日圓/坪）、非木造51,000日圓/平方公尺（約16.9萬日圓/坪）（依據《國土交通事務次官通知：令和8年度住宅局所管事業に係る標準建設費等について》，令和8年〔即2026年〕4月7日發布）。你手上這棟建物實際要花多少錢拆除，答案就落在這兩個數字之間。
這篇文章，是為考慮拆除已繼承老家的讀者、正在規劃出脫一整棟老舊木造出租公寓（アパート）的房東，以及正在評估區分所有大樓（マンション，可理解為台灣讀者熟悉的公寓大廈／華廈）重建與整建的管理委員會成員而寫。要注意的是，「每坪單價多少」這個問題本身並不足以做出判斷。如果是出租中的公寓，讓房客搬遷所需的成本，有時甚至會超過拆除工程本體的費用；如果是區分所有大樓，單一屋主也無法片面決定拆除。而拆成空地之後，固定資產稅（房屋稅／地價稅性質的資產稅）的負擔還會增加。以下我們會依坪數整理總額試算表、依建物類型做費用比較、提供費用內訳的具體計算範例，並說明日本特有的法定程序、實際可申請的補助金金額，一路談到拆除後的稅負變化——全部附上第一手政府資料出處。特別提醒：本文所談的除卻費上限單價制度、區分所有法的多數決門檻，以及固定資產稅的「住宅用地特例」，都是日本不動產制度特有的設計，在台灣、香港並沒有完全對應的機制，跨海投資或處理繼承物件時不能直接套用自己熟悉的經驗判斷。（以下日圓金額括號內之新台幣概算，皆以2026年8月中旬市場匯率 1日圓≒新台幣0.21元 概算，僅供讀者掌握數量級參考，實際交易請以當下匯率為準。）
本文重點
- 木造的市場實際坪單價為3萬〜5萬日圓。政府補助核算認定的上限為木造36,000日圓/平方公尺、非木造51,000日圓/平方公尺，實際市場行情通常不到上限的一半
- 總樓地板面積70坪（約231平方公尺）的木造住宅，拆除本體工程約210萬〜350萬日圓（約新台幣44.1萬〜73.5萬元）為參考行情。但加上室內遺留物清運、外部構造物、整地、鷹架防護與雜項費用後，總額還會再往上墊高
- 出租公寓拆除案中，與房客協商搬遷（立退き）以及等待空屋化所需的時間與費用，才是金額變動最大的變數（依據《借地借家法》第26條〜第28條）
- 區分所有大樓不能只拆自己那一戶。令和8年（2026年）4月1日施行的修正版《區分所有法》規定，拆除決議原則上須經全體區分所有權人5分之4以上同意；若具備一定客觀事由，門檻可降至4分之3多數決通過
- 拆成空地後，「住宅用地特例」（自用住宅用地稅務優惠）就會失效。以評定價格3,000萬日圓、面積200平方公尺的土地為例，固定資產稅將從年繳7.0萬日圓（約新台幣1.47萬元）最高上升至29.4萬日圓（約新台幣6.17萬元），漲幅約4.2倍。而且因為有「負擔調整措施」分階段緩漲的機制，並不會像坊間常說的一口氣「漲6倍」
日本拆屋費用的每坪單價是多少？（截至2026年8月）
拆除費用的算法，是先用「每坪單價 × 總樓地板坪數」算出本體工程費，再加上附帶工程與雜項費用，才是最終總額。以下先確認作為基準的每坪單價。
政府認定上限單價：木造36,000日圓/㎡・非木造51,000日圓/㎡
民間流傳的行情資訊，往往沒有明確依據；但日本政府在核算補助金時所使用的公定上限單價，則是白紙黑字寫進公文的。《國土交通事務次官通知：令和8年度住宅局所管事業に係る標準建設費等について》（令和8年4月7日 國住備第768號・國住整第201號・國住市第177號）第9項「不良住宅等除卻費」明文規定：除卻工事費（拆除工程費）每平方公尺金額，木造住宅・木造建築物以36,000日圓為上限、非木造住宅・非木造建築物以51,000日圓為上限，超過該金額則以此金額為準。這是一套由日本中央主管機關（國土交通省）直接以行政通知訂定全國統一上限的制度，台灣的老屋拆除補助（如各縣市老屋拆除獎勵、危老重建容積獎勵）多半以「補助比例」或個案審查為主，較少見到中央訂出全國統一的每平方公尺上限單價——這是判讀日本拆除費用行情時，第一個值得留意的制度差異。
| 區分 | 政府認定上限單價（每㎡） | 換算每坪 | 市場實際行情坪單價 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 36,000日圓/㎡ | 約11.9萬日圓/坪 | 3萬〜5萬日圓/坪 |
| 非木造（鋼骨造） | 51,000日圓/㎡ | 約16.9萬日圓/坪 | 4萬〜6萬日圓/坪 |
| 非木造（RC造） | 51,000日圓/㎡ | 約16.9萬日圓/坪 | 6萬〜8萬日圓/坪 |
左邊兩欄，是根據國土交通事務次官通知（令和8年4月7日）訂出的政府認定上限；右欄則是民間拆除工程實際報價時，較常見到的行情水準。右欄並非官方統計數字，請將它當作閱讀估價單時的一把尺，而非絕對標準。
