UR 임대주택(UR도시재생기구가 관리하는 임대주택)은 예치금성 사례금 없음, 중개수수료 없음, 갱신수수료 없음라는 낮은 초기 비용으로 주목받고 있습니다. 그러나 단점을 놓치고 계약하면 후회하는 경우도 있습니다.
UR 임대주택이란 무엇인가요?
UR 임대주택은 UR도시재생기구(구 일본주택공단)가 전국 70만 호 이상을 운영하는 공공 임대주택입니다. 건물 건설, 주택 소개, 관리 운영을 일괄적으로 수행하며 예치금성 사례금, 중개수수료, 갱신수수료가 전혀 들지 않습니다. 다만 그 비용을 보완하는 형태로 임대료 수준과 심사 기준이 정해져 있습니다.
UR 임대주택의 단점은 무엇인가요?
심사가 엄격합니다
보증인이 필요하지 않은 대신 소득 심사가 엄격하게 설정되어 있습니다. 기준은 보통 월 임대료의 약 4배 수준의 월수입입니다. 다만 1년치 임대료를 선납하면 심사를 통과할 수 있는 경우도 있습니다.
임대료가 다소 높습니다
UR 임대주택은 실내가 넓게 설계되어 있어 같은 지역의 민간 임대주택과 비교하면 임대료가 다소 높은 편입니다 . 초기 비용이 저렴하다는 점만 보지 말고 월 임대료와 거주 개월 수를 곱한 총비용으로 비교하는 것이 중요합니다. 갱신수수료가 없기 때문에 오래 거주할수록 비용 측면의 이점이 커집니다.
역에서 먼 물건도 많습니다
UR 임대주택은 1950년대부터 개발된 단지형 주택이 많고 역이나 쇼핑시설이 정비되기 전에 건설된 지역도 많아 교통 접근성이 불편한 물건이 있습니다.
건물과 설비가 오래된 경우도 있습니다
오랜 기간 리폼과 리노베이션을 거친 물건이 많기 때문에 엘리베이터가 없거나 설비가 구식인 경우가 있습니다. 반드시 내견을 하고 외관, 실내, 설비를 직접 확인해야 합니다.
UR 임대주택에서 후회하지 않기 위한 포인트는 무엇인가요?
공식 사이트에서 직접 신청하기
UR 공식 사이트에서 신청하는 것이 가장 유리합니다 . 중개회사를 통하면 신청 절차에 시간이 걸릴 수 있습니다. 전국의 공실 현황도 UR 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.
내람은 반드시 진행하기
UR 임대주택에서는 거주 중인 집을 내람할 수 있는 경우가 있습니다 . 희망 물건은 가신청해 두면 퇴거 전에 확보할 수 있습니다. 당일 내람은 어렵기 때문에 사전 예약이 필수입니다 .
다른 물건과 2~3건 이상 비교하기
UR 임대주택만 보고 결정하지 말고 민간 임대주택을 포함한 여러 물건과 비교해 보시기 바랍니다. 비교하면 자신에게 무엇을 우선해야 하는지 더 분명해집니다.
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신청 자격의 전체 이미지
UR 공식 사이트에서는, 신청 자격으로서 주로 다음의 조건을 내걸고 있습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 소득 | 신청자 본인의 평균 월수액이 기준 월수액 이상인 것 |
| 국적·재류자격 | 일본국적 또는 UR이 정하는 자격을 가진 외국적일 것 |
| 거주 목적 | 계속해서 스스로 거주하는 주택을 필요로 하는 것 |
| 동거인 | 단신자 또는 현재 동거·동거 예정인 친족이 있는 것 |
| 입주시기 | 입주 개시 가능일로부터 1개월 이내에 입주할 수 있는 것 |
| 생활·반사 요건 | 원만한 공동 생활을 할 수 있어 폭력 단원 등이 아닌 것 |
또, UR 도시 기구에 미지급금이 있는 경우나, 과거에 UR 주택에서 집세 체납·근린 폐 폐행위·동물 사육 등의 계약 위반이 있었을 경우는, 신청이나 계약을 거절될 수 있습니다.
