O aluguel UR (moradias para locação administradas pela Urban Renaissance Agency) chama atenção pelo baixo custo inicial, com sem taxa de chave, sem taxa de intermediação e sem taxa de renovação. No entanto, há casos em que a pessoa se arrepende ao assinar o contrato por não perceber essas desvantagens.
O que é o aluguel UR?
O aluguel UR é uma moradia pública para locação administrada pela Urban Renaissance Agency (antiga: Japan Housing Corporation), que opera mais de 700 mil unidades em todo o Japão. A agência realiza de forma integrada a construção dos edifícios, a apresentação dos imóveis e a gestão operacional, e não cobra taxa de chave, taxa de intermediação nem taxa de renovação. No entanto, para compensar esses custos, há critérios de aluguel e de análise estabelecidos.
Quais são as desvantagens do aluguel UR?
A análise é rigorosa
Em vez de exigir fiador, há uma análise de renda definida de forma rigorosa. Como referência, o critério costuma ser “renda mensal equivalente a cerca de quatro vezes o valor do aluguel mensal”. No entanto, em alguns casos, é possível ser aprovado pagando antecipadamente um ano de aluguel.
O aluguel tende a ser mais alto
Como os imóveis URsão projetados com cômodos mais amplos, o aluguel tende a ser mais alto em comparação com locações privadas na mesma região. É importante não se deixar levar apenas pelo baixo custo inicial, mas comparar pelo custo total de aluguel mensal × número de meses de moradia. Como não há taxa de renovação, a vantagem de custo aumenta quanto mais longa for a permanência.
Há muitos imóveis longe da estação
Como o aluguel URinclui muitos conjuntos habitacionais desenvolvidos desde a década de 1950, e muitos deles foram construídos antes da implantação de estações e centros comerciais, há imóveis com acesso pouco conveniente.
Os edifícios e equipamentos podem ser antigos
Como muitos imóveis passaram por reformas e renovações ao longo dos anos, há casos de ausência de elevador e equipamentos antigos. É indispensável fazer a visita presencial e verificar com os próprios olhos a parte externa, o interior e os equipamentos.
Quais são os pontos para não se arrepender com o aluguel UR?
Solicite diretamente pelo site oficial
A solicitação pelo site oficial da UR é a mais vantajosa. Ao passar por uma imobiliária intermediária, o processo de solicitação pode levar mais tempo. Também é possível consultar a disponibilidade de imóveis vagos em todo o país pelo site oficial da UR.
Faça a visita ao imóvel sem falta
No aluguel UR, pode haver casos em que seja possível visitar um imóvel ainda ocupado. Se você fizer uma pré-solicitação do imóvel desejado, poderá garanti-lo antes da desocupação. Como a visita no mesmo dia é difícil, o agendamento prévio é indispensável.
Compare com pelo menos outros 2 ou 3 imóveis
Não decida olhando apenas o aluguel UR; faça uma comparação com vários imóveis, incluindo locações privadas. Ao comparar, fica mais claro o que deve ser priorizado para a sua situação.
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Visão geral das qualificações de inscrição
O site oficial da UR lista principalmente as seguintes condições como qualificações de inscrição.
| Condições | Conteúdo |
|---|---|
| Renda | O rendimento médio mensal do requerente deve ser superior ou igual ao rendimento mensal normal |
| Nacionalidade/Estatuto de Residência | Nacionalidade japonesa ou nacionalidade estrangeira com as qualificações especificadas pela UR |
| Finalidade da residência | Requer alojamento contínuo |
| Morando juntos | Morar sozinho ou ter parentes morando juntos ou planejando morar juntos |
| Período de mudança | Deve poder mudar-se dentro de um mês a partir da data de início da mudança |
| Requisitos de vida/antissociais | Deve ser capaz de conviver harmoniosamente e não ser membro de um grupo de crime organizado |
Além disso, sua inscrição ou contrato poderá ser recusado se você tiver valores devidos pela Urban Renaissance Agency ou se tiver cometido violações contratuais anteriores, como não pagamento de aluguel, incômodo para vizinhos ou criação de animais na UR Housing.
