La vivienda UR (vivienda de alquiler gestionada por la Agencia de Renacimiento Urbano de Japón) sin dinero de llave, sin comisión de intermediación y sin comisión de renovación atrae atención por sus bajos costos iniciales. Sin embargo, si firma el contrato sin tener en cuenta sus desventajas, puede arrepentirse después.
¿Qué es la vivienda UR?
La vivienda UR es una vivienda pública de alquiler operada por la Agencia de Renacimiento Urbano de Japón (anteriormente Japan Housing Corporation) que opera más de 700.000 unidades en todo el país. Gestiona de forma integral la construcción de edificios, la presentación de viviendas y la administración, y no requiere dinero de llave, comisión de intermediación ni comisión de renovación. No obstante, para compensar esos costos, se establecen niveles de renta y criterios de revisión.
¿Cuáles son las desventajas de la vivienda UR?
La revisión es estricta
A cambio de no requerir garante, la revisión de ingresos está establecida de forma estricta . Como referencia, el criterio es contar con ingresos mensuales equivalentes a unas cuatro veces la renta mensual. Sin embargo, en algunos casos la revisión puede superarse pagando por adelantado un año de renta.
La renta tiende a ser más alta
La vivienda UR tiende a tener rentas más altas que los alquileres privados de la misma zona porque las habitaciones están diseñadas con mayor amplitud . Es importante no dejarse llevar solo por el bajo costo inicial y comparar el costo total de la renta mensual por el número de meses de residencia. Como no hay comisión de renovación, la ventaja de costo aumenta cuanto más tiempo se vive allí.
Muchos inmuebles están lejos de la estación
La vivienda UR incluye muchos complejos residenciales desarrollados desde la década de 1950, y muchas zonas fueron construidas antes de que se desarrollaran las estaciones y los centros comerciales , por lo que algunos inmuebles tienen un acceso poco conveniente.
En algunos casos, los edificios y equipos son antiguos
Como muchos inmuebles han pasado por reformas y renovaciones durante muchos años, puede haber casos sin ascensor o con instalaciones antiguas . Es imprescindible realizar una visita y comprobar personalmente el exterior, el interior y las instalaciones.
¿Qué puntos ayudan a evitar arrepentirse con la vivienda UR?
Solicitar directamente desde el sitio web oficial
Solicitar desde el sitio web oficial de UR es la opción más ventajosa . Si se tramita a través de una inmobiliaria, el proceso de solicitud puede llevar más tiempo. También puede consultar la disponibilidad en todo el país en el sitio web oficial de UR.
Realice la visita siempre
En la vivienda UR, es posible, en algunos casos, visitar una vivienda aún ocupada . Si presenta una solicitud provisional para una vivienda de interés, puede reservarla antes de que quede libre. Como es difícil organizar una visita el mismo día, es imprescindible reservar con antelación .
Compare con al menos 2 o 3 inmuebles más
No decida viendo solo la vivienda UR; compare varios inmuebles, incluidos alquileres privados . Al comparar, podrá definir con mayor claridad qué debe priorizar para usted.
Lectura relacionada
Panorama general de las calificaciones de la solicitud
El sitio web oficial de la UR enumera principalmente las siguientes condiciones como requisitos de solicitud.
| Condiciones | Contenidos |
|---|---|
| Ingresos | El ingreso mensual promedio del solicitante debe ser mayor o igual al ingreso mensual estándar |
| Nacionalidad/Estado de residencia | Nacionalidad japonesa o nacionalidad extranjera con las calificaciones especificadas por la UR |
| Objeto de residencia | Requiere vivienda continua |
| Vivir juntos | Vive solo o tiene familiares que viven juntos o planean vivir juntos |
| Periodo de mudanza | Debe poder mudarse dentro de un mes a partir de la fecha de inicio de la mudanza |
| Requisitos de vida/antisociales | Debe poder vivir juntos en armonía y no ser miembro de un grupo del crimen organizado |
Además, su solicitud o contrato puede ser rechazado si tiene montos impagos adeudados por Urban Renaissance Agency, o si ha cometido violaciones de contrato anteriores, como falta de pago del alquiler, molestias a los vecinos o cría de animales en UR Housing.
Los estándares de ingresos varían según el monto del alquiler y la clasificación del hogar.