수입 기준은 집세액과 가구 구분에 따라 달라진다
UR 임대 수입 기준은 집세 금액에 따라 달라집니다. 공식 정보로는, 세대 신청과 단신 신청으로 기준월 수액이 나누어져 있습니다.
| 구분 | 임대료 | 기준 월 수익 |
|---|---|---|
| 가구 | 82,500엔 미만 | 집세액의 4배 |
| 가구 | 82,500엔 이상 20만엔 미만 | 33만엔 |
| 가구 | 20만엔 이상 | 40만엔 |
| 단신 | 62,500엔 미만 | 집세액의 4배 |
| 단신 | 62,500엔 이상 20만엔 미만 | 25만엔 |
| 단신 | 20만엔 이상 | 40만엔 |
평균 월수액은, 급여수입, 사업소득, 부동산소득, 연금 등, 장래도 계속한다고 인정되는 수입을 원칙으로서 과거 1년간의 합계액으로부터 12로 나누어 산출합니다. 과세 대상이며 증명할 수 있는 수입인 것도 중요합니다.
예를 들어, 세대에서 집세 8만엔의 주택에 신청하는 경우, 기준월 수액은 집세의 4배로 32만엔입니다. 단신으로 집세 8만엔의 주택에 신청하는 경우는, 단신자의 고정 기준에 들어가, 25만엔이 기준이 됩니다.
소득 기준에 도달하지 못한 대체 제도
수입 기준에 도달하지 않는다고 해서 반드시 신청할 수 있는 것은 아닙니다. UR에는 일시불 제도, 저축 기준 제도, 수입 기준의 특례가 있습니다.
임대료 등 임시 지불 시스템
일정 기간의 집세와 공익비를 선불하는 제도입니다. 이 제도를 이용하는 경우, 수입 요건은 불문합니다. 입주 개시 가능일이 속하는 달의 다음 달부터, 1년부터 10년의 범위에서 1년 단위의 일시 지불 기간을 선택하는 구조입니다.
다만, 도중 해지에 제한이 있기 때문에, 전근이나 가족 구성의 변화가 예상되는 사람은 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
저축 기준 제도
신청자 본인의 저축액이 월액 집세의 100배 이상 있는 경우, 수입 요건 대신에 할 수 있는 제도입니다. 집세 6만엔이라면 기준저축액은 600만엔입니다.
퇴직 후의 수석층, 자산은 있지만 월수입이 적은 분, 프리랜서로 수입이 연도에 의해 변동하는 분에게 있어서, 검토 여지가 있습니다.
수입 기준의 특례
신청자 본인의 수입이나 저축이 기준의 2분의 1 이상 있는 경우, 동거 친족의 수입 합산, 친족이나 근무처로부터의 임대 보급, 저축의 합산 등으로 신청할 수 있습니다. 고령자, 장애인, 부자 모자 가구, 만 18세 이상의 학생에 대해서도 일정한 특례가 준비되어 있습니다.
외국 국적자의 신청 자격
외국 국적이라도 UR이 정하는 자격을 충족하면 신청할 수 있습니다. 공식 정보에서는, 도시 기구 임대 주택 임대차 계약의 내용을 충분히 이해할 수 있는 쪽으로, 다음의 어느 쪽인가에 해당하는 쪽이 대상으로 되어 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 영주자·외교·공용 | 재류 자격이 영주자, 외교, 공용인 |
| 특별 영주자 | 특별 영주자 |
| 중장기 체류자 | 입관법상의 중장기 체류자 |
일본에 처음 체재하는 분이나 단기 체재 분은 조건에 맞지 않을 가능성이 있습니다. 외국 국적 입주 희망자는 체류 카드, 체류 자격, 계약 내용을 이해할 수 있는 언어면의 서포트도 확인해 두면 안심입니다.
동거인의 범위와 입주시기
UR 임대에서는 단신자 또는 친족과의 동거가 기본입니다. 친족의 범위에는 배우자, 사실상 혼인관계와 유사한 사정에 있는 분, 6개월 이내에 결혼하는 약혼자, 6부모 등 내의 혈족, 3부모 등 내의 족족이 포함됩니다.
또, 신청자 본인을 포함한 동거 세대 전원이, UR가 정하는 입주 개시 가능일로부터 1개월 이내에 입주할 수 있는 것도 조건입니다. 인기 부동산은 빈 공간이 나오면 빨리 묻히기 때문에, 신청전에 이사 시기, 퇴거 통지, 이사 비용, 필요 서류를 갖추어 둘 필요가 있습니다.
1인 가구가 UR賃貸를 선택할 때의 장점은 무엇인가요?
예치금 사례비, 중개수수료, 갱신료가 0원
UR賃貸는 예치금 사례비, 중개수수료, 갱신료가 모두 필요 없습니다. 일반 임대에서는 초기 비용으로 몇 개월치 월세가 필요한 경우가 많지만, UR이라면 입주 시 비용을 크게 줄일 수 있습니다.
보증인이 필요 없습니다
보증인이나 보증회사와의 계약도 필요 없습니다. 입주 시 월세 2개월분의 보증금을 맡기는 것이 조건이며, 월세 연체 시에는 그 금액에서 충당됩니다.