Os padrões de renda variam dependendo do valor do aluguel e da classificação da família
O padrão de renda para aluguel de UR varia de acordo com o valor do aluguel. Segundo informações oficiais, o valor da renda mensal padrão é dividido entre aplicações domiciliares e aplicações individuais.
| Classificação | Valor do aluguel | Montante do rendimento mensal padrão |
|---|---|---|
| Doméstico | Menos de 82.500 ienes | 4 vezes o valor do aluguel |
| Doméstico | 82.500 ienes ou mais, mas menos de 200.000 ienes | 330.000 ienes |
| Doméstico | 200.000 ienes ou mais | 400.000 ienes |
| Pessoa solteira | Menos de 62.500 ienes | 4 vezes o valor do aluguel |
| Único | 62.500 ienes ou mais, mas menos de 200.000 ienes | 250.000 ienes |
| Único | Mais de 200.000 ienes | 400.000 ienes |
O rendimento médio mensal é calculado dividindo o valor total dos rendimentos do ano anterior que se considera continuarem no futuro, como rendimentos salariais, rendimentos empresariais, rendimentos imobiliários, pensões, etc., por 12. Também é importante que o rendimento seja tributável e possa ser comprovado.
Por exemplo, se uma família solicitar uma unidade habitacional com um aluguel de 80.000 ienes, a renda mensal padrão será 4 vezes o aluguel, ou 320.000 ienes. Se você for solteiro e solicitar uma unidade habitacional com aluguel de 80.000 ienes, aplica-se o padrão fixo para solteiros, e o padrão é 250.000 ienes.
Sistema alternativo se os padrões de renda não forem atendidos
Só porque você não atende aos critérios de renda não significa que não possa se inscrever. A UR tem disposições especiais para o sistema de pagamento único, sistema baseado em poupança e sistema baseado em renda.
Sistema de pagamento único para aluguel, etc.
Este é um sistema em que o aluguel e as taxas de áreas comuns são pagos antecipadamente por um determinado período de tempo. Não há requisitos de renda ao usar este sistema. Este é um sistema onde você pode escolher um período de pagamento único de um ano no intervalo de 1 a 10 anos, a partir do mês seguinte ao mês em que você pode começar a se mudar.
No entanto, existem restrições à rescisão antecipada, pelo que aqueles que se espera que se mudem ou alterem a sua estrutura familiar devem considerar isto cuidadosamente.
Sistema padrão de poupança
Este é um sistema que pode ser aplicado no lugar da exigência de renda se o valor da poupança do requerente for 100 vezes ou mais o aluguel mensal. Se o aluguel for de 60.000 ienes, o valor padrão da poupança é de 6 milhões de ienes.
Isto é algo a considerar para os idosos após a reforma, aqueles com bens mas baixos rendimentos mensais e freelancers cujo rendimento varia de ano para ano.
Disposições especiais para padrões de renda
Se a renda e as poupanças do requerente forem superiores à metade do padrão, você poderá se inscrever combinando a renda de parentes que moram juntos, aluguel de suplementos de parentes ou trabalho, ou combinando poupanças. Certas exceções também estão disponíveis para idosos, pessoas com deficiência, famílias monoparentais e estudantes com mais de 18 anos de idade.
Qualificações de inscrição para estrangeiros
Os cidadãos estrangeiros também podem candidatar-se se cumprirem as qualificações estabelecidas pela UR. De acordo com a informação oficial, o requerente deve ser capaz de compreender plenamente o conteúdo do contrato de arrendamento de habitação da Agência Urban Renaissance e enquadrar-se em qualquer uma das seguintes situações:
| Categoria | Conteúdo |
|---|---|
| Residente Permanente/Diplomático/Oficial | Aqueles cujo estatuto de residência é Residente Permanente, Diplomático ou Oficial |
| Residentes permanentes especiais | Residentes permanentes especiais |
| Residentes de média e longa duração | Residentes de médio e longo prazo ao abrigo da Lei de Controlo de Imigração |
Aqueles que vão ficar no Japão pela primeira vez ou por um curto período de tempo podem não atender aos requisitos. Se você é residente estrangeiro, é uma boa ideia verificar seu cartão de residência, status de residência e suporte linguístico para entender os detalhes do contrato.
Faixa de coabitantes e período de mudança
Na locação de UR o requisito básico é morar sozinho ou com parentes. O âmbito dos parentes inclui o cônjuge, a pessoa em união de fato, o noivo que se casará dentro de 6 meses, os parentes consanguíneos até o 6º grau de parentesco e os parentes por casamento até o 3º grau de parentesco.
Outra condição é que todos os membros do mesmo agregado familiar, incluindo o requerente, possam mudar-se no prazo de um mês a contar da data de início da mudança definida pela UR. As propriedades populares ficam lotadas rapidamente assim que as vagas ficam disponíveis, então você precisa saber quando irá se mudar, aviso de mudança, custos de mudança e documentos necessários antes de se inscrever.