為什麼市場行情會低於政府上限？又是什麼情況會逼近上限？
政府訂定的上限單價，是為了讓密集市街區的危險空屋等條件較差的物件，也能夠納入補助範圍，因此訂得偏高。相對地，若是面前道路寬度4公尺以上、重型機具可以直接進場施工的郊區木造住宅，每坪落在3萬日圓左右也不少見。
反過來說，會讓費用逼近上限的，通常是以下幾個條件同時出現：面前道路過窄、重型機具無法進場，必須增加人工手拆（手壊し）的比例；與鄰房的間隔只有數十公分，防護與施工都格外費工；有地下室或深基礎；工業廢棄物處理場距離遙遠、運輸距離拉長。這些因素疊加起來，可能讓每坪單價往上推高1.5倍以上。
2026年工程費趨勢：勞務單價連續14年上漲
拆除費用的成本結構，主要是人事費與運輸・處分費，因此營建勞動市場的動向會直接反映在報價上。根據國土交通省公布的《令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について（自令和8年3月起適用之公共工程設計勞務單價）》（令和8年2月17日發布），此次調整後，全國各工種單純平均調漲4.5%（較前一年度），全國各工種加權平均值來到每日25,834日圓，這是自平成25年度（2013年度）調整以來連續第14年上漲，也是歷史上首次突破25,000日圓大關。
換句話說，如果直接套用幾年前的估價單或舊的行情文章數字，很可能會低估實際費用。做資金規劃時，務實的做法是預先假設行情會持續往上走。
【依坪數】總樓地板20〜70坪的拆除費用試算
只要確定總樓地板面積與結構種類，本體工程費的區間就能立刻算出來。下表是以市場行情坪單價乘上總樓地板坪數所得出的金額，尚未包含附帶工程與雜項費用。
| 總樓地板面積 | 木造（3萬〜5萬日圓/坪） | 鋼骨造（4萬〜6萬日圓/坪） | RC造（6萬〜8萬日圓/坪） |
|---|---|---|---|
| 20坪（約66㎡） | 60萬〜100萬日圓 | 80萬〜120萬日圓 | 120萬〜160萬日圓 |
| 30坪（約99㎡） | 90萬〜150萬日圓 | 120萬〜180萬日圓 | 180萬〜240萬日圓 |
| 40坪（約132㎡） | 120萬〜200萬日圓 | 160萬〜240萬日圓 | 240萬〜320萬日圓 |
| 50坪（約165㎡） | 150萬〜250萬日圓 | 200萬〜300萬日圓 | 300萬〜400萬日圓 |
| 70坪（約231㎡） | 210萬〜350萬日圓 | 280萬〜420萬日圓 | 420萬〜560萬日圓 |
拆除70坪的住宅要花多少錢？
總樓地板70坪即231.4平方公尺。若是木造，本體工程費約落在210萬〜350萬日圓（約新台幣44.1萬〜73.5萬元）。參考用途，若以政府公定上限單價套入此面積計算：231.4㎡×36,000日圓＝約833萬日圓（約新台幣175萬元），可見市場實際行情大約只落在上限的4分之1到2分之1左右。
不過70坪等級的住宅，基地通常也較大，圍牆（水泥磚牆）、車庫、庭院樹木、倉庫、化糞池等附帶設施往往較多。建議先預設附帶工程與雜項費用會再墊高本體工程費的2成〜4成，木造70坪的總額抓250萬〜500萬日圓（約新台幣52.5萬〜105萬元）作為初期資金規劃的基準，之後在比較估價單時比較不容易誤判。
【依建物類型】透天／出租公寓／大樓的費用比較
常見的搜尋關鍵字「出租公寓拆除費用」「大樓拆除費用」，其實牽涉到與透天住宅完全不同的議題。差異不只在工程費本身，更在於能不能順利開工——前置程序完全不同。
| 建物類型 | 總樓地板面積參考 | 坪單價參考 | 工期參考 | 特有的額外費用 | 開工前必須完成的決策 |
|---|---|---|---|---|---|
| 木造透天 | 25〜50坪 | 3萬〜5萬日圓 | 1〜2週 | 圍牆、庭院樹木、化糞池、倉庫 | 屋主（若為共有須全體）同意 |
| 木造出租公寓（整棟） | 50〜100坪 | 3萬〜5萬日圓 | 2〜4週 | 各戶遺留物清運、外部樓梯・共用走廊、停車場鋪面 | 全戶完成搬遷。以搬遷協商與補償為前提 |
| 輕量鋼骨出租公寓（整棟） | 50〜120坪 | 4萬〜6萬日圓 | 3〜5週 | 鋼骨切割・搬運、基礎過深時的額外開挖 | 同上 |
| RC造大樓（整棟） | 150坪以上 | 6萬〜8萬日圓 | 2〜4個月 | 大型壓碎機具、噪音振動對策、混凝土廢材運輸量 | 若為區分所有須經拆除決議等（原則5分之4） |
案例試算：木造兩層樓出租公寓・8戶・總樓地板200㎡