주거 면적이 비교적 넓습니다
UR은 도심 인근의 넓은 부지에 조성되는 경우가 많아, 같은 가격대의 일반 임대보다 더 넓은 구조를 갖춘 경우가 많은 편입니다.
할인 플랜이 다양합니다
35세 이하를 대상으로 하는 "U35" 플랜(3년간 최대 20% 할인), "Neighborhood Discount"(5% 할인), "UR Light"(정기차가 계약, 20% 할인) 등 자체 할인 제도가 마련되어 있습니다.
리노베이션을 마친 세련된 매물도 많습니다
MUJI와의 협업 매물처럼, 인테리어에 공을 들인 리노베이션 완료 매물도 늘어나고 있습니다.
UR賃貸를 찾는 방법
UR 취급점으로 표기된 부동산 회사나 UR 공식 사이트에서 검색할 수 있습니다. 일반 부동산 포털 사이트에는 모든 매물이 게재되어 있지 않으므로, 공식 사이트나 UR 취급점에 상담하는 것이 가장 확실합니다.
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사는 동안의 수선은 누가 내는가｜UR 공식이 정한 입주자 부담 11항목
「후회했다」는 목소리에서 의외로 많은 것이, 살기 시작한 뒤의 수선비입니다. UR도시기구(UR都市機構, Urban Renaissance Agency)의 UR 임대주택에서는, 거주 중 수선이 필요할 때 누가 부담하는지를 계약 때 건네는 「수리 세목 통지서」(修理細目通知書)에서 개별적으로 정합니다. 감각이나 협상이 아니라 서면으로 정해져 있다는 점이 민간 임대와 크게 다릅니다.
이 부담 구분은 헤세이 31년 1월 31일(2019년 1월 31일)에 재검토되어, 현재는 다음 11항목이 입주자 부담입니다.
| 수선 항목 | 수선 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 障子紙(장지, 격자문 종이) | 교체 부착 | — |
| ふすま紙(후스마 종이) | 교체 부착 | — |
| 畳表(다다미 표면) | 교체 또는 뒤집기 | — |
| 畳縁(다다미 테두리) | 교체 | — |
| 비품 | 수건걸이, 휴지걸이, 모자걸이, 커튼 러너의 교체 | 커튼 레일은 기구 부담 |
| 수도꼭지 패킹・코마 | 교체 | 싱글 레버 혼합 수전의 패킹류 제외 |
| 욕실 등의 고무마개・체인 | 교체(세면기, 청소용 싱크 등 포함) | — |
| 싱크 배수구의 고무마개・거름망・쓰레기받이 | 교체(욕실 거름망 포함) | — |
| 그릴 접시 및 석쇠 | 교체 | — |
| 전구・형광등관 | 교체(LED 전구, 점등관 등 포함) | 기구가 설치한 조명 본체는 제외 |
| 기타 경미한 수선 | 전지, 방충망, 각종 에어 필터, 스위치 끈 등의 교체 | — |
출처: UR都市機構「ＵＲ賃貸住宅の修繕負担区分の見直しについて」(UR 임대주택 수선 부담 구분 재검토에 대하여)(헤세이 30년 12월 25일／2018년 12월 25일)
이 목록을 읽으면 알 수 있는 것은, 입주자가 부담하는 것은 소모품과 소품 교체에 한정된다는 점입니다. 설비 자체의 고장이나, 주택 사용에 지장이 생기는 하자는 기구 측이 조사한 뒤 대응합니다.
크로스・다다미 바닥・후스마 뼈대는 기구 부담으로 바뀌었습니다
이번 재검토에서 취급이 바뀐 것이 「畳床」(다다미 바닥), 「ふすま骨組み（縁・骨）」(후스마 뼈대—테두리와 골격), 「クロス」(벽지)입니다. 재검토 이전에 계약한 기존 입주자에 대해서도, 재검토 후의 부담 구분으로 대응하는 것으로 되어 있습니다. 다만 이 3항목은 손모가 심한 것부터 순차 대응하는 방식이 취해지며, 계속 거주 기간이 50년을 넘는 사람부터 개별 통지되는 흐름입니다.
여기서 오해하기 쉬운 점 하나를 들어 둡니다. 이 수선 부담 구분 재검토는 어디까지나 「거주 중」 수선에 관한 것이며, 퇴거 시 원상회복(原状回復) 비용의 취급은 바뀌지 않았습니다. 공식 자료에도 그 취지가 명시되어 있습니다. 인터넷에는 「UR은 크로스 교체가 필요 없어졌다」는 설명이 보이지만, 그것은 사는 동안의 이야기이지, 퇴거 시 부담이 사라진다는 뜻이 아닙니다.
