Os apartamentos podem ser mantidos como propriedades geradoras de renda por longos períodos por meio de reformas e renovações.
No entanto, à medida que os anos de construção aumentam, a deterioração avança, o número de inquilinos diminui, os custos de manutenção aumentam e chegará o momento em que a reconstrução se tornará necessária.
A reconstrução de apartamentos não é uma experiência frequente, e muitas pessoas podem não saber por onde começar.
Por isso, desta vez, explicamos informações básicas sobre a reconstrução de apartamentos, incluindo custos, planejamento financeiro e pontos para reduzir despesas.
Tanto os que estão considerando a reconstrução quanto os que precisarão reconstruir no futuro são bem-vindos a usar este artigo como referência.
Primeiro, entenda o fluxo da reconstrução de apartamentos
Vamos compreender o fluxo da reconstrução de apartamentos.
Na prática, a construtora fornecerá orientações e você irá se preparando, mas conhecer o panorama geral permite solicitar a reconstrução de forma mais tranquila.
Elaborar um plano de reconstrução e um plano financeiro
Ao considerar a reconstrução de um apartamento, a principal preocupação provavelmente é o aspecto financeiro.
Para continuar administrando o apartamento de forma estável após a reconstrução, é necessário pensar não apenas no plano de reconstrução, mas também no plano financeiro subsequente.
Ao construir um apartamento, além dos custos de construção do próprio edifício, são necessários custos com obras complementares como paisagismo, impostos e procedimentos de registro.
Além disso, os custos de construção variam conforme a estrutura da propriedade a ser reconstruída, o padrão dos equipamentos, o número de unidades e as condições do terreno, portanto, tome muito cuidado ao elaborar o plano financeiro.
Definir o cronograma
O ideal seria que a conclusão do apartamento coincidisse com o período de alta demanda por locações.
Se o apartamento ficar praticamente lotado logo após a conclusão, é possível esperar uma renda estável de aluguel imediatamente após a reconstrução.
Se possível, é bom planejar para que o apartamento seja concluído antes do período de alta demanda.
O período de maior demanda por parte dos inquilinos é de janeiro a março, portanto, se estiver concluído antes do ano novo, é possível veicular anúncios de locação a partir de janeiro.
No entanto, é preciso atenção ao fato de que, diferentemente de uma construção comum, no caso de reconstrução, o apartamento já possui inquilinos.
Mesmo após a notificação de desocupação, não há garantia de que todos os inquilinos deixarão o imóvel sem problemas.
Nesse caso, será necessário um plano de longo prazo que inclua o período até a desocupação completa.
No caso de inquilinos idosos com renda baixa e dificuldades para encontrar imóveis, pode ser necessário indicar um novo local de moradia.
Conduzir as negociações de desocupação
Como mencionado anteriormente, na reconstrução de um apartamento é necessário solicitar a desocupação aos inquilinos que já residem no imóvel.
Mesmo sendo proprietário do imóvel, legalmente não é possível exigir que os inquilinos saiam sem uma razão juridicamente válida.
Além disso, a desocupação requer o consentimento dos inquilinos.
Para exigir a desocupação, são necessários "justa causa" e "compensação patrimonial", e nos casos em que a desocupação é exigida por conveniência do proprietário, geralmente será necessário pagar uma indenização de desocupação.
O momento da saída e o valor da indenização de desocupação podem demandar um tempo considerável de negociação com os inquilinos.
Como as negociações de desocupação representam um grande ônus para o proprietário — incluindo a intermediação de novos imóveis e o custeio das despesas de mudança —, muitos recorrem a especialistas.
Procedimentos contratuais para demolição e obras de construção
É possível contratar empresas diferentes para a demolição e para as obras de construção, mas na maioria dos casos o processo avança mais tranquilamente quando ambas são delegadas à mesma empresa.
A demolição de apartamentos de grande porte requer não apenas a licença de empresa de demolição, mas também a licença de empresa de construção civil.