El estándar de ingresos para el alquiler de UR varía según el monto del alquiler. Según información oficial, el monto del ingreso mensual estándar se divide para solicitudes domésticas y solicitudes unipersonales.
| Clasificación | Importe del alquiler | Monto de ingreso mensual estándar |
|---|---|---|
| Hogar | Menos de 82.500 yenes | 4 veces el importe del alquiler |
| Hogar | 82.500 yenes o más pero menos de 200.000 yenes | 330.000 yenes |
| Hogar | 200.000 yenes o más | 400.000 yenes |
| Persona soltera | Menos de 62.500 yenes | 4 veces el importe del alquiler |
| Soltero | 62.500 yenes o más pero menos de 200.000 yenes | 250.000 yenes |
| Soltero | Más de 200.000 yenes | 400.000 yenes |
El ingreso mensual promedio se calcula dividiendo la cantidad total de ingresos del año pasado que se considera que continuarán en el futuro, como ingresos salariales, ingresos comerciales, ingresos inmobiliarios, pensiones, etc., por 12. También es importante que los ingresos estén sujetos a impuestos y puedan demostrarse.
Por ejemplo, si un hogar solicita una vivienda con un alquiler de 80.000 yenes, el ingreso mensual estándar es 4 veces el alquiler, o 320.000 yenes. Si es soltero y solicita una unidad de vivienda con un alquiler de 80.000 yenes, se aplica el estándar fijo para solteros, y el estándar es de 250.000 yenes.
Sistema alternativo si no se cumplen los estándares de ingresos
El hecho de que no cumpla con los criterios de ingresos no significa que no pueda presentar la solicitud. La UR tiene disposiciones especiales para el sistema de pago de suma global, el sistema basado en el ahorro y el sistema basado en los ingresos.
Sistema de pago global de alquiler, etc.
Se trata de un sistema en el que el alquiler y las tarifas de las zonas comunes se pagan por adelantado durante un periodo de tiempo determinado. No hay requisitos de ingresos al utilizar este sistema. Se trata de un sistema en el que puedes elegir un periodo de pago único de un año dentro del rango de 1 a 10 años, a partir del mes siguiente a aquel en el que puedes empezar a mudarte.
Sin embargo, existen restricciones a la terminación anticipada, por lo que aquellos que se espera que se reubiquen o cambien su estructura familiar deben considerar esto cuidadosamente.
Sistema estándar de ahorro
Este es un sistema que se puede aplicar en lugar del requisito de ingresos si el monto de ahorro del solicitante es 100 veces o más el alquiler mensual. Si el alquiler es de 60.000 yenes, el monto de ahorro estándar es de 6 millones de yenes.
Esto es algo a considerar para las personas mayores después de la jubilación, aquellos con activos pero bajos ingresos mensuales y los trabajadores independientes cuyos ingresos fluctúan de un año a otro.
Disposiciones especiales para las normas de ingresos
Si los ingresos y ahorros del solicitante son más de la mitad del estándar, es posible que pueda presentar la solicitud combinando los ingresos de familiares que viven juntos, los complementos de alquiler de familiares o del trabajo, o combinando ahorros. También están disponibles ciertas excepciones para personas mayores, personas con discapacidad, hogares monoparentales y estudiantes mayores de 18 años.
Calificaciones de solicitud para ciudadanos extranjeros
Los extranjeros también pueden postularse si cumplen con los requisitos establecidos por la UR. Según la información oficial, el solicitante debe poder comprender completamente el contenido del contrato de alquiler de vivienda en alquiler de la Agencia Urban Renaissance y estar bajo cualquiera de los siguientes:
| Categoría | Contenidos |
|---|---|
| Residente Permanente/Diplomático/Oficial | Aquellos cuya condición de residencia sea Residente Permanente, Diplomática u Oficial |
| Residentes permanentes especiales | Residentes permanentes especiales |
| Residentes de media y larga duración | Residentes de mediano y largo plazo bajo la Ley de Control de Inmigración |
Aquellos que se quedan en Japón por primera vez o por un período corto de tiempo pueden no cumplir con los requisitos. Si es residente extranjero, es una buena idea comprobar su tarjeta de residencia, su estado de residencia y el soporte lingüístico para comprender los detalles del contrato.
Rango de convivientes y periodo de instalación
En el alquiler UR el requisito básico es vivir solo o con familiares. El alcance de los parientes incluye al cónyuge, una persona en una relación matrimonial de hecho, un prometido que se casará dentro de los 6 meses, parientes consanguíneos dentro del sexto grado de parentesco y parientes por afinidad dentro del tercer grado de parentesco.
Otra condición es que todos los miembros del mismo hogar, incluido el solicitante, puedan mudarse dentro del mes siguiente a la fecha de inicio de mudanza fijada por UR. Las propiedades populares se llenan rápidamente una vez que hay vacantes disponibles, por lo que necesita saber cuándo se mudará, el aviso de mudanza, los costos de mudanza y los documentos requeridos antes de presentar la solicitud.
¿Cuáles son las ventajas de elegir UR賃貸 para vivir solo?