如果只看坪單價，等到估價單送來時，往往解釋不了金額為何有落差。以下用「木造兩層樓・8戶・總樓地板200㎡（約60.5坪）」的出租公寓為例，逐項列出費用結構。
| 項目 | 內容 | 金額試算 |
|---|---|---|
| 本體拆除工程 | 60.5坪 × 4萬日圓/坪 | 242萬日圓 |
| 遺留物清運 | 8戶份的家具・寢具・家電（每戶約10萬日圓） | 80萬日圓 |
| 外部構造物拆除 | 圍牆約30公尺、停車場柏油、外部樓梯基礎、垃圾集中場 | 60萬日圓 |
| 整地 | 基地約350㎡的粗整地・夯實 | 35萬日圓 |
| 臨時圍籬防護 | 周邊鷹架與防音布幕、灑水設備 | 40萬日圓 |
| 雜項費用 | 各項申報、道路使用許可、鄰里致意、廢棄物流向管理（マニフェスト）、現場管理費 | 45萬日圓 |
| 合計 | － | 502萬日圓 |
在這個試算中，本體工程費242萬日圓，附帶工程與雜項費用合計260萬日圓，兩者幾乎相當（總額502萬日圓，約新台幣105.4萬元）。如果只憑坪單價就認定「大概242萬日圓吧」，資金規劃很可能會差到將近一倍。此金額是根據市場行情區間所做的試算，並非官方統計數字。若以政府公定上限單價計算，本體部分為200㎡×36,000日圓＝720萬日圓，這是理論上限。
在評估出租公寓的出場策略時，「拆除後以空地出售」與「重建」所需的資金規模並不相同。若將重建也納入選項，建議一併參考出租公寓重建費用行情與收支規劃方法，用包含拆除費在內的總投資額來做比較。
為什麼RC造大樓的拆除費用會大幅攀升？
RC造的坪單價會逼近木造的兩倍，並不只是因為「材質比較硬」。原因在於，搭載壓碎機具的重型機械體積更大，需要能夠讓這類機具進出的道路與腹地。在市街地區，噪音・振動法規也相對嚴格，往往需要加裝低噪音型機具、灑水與隔音板等設備。而影響最大的，其實是混凝土廢材的量——即使總樓地板面積相同，RC造產生的廢材重量也可能是木造的數倍，運輸車輛的趟數與處分費，會直接反映在總價上。
此外，因為必須一邊切斷鋼筋、一邊拆解結構體，工期也會拉長，期間的臨時設施費、現場管理費也會持續累積。2〜4個月的工期，對投資人來說意味著更長的利息負擔與機會成本——這一點在跨海評估RC大樓改建效益時，特別容易被低估。
出租公寓：「清空的成本」有時會超過本體工程費
在申請出租公寓的拆除估價之前，必須先解決的是房客的搬遷問題。只要還有一戶在住，工程就無法開工。
搬遷協商與《借地借家法》的「正當事由」
在有訂定期限的建物租賃契約中，房東必須在契約期滿前的1年到6個月之間，向房客提出「拒絕續約」的通知；若未在此期間內通知，法律上就視為以相同條件自動續約（《借地借家法》第26條第1項）。若契約沒有訂定期限，則自房東提出解約通知之日起算滿6個月後才生效終止（同法第27條第1項）。
而且，這份通知或解約申請，還必須具備「正當事由」（正当の事由）才有法律效力。同法第28條規定，是否具備正當事由，須綜合考量房東與房客雙方對該建物的使用需求、租賃關係至今的經過、建物的使用狀況與現況，以及房東是否有以「搬遷條件」或「搬遷交換」名義向房客提出財產性給付（也就是搬遷補償金）的提議等因素來判斷——這是日本《借地借家法》對房客設有的特殊保護機制。相較之下，台灣一般租賃契約到期後，房東只要依民法及租賃住宅市場發展及管理條例規定完成通知程序即可終止契約，並不需要另外具備日本這種法律上明文列舉的「正當事由」門檻，也沒有強制要求以補償金作為判斷要素之一——這是台灣、香港投資人接手日本出租公寓時，最容易低估的一項制度差異。
實務上，這項「財產性給付」——也就是立退料（搬遷補償金），正是協商的核心。金額會因建物的老舊程度、房客的使用狀況、有無替代物件而有很大差異，並沒有統一行情，但搬家費、仲介手續費、押金禮金、租金差額等實際支出的加總，通常是議價的起點。若8戶出租公寓全戶都要搬遷，補償金總額很可能超過本體拆除工程費的242萬日圓。關於通知書的寫法與協商流程，房客搬遷請求的正當事由與協商流程一文有具體整理。
等待自然空屋化的時間成本
除了支付搬遷補償金之外，也可以選擇「有房客搬走就不再招租」的方式，靜待自然空屋化。這種做法能壓低現金支出，但需要時間。以8戶的出租公寓來說，若每年平均有2戶搬走，要等到全棟完全空屋，可能得花上好幾年。
在這段期間，出租戶數會持續減少，但固定資產稅、保險費、公共設施維護管理費卻不會跟著減少。一旦跌破損益平衡點後的持有期間拉得越長，跟「一次付清搬遷補償金、快速清空」的方案相比，兩者的優劣差距就會逐漸縮小。要判斷哪一種比較划算，只要把「預估的搬遷補償金總額」與「等待空屋化期間所損失的租金收入」兩相比較，就能用數字做出決策。