갱신료는 없지만 월세는 개정됩니다｜계속 월세 개정의 규칙
UR 임대주택에는 갱신료(更新料)가 없습니다. 1년마다 계약이 자동 갱신되고, 갱신 절차도 필요 없습니다. 다만 「갱신 때 아무 일도 일어나지 않는다」는 것은 아닙니다. 계속 월세(継続家賃) 개정이라는 장치가 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 개정 시기 | 각 주택의 계약 갱신 시 |
| 개정의 대상 | 현재의 계속 월세와 근방 동종 월세(近傍同種家賃) 사이에, 균형을 잃지 않는 범위(5%)를 넘는 괴리가 있는 주택 |
| 대상 외 | 직전 계속 월세 변경일(변경이 없으면 입주일)부터 2년이 안 된 주택 |
| 인상 시 조치 | 저소득 고령자 세대나 육아 세대 등은, 개정 후 지불 월세를 원칙적으로 개정 전과 같은 액으로 하는 특별 조치가 있음 |
출처: UR都市機構「継続家賃の改定について」(계속 월세의 개정에 대하여)
정리하면, 주변 시세와의 차이가 5% 이내에 들어가 있으면 개정 대상이 되지 않습니다. 또 입주 직후 2년간은 대상 외입니다. 주변 월세 시세가 오르고 있는 지역을 고르면, 오래 사는 동안 월세가 가까워질 가능성이 있다는 이해가 실태에 가깝습니다.
반대로 말하면, 주변 시세가 내리면 월세가 내려가는 방향의 개정도 있을 수 있습니다. 갱신료라는 고정 지출이 없는 대신, 시세에 연동하는 장치라고 생각하세요. 「갱신료 제로」만 보고 장기 주거비를 견적하면, 가정이 어긋납니다.
해약은 14일 전이면 됩니다｜나갈 때의 조건을 민간과 비교합니다
후회를 줄이는 데 놓치기 쉬운 것이, 들어갈 때가 아니라 나올 때의 조건입니다. 여기는 UR 임대주택이 유리한 부분이 많습니다.
| 항목 | UR 임대주택 | 민간 임대의 일반적인 예 |
|---|---|---|
| 해약 예고 | 최단 14일 전까지 계약 해제 신고를 제출 | 1개월 전까지 통지가 많음 |
| 월 중 해약 | 일할 월세 | 일할 또는 당월분 전액 |
| 보증금(敷金) | 월액 월세의 2개월분 | 0〜2개월분으로 폭이 있음 |
| 사례금(礼金)・중개수수료(仲介手数料) | 없음 | 물건에 따라 필요 |
| 갱신료・갱신 절차 | 없음(1년마다 자동 갱신) | 갱신료가 발생하는 지역・물건이 많음 |
이 표에서 보이는 것은, UR 임대주택은 초기 비용 중 보증금 비중이 크고, 그 외는 거의 제로라는 구조라는 점입니다. 사례금과 중개수수료가 없는 만큼 입주 시 총액은 민간보다 抑え지는 경우가 많은 한편, 보증금 2개월분은 한꺼번에 나가는 금액이 됩니다.
그리고 해약 예고가 최단 14일 전이라는 점은, 실제로 이사할 때 효과가 있습니다. 민간에서 1개월 전 통지 물건이면, 다음 물건이 정해진 뒤 퇴거일을 움직이기 어려워 월세 이중 지급이 생기기 쉽습니다. 단기간에 전거할 가능성이 있는 사람에게, 이 14일이라는 조건은 겉보기 이상의 가치가 있습니다.
후회하지 않기 위한 사고방식은 단순합니다. UR 임대주택은 「들어가기 어렵고, 살기 쉽고, 나오기 쉬운」 설계입니다. 입구의 수입 기준만 보고 판단하면, 산 뒤와 나갈 때의 조건의 좋음을 놓칩니다. 반대로, 입구를 통과할 수 있는지가 최대의 관문이므로, 그곳은 일찍 확인해 두어야 합니다.
FAQ: UR 임대주택 관련 자주 묻는 질문
- Q. UR 임대주택은 사례금, 중개수수료, 갱신수수료가 모두 0원인가요?
- A. 네. 사례금, 중개수수료, 갱신수수료는 모두 필요하지 않습니다 . 다만 보증금은 필요합니다.
- Q. UR 임대주택 심사를 통과하지 못했을 때는 어떻게 해야 하나요?
