UR租賃住宅（由UR都市再生機構管理的租賃住宅）因免禮金、免仲介手續費、免續約費這項初期費用較低的特色而受到關注。不過，若在簽約前忽略了這些缺點，也可能在入住後感到後悔。
什麼是UR租賃住宅？
UR租賃住宅是由UR都市再生機構（前身：日本住宅公團）在日本全國營運超過70萬戶的公共租賃住宅。該機構一貫辦理建物興建、物件介紹與管理營運，因此禮金、仲介手續費與續約費一概不需支付。不過，為了補足這部分成本，也因此設有租金標準與審查標準。
UR租賃住宅的缺點有哪些？
審查較嚴格
雖然不需要保證人，但收入審查的標準設定得較為嚴格。一般標準大致是「月收入約為月租的4倍」。不過，也有可能透過預付1年房租的方式通過審查。
租金偏高
UR租賃住宅因為房間通常設計得較為寬敞，因此與同區域的民間租賃住宅相比，租金往往偏高。不要只被初期費用低所吸引，更重要的是以「月租金×居住月數」的總成本來比較。由於沒有續約費，居住時間越長，成本優勢越明顯。
離車站較遠的物件也很多
UR租賃住宅中有不少是自昭和30年代起開發的團地型物件，而且許多區域是在車站與購物設施完善之前就已興建，因此也有交通不便的物件。
建物與設備也可能較舊
由於許多物件歷經多年整修與翻新，可能會有沒有電梯、設備較舊的情況。務必進行實地看房，並親自確認外觀、室內與設備狀況。
為了避免入住UR租賃住宅後後悔，應注意哪些重點？
直接從官方網站申請
透過UR官方網站申請最為有利。若經由仲介公司辦理，申請手續可能需要較多時間。全國的空屋狀況也可從UR官方網站查詢。
一定要安排看房
在UR租賃住宅中，有時可以參觀仍有人居住的房間。若先對希望的物件提出暫時申請，就有機會在住戶退租前先行保留。由於當天臨時看房較為困難，事前預約是必要的。
與其他2到3件以上物件比較
不要只看UR租賃住宅就下決定，建議同時進行與包含民間租賃住宅在內的多個物件比較。透過比較，會更清楚自己應優先重視的是什麼。
申請資格總體狀況
UR官網主要列出了以下條件作為申請資格。
| 條件 | 內容 |
|---|---|
| 收入 | 申請人的平均月收入必須大於或等於標准月收入 |
| 國籍/居住狀況 | 日本國籍或具有UR規定的資格的外國國籍 |
| 居住目的 | 需要連續住房 |
| 同居 | 獨居或有親戚同居或計划同居 |
| 入住期間 | 必須能夠在入住開始日期起的一個月內入住 |
| 生活/反社會要求 | 必須能夠和諧地生活在一起，並且不是有組織犯罪集團的成員 |
此外，如果您未付 Urban Renaissance Agency 欠款，或者您過去曾違反合同，例如不付租金、滋擾鄰居或在 UR Housing 飼養動物，您的申請或合同可能會被拒絕。
收入標準因租金金額和家庭分類而異
UR租金的收入標準依租金金額而有所不同。根據官方訊息，標準月收入金額分為家庭申請和單身申請。
| 分類 | 租金金額 | 標準月收入金額 |
|---|---|---|
| 家居 | 82,500 日圓以下 | 租金金額的4倍 |
| 家居 | 82,500日圓以上200,000日圓以下 | 330,000日圓 |
| 家居 | 20萬日圓以上 | 40萬日圓 |
| 單身人士 | 62,500 日圓以下 | 租金金額的4倍 |
| 單 | 62,500日圓以上20萬日圓以下 | 25萬日圓 |
| 單 | 超過20萬日圓 | 40萬日圓 |
平均每月收入的計算方法是將過去一年被視為未來持續的收入總額（例如薪資收入、營業收入、房地產收入、退休金等)除以12。同樣重要的是，該收入是應納稅的並且可以證明。
例如，如果一個家庭申請租金為8萬日圓的住房，那麼標準月收入為租金的4倍，即32萬日圓。若單身，申請租金為8萬日圓的住房，則適用單身固定標準，標準為25萬日圓。