Além disso, para atividades que geram ruídos altos e grandes vibrações, pode ser necessário submeter uma notificação de obras de construção específicas à prefeitura antes de iniciar as obras, portanto, fique atento.
Contrato de financiamento
Muitos planejam recorrer a financiamento para realizar a reconstrução.
Caso seja necessário financiamento, elabore o cronograma levando em conta o tempo de análise, a assinatura do contrato de mútuo e a liberação dos recursos.
É possível obter financiamento junto a instituições financeiras privadas, como bancos, e junto ao Banco de Desenvolvimento do Japão (Japan Finance Corporation), uma instituição financeira governamental.
Para contratar um financiamento de apartamento em banco, ter de 10 a 30% do custo de construção como capital próprio facilita a aprovação do crédito.
Por outro lado, o Japan Finance Corporation se caracteriza por oferecer juros mais baixos e taxa fixa de longo prazo em comparação aos bancos.
Utilize cada opção conforme a situação.
Inspeção na conclusão das obras
Após a conclusão das obras, é realizada uma vistoria do edifício e, em seguida, a entrega.
A construtora contratada reporta periodicamente os resultados das inspeções durante a construção, mas na conclusão, como confirmação final, o responsável da construtora e o proprietário realizam a vistoria juntos.
Verifique detalhadamente se há problemas na obra e se algum ajuste é necessário.
Se houver problemas na execução, é necessário solicitar correções à construtora.
Solicitação de subsídios
Dependendo do município, é possível utilizar subsídios ao reconstruir um apartamento.
Verifique as condições de uso e a disponibilidade de subsídios no site de cada prefeitura.
A solicitação de subsídios exige a apresentação dos custos específicos da reconstrução.
Em alguns casos, pode ser necessário apresentar um levantamento adequado das despesas e documentos comprobatórios dos fatos, portanto, verifique previamente as condições e os documentos necessários.
Registro
Providencie os documentos necessários, como o alvará de construção, e realize os procedimentos de registro.
Como os imóveis do tipo apartamento têm valor mais alto do que residências unifamiliares comuns, os impostos sobre o registro de preservação de propriedade também serão mais elevados.
O imposto predial e territorial será mais alto em comparação ao edifício anterior, por ser mais novo.
O imposto de aquisição de imóvel terá o carnê enviado algum tempo depois, portanto, não se esqueça de reservar os recursos com antecedência.
Detalhamento dos custos envolvidos na reconstrução de apartamentos
Pode ser difícil imaginar o custo total da reconstrução.
Aqui apresentamos os três tipos de custos necessários para a reconstrução.
Custo de demolição
A seguir, apresentamos os custos gerais de demolição de apartamentos por tipo de estrutura.
・Estrutura de madeira: aproximadamente R$ 4.000 a R$ 5.000 por tsubo
・Estrutura metálica: aproximadamente R$ 6.000 a R$ 7.000 por tsubo
・Estrutura de concreto armado: aproximadamente R$ 7.000 a R$ 8.000 por tsubo
Para calcular a área em tsubo, 1 metro quadrado equivale a 0,3025 tsubo, portanto, multiplique a metragem quadrada por 0,3025.
Por exemplo, para um apartamento de estrutura metálica com área total de 100 tsubo, o custo de demolição seria de aproximadamente 600 a 700 mil unidades monetárias.
O custo de demolição varia conforme o tamanho e a estrutura da propriedade e as condições do entorno.
Custo de construção
A seguir, apresentamos os custos gerais de construção de apartamentos por tipo de estrutura.
・Estrutura de madeira: aproximadamente 70 a 90 por tsubo
・Estrutura metálica leve: aproximadamente 80 a 100 por tsubo
・Estrutura metálica pesada: aproximadamente 90 a 110 por tsubo
・Estrutura de concreto armado: aproximadamente 100 a 120 por tsubo
Considerando um apartamento de madeira com dois andares e 10 unidades (30 m²), a área total de cada andar soma 300 m², ou seja, aproximadamente 90 tsubo.