Quais são as vantagens de escolher a UR Chintai para morar sozinho?
Sem taxa de chave, taxa de intermediação nem taxa de renovação
Na UR Chintai, não há taxa de chave, taxa de intermediação nem taxa de renovação. Em aluguéis comuns, é necessário pagar vários meses de aluguel como custo inicial, mas com a UR é possível reduzir significativamente o custo no momento da mudança.
Não é necessário fiador
Também não é necessário contrato com fiador nem com empresa garantidora. A condição é deixar um depósito equivalente a 2 meses de aluguel no momento da entrada, que será utilizado em caso de atraso no pagamento do aluguel.
Plantas mais amplas
Como a UR é construída em terrenos amplos nas áreas próximas aos grandes centros urbanos, há uma tendência de oferecer plantas mais espaçosas do que imóveis de aluguel comuns na mesma faixa de preço.
Planos de desconto abrangentes
Há programas de desconto exclusivos, como o plano "U35" para pessoas de até 35 anos (até 20% de desconto por 3 anos), o "Desconto para Vizinhança" (5% de desconto) e o "UR Light" (contrato de locação por prazo determinado com 20% de desconto).
Muitos imóveis renovados com visual moderno
Também está aumentando o número de imóveis renovados com interiores bem planejados, incluindo propriedades em colaboração com a MUJI.
Como procurar imóveis da UR Chintai
Você pode pesquisar em imobiliárias identificadas como lojas parceiras da UR ou no site oficial da UR. Como nem todos os imóveis aparecem nos portais imobiliários em geral, consultar o site oficial ou uma loja parceira da UR é a forma mais segura.
Quem paga os reparos enquanto se mora｜Os 11 itens a cargo do inquilino definidos pela UR
Entre as vozes de “me arrependi”, é surpreendentemente comum o custo de reparo depois de entrar. Nas moradias de aluguel UR da UR都市機構 (Urban Renaissance Agency), quem paga quando o reparo é necessário durante a ocupação fica definido um a um no 「修理細目通知書」(aviso de pormenores de reparo) entregue na assinatura do contrato. Não é feeling nem negociação: está no papel, e isso dista bastante do aluguel privado.
Essa partilha de encargos foi revista em 31 de janeiro de 2019 (平成31年1月31日); os 11 itens abaixo passam a ser a cargo do inquilino.
| Item de reparo | Conteúdo | Observação |
|---|---|---|
| 障子紙 (papel de shoji) | Retelagem | — |
| ふすま紙 (papel de fusuma) | Retelagem | — |
| 畳表 (face do tatame) | Troca ou virada | — |
| 畳縁 (borda do tatame) | Troca | — |
| 備品 (acessórios) | Troca de toalheiro, suporte de papel, gancho de chapéu e corrediças de cortina | Os trilhos de cortina correm por conta da Agência |
| 蛇口のパッキン・コマ (vedações e discos de torneira) | Troca | Exceto vedações de misturadores de alavanca única |
| 風呂場等のゴム栓・鎖 (tampões de borracha e correntes de banho etc.) | Troca (incluindo lavatório, tanque de serviço etc.) | — |
| 流し排水口のゴム栓・目皿・ごみ受け (tampão, peneira e cesto do ralo da pia) | Troca (incluindo peneira do banheiro) | — |
| グリル皿及び焼網 (bandeja e grelha) | Troca | — |
| 電球・蛍光灯管 (lâmpadas e tubos fluorescentes) | Troca (incluindo LED, starters etc.) | Exceto luminárias instaladas pela Agência |
| その他軽微な修繕 (outros reparos menores) | Troca de pilhas, tela de mosquiteiro, vários filtros de ar, cordões de interruptor etc. | — |
Essa lista mostra que o encargo do inquilino se limita à troca de consumíveis e peças pequenas. Falhas do próprio equipamento, e defeitos que atrapalham o uso da moradia, a Agência trata após investigação.
Papel de parede, base do tatame e armação do fusuma passaram a cargo da Agência
O que mudou nesta revisão é o trato de 「畳床」(base do tatame), 「ふすま骨組み（縁・骨）」(armação do fusuma — borda e estrutura) e 「クロス」(papel de parede). Mesmo inquilinos já existentes que assinaram antes da revisão são tratados pela partilha posterior. Nesses três itens, porém, a ordem é a do desgaste mais grave, e os avisos individuais partem de quem tem ocupação contínua acima de 50 anos.
