Como proprietário de um imóvel para locação, há situações em que é inevitável solicitar ao inquilino a desocupação por motivos como deterioração do edifício ou atraso no pagamento do aluguel. Ainda assim, a desocupação é uma questão séria, diretamente ligada à vida do inquilino, e exige uma condução cuidadosa tanto do ponto de vista emocional quanto jurídico. Neste artigo, organizamos e explicamos os fundamentos legítimos que podem justificar a desocupação, como redigir a notificação, como conduzir a negociação e qual é a faixa de referência da compensação por desocupação.
Nós, da INA&Associates Co., Ltd., damos máxima importância a uma relação em que tanto o inquilino quanto o locador possam concordar com a solução no longo prazo. A negociação de desocupação é justamente um momento em que essa relação é colocada à prova. Por isso, não basta apenas seguir um modelo formal de notificação; a base deve ser uma comunicação sincera. Este artigo traz informações gerais, e recomendamos consultar um advogado para a negociação concreta.
Dois casos em que a desocupação ocorre
1. Desocupação por conveniência do locador
São os casos em que o locador solicita a saída do inquilino por razões próprias, como deterioração do edifício, reconstrução, uso próprio ou intenção de venda. Nos termos da Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações do Japão, para rescisão ou recusa de renovação por iniciativa do locador, é necessário haver um “motivo legítimo”; não é possível impor a saída apenas por conveniência. Nesse caso, o pagamento de compensação por desocupação é comum.
2. Desocupação por violação contratual do inquilino
São os casos em que há violação contratual relevante por parte do inquilino, como atraso prolongado no pagamento do aluguel, criação de animal sem autorização em imóvel com proibição de pets, operação de hospedagem sem notificação ou uso em desacordo com a finalidade prevista. Nessa hipótese, há alta probabilidade de o locador poder rescindir o contrato e, em princípio, não é necessário pagar compensação por desocupação.
Motivos legítimos que permitem o pedido de desocupação
O artigo 28 da Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações do Japão estabelece que, em pedidos de rescisão ou recusa de renovação, a existência de motivo legítimo deve ser avaliada de forma abrangente com base nas circunstâncias abaixo.
Necessidade de uso do imóvel
A necessidade de uso do imóvel, tanto pelo locador quanto pelo inquilino, é o eixo central da avaliação. Quanto maior for a necessidade de uso próprio pelo locador, maior tende a ser a possibilidade de o pedido de desocupação ser aceito. Por outro lado, quando o inquilino tem alta necessidade de permanecer no imóvel, como em razão de idade avançada, doença ou base de vida estabelecida, a exigência para a desocupação se torna mais alta.
Histórico do contrato de locação e circunstâncias anteriores
Também são considerados o prazo contratual, o histórico de renovações, a situação de pagamento do aluguel e as circunstâncias existentes na celebração do contrato. Se já havia explicação, antes da ocupação, sobre um plano de reconstrução, a posição do locador tende a ser mais favorecida.
Condição atual do edifício
Se o estado físico do edifício, como insuficiência de desempenho sísmico ou risco de colapso por deterioração, tornar necessária a desocupação, isso poderá ser avaliado como motivo legítimo.
Complementação por compensação de desocupação
Mesmo quando o motivo legítimo é reconhecido apenas parcialmente, em muitos casos entende-se que a apresentação de uma compensação adequada por desocupação complementa esse motivo legítimo. A compensação por desocupação funciona como um importante mecanismo de ajuste na negociação.
Função e itens que devem constar na notificação de desocupação
O que é a notificação de desocupação
A notificação de desocupação é o documento formal pelo qual o locador solicita ao inquilino a desocupação do imóvel. Do ponto de vista legal, a formalização por escrito não é necessariamente obrigatória, mas é fortemente recomendável deixar o registro por escrito para prevenir conflitos futuros. Ao enviar por correio com certificação de conteúdo e de entrega, é possível preservar prova da data de envio e do conteúdo.