Se calcularmos o custo unitário por tsubo em 70 unidades monetárias, o custo de construção seria de 6.300 unidades monetárias.
Indenização de desocupação
Na reconstrução de um apartamento, considere também os custos de indenização de desocupação.
A notificação de saída por parte do proprietário deve ser feita com pelo menos 6 meses de antecedência do término do contrato.
Legalmente, os inquilinos não são obrigados a aceitar o encerramento do contrato sem uma razão juridicamente válida.
O fato de o imóvel estar deteriorado e precisar ser reconstruído não constitui justa causa.
Por isso, para garantir uma desocupação tranquila na reconstrução, será necessário pagar uma indenização de desocupação.
O valor de referência da indenização de desocupação corresponde a 6 meses de aluguel.
No entanto, caso a negociação não seja concluída, pode surgir a necessidade de pagar a indenização incluindo as despesas de mudança.
Para reduzir a indenização de desocupação, é recomendável emitir a notificação de saída quando o número de unidades ocupadas já tiver diminuído.
Ao não aceitar novos inquilinos após a saída dos atuais e aguardar o momento certo para planejar a reconstrução, é possível reduzir a indenização de desocupação.
Os três itens acima são os custos necessários para a reconstrução.
Considerando que o preço varia conforme a estrutura e o porte da propriedade, e que custos como a indenização de desocupação também ocorrem, elabore um plano financeiro mais detalhado.
Qual é o custo estimado para reconstruir um apartamento?
Quanto custa reconstruir um apartamento?
Os custos necessários incluem demolição, construção e, caso haja inquilinos, a indenização de desocupação.
Embora varie conforme o porte e a estrutura, aqui apresentamos os custos estimados para a reconstrução de apartamentos.
Apenas o custo de construção tem uma média de 50 a 100 unidades por tsubo
Ao reconstruir um apartamento, a média é de 50 a 100 unidades monetárias por tsubo.
No entanto, esse valor é uma média geral e pode variar conforme a região.
Há apartamentos que se enquadram nesse valor, mas também há a possibilidade de superar em muito essa estimativa.
Varia conforme o porte e a estrutura
A reconstrução de apartamentos também varia conforme o porte e a estrutura.
Os custos de demolição e construção mudam significativamente de acordo com a estrutura, portanto, dependendo da estrutura escolhida na reconstrução, pode ser necessário um custo considerável.
Além disso, mesmo no caso de residências de madeira, o custo de reconstrução varia conforme o tipo de fundação.
Outros fatores como os materiais utilizados e o design também influenciam a situação.
Para residências com ênfase em resistência sísmica, o custo de construção acaba sendo mais alto, portanto, tenha em mente que o custo de reconstrução varia conforme o porte, a estrutura, os materiais e as condições ambientais.
Sobre o capital necessário para reconstruir um apartamento
Com base no exposto, a reconstrução de um apartamento exige um grande investimento, e a maioria das pessoas obtém financiamento junto a instituições financeiras para preparar os recursos.
Aqui explicamos sobre o capital necessário para a reconstrução de apartamentos.
Obter financiamento do governo
Ao reconstruir um apartamento, existe a opção de obter financiamento junto ao Japan Finance Corporation.
O Japan Finance Corporation é uma instituição financeira governamental.
Sua característica é oferecer empréstimos de longo prazo com taxa de juros fixa e baixa, sendo acessível para pequenas e médias empresas.
Por ter juros mais baixos em comparação às instituições financeiras privadas, também é vantajoso no momento da quitação.
No entanto, existem algumas condições para o empréstimo.
São elas: possuir imóvel como garantia, exercer atividade de locação imobiliária e não ter pendências de impostos ou tarifas públicas.