區分所有大樓：單一屋主無法自行決定拆除
如果你正在搜尋「大樓拆除費用」，而且名下持有的是區分所有大樓中的一戶，有一點必須先說清楚：你無法只拆除自己的專有部分。整棟建物在法律上被視為一體，是否拆除，必須由全體區分所有權人共同決議。
修正版《區分所有法》的三種決議（令和8年4月1日施行）
過去，若要將建物與基地一併出售，或是拆除整棟建物，原則上需要全體區分所有權人一致同意，實務上幾乎難以達成。根據國土交通省住宅局《令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理（令和7年大樓相關法規修正與今後的大樓管理）》，修正版《區分所有法》新設了「與重建決議相同多數決門檻」即可執行下列三項制度，並自令和8年（2026年）4月1日起施行。
| 決議種類 | 內容 | 多數決門檻 |
|---|---|---|
| 重建決議 | 拆除大樓，重新興建新大樓 | 原則為5分之4以上。具備一定客觀事由時可降至4分之3（因政令指定災害受災時為3分之2） |
| 建物與基地一併出售決議 | 將大樓與基地一併出售 | |
| 拆除後基地出售決議 | 拆除大樓後，出售基地 | |
| 拆除決議 | 拆除大樓 |
可以將多數決門檻降至4分之3的「一定客觀事由」，共有五種類型：①耐震性不足、②防火安全性不足、③外牆等剝落恐危及周邊安全、④給排水管等腐蝕恐造成嚴重衛生疑慮、⑤不符合無障礙（バリアフリー）基準。詳細認定基準將由法務省令另行規定。
同時，也新設了一套制度：一旦通過重建決議等，可以在支付金錢補償的前提下終止相關的租賃契約。持有出租戶的區分所有權人，須向房客支付因租賃終止而通常會發生的損失補償金；而房客在收到補償金之前，可以拒絕騰空交還房屋。
值得注意的是，日本這次修法將多數決門檻從「事實上全體一致」大幅鬆綁到「原則5分之4、特定情形下4分之3」，方向與台灣近年為了因應老屋重建困境而推動的《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）》容積獎勵思路類似——都是希望降低整合門檻、加速老舊建物汰換。但兩地的具體門檻設計並不相同，台灣的都更事業原則上仍要求相當高比例甚至全體同意才能強制執行拆遷，危老重建更是以「全體同意＋容積獎勵」為主要誘因設計；持有日本區分所有大樓的台灣、香港投資人，評估重建或處分時務必以日本《區分所有法》的門檻為準，不能直接套用台灣的都更／危老經驗來預估整合難度。
拆除費用的內訳：本體工程以外，還有哪些項目要花多少？
比較估價單時最容易卡關的地方，就是各家廠商列出的內訳（明細）粒度不一致。以下先掌握每個項目分別包含哪些內容。
殘留物處分・外部構造物・地下障礙物・整地・臨時圍籬防護・雜項費用
- 殘留物清運：家具・家電・寢具・衣物等。《建設リサイクル法》（建設資材再利用法）問答集（質疑応答集）指出，家具與家電製品原則上應由工程業主（発注者）以「排出者」身分事先自行處分；若仍留在屋內，業主必須事先委託清空。若全部交給拆除廠商處理，會被計入一般廢棄物或工業廢棄物，費用相對偏高。
- 外部構造物拆除：圍牆、大門、停車場鋪面、庭院石材、樹木、倉庫、化糞池。這部分通常不含在坪單價之內，金額動輒數十萬日圓。
- 地下障礙物：舊建物的基礎、老舊化糞池、廢棄物、水井等。因為要挖開才會知道，估價階段通常會註記「發現時另行協商」。是否事先在合約上明訂「追加費用的發生條件」，會直接影響日後是否產生糾紛。
- 整地：拆除後的完工水準不同，金額也不同——是單純夯實整平，還是要鋪碎石，或是為了利於出售而特別整理外觀。可以參考2026年日本土地造成費用怎麼算？國稅局單價表解析，判斷整地估價是否合理。
- 臨時圍籬防護：鷹架、防音布幕、防止揚塵的灑水作業。與鄰房距離越近，需要的工序就越多。
- 雜項費用：各項申報、道路使用許可、鄰里致意、廢棄物流向管理（マニフェスト）、現場管理費。大約占總額的1成左右。
石綿（アスベスト）調查與清除費用的參考行情
2006年以前施工的建物，有可能使用含石綿建材。國土交通省《石綿對策Q&A（アスベスト対策Q&A）》針對含石綿噴附材的清除費用，依處理面積提供了以下參考行情。
| 石綿處理面積 | 清除費用參考 |
|---|---|
| 300㎡以下 | 2.0萬日圓/㎡ 〜 8.5萬日圓/㎡ |
| 300㎡〜1,000㎡ | 1.5萬日圓/㎡ 〜 4.5萬日圓/㎡ |
| 1,000㎡以上 | 1.0萬日圓/㎡ 〜 3.0萬日圓/㎡ |