Principais itens que devem ser incluídos
- Data da notificação
- Nome e endereço do locatário
- Nome e endereço do locador ou da administradora
- Endereço do imóvel, nome do imóvel e número da unidade
- Data de celebração do contrato de locação e prazo contratual
- Motivo pelo qual se solicita a desocupação
- Data desejada para a desocupação
- Conteúdo da proposta de compensação por desocupação, custos de mudança etc.
- Contato e prazo
Modelo de notificação de desocupação
Exemplo no caso de conveniência do locador (deterioração do edifício)
Notificação Ano Reiwa ○, mês ○, dia ○ CEP ○○○-○○○○ Cidade ○○, Província ○○, Bairro ○○, ○-○-○ Ao(À) Sr.(Sra.) ○○ ○○ CEP ○○○-○○○○ Cidade ○○, Província ○○, Bairro ○○, ○-○-○ Notificante: ○○ ○○ Prezado(a), o notificante comunica a V.Sa., conforme abaixo. O notificante e V.Sa. celebraram, em ○/○/ano Reiwa, o contrato de locação do imóvel abaixo, e o notificante entregou o presente imóvel a V.Sa. Nome do imóvel: ○○ Endereço: Cidade ○○, Província ○○, Bairro ○○, ○-○-○ Aluguel: ¥○○ por mês Prazo contratual: de ○/○/ano Reiwa até ○/○/ano Reiwa Contudo, já se passaram mais de ○○ anos desde a construção deste imóvel, e sua deterioração tem avançado. Como resultado da inspeção sísmica, constatou-se que ele não atende aos padrões atuais, e há risco de perigo grave à vida e à integridade física dos ocupantes. Diante disso, recusamos a renovação deste contrato e solicitamos que, até ○/○/ano Reiwa, seja feita a entrega desocupada do imóvel. No momento da entrega, gostaríamos de discutir o pagamento de ¥○○○ em compensação por desocupação, bem como o reembolso dos custos reais de mudança. Quanto aos detalhes, propomos realizar uma reunião específica para negociação. Em caso de dúvidas ou perguntas, entre em contato pelo canal abaixo. Contato: ○○○-○○○○-○○○○ Atenciosamente
Exemplo no caso de violação contratual do locatário (atraso no aluguel)
Notificação de interpelação e rescisão contratual Ano Reiwa ○, mês ○, dia ○ (Destinatário e remetente omitidos) O notificante e V.Sa. celebraram, em ○/○/ano Reiwa, o contrato de locação deste imóvel, porém V.Sa. deixou de pagar, a partir do aluguel referente a ○/○/ano Reiwa, o valor total de ¥○○○○. Solicitamos o pagamento integral do aluguel em atraso no prazo de ○ dias após o recebimento desta notificação. Caso não haja pagamento dentro do prazo acima, por meio deste documento consideraremos rescindido o presente contrato de locação, ficando V.Sa. desde já notificado(a).
Esses modelos são apenas referências gerais. Recomendamos fortemente que a redação da notificação real seja necessariamente revisada por um advogado ou outro profissional especializado.
Fluxo da negociação de desocupação
Etapa 1: preparação prévia e definição da diretriz
Organize o motivo da desocupação e defina previamente o prazo desejado, o limite máximo da compensação por desocupação e eventuais propostas alternativas. Reúna também documentos de suporte, como o resultado da inspeção sísmica e o plano de reconstrução.
Etapa 2: envio da notificação (pedido de rescisão ou aviso de recusa de renovação)
Nos contratos com prazo determinado, é necessário notificar a recusa de renovação entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Nos contratos por prazo indeterminado, é necessário o transcurso de 6 meses a partir do pedido de rescisão.
Etapa 3: conversa direta
Após o envio da notificação, reúna-se diretamente com o inquilino para alinhar com cuidado a data desejada de saída, as condições e a perspectiva de mudança. Para evitar confronto emocional, em muitos casos é preferível que um advogado ou uma administradora experiente esteja presente na reunião.