不符合收入標準的替代製度
僅僅因為您不符合收入標準並不意味著您不能申請。 UR 對一次性付款制度、儲蓄制度和收入製度有特殊規定。
租金等一次性支付制度
這是一種在一定時期內提前支付租金和公共區域費用的製度。使用該系統時沒有收入要求。這是一種可以從入住月份的下個月開始，在 1 至 10 年範圍內選擇一年一次性付款期限的製度。
然而，提前終止是有限制的，所以那些預計搬遷或改變家庭結構的人應該仔細考慮這一點。
儲蓄標準體系
如果申請人的儲蓄金額是每月房租的100倍或以上，則可以採用該制度來代替收入要求。如果租金為6萬日元，標準節省金額為600萬日元。
這是退休後的老年人、擁有資產但月收入較低的人以及收入每年波動的自由工作者需要考慮的事情。
收入標準的特殊規定
如果申請人的收入和儲蓄超過標準的一半，則可以透過合併同居親屬的收入、親戚或工作的租金補助、或合併儲蓄來申請。老年人、殘疾人士、單親家庭和 18 歲以上的學生也有某些例外。
外國人申請資格
符合UR規定的資格的外國人也可以申請。根據官方訊息，申請人必須能夠充分理解Urban Renaissance Agency租賃房屋租賃合約的內容，並符合以下任一條件：
| 類別 | 內容 |
|---|---|
| 永久居民/外交/官員 | 居住身分為永久居民、外交官或官員的人 |
| 特別永住者 | 特別永住者 |
| 中長期居留者 | 入管法下的中長期在留者 |
初次或短期居留日本的人可能不符合要求。如果您是外國居民，最好檢查您的在留卡、在留資格和語言支持，以了解合約細節。
同居者範圍及入住期限
UR租房子的基本要求是獨居或與親戚同住。親屬範圍包括配偶、事實婚姻關係人、六個月內結婚的未婚夫、六親等以內的血親、三等以內的姻親。
另一個條件是，包括申請人在內的同一家庭的所有成員都可以在 UR 規定的入住開始日期後的一個月內入住。熱門房產一旦出現空缺，就會很快被填滿，因此您在申請之前需要了解您的搬家時間、搬出通知、搬家費用以及所需文件。
一個人生活選擇UR租賃有哪些優點？
禮金、仲介手續費、續約費都為零
UR租賃不需要支付禮金、仲介手續費與續約費。一般租賃通常需要準備相當於數個月房租的初期費用，但選擇UR可以大幅降低入住時的成本。
不需要保證人
也不需要與保證人或保證公司簽約。條件是入住時需支付2個月房租作為押金，若發生房租滯納，將從該押金中扣抵。
格局通常較寬敞
由於UR多建於都市近郊的大面積土地上，因此與同價位的一般租賃相比，往往有更寬敞的格局。
折扣方案完善
有多種UR獨有的優惠制度，例如35歲以下適用的「U35」方案（3年內最高可享20%折扣）、「鄰里優惠（95折）」、「UR Light（定期租賃、8折）」等。
翻新完成的時尚物件也很多
包括與無印良品合作的物件在內，室內設計更具巧思的翻新物件也在持續增加。
如何尋找UR租賃物件
可透過標示為UR合作門市的不動產公司，或直接在UR官方網站搜尋。由於一般房地產入口網站未必刊載所有物件，透過官方網站或向UR合作門市諮詢會更穩妥。
住著期間的修繕誰來付｜UR官方規定的入住者負擔11項
「後悔了」的聲音裡，意外常見的是住進去之後的修繕費。UR都市機構（Urban Renaissance Agency）的UR租賃住宅中，居住期間需要修繕時誰來負擔，是在簽約時交付的「修理細目通知書」（修理細目通知書）裡逐項定好的。不是憑感覺或談判，而是寫在書面上，這與民間租賃差別很大。
這項負擔區分於平成31年1月31日（2019年1月31日）修訂，現在以下11項由入住者負擔。
| 修繕項目 | 修繕內容 | 備註 |