同一份Q&A也註明，這個單價是根據2007年1月至12月的施工實績資料所計算得出；實際處理費會因房間形狀、天花板高度、是否有固定機具等施工條件而有很大差異，尤其300㎡以下的案件，費用區間特別寬。這些數字僅供讀者掌握「大概是幾位數」的量級參考，並非精確報價。
動工前必須確認的法定程序與廠商資格
日本法律規定，拆除工程動工前必須完成申報。而且部分申報義務是由業主（發包人／施主）本人承擔，並非廠商代辦即可免責。若不了解這點就貿然開工，工程有可能被迫停止。
| 程序 | 適用規模 | 負有義務者 | 期限・時點 |
|---|---|---|---|
| 《建設リサイクル法》（建設資材再利用法）申報 | 建築物拆除為樓地板面積80㎡以上（新建・增建為500㎡以上，修繕・改裝為承攬金額1億日圓以上，非建築物之工作物為500萬日圓以上） | 業主（施主）或自行施工者 | 動工前7日前，向都道府縣知事申報 |
| 分類拆除等・再資源化等之實施 | 同上 | 承攬業者 | 工程期間內 |
| 石綿事前調查結果之報告 | 拆除為樓地板面積合計80㎡以上，改修為承攬金額含稅100萬日圓以上，特定工作物為含稅100萬日圓以上，船舶為總噸數20噸以上之鋼製船舶 | 元請業者（主要承攬商） | 動工前以電子系統申報 |
| 工作物石綿事前調查者之事前調查 | 特定工作物之拆除等作業 | 執行調查者 | 自令和8年（2026年）1月1日起動工之工程開始適用 |
| 建物滅失登記 | 建物滅失時 | 表題部所有者或所有權登記名義人 | 滅失之日起1個月內 |
申報義務人是「業主」這一點，經常被忽略。國土交通省《建設リサイクル法質疑応答集》指出，即使是由開發商（デベロッパー）受業主委託去發包工程，仍然是「業主必須以業主身分完成申報」。實務上雖然多半由廠商代為辦理，但法律責任的歸屬始終在業主身上——這對透過代理人或管理公司間接持有日本物件的海外投資人而言，是特別需要留意的一點。
「解體工事業登錄」與「建設業許可」的區別使用
選擇廠商時，第一件要確認的事就是資格。根據東京都都市整備局的說明，承攬金額500萬日圓（約新台幣105萬元）以上的房屋拆除工程，必須具備「建設業許可（解體工事業）」；金額未達此標準，則以「解體工事業登錄」即可承接。登錄有效期間為5年，換發須在效期屆滿日前2個月到前30日之間辦理。登錄要件當中，也包含須選任符合主管省令基準的技術管理者。
請務必確認估價單上是否載明建設業許可號碼或解體工事業登錄號碼，以及是否已在工程施工所在的都道府県完成登錄。報價最便宜的廠商，有時反而是尚未符合這項資格要求的業者。
壓低拆除費用的實際做法
地方政府補助金有「補助比率」與「單價上限」兩種設計
針對老舊危險空屋的拆除，日本許多地方政府都設有補助制度。不過制度設計思路分成兩種，能領到多少補助，取決於採用哪一種：一種是「按工程費比例補助」，另一種是「總樓地板面積 × 每㎡單價」訂出上限額。
| 地方政府・制度 | 補助比率 | 上限金額 | 主要條件 |
|---|---|---|---|
| 松山市 老朽危險空屋除卻事業（令和8年度） | 補助對象經費（未稅）的5分之4 | 100萬日圓（離島地區160萬日圓） | 不良度判定100分以上，最近1年以上未使用 |
| 江東區 木造住宅除卻補助（令和8年度） | 除卻工程費的2分之1 | 100萬日圓 | 昭和56年（1981年）5月31日以前興建之木造等耐震性不足建物，令和8年4月1日〜令和9年1月29日受理申請 |
| 宇都宮市 老朽危險空屋除卻費補助金（令和8年度） | 對象金額的3分之2 | 70萬日圓（對象金額取「總樓地板面積×11,000日圓/㎡」與實際費用兩者較低者） | 昭和56年5月31日以前興建等，家戶合計所得818萬日圓以下 |
| 貝塚市 木造空屋除卻補助制度 | 除卻費用等的10分之8 | 50萬日圓（取「總樓地板面積×20,000日圓/㎡」與50萬日圓兩者較低者） | 不良住宅基準評分100分以上，空屋期間約1年以上 |
| 品川區 不燃化特區支援事業 | 每㎡單價方式 | 木造36,000日圓/㎡・上限1,800萬日圓／輕量鋼骨造51,000日圓/㎡・上限2,550萬日圓（令和8年7月1日調升） | 不燃化特區內之老朽建築物等 |
金額之所以差異這麼大，是因為財源結構不同。國土交通省《空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】（空屋再生等推進事業・除却事業類型）》規定，補助對象費用為「除卻工程費＋因除卻而通常產生之損失補償費」× 10分之8，其中除卻工程費另訂有每㎡上限單價。負擔比例方面，若由地方公共團體擔任事業主體，國庫負擔5分之2、地方公共團體負擔5分之2、剩餘5分之1也由地方公共團體負擔；若由民間擔任事業主體，則國庫5分之2、地方公共團體5分之2、民間5分之1。也就是說，各地方政府願意額外自行加碼多少，會直接決定居民實際能拿到的補助金額。