Um ponto fácil de ler errado. Esta revisão da partilha de reparos é só sobre reparos “durante a ocupação”; o trato dos custos de 原状回復 (restauração ao estado original) na saída não mudou. Os materiais oficiais deixam isso explícito. Na internet lê-se que “a UR não exige mais troca de papel de parede”, mas isso é enquanto se mora, não que o encargo na saída desapareça.
Não há taxa de renovação, mas o aluguel é revisado｜As regras de 継続家賃改定 (revisão do aluguel continuado)
As moradias de aluguel UR não têm 更新料 (taxa de renovação). O contrato se renova automaticamente a cada ano, sem trâmite. Isso não significa “que na renovação nada acontece”. Existe o mecanismo de revisão do 継続家賃 (aluguel continuado).
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Momento da revisão | Na renovação do contrato de cada moradia |
| Objeto da revisão | Moradias em que o desvio entre o 継続家賃 atual e o 近傍同種家賃 (aluguel de imóveis comparáveis nas proximidades) ultrapassa uma faixa que não perde o equilíbrio (5%) |
| Fora do objeto | Moradias com menos de dois anos desde a última data de alteração do aluguel continuado (ou a data de entrada se não houve alteração) |
| Medida em caso de aumento | Para famílias idosas de baixa renda, famílias com filhos etc., há medida especial que em princípio mantém o aluguel a pagar após a revisão no valor anterior |
Fonte: UR都市機構「継続家賃の改定について」(Sobre a revisão do aluguel continuado)
Em resumo, se a diferença com o mercado do entorno ficar dentro de 5%, não há revisão. Os dois primeiros anos após a entrada também ficam de fora. Escolher uma região onde o aluguel ao redor sobe implica, de forma realista, que o próprio pode se aproximar quanto mais se mora.
Ao contrário, se o mercado do entorno cair, também pode haver revisão para baixo. Pense nisso como um mecanismo atrelado ao mercado, no lugar de uma 更新料 fixa. Estimar o custo de moradia no longo prazo olhando só “taxa de renovação zero” faz a previsão falhar.
Rescindir com 14 dias de antecedência basta｜Comparar as condições de saída com o privado
Para reduzir arrependimento, passa-se fácil por as condições na saída, não na entrada. Aqui a moradia de aluguel UR tem muitas vantagens.
| Item | Moradia de aluguel UR | Exemplo típico no aluguel privado |
|---|---|---|
| Aviso prévio de rescisão | Protocolar o aviso de rescisão do contrato com pelo menos 14 dias de antecedência | Costuma ser um mês de aviso |
| Rescisão no meio do mês | Aluguel proporcional aos dias | Proporcional ou o mês inteiro |
| 敷金 (caução / depósito) | Dois meses de aluguel mensal | De 0 a 2 meses, com amplitude |
| 礼金 (key money) / 仲介手数料 (taxa de corretagem) | Nenhum | Conforme o imóvel |
| 更新料 / trâmites de renovação | Nenhum (renovação automática a cada ano) | Muitas regiões e imóveis cobram taxa de renovação |
Fonte: UR都市機構「よくあるご質問」(Perguntas frequentes)
Essa tabela mostra que na UR o 敷金 pesa muito nos custos iniciais e quase todo o resto é zero. Sem 礼金 nem 仲介手数料, o total na entrada costuma ficar abaixo do privado; por outro lado, dois meses de 敷金 ainda são um desembolso concentrado.
E um aviso mínimo de 14 dias conta de verdade na hora de se mudar. Em imóvel privado com um mês de aviso, depois que o próximo fica definido a data de saída se move mal e o aluguel em dobro aparece fácil. Para quem pode se mudar em prazo curto, essa condição de 14 dias vale mais do que parece.
O jeito de não se arrepender é simples. A moradia de aluguel UR é desenhada para ser “difícil de entrar, fácil de morar e fácil de sair”. Julgar só pelo limiar de renda da entrada é perder as boas condições enquanto se mora e na saída. Ao contrário, passar a entrada é o maior portão: convém confirmar cedo.
FAQ: Perguntas frequentes sobre aluguel UR
- Q. No aluguel UR, a taxa de chave, a taxa de intermediação e a taxa de renovação são todas zero?
- A. Sim. Não há taxa de chave, taxa de intermediação nem taxa de renovação. No entanto, o depósito caução é necessário.
- Q. O que fazer se eu não passar na análise do aluguel UR?