O imóvel dado em garantia deve corresponder a aproximadamente 30% do valor de avaliação, e o prazo de empréstimo é de no máximo 15 a 20 anos.
Para homens são 15 anos e para mulheres são 20 anos, sendo necessário quitar até os 79 anos, portanto, calcule o prazo de trás para frente.
Utilizar financiamento para apartamento
O capital necessário para a reconstrução de um apartamento também pode ser obtido por meio de um financiamento específico para apartamentos.
Instituições financeiras comuns oferecem financiamentos voltados a proprietários de apartamentos, que podem ser utilizados para empréstimos.
Para utilizar o financiamento de apartamento de uma instituição financeira, ter de 10% a 30% do custo de construção como capital próprio tende a facilitar a aprovação do financiamento.
Ter capital próprio com alguma folga também facilitará a reconstrução do apartamento.
Elabore um plano de receitas e despesas para reconstruir seu apartamento
Se você está pensando em reconstruir um apartamento, elabore um plano de receitas e despesas.
Quem nunca fez um plano de receitas e despesas ou não sabe o que incluir pode usar este guia como referência.
Criar itens de receita, despesa e resultado
Para reconstruir um apartamento, elabore um plano de receitas, despesas e resultado.
Esses itens de receita, despesa e resultado estão intimamente relacionados à administração do apartamento.
Sem compreendê-los adequadamente, não apenas o fluxo de dinheiro fica obscuro, mas há risco de uma reconstrução sem planejamento.
A receita é calculada considerando, além do aluguel, estacionamento, taxa de entrada e o número de unidades vagas (redução).
As despesas incluem imposto predial e territorial, taxa de administração delegada, custos de manutenção, seguro contra incêndio, taxas de condomínio e valor das parcelas do financiamento.
O resultado é o valor líquido mensal e anual calculado.
Calcule cada item com base nos dados reais.
Preencher os valores de cada item
Após identificar os valores de receita, despesa e resultado, preencha os números de cada item.
No entanto, há alguns pontos de atenção ao registrar cada item.
【Sobre cada item e pontos de atenção】
◎ Receita
・Aluguel
Identifique o valor médio de aluguel de apartamentos na mesma região e ambiente.
Definir um valor mais conservador resulta em um planejamento mais seguro.
Preste atenção, pois o aluguel pode alterar os planos futuros.
Ao registrar o resultado, calcule como: aluguel × número de inquilinos × período de locação.
・Estacionamento
As tarifas de estacionamento variam por região; em áreas centrais, use como referência R$ 4.000 por mês.
Em áreas periféricas, uma boa estimativa é de R$ 1.000 a R$ 1.500 por mês.
Calcule como: número de vagas × 12 meses.
・Número de unidades vagas (redução)
Não calcule o apartamento como sempre 100% ocupado; presuma que haverá uma taxa de vacância.
Isso também é eficaz para manter uma margem no planejamento e considerar o risco de inadimplência.
・Taxa de entrada
Valor pago pelo inquilino ao proprietário, com média de 1 a 2 meses de aluguel.
Registre levando em conta a rotatividade dos inquilinos.
◎ Despesas
・Imposto predial e territorial (imposto de planejamento urbano)
Imposto incidente sobre terrenos e edificações.
O imposto de planejamento urbano é pago por quem possui terreno ou imóvel em zona de urbanização.
Calcule esses impostos juntos dentro de 5% a 10% da receita de aluguel.
・Taxa de administração delegada
Valor pago quando a administração do apartamento é delegada a uma empresa administradora.
Considere uma média de 5% da receita de aluguel.
・Custos de manutenção
É necessário um plano que considere a manutenção diária, restauração ao estado original e deterioração ao longo do tempo.
O ideal é que corresponda a uma média de 5% da receita de aluguel, mas evite superestimar.
・Seguro contra incêndio
O valor varia conforme a estrutura do apartamento e a cobertura.