部分地方政府也針對石綿調查設有補助制度。申請流程如下，各制度共通的重點是：在核定補助之前就先簽約或動工，一律不列入補助對象。
貨比三家時，必須逐項比較的10個項目
光是「跟多家廠商拿估價單」，並不足以理解金額落差的原因。把以下10個項目在各份估價單上的對應位置逐一比對，才能判斷「便宜的估價」是不是真的划算。
| 確認項目 | 要看估價單的哪個位置 |
|---|---|
| 1. 總樓地板面積的計算依據 | 數量欄的「㎡」或「坪」。是否與登記謄本一致 |
| 2. 遺留物清運的有無與數量 | 「遺留物清運」該行。是否標明數量與單價，而非籠統的「一式」 |
| 3. 外部構造物・圍牆・樹木 | 附帶工程欄。是否明確載明圍牆長度（公尺）、樹木棵數 |
| 4. 地下障礙物的處理方式 | 備註欄或特記事項。發現時的協商方式與參考單價 |
| 5. 石綿事前調查費與清除費 | 調查費是否單獨列出或已含在本體工程內。清除費是「發現時另計」還是已包含 |
| 6. 臨時鷹架・防護 | 臨時工程欄。周邊防護面積（㎡）與防音布幕規格 |
| 7. 廢棄物流向管理（マニフェスト） | 雜項費用欄或特記事項。是否可提供流向管理單複本 |
| 8. 整地完工水準 | 整地欄。是粗整地、夯實還是鋪碎石 |
| 9. 鄰里致意・道路使用許可 | 雜項費用欄。由誰申請、費用由誰負擔 |
| 10. 追加費用發生條件與付款條件 | 合約條款・特記事項。訂金比例與付款時點 |
把自己能處理的部分獨立出來
如果殘留物由屋主自行處分，通常會比交給拆除廠商代辦來得便宜。可以利用地方政府的大型垃圾回收、家電回收券等管道，在工程開工前先把室內清空。如前所述，《建設リサイクル法》問答集也明確將「事先清空家具家電」定位為業主應負責的範圍。
此外，避開旺季（日本財政年度末的1〜3月）、預留較有彈性的工期以配合廠商排程，這些調整也能反映在單價上。不過要留意，如果殺價的結果是讓廠商省略了法定申報、防護措施或廢棄物流向管理，那就本末倒置了。可以節省的是人力配置的效率，而不是法定必須完成的程序。
拆除後要繳的稅，以及拆除費用在稅務上的處理方式
拆成空地後，固定資產稅會漲多少？（最高4.2倍，並非「6倍」）
只要土地上蓋有住宅，就適用「住宅用地特例」——這是日本地方稅制特有的優惠設計：200㎡以下的小規模住宅用地，固定資產稅課稅標準只按評定價格的6分之1計算，都市計畫稅則按3分之1計算（依據總務省《固定資産税の概要》、東京都主税局）。一旦拆除變成空地，這項優惠就會失效。
坊間常說「拆掉之後稅金會變成6倍」，但這並不精確。根據總務省的資料，非住宅用地（商業用地等）的課稅標準額，法律上訂有「評定價格×70%」的上限，不會無限往上漲。而且也不會一次就衝到上限。我們以評定價格3,000萬日圓、面積200㎡的土地為例來實際計算。
| 區分 | 拆除前（小規模住宅用地） | 空地・達到法定上限（價格的70%） | 空地・負擔調整緩漲上限（價格的60%） |
|---|---|---|---|
| 固定資產稅 | 3,000萬日圓×1/6×1.4%＝7.0萬日圓 | 3,000萬日圓×70%×1.4%＝29.4萬日圓 | 3,000萬日圓×60%×1.4%＝25.2萬日圓 |
| 都市計畫稅 | 3,000萬日圓×1/3×0.3%＝3.0萬日圓 | 3,000萬日圓×70%×0.3%＝6.3萬日圓 | 3,000萬日圓×60%×0.3%＝5.4萬日圓 |
| 合計（年額） | 10.0萬日圓 | 35.7萬日圓 | 30.6萬日圓 |
單看固定資產稅，是從7.0萬日圓（約新台幣1.47萬元）最高漲到29.4萬日圓（約新台幣6.17萬元），漲幅4.2倍；若把都市計畫稅一併計入，合計則是從10.0萬日圓漲到最高35.7萬日圓（約新台幣7.5萬元），漲幅約3.6倍。不過，這是「達到上限時」的最終樣貌，拆成空地後的隔年度並不會立刻跳到這個金額。
真正發揮作用的是「負擔調整措施」（負擔調整措置）——這是日本地方稅制用來避免稅負瞬間暴衝的緩衝機制。根據東京都主稅局的資料，就商業用地等而言，若「前一年度課稅標準額占評定價格的比例（負擔水準）」低於60%，會逐年分階段調升，每年最多加計價格的5%，且調升上限就是價格的60%；負擔水準介於60%〜70%之間則維持不變；超過70%則會下修至法定上限的70%。這項措施確定會持續到令和8年度（2026年度）。也就是說，對負擔水準原本偏低的土地而言，實際落地的金額並不是上表中間欄，而是右欄，而且是花上好幾年才會逐步靠近。