Cero depósito de agradecimiento, comisión de intermediación y tarifa de renovación
En UR賃貸 no se requiere depósito de agradecimiento, comisión de intermediación ni tarifa de renovación. En un alquiler común suelen requerirse varios meses de renta como costo inicial, pero con UR es posible reducir considerablemente el costo al mudarse.
No se necesita garante
Tampoco se requiere un garante ni un contrato con una empresa de garantía. La condición es dejar un depósito equivalente a 2 meses de renta al momento de mudarse, y en caso de atraso en el pago del alquiler se cubrirá con ese depósito.
Distribuciones más amplias
Como UR se construye en terrenos amplios de las zonas cercanas a la ciudad, tiende a ofrecer distribuciones más espaciosas que las de los alquileres comunes del mismo rango de precio.
Amplia oferta de planes de descuento
Existen sistemas de descuento propios, como el plan "U35" para personas de hasta 35 años (hasta un 20% de descuento durante 3 años), "Neighborhood Discount" (5% de descuento) y "UR Light" (contrato de alquiler de plazo fijo, 20% de descuento).
También hay muchas propiedades renovadas con un diseño atractivo
También está aumentando el número de propiedades renovadas con interiores cuidadosamente diseñados, incluidas las propiedades en colaboración con MUJI.
Cómo buscar UR賃貸
Puede buscar a través de agencias inmobiliarias indicadas como tiendas que manejan UR o en el sitio web oficial de UR. Como no todas las propiedades aparecen en los portales inmobiliarios generales, lo más seguro es consultar el sitio oficial o una tienda que maneje UR.
También le puede interesar
Quién paga las reparaciones mientras se vive allí｜Los 11 conceptos a cargo del inquilino fijados por UR
Entre las quejas de «me arrepentí», sorprende cuánto pesan los gastos de reparación tras mudarse. En la vivienda de alquiler UR de UR都市機構 (Urban Renaissance Agency), quién paga cuando hace falta una reparación durante la ocupación queda fijado uno a uno en el 「修理細目通知書」(aviso de pormenores de reparación) que se entrega al firmar el contrato. No es feeling ni negociación: está por escrito, y eso dista mucho del alquiler privado.
Esta asignación de cargas se revisó el 31 de enero de 2019 (平成31年1月31日); los 11 conceptos siguientes corren ahora a cargo del inquilino.
| Concepto de reparación | Contenido | Notas |
|---|---|---|
| 障子紙 (papel de shoji) | Reentelado | — |
| ふすま紙 (papel de fusuma) | Reentelado | — |
| 畳表 (cara de tatami) | Sustitución o volteo | — |
| 畳縁 (borde de tatami) | Sustitución | — |
| 備品 (accesorios) | Sustitución de toalleros, portarrollos, perchas de sombrero y correderas de cortina | Los rieles de cortina corren a cargo de la Agencia |
| 蛇口のパッキン・コマ (juntas y discos de grifo) | Sustitución | Excepto juntas de grifos monomando |
| 風呂場等のゴム栓・鎖 (tapones de goma y cadenas de baño, etc.) | Sustitución (incluidos lavabo, fregadero de servicio, etc.) | — |
| 流し排水口のゴム栓・目皿・ごみ受け (tapón, colador y cestillo del desagüe del fregadero) | Sustitución (incluido el colador del baño) | — |
| グリル皿及び焼網 (bandeja y parrilla del grill) | Sustitución | — |
| 電球・蛍光灯管 (bombillas y tubos fluorescentes) | Sustitución (incluidas LED, cebadores, etc.) | Excepto luminarias instaladas por la Agencia |
| その他軽微な修繕 (otras reparaciones menores) | Sustitución de pilas, malla de mosquitera, diversos filtros de aire, cordones de interruptor, etc. | — |
Esta lista muestra que la carga del inquilino se limita a sustituir consumibles y piezas pequeñas. Las averías del propio equipo, y los defectos que impiden usar la vivienda, los trata la Agencia tras investigar.
El papel pintado, la base del tatami y el armazón del fusuma pasaron a cargo de la Agencia
Lo que cambió en esta revisión es el trato de 「畳床」(base de tatami), 「ふすま骨組み（縁・骨）」(armazón de fusuma — borde y estructura) y 「クロス」(papel pintado). También los inquilinos ya existentes que firmaron antes de la revisión se tratan con la asignación posterior. En estos tres conceptos, no obstante, se actúa por orden de desgaste más grave, y los avisos individuales parten de quienes llevan más de 50 años de ocupación continua.
Un punto fácil de malinterpretar. Esta revisión de la asignación de reparaciones solo atañe a las reparaciones «durante la ocupación»; el trato de los gastos de 原状回復 (reposición al estado original) al salir no ha cambiado. Los materiales oficiales lo dejan escrito. En internet se lee que «UR ya no exige cambiar el papel pintado», pero eso es mientras se vive, no que desaparezca la carga al salir.