Pesquise antecipadamente e calcule o valor médio.
・Taxas de condomínio
Parte necessária para a manutenção do apartamento.
Calcule considerando aproximadamente R$ 3.000 a R$ 5.000.
・Parcela do financiamento
Defina um valor de parcela que não seja excessivo.
A taxa de amortização ideal é de 40% a 50%, mas ultrapassar essa proporção pode alterar o plano, portanto, tome cuidado.
Calcular o rendimento real
Após calcular cada item, calcule o rendimento real.
O que é importante no plano de receitas e despesas é saber se há perspectiva de lucro.
Uma estimativa aproximada é suficiente para entender se o capital de reconstrução pode ser recuperado e em quanto tempo.
Como situações inesperadas podem ocorrer no caminho, elabore um plano que permita lidar com imprevistos.
Quando considerar a reconstrução de um apartamento
Ao administrar um apartamento, chegará o momento em que será necessário considerar a reconstrução.
No entanto, muitas pessoas não sabem em que situação devem reconstruir o apartamento.
A seguir, explicamos os momentos em que se deve considerar a reconstrução de um apartamento.
Idade da construção
Residências, incluindo apartamentos, têm uma vida útil legal definida.
Muitos usam esse prazo como referência para a reconstrução.
A vida útil legal indica o valor do imóvel e não significa que ele se torna inabitável após esse prazo.
Portanto, não é obrigatório reconstruir imediatamente após esse período.
A vida útil legal é de 22 anos para estruturas de madeira, de 19 a 34 anos para estruturas metálicas (dependendo da espessura do material) e de 47 anos para estruturas de concreto armado.
A estrutura de concreto armado tem uma vida útil legal longa, mas após 40 anos de construção, a planta e o design podem não atender mais às necessidades da época.
Com equipamentos também desatualizados, o número de interessados em alugar pode diminuir.
Se a reconstrução for para reduzir o risco de vacância, considere o prazo de 25 a 35 anos após a conclusão da depreciação e do financiamento como referência.
Alta taxa de vacância
Quando um apartamento envelhece, as unidades vagas se tornam mais evidentes.
Há imóveis antigos que sempre têm inquilinos, mas a maioria não é assim.
Para que mesmo um imóvel com muitos anos de construção tenha inquilinos constantes, é necessário que a localização seja excepcionalmente boa ou que haja algum valor agregado que não transmita a sensação de antiguidade.
Se a localização é boa mas o número de inquilinos está diminuindo, é possível que haja problemas com os equipamentos ou a aparência, e pode ser recomendável considerar a reconstrução.
Se o problema estiver na área onde o apartamento está localizado, a reconstrução pode não resolver a situação.
Para evitar isso, é fundamental realizar uma pesquisa de mercado detalhada e verificar se a reconstrução trará benefícios.
Se sentir que o terreno não é adequado para administração de apartamentos, considere outras formas de aproveitamento do terreno.
Aparência e planta
Com o passar dos anos, a aparência e a planta do imóvel ficam desatualizadas.
Mesmo que não houvesse problemas na época, após 20 ou 30 anos, as necessidades mudam.
Comparando 20 a 30 anos atrás com o presente, houve um aumento de famílias nucleares, como casais com um filho.
No caso de apartamentos para famílias, há casos em que alterar a planta para quitinetes ou layouts para 2 a 3 pessoas aumenta o número de interessados em alugar.
Atualizar também os equipamentos para os mais modernos tornará o imóvel ainda mais atrativo.
Em relação ao design, as tendências também mudaram entre o passado e o presente.
Se você está pensando em fazer uma reforma completa para adequar o imóvel às necessidades atuais, reconstruir para um novo edifício tem maior probabilidade de aumentar a taxa de ocupação.
Se uma reforma de grande porte for necessária, considere também a opção de reconstrução.
Reconstrução ou reforma: qual escolher?
Além da reconstrução, existe também a opção de reformar o edifício existente.