在東京23區，依都稅條例規定，商業用地等的負擔水準上限（課稅限度額）持續維持在65%的減額措施，小規模住宅用地的都市計畫稅則減半課徵。實際上要花幾年才會達到上限，會因前一年度課稅標準額與評定價格的關係而不同，建議向土地所在市區町村的資產稅承辦單位（東京23區則洽都稅事務所）確認實際金額。
另外，拆除建物之後，房屋部分的固定資產稅會直接消失。不過老舊房屋的評定價格，早已因「經年減損修正」而大幅下降，因此房屋稅減少的部分，通常不足以抵銷土地稅負增加的部分。關於拆成空地後的稅務負擔與土地活用選項，空地的固定資產稅與土地活用策略一文有詳細整理。
拆除費用該列為費用，還是計入土地取得成本？
拆除費用在稅務上該如何處理，取決於拆除的目的為何。根據國稅廳（相當於台灣財政部國稅局）Tax Answer No.5401，若法人連同土地一併取得建物，並在取得後大約1年以內就著手拆除，明顯是一開始就打算「拆屋、只利用土地」的情況，那麼建物的帳面價值加上拆除費用的合計金額（若有廢材出售收入則須先扣除），必須計入土地的取得成本，不能直接列為當期費用。
相對地，如果當初取得建物的目的是要用於事業經營，只是後來因不得已的原因而放棄使用，那麼即使在1年內拆除，該合計金額仍可以在拆除當期列為損金（費用）處理。這項判斷會因個案情況而異，建議在動作前先諮詢日本稅理士（相當於台灣的記帳士／會計師）確認。
繼承空屋拆除後出售：3,000萬日圓特別扣除額
若是拆除繼承而來的老家、出售土地，只要符合要件，最高可以從讓渡所得（財產交易所得）中扣除3,000萬日圓（約新台幣630萬元）（依據國稅廳Tax Answer No.3306《被繼承人居住用財產（空屋）出售時之特例》）。這項3,000萬日圓的定額特別扣除，是日本繼承稅制中特有的設計，用意在鼓勵繼承人盡快處分閒置空屋、減少「空き家問題」；台灣的房地合一稅雖然也有自住房屋・土地的減免規定，但構成要件與扣除金額都不相同，不能直接類比套用。
| 要件 | 內容 |
|---|---|
| 扣除金額 | 最高3,000萬日圓。令和6年（2024年）1月1日以後之讓渡，若因繼承或遺贈取得該不動產的繼承人有3人以上，則為2,000萬日圓 |
| 適用期限 | 平成28年（2016年）4月1日至令和9年（2027年）12月31日之間的讓渡 |
| 建築時期 | 昭和56年（1981年）5月31日以前興建之房屋 |
| 出售金額 | 1億日圓（約新台幣2,100萬元）以下 |
| 讓渡期限 | 自繼承開始之日起算滿3年之日所屬年度的12月31日以前 |
| 拆除期限 | 亦可於讓渡後，至讓渡日所屬年度隔年2月15日之間，完成房屋全部拆除等程序 |
值得特別留意的是表格最後一行。這項特例也適用於「先確定買方，再於交屋前拆除」的做法，因此不一定要先把土地變成空地、白白多負擔一年份增加的固定資產稅。換句話說，拆除的時間點，應該同時從稅額與出售策略兩個角度來決定，而不是單純想著「先拆再賣」。
先拆成空地再賣，還是連建物一起賣？
| 判斷軸 | 拆成空地後出售 | 連建物一起出售（老屋帶地） |
|---|---|---|
| 初期費用 | 拆除費由賣方負擔 | 不須負擔拆除費 |
| 固定資產稅 | 賣出前皆按非住宅用地課稅 | 持續適用住宅用地特例 |
| 買方族群 | 自用需求者與投資開發業者皆可涵蓋 | 僅限願意將拆除成本納入考量的買方 |
| 價格 | 較容易貼近市場行情價 | 買方常要求折讓相當於拆除費以上的金額 |
| 拆除後的意外狀況 | 若挖出地下障礙物，由賣方處理 | 風險轉移由買方承擔 |
| 適合情境 | 方正基地、臨路條件佳、可重建，買方容易找到的土地 | 不可重建、有擋土牆或地下埋設物疑慮的土地 |
「拆成空地就賣得掉」這個判斷只對了一半。如果先付了拆除費，稅負又增加，銷售期間卻拖長，最後很可能會發現，當初直接接受買方折讓、連建物一起賣掉，反而落袋的金額更多。我們在給屋主建議時，通常會建議把「拆除費」「增加的稅額」「預估銷售期間」三個變數一起放進試算，兩種情境都算出最終落袋金額後再做決定。不糾結於短期的一時得失，而是用「到出場為止的總額」來看待整筆交易，最終才能真正守住資產價值。
常見問題（FAQ）
Q. 拆除工程大概需要多久時間？