Etapa 4: elaboração do acordo
Se houver acordo, elabore um termo de desocupação, deixando claros a data da desocupação, o valor e a data de pagamento da compensação, bem como o tratamento da restauração do imóvel ao estado original.
Etapa 5: quando a negociação fracassa
Se a negociação fracassar, existem opções como mediação ou ação judicial para entrega do imóvel. A execução forçada com base em sentença demanda tempo e custos, além de deteriorar a relação com o inquilino; por isso, na prática, é mais razoável buscar uma solução consensual sempre que possível.
Faixa de referência da compensação por desocupação
A compensação por desocupação não segue uma fórmula legal fixa e varia bastante conforme as circunstâncias de cada caso. Em geral, costuma ser calculada a partir da combinação dos elementos abaixo.
- Custos reais de mudança
- Caução, taxa de chave e comissão de corretagem do novo imóvel
- Compensação pela diferença de aluguel (alguns meses)
- Valor de ajuste com caráter compensatório moral
- Compensação pela atividade comercial (em caso de imóvel comercial)
Em locações residenciais, costuma-se considerar como referência entre 6 meses e 1 ano de aluguel, mas isso pode variar bastante para mais ou para menos conforme o caso. Em imóveis comerciais, a tendência é que o valor seja ainda mais elevado, pois se soma a compensação pela atividade empresarial.
A visão da INA&Associates
A negociação de desocupação não é algo que se conclui de forma simples apenas por seguir formalidades. Para o inquilino, trata-se de uma questão séria que exige reconstruir sua base de vida; para o locador, é um momento em que se equilibra o uso do patrimônio com a responsabilidade social. Nós valorizamos de forma consistente a postura de priorizar a construção de consenso por meio de uma comunicação sincera, acima da eficiência imediata.
A postura de buscar a felicidade de todas as pessoas envolvidas não muda nem mesmo em uma situação difícil como a desocupação. Ainda que, no curto prazo, a carga possa parecer elevada, entendemos que o acúmulo de respostas sinceras leva à confiança e à reputação no longo prazo.
Resumo
- A desocupação se divide em dois tipos: “por conveniência do locador” e “por violação contratual do inquilino”
- No caso de conveniência do locador, a avaliação depende da combinação entre motivo legítimo nos termos da lei e compensação por desocupação
- É recomendável que a notificação de desocupação inclua todos os itens necessários e seja enviada por correio com certificação de conteúdo
- A negociação deve se basear em diálogo sincero e ser formalizada por escrito em um acordo
- A compensação por desocupação tem como uma referência entre 6 meses e 1 ano de aluguel, mas varia bastante conforme o caso
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Se eu enviar a notificação de desocupação, o inquilino obrigatoriamente terá de sair?
O simples envio da notificação não permite a retirada forçada. É necessário preencher o requisito de motivo legítimo e obter acordo com o inquilino ou uma decisão judicial.
Q2. Se houver 1 mês de atraso no aluguel, posso exigir a desocupação?
Na maioria dos casos, um atraso de cerca de 1 mês não é suficiente para caracterizar ruptura da relação de confiança. Em geral, considera-se como uma referência haver atraso de 3 meses ou mais.
Q3. Qual valor de compensação por desocupação devo oferecer?
Como a variação conforme as circunstâncias individuais é grande, recomendamos fortemente consultar um advogado ou uma imobiliária/administradora experiente. Entre 6 meses e 1 ano de aluguel é uma das referências possíveis.
Q4. O que fazer se a negociação de desocupação se prolongar?
Se a negociação ficar paralisada, existem opções como pedido de mediação no Juizado Sumário ou, ao final, ação judicial para entrega do imóvel. Em ambos os casos, há tempo e custo envolvidos, por isso é realista manter uma postura voltada à solução consensual.