Alguns proprietários podem hesitar entre essas duas opções.
Para resolver as dúvidas desses proprietários, explicamos as diferenças entre reconstrução e reforma, as diferenças de custo e os prós e contras de cada uma.
Diferença entre reconstrução e reforma
A maior diferença entre reconstrução e reforma é se a fundação será mantida ou não.
Na reconstrução, o edifício existente é completamente demolido e o terreno é nivelado antes de construir um novo edifício.
Na reforma, a fundação, os pilares, as vigas e outros elementos estruturais do edifício existente são mantidos enquanto se realizam modificações, reparos ou ampliações.
O escopo de uma reforma é amplo, indo desde trocas parciais como papel de parede e piso até a chamada reforma estrutural, que remove tudo exceto a fundação para renovar completamente o imóvel.
Quando a situação exige uma reforma estrutural, é comum hesitar entre ela e a reconstrução.
Há pontos importantes a saber quando se hesita entre reconstrução e reforma de grande porte.
São eles: o fato de que a reconstrução pode resultar em um edifício menor do que o original, e que imóveis construídos antes da promulgação da Lei de Normas de Construção e da Lei de Planejamento Urbano podem não poder ser reconstruídos.
Como a Lei de Normas de Construção e as regulamentações municipais passam por alterações periódicas, tenha em mente que imóveis que seguem normas anteriores podem enfrentar os problemas mencionados acima.
Além disso, dependendo do imóvel, uma reforma de grande porte pode ser difícil.
Apartamentos cuja estrutura é sustentada por paredes e pisos não permitem alteração da planta.
Com base nesses fatores, é fundamental determinar com discernimento se a melhor escolha é a reconstrução ou a reforma de grande porte.
Qual é mais econômico?
O custo de reconstrução de um apartamento varia conforme a área total construída, o custo unitário de demolição por tsubo, entre outros fatores.
A estimativa geral é de 30 milhões de ienes ou mais.
Evidentemente, o valor varia conforme a região de construção, portanto, é importante coletar informações com antecedência.
Por outro lado, a estimativa para uma reforma de grande porte é de 10 a 25 milhões de ienes.
A reconstrução inevitavelmente resulta em valores mais altos, pois tudo é refeito desde a fundação.
No entanto, dependendo da estrutura, pode não ser possível alterar a planta por meio de reforma, tornando a reconstrução a única opção.
Se a fundação estiver danificada e for considerada incapaz de suportar uma reforma, a reconstrução também será inevitável.
Ao hesitar entre as duas opções, leve em conta por quanto tempo mais o imóvel será utilizado, se há interesse em grandes alterações na planta e se há planos de herança.
Se há planos de herança no futuro, recomenda-se usar um financiamento para apartamento na reconstrução a fim de obter economia tributária no imposto de herança.
Se o imóvel será utilizado apenas na sua geração ou se está considerando outras formas de aproveitamento do terreno, pode ser mais econômico optar pela reforma em vez da reconstrução.
Vantagens e desvantagens da reconstrução
Muitos podem pensar que reconstruir resulta em um imóvel novo, trazendo apenas vantagens.
No entanto, há também desvantagens, portanto, é preciso atenção.
【Vantagens】
・Redução da taxa de vacância
・Aumento do valor patrimonial
・Contribui para a redução da depreciação e do imposto de herança
・Possibilidade de definir aluguéis mais altos
【Desvantagens】
・Altos custos de reconstrução
・Longo período até a conclusão da reconstrução
Como envolve grandes custos e muito tempo, é fundamental avaliar cuidadosamente se os benefícios obtidos compensam esses investimentos.
Vantagens e desvantagens da reforma
A reforma tem vantagens e desvantagens diferentes da reconstrução.
Como são critérios para decidir entre as duas opções, verifique também as vantagens e desvantagens da reforma.