木造透天約1〜2週、整棟木造出租公寓約2〜4週、輕量鋼骨出租公寓約3〜5週、RC造大樓約2〜4個月，這是工程本身的參考天數。除此之外，動工前還需要完成《建設リサイクル法》申報（須在動工前7日以前）、石綿事前調查與結果報告、鄰里致意等前置作業所需的時間。滅失登記則須在拆除完成後1個月內辦理。整體而言，從選定廠商到完成登記，木造透天建議抓2〜3個月，計畫比較不容易被打亂。
Q. 拆除出租公寓之前，房客搬遷大概需要多久？
訂有期限的契約，必須在期滿前1年到6個月之間提出拒絕續約的通知（《借地借家法》第26條第1項）；未訂期限的契約，則從提出解約申請之日起算滿6個月後終止（同法第27條第1項）。通知要具備法律效力，必須符合第28條的「正當事由」，是否提出立退料等財產性給付的方案，也會是判斷正當事由是否成立的重要因素之一。即使協商過程順利，通常也需要半年到1年；戶數較多時，抓1〜2年會比較務實。
Q. 可以只拆除分讓大樓（區分所有大樓）裡自己的房間嗎？
不行。建物在法律上是一個整體，拆除必須經過區分所有權人的多數決決議。令和8年（2026年）4月1日施行的修正版《區分所有法》，新設了拆除決議、拆除後基地出售決議、建物與基地一併出售決議，原則上都以5分之4的多數決即可通過；若具備耐震性不足等一定客觀事由，門檻可降至4分之3。第一步，建議先向大樓管理委員會諮詢，確認是否能取得「須除卻」等相關認定。
Q. 補助金申請與貨比三家可以同時進行嗎？
可以同時進行，而且申請補助金時，通常還會要求附上估價單。但順序非常重要：許多地方政府都明訂，如果在核定補助之前就簽訂工程合約或動工，會直接喪失補助資格（江東區的補助辦法也有明文規定）。正確流程是：先貨比三家鎖定廠商，提出申請並取得核定通知後，再正式簽約。由於每個年度都有各自的受理期間與預算額度，建議依照預計動工的時間往前推算，及早向承辦窗口洽詢。
Q. 拆除後，固定資產稅從什麼時候開始改變？
固定資產稅的課稅基準日，是該年度首日所屬年份的1月1日（《地方稅法》第359條）。因此，只要1月1日當天房屋還存在，該年度就適用住宅用地特例，稅額要到隔年度才會上漲。反過來說，如果在年底前完成拆除、讓1月1日以「空地」狀態迎接課稅基準日，隔年度就會立刻按非住宅用地課稅。如果還沒確定出售時間，光是把原訂12月動工的拆除工程延到跨年之後，有時就能省下整整一年份的增稅金額。
引用・參考資料
- 國土交通省《令和8年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について》（令和8年4月7日 國住備第768號等 國土交通事務次官通知）
- 國土交通省《令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について》（令和8年2月17日）
- 國土交通省《アスベスト対策Q&A（石綿對策Q&A）》
- 國土交通省《空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】》（空屋再生等推進事業・除却事業類型）
- 環境省《建設リサイクル法の概要》（建設資材再利用法概要）
- 國土交通省《建設リサイクル法質疑応答集》
- 厚生勞動省 石綿綜合資訊入口網站《石綿事前調査結果報告システム》（石綿事前調查結果報告系統）
- 厚生勞動省 石綿綜合資訊入口網站《改正石綿則のポイント》（修正石綿規則要點）
- 國土交通省住宅局《令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理》（令和7年10月26日）
- 總務省《固定資産税の概要》
- 總務省《宅地に係る負担調整措置の仕組み》（宅地負擔調整措施機制）
- 東京都主税局《固定資産税・都市計画税（土地・家屋）》
- 東京都主税局《商業地等（住宅用地以外の宅地等）の固定資産税・都市計画税の負担調整措置が継続されます》
- e-Gov法令檢索《不動産登記法》（第57條 建物滅失登記）
- 國稅廳 Tax Answer No.5401《土地とともに取得した建物を取り壊した場合の土地の取得価額》
- 國稅廳 Tax Answer No.3306《被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例》
- e-Gov法令檢索《借地借家法》（第26條〜第28條）
- 東京都都市整備局《建設リサイクル法：解体工事業者のみなさんへ》
- 松山市《令和8年度 老朽危険空家除卻事業》
- 江東區《木造住宅の耐震化（除却の助成）》
- 宇都宮市《老朽危険空き家除却費補助金》
- 貝塚市《木造空き家除却補助制度》
- 品川區《不燃化特區支援事業》