- A. Pagar antecipadamente um ano de aluguel, por exemplo, é uma das opções. Consulte o balcão da UR para mais detalhes.
- Q. É permitido ter animais de estimação no aluguel UR?
- A. Dependendo do imóvel, existem imóveis que permitem animais de estimação. É possível pesquisar por “pet friendly” no site oficial.
- Q. Como devo fazer o procedimento de saída no aluguel UR?
- A. Como não é necessário fazer renovação, em contrapartida é preciso entregar o aviso de desocupação ao balcão da UR dentro do prazo.
- Q. No aluguel UR o inquilino também paga os reparos enquanto mora?
- O encargo do inquilino se limita a 11 itens como 障子紙 (papel de shoji), ふすま紙 (papel de fusuma), 畳表 (face do tatame), 畳縁 (borda do tatame), acessórios, vedações de torneira e lâmpadas, definidos no 「修理細目通知書」(aviso de pormenores de reparo) entregue na assinatura. Falhas de equipamento e defeitos que atrapalham o uso da moradia a Agência trata após investigação. Na revisão de 31 de janeiro de 2019 (平成31年1月31日), 畳床 (base do tatame), ふすま骨組み (armação do fusuma) e クロス (papel de parede) passaram para o lado da Agência. Isso é sobre reparos durante a ocupação; o trato dos custos de 原状回復 (restauração ao estado original) na saída não mudou.
- Q. Sem taxa de renovação, o aluguel ainda pode subir?
- Pode. Na renovação do contrato, moradias em que o desvio entre o 継続家賃 (aluguel continuado) atual e o 近傍同種家賃 (aluguel de imóveis comparáveis nas proximidades) ultrapassa 5% são objeto de revisão do aluguel continuado. Moradias com menos de dois anos desde a última data de alteração ficam de fora. Se houver aumento, há medida especial que mantém o aluguel a pagar para famílias idosas de baixa renda, famílias com filhos etc.
P. É realmente necessário um fiador para o aluguel da UR?
Não é necessário. No entanto, em vez disso, existem padrões claros em relação ao rendimento e à poupança. Nenhum fiador exigido e nenhum exame exigido não significam a mesma coisa.
P. Posso solicitar aluguel de UR mesmo sendo estrangeiro?
Você pode se inscrever se atender às qualificações estipuladas pela UR, como residentes permanentes, diplomatas, residentes oficiais, residentes permanentes especiais e residentes de médio e longo prazo. Casos como estadias de curta duração podem não ser cobertos.
P. Se eu não tiver renda suficiente, não tenho escolha a não ser desistir?
Você poderá usar disposições especiais para o sistema de pagamento único, sistema baseado em poupança e sistema baseado em renda. Verifique não só os seus rendimentos, mas também as suas poupanças, os familiares que vivem consigo e se tem algum suplemento de renda.
P. O aluguel da UR é sempre mais barato que o aluguel particular?
Se você olhar apenas o aluguel mensal, nem sempre é barato. É importante comparar o custo total de todo o período de locação, incluindo o fato de que não são exigidas chaves, taxas de corretagem e taxas de renovação.
Q. Há imóveis da UR Chintai que aceitam pets?
Alguns imóveis da UR Chintai permitem animais de estimação. No site oficial da UR, é possível filtrar a busca especificando a condição de imóveis que aceitam pets.
Q. O depósito da UR Chintai é devolvido na saída?
Em princípio, o desgaste natural decorrente do uso normal é de responsabilidade do locador, portanto, se não houver culpa do locatário, o depósito é devolvido em grande parte.
Q. Estrangeiros também podem morar na UR Chintai?
Sim, é possível morar se houver status de residência válido. No entanto, os critérios de análise, como renda mensal e poupança, são aplicados da mesma forma que para japoneses.
Qual é a faixa de aluguel da moradia UR?
Ela varia bastante conforme a região e a planta, mas em Tóquio o valor gira principalmente em torno de 60 mil a 150 mil ienes. Quanto mais novo e renovado for o imóvel, maior tende a ser o valor.
Estrangeiros também podem morar em uma moradia de aluguel UR?
Sim, estrangeiros com nacionalidade japonesa ou residência permanente podem se mudar para esse tipo de imóvel. A condição é utilizá-lo para moradia própria.
Como fazer a inscrição para a moradia de aluguel UR?
É preciso pesquisar as unidades vagas no site da UR Urban Renaissance Agency e fazer a inscrição em um centro de atendimento. Como a admissão é por ordem de chegada, acompanhar as informações com frequência é importante.