【Vantagens】
・Menor custo do que a reconstrução
・Período de obras mais curto do que a reconstrução
・Também pode reduzir a taxa de vacância
【Desvantagens】
・Os custos de manutenção continuam ocorrendo após a reforma
・Difícil realizar uma renovação completa como em um imóvel novo
・O efeito de melhoria na rentabilidade pode ser limitado
Mesmo com uma reforma de grande porte, o aluguel não atingirá o nível de um imóvel novo.
Além disso, como não se trata de substituir todas as partes deterioradas, pode ser necessário realizar novas manutenções em breve.
Embora seja eficaz como forma de melhorar a taxa de vacância, tenha em mente que não haverá um aumento expressivo na rentabilidade.
Dicas para reduzir ao máximo os custos de reconstrução de apartamentos
A reconstrução de apartamentos envolve altos custos.
Por isso, alguns proprietários podem hesitar em reconstruir.
Certamente há proprietários que gostariam de reduzir ao máximo os custos de reconstrução.
Por fim, para resolver as dúvidas desses proprietários, explicamos dicas e pontos para reduzir ao máximo os custos.
Pontos para reduzir o custo de demolição
Os pontos para reduzir o custo de demolição são os seguintes.
Sempre solicite orçamentos comparativos
Ao contratar serviços de demolição, sempre solicite orçamentos de múltiplas empresas.
Comece procurando construtoras e considere também contratar demolição e construção nova juntas.
As construtoras têm conexões com empresas de demolição, portanto, é possível encontrar fornecedores com custos mais reduzidos.
Ao informar à construtora que deseja obter orçamentos de múltiplas empresas de demolição, aumenta a probabilidade de reduzir o custo de demolição.
Não se esqueça de considerar os vizinhos
Se a consideração com os vizinhos for insuficiente, pode haver custos adicionais de obras para lidar com reclamações.
Recomenda-se que o responsável pela obra e o proprietário façam visitas de cortesia aos vizinhos.
Outro ponto importante é manter um sistema em que o responsável pela obra possa ser contatado rapidamente em caso de problemas.
Se houver planos de construir um novo apartamento, informe isso também aos vizinhos.
Considere também o momento de incidência do imposto predial e territorial
O valor do imposto predial e territorial é determinado com base na situação em 1º de janeiro.
Se houver um edifício em 1º de janeiro, haverá tributação; se não houver, não haverá.
Quando há um apartamento construído, aplica-se a redução para uso residencial do terreno.
Portanto, o imposto predial e territorial do próprio terreno fica mais baixo.
No entanto, se o imóvel for demolido, a redução para uso residencial não se aplica, e o imposto predial e territorial do terreno fica mais alto.
Levando isso em conta, defina o cronograma de reconstrução.
Pontos para reduzir o custo de construção
Os pontos para reduzir o custo de construção são os seguintes.
Selecionar o plano com as melhores condições entre múltiplas opções
Antes de reconstruir o apartamento, visite várias construtoras e compare múltiplos planos.
A comparação também aumenta a competitividade entre as construtoras, facilitando a obtenção de planos melhores.
Contratar grandes construtoras e optar por métodos mais industrializados também é um ponto para reduzir os custos de construção.
Ter consciência do rendimento real
Embora o custo de construção seja uma preocupação, procure reconstruir com foco no rendimento real, mais do que no custo.
Optar por plantas menores voltadas a moradores individuais em vez de apartamentos para famílias facilita o aumento da rentabilidade.
Como se prevê que o número de domicílios unipessoais continuará crescendo, adaptar a planta à demanda é eficaz.
O layout recomendado é o 2DK (dois quartos, copa e cozinha).
Com área de 40 m² ou mais por unidade, é possível também reduzir o imposto de aquisição de imóvel.
Para imóveis em áreas periféricas, tenha em mente que a demanda por moradores individuais tende a ser ainda maior.