- A. 1년치 임대료를 선납하는 방법 등이 선택지가 될 수 있습니다. 자세한 내용은 UR 창구에 상담하시기 바랍니다.
- Q. UR 임대주택에서는 반려동물을 키울 수 있나요?
- A. 물건에 따라 반려동물 사육이 가능한 물건이 있습니다 . 공식 사이트에서 "반려동물 가능"으로 검색할 수 있습니다.
- Q. UR 임대주택 퇴거 절차는 어떻게 진행하면 되나요?
- A. 갱신 절차는 필요 없지만 정해진 기간 내에 퇴거 통지를 UR 창구에 제출해야 합니다.
- Q. UR 임대는 사는 동안의 수선비도 자기 부담입니까?
- 입주자 부담은 障子紙(장지)・ふすま紙(후스마 종이)・畳表(다다미 표면)・畳縁(다다미 테두리)・비품・수도꼭지 패킹・전구 등 11항목에 한정되며, 계약 때 건네는 「수리 세목 통지서」(修理細目通知書)로 정해져 있습니다. 설비 고장이나 주택 사용에 지장이 생기는 하자는 기구 측이 조사한 뒤 대응합니다. 헤세이 31년 1월 31일(2019년 1월 31일) 재검토로, 畳床(다다미 바닥)・후스마 뼈대・크로스는 기구 부담 측 취급으로 바뀌었습니다. 다만 이는 거주 중 수선의 이야기이며, 퇴거 시 원상회복 비용의 취급은 바뀌지 않았습니다.
- Q. 갱신료가 없는데 월세가 오를 수는 있습니까?
- 있습니다. 계약 갱신 시, 현재의 계속 월세와 근방 동종 월세의 괴리가 5%를 넘는 주택은 계속 월세 개정의 대상이 됩니다. 직전 변경일부터 2년이 안 된 주택은 대상 외입니다. 인상이 되는 경우, 저소득 고령자 세대나 육아 세대 등에는 지불 월세를 동결하는 특별 조치가 있습니다.
Q. UR 임대는 보증인이 정말 불필요합니까?
불필요합니다. 다만, 그 대신에 수입이나 저축에 관한 기준이 명확하게 마련되어 있습니다. 보증인 불필요와 심사 불필요는 같은 의미가 아닙니다.
Q. 외국 국적에서도 UR 임대에 신청할 수 있습니까?
영주자, 외교, 공용, 특별영주자, 중장기 체류자 등 UR이 정하는 자격에 해당하면 신청할 수 있습니다. 단기 체류 등의 경우는 대상외가 될 가능성이 있습니다.
Q. 소득이 부족한 경우는 포기할 수밖에 없습니까?
일시 지불 제도, 저축 기준 제도, 수입 기준의 특례를 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 수입뿐만 아니라 저축, 동거 친족, 임대 보급 여부를 확인하십시오.
Q. UR 임대는 민간 임대보다 반드시 저렴합니까?
월간 임대료만 보면 반드시 싼 것은 아닙니다. 예금, 중개 수수료 및 갱신 수수료가 필요하지 않은 점을 포함하여 전체 입주 기간의 총 비용으로 비교하는 것이 중요합니다.
Q. UR賃貸에는 반려동물 허용 매물이 있나요?
UR賃貸의 일부 매물에서는 반려동물 사육이 가능합니다. UR 공식 사이트의 매물 검색에서 반려동물 가능 조건을 지정해 필터링할 수 있습니다.
Q. UR賃貸의 보증금은 퇴거 시 돌려받을 수 있나요?
원칙적으로 통상적인 사용에 따른 경년열화는 임대인 부담이므로, 입주자의 과실이 없다면 보증금은 대부분 반환됩니다.
Q. 외국인도 UR賃貸에 입주할 수 있나요?
체류 자격이 있으면 입주할 수 있습니다. 다만 월수입이나 저축 등 심사 기준은 일본인과 동일하게 적용됩니다.
UR 임대주택의 임대료 시세는 어느 정도인가요?
지역과 평면에 따라 큰 차이가 있지만, 도쿄도 내에서는 대체로 6만~15만 엔 수준이 중심입니다. 리노베이션이 완료된 신규 주택일수록 더 비싼 경향이 있습니다.
외국인도 UR 임대주택에 입주할 수 있나요?
일본 국적이 있거나 영주권을 가진 외국인이라면 입주할 수 있습니다. 본인이 직접 거주하는 것이 조건입니다.
UR 임대주택은 어떻게 신청하나요?
UR도시기구 홈페이지에서 공실을 검색한 뒤 영업센터에서 신청합니다. 선착순이므로 수시로 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