|---|---|---|
| 障子紙（推拉格柵門用紙） | 更換紙面 | — |
| 隔扇紙（ふすま紙） | 更換紙面 | — |
| 榻榻米面（畳表） | 更換或翻面 | — |
| 榻榻米邊（畳縁） | 更換 | — |
| 備品 | 毛巾架、衛生紙架、帽鉤、窗簾滑輪的更換 | 窗簾軌由機構負擔 |
| 水龍頭墊圈・閥芯（パッキン・コマ） | 更換 | 單手柄混合水龍頭的墊圈類除外 |
| 浴室等橡膠塞・鍊條 | 更換（含洗面器、打掃用水槽等） | — |
| 水槽排水口橡膠塞・濾網・垃圾籃 | 更換（含浴室濾網） | — |
| 烤盤及烤網 | 更換 | — |
| 燈泡・螢光燈管 | 更換（含LED燈泡、啟動器等） | 機構安裝的燈具本體除外 |
| 其他輕微修繕 | 電池、紗窗網、各類空氣濾網、開關拉繩等的更換 | — |
出處：UR都市機構「ＵＲ賃貸住宅の修繕負担区分の見直しについて」（關於UR租賃住宅修繕負擔區分的修訂）（平成30年12月25日／2018年12月25日）
讀這份清單可以看出，入住者負擔僅限於消耗品和小件更換。設備本身的故障，以及影響住宅使用的問題，由機構調查後處理。
壁紙、榻榻米床芯、隔扇骨架已改為機構負擔
這次修訂中改變處理方式的是「畳床」（榻榻米床芯）、「ふすま骨組み（縁・骨）」（隔扇骨架——邊框與骨架）和「クロス」（壁紙）。修訂前簽約的既有入住者，也按修訂後的負擔區分處理。不過這三項採取從耗損嚴重者起依序對應的方式，從持續居住超過50年的人開始個別通知。
這裡舉一個容易誤解的點。這次修繕負擔區分的修訂只涉及「居住中」的修繕，退租時原狀恢復（原狀回復）費用的處理並未改變。官方資料也寫明了這一點。網上能看到「UR已經不用換壁紙」之類的說法，那說的是住著期間，並不等於退租時的負擔消失。
沒有更新費，但租金會改定｜持續租金改定的規則
UR租賃住宅沒有更新費（更新料）。合約每年自動更新，也不需要更新手續。不過並不是「更新時什麼都不會發生」。存在持續租金（継続家賃）改定這一機制。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 改定的時間 | 各住宅的合約更新時 |
| 改定的對象 | 現行持續租金與近旁同類租金（近傍同種家賃）之間的偏離超過不致失衡範圍（5%）的住宅 |
| 對象外 | 距最近一次持續租金變更日（若無變更則為入住日）未滿2年的住宅 |
| 漲租時的措施 | 低收入高齡家庭、育兒家庭等，原則上將改定後的應付租金維持為改定前同額的特別措施 |
出處：UR都市機構「継続家賃の改定について」（關於持續租金的改定）
整理下來，與周邊行情的差距若收在5%以內，就不會成為改定對象。入住後最初兩年也在對象外。若選擇周邊租金行情正在上漲的地區，長期住下去租金可能逐漸靠攏，這樣理解更接近實際。
反過來說，周邊行情下降時，也可能出現下調方向的改定。請把它看成沒有更新費這項固定支出、但與行情連動的機制。只盯著「更新費為零」去估算長期住房支出，設想就會落空。
解約提前14天即可｜把退租條件與民間比較
要減少後悔，容易被忽略的是不是搬進來時、而是搬出去時的條件。這一塊UR租賃住宅有不少優勢。
| 項目 | UR租賃住宅 | 民間租賃的一般例子 |
|---|---|---|
| 解約預告 | 最遲於14日前提交合約解除屆 | 多為1個月前通知 |
| 月中解約 | 按日折算租金 | 按日或當月全額 |
| 保證金（敷金） | 月租金的2個月份 | 0〜2個月份，幅度較大 |
| 禮金（礼金）・仲介費（仲介手数料） | 無 | 視物件而定 |
| 更新費・更新手續 | 無（每年自動更新） | 需要更新費的地區和物件較多 |