Se sobrar terreno, venda ou encontre outra forma de aproveitamento
Se sobrar terreno após a reconstrução do apartamento, venda-o ou incorpore outras formas de aproveitamento.
Se não houver interessados em estacionamento na área, considerar a venda pode ser uma opção.
Se o terreno tiver boa forma, pode ser interessante revisar a disposição das construções, como combinar apartamento e casa para locação.
Buscar formas de aproveitar eficientemente o terreno e encontrar a solução ideal também contribui para a redução efetiva dos custos de construção.
Pontos para reduzir a indenização de desocupação
Os pontos para reduzir a indenização de desocupação são os seguintes.
Comece quando mais da metade das unidades estiver vaga
Ao reconstruir, é necessário pagar indenização de desocupação aos inquilinos.
Com muitos inquilinos, o valor total pago será maior, portanto, tenha cuidado.
Para reduzir a indenização de desocupação, recomenda-se iniciar o processo quando mais da metade das unidades estiver vaga.
Isso também economiza o trabalho de negociação, reduzindo a carga sobre o proprietário.
Conduza as negociações de desocupação com calma e cordialidade
Ao conduzir as negociações de desocupação, é fundamental agir com sinceridade.
Tentar encerrar o processo de forma unilateral por carta ou e-mail tem alta probabilidade de resultar em conflitos.
Como não permite ouvir a versão do outro lado, isso pode gerar uma sensação de desconforto.
Para não causar má impressão, visite pessoalmente e faça o pedido de forma cordial.
Na maioria dos casos, explicar claramente que o pagamento da indenização de desocupação será feito, incluindo despesas de mudança de forma moderada, resulta em aceitação.
Propor a mudança para contrato de locação por prazo determinado
No contrato de locação por prazo determinado, não é necessário pagar indenização de desocupação ao inquilino quando o contrato expira.
Para contratos de locação firmados a partir de 1º de março de 2000, é possível alterar um contrato de locação comum para um contrato de locação por prazo determinado com o consentimento de ambas as partes.
No entanto, tenha em mente que o contrato de locação por prazo determinado traz grandes benefícios para o proprietário, mas não oferece tantos benefícios para o inquilino.
Por isso, é comum que o inquilino aceite em troca de uma redução no aluguel.
Quanto mais curto o prazo do contrato de locação por prazo determinado, maior será a redução do aluguel.
Além disso, oferecer opções como isenção da restauração ao estado original na saída ou devolução integral da caução pode facilitar o andamento das conversas.
A reconstrução de apartamentos envolve grandes custos.
Deixar o imóvel sem manutenção enquanto os anos de construção aumentam apenas acelera a deterioração, dificulta a garantia da segurança dos inquilinos e representa um grande risco.
Isso também resultará em uma alta taxa de vacância, aumentando as desvantagens para o proprietário.
Para evitar isso, é fundamental realizar a reconstrução no momento adequado.
Considerando os momentos ideais para a reconstrução e as diferenças entre reconstrução e reforma apresentados neste artigo, elabore um plano de receitas e despesas para reconstruir seu apartamento.
Perguntas frequentes sobre reconstrução de apartamentos
P1. Qual é o custo estimado para reconstruir um apartamento?
Para apartamentos de madeira, a referência é de 50 a 80 unidades por tsubo. Para um apartamento de 2 andares com 8 unidades, o valor geral é de aproximadamente 30 a 50 milhões de ienes.
P2. Como lidar com os inquilinos durante a reconstrução?
É necessária a negociação de desocupação, com apresentação de justa causa e oferecimento de indenização de desocupação. A lei exige notificação com no mínimo 6 meses de antecedência.
P3. Reconstrução ou reforma: qual é mais vantajosa?
Se o imóvel tiver mais de 30 anos e apresentar problemas de resistência sísmica, a reconstrução é mais vantajosa. Para imóveis com menos de 20 anos e estrutura em bom estado, uma reforma de grande porte pode ser mais eficiente em termos de custo.