從表中可以看出，UR租賃住宅的初期費用裡保證金占比大，其餘幾乎為零。沒有禮金和仲介費，入住時總額往往低於民間；另一方面，2個月保證金仍是一筆集中支出。
而解約預告最短14天，在實際換房時會起作用。民間若是1個月前通知的物件，下一處定下來後退房日很難挪動，容易出現租金雙重支付。對可能短期內搬家的人來說，這14天的條件價值超出表面。
避免後悔的思路很簡單。UR租賃住宅的設計是「難進、好住、好出」。只看入口的收入標準來判斷，就會錯過住著時和出去時的有利條件。反過來，過得了入口才是最大關口，那裡應盡早確認。
FAQ：關於UR租賃住宅的常見問題
- Q. UR租賃住宅的禮金、仲介手續費和續約費真的全部都是零嗎？
- A. 是的。禮金、仲介手續費和續約費全部不需要支付。不過，押金仍然需要支付。
- Q. 如果UR租賃住宅的審查沒有通過，該怎麼辦？
- A. 預付1年房租等方式也可作為選項之一。詳細情況建議向UR窗口洽詢。
- Q. UR租賃住宅可以飼養寵物嗎？
- A. 依物件而異，也有允許飼養寵物的物件。可在官方網站中搜尋「可養寵物」物件。
- Q. UR租賃住宅的退租手續該如何辦理？
- A. 雖然不需要辦理續約手續，但必須在期限內向UR窗口提交退租通知。
- Q. UR租賃在住期間的修繕費也要自己負擔嗎？
- 入住者負擔僅限於障子紙、隔扇紙、榻榻米面、榻榻米邊、備品、水龍頭墊圈、燈泡等11項，由簽約時交付的「修理細目通知書」（修理細目通知書）規定。設備故障及影響住宅使用的問題，由機構調查後處理。平成31年1月31日（2019年1月31日）的修訂中，榻榻米床芯、隔扇骨架、壁紙改為機構負擔。不過這說的是居住中的修繕，退租時原狀恢復費用的處理並未改變。
- Q. 沒有更新費，租金還會上漲嗎？
- 會。合約更新時，現行持續租金與近旁同類租金的偏離超過5%的住宅，會成為持續租金改定的對象。距最近一次變更日未滿2年的住宅不在對象內。若發生漲租，低收入高齡家庭、育兒家庭等有將應付租金維持原額的特別措施。
問：UR 租賃真的需要擔保人嗎？
沒有必要。然而，相反，對於收入和儲蓄有明確的標準。不需要擔保人和不需要檢查不是同一件事。
問：即使我是外國人，也可以申請 UR 租約嗎？
符合UR規定的永住者、外交官、官方居民、特別永住者、中長期在留者等資格者即可申請。短期停留等情況可能不包括在內。
問：如果我沒有足夠的收入，我是否別無選擇，只能放棄？
您可以使用一次性支付系統、儲蓄系統和收入系統的特殊規定。請不僅檢查您的收入，還檢查您的儲蓄、與您同住的親戚以及您是否有租金補貼。
問：UR 租賃總是比私人租賃便宜嗎？
如果只看月租金，並不總是便宜。比較整個租賃期間的總成本非常重要，包括不需要禮金、經紀費和續約費用。
Q. UR租賃有可飼養寵物的物件嗎？
UR租賃有部分物件可飼養寵物。可在UR官方網站的物件搜尋中指定可養寵物條件進行篩選。
Q. UR租賃的押金在退租時會退還嗎？
原則上，正常使用造成的自然耗損由房東負擔，因此只要不是房客的過失，押金大多會退還。
Q. 外國人也可以入住UR租賃嗎？
只要具備在留資格，就可以入住。不過，月收入與存款等審查標準與日本人相同。
UR租賃住宅的租金行情大約是多少？
會因地區與格局而有很大差異，但在東京都內，主要集中在6萬至15萬日圓左右。越是較新且完成翻新的物件，租金通常也越高。
外國人也可以入住UR租賃住宅嗎？
可以。只要是具有日本國籍或永久居留權的外國人，即可入住。前提是由本人實際居住。
如何申請UR租賃住宅？
可先在UR都市機構官網搜尋空房，再到營業中心辦理申請。由於採先到先得方式受理，持續留意資訊非常重要。