No hay tasa de renovación, pero el alquiler se revisa｜Las reglas de 継続家賃改定 (revisión del alquiler continuado)
La vivienda de alquiler UR no tiene 更新料 (tasa de renovación). El contrato se renueva automáticamente cada año, sin trámites. Eso no significa «que en la renovación no ocurra nada». Existe un mecanismo de revisión del 継続家賃 (alquiler continuado).
| Concepto | Contenido |
|---|---|
| Momento de la revisión | En la renovación del contrato de cada vivienda |
| Objeto de la revisión | Viviendas cuyo desvío entre el 継続家賃 actual y el 近傍同種家賃 (alquiler de inmuebles comparables cercanos) supera un rango que no pierde el equilibrio (5 %) |
| Fuera de objeto | Viviendas con menos de dos años desde la última fecha de cambio del alquiler continuado (o la fecha de entrada si no ha habido cambio) |
| Medida si sube | Para hogares de mayores con bajos ingresos, hogares con hijos, etc., hay una medida especial que en principio deja el alquiler a pagar tras la revisión igual que antes |
Fuente: UR都市機構「継続家賃の改定について」(Sobre la revisión del alquiler continuado)
En resumen, si la diferencia con el mercado del entorno se queda dentro del 5 %, no hay revisión. Los dos primeros años tras la entrada también quedan fuera. Elegir una zona donde el alquiler de alrededor sube implica, de forma realista, que el propio puede acercarse cuanto más se viva.
A la inversa, si el mercado del entorno baja, también puede haber revisión a la baja. Piénselo como un mecanismo ligado al mercado, a cambio de no tener 更新料 fijo. Estimar el coste de vivienda a largo plazo mirando solo «tasa de renovación cero» hace fallar la previsión.
Basta avisar con 14 días para rescindir｜Comparar las condiciones de salida con el privado
Para reducir arrepentimientos, se suele pasar por alto las condiciones al salir, no al entrar. Aquí la vivienda de alquiler UR tiene muchas ventajas.
| Concepto | Vivienda de alquiler UR | Ejemplo habitual en alquiler privado |
|---|---|---|
| Preaviso de rescisión | Presentar el aviso de resolución del contrato con al menos 14 días de antelación | Suele ser un mes de preaviso |
| Rescisión a mitad de mes | Alquiler prorrateado | Prorrateo o el mes entero |
| 敷金 (fianza / depósito) | Dos meses de alquiler mensual | De 0 a 2 meses, con margen |
| 礼金 (llave) / 仲介手数料 (honorarios de intermediación) | Ninguno | Según el inmueble |
| 更新料 / trámites de renovación | Ninguno (renovación automática cada año) | En muchas regiones e inmuebles hay tasa de renovación |
Fuente: UR都市機構「よくあるご質問」(Preguntas frecuentes)
Esta tabla muestra que en UR el 敷金 pesa mucho en los gastos iniciales y casi todo lo demás es cero. Sin 礼金 ni 仲介手数料, el total al entrar suele ser más bajo que en el privado; en cambio, dos meses de 敷金 siguen siendo un desembolso concentrado.
Y un preaviso mínimo de 14 días cuenta de verdad al mudarse. En un inmueble privado con un mes de preaviso, una vez decidido el siguiente, la fecha de salida se mueve mal y suele aparecer el doble alquiler. Para quien puede mudarse en plazo corto, esta condición de 14 días vale más de lo que parece.
La forma de no arrepentirse es simple. La vivienda de alquiler UR está pensada para ser «difícil de entrar, fácil de vivir y fácil de salir». Juzgar solo por el umbral de ingreso de la entrada es perderse lo bueno de las condiciones mientras se vive y al salir. A la inversa, pasar la entrada es la mayor puerta: conviene confirmarla pronto.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre la vivienda UR
- P. ¿La vivienda UR tiene en cero el dinero de llave, la comisión de intermediación y la comisión de renovación?
- R. Sí. No se requiere dinero de llave, comisión de intermediación ni comisión de renovación . Sin embargo, sí se requiere depósito de garantía.
- P. ¿Qué puede hacerse si no se aprueba la revisión de la vivienda UR?
- R. Pagar por adelantado un año de renta puede ser una opción. Para más detalles, consulte con la ventanilla de UR.
- P. ¿Se permiten mascotas en la vivienda UR?
- R. Dependiendo del inmueble, hay inmuebles en los que se permiten mascotas . En el sitio web oficial puede buscar por la opción "se permiten mascotas".
- P. ¿Cómo debe realizarse el trámite de salida de la vivienda UR?
- R. Aunque no se requiere trámite de renovación, debe presentar el aviso de salida en la ventanilla de UR dentro del plazo establecido .
- Q. ¿En el alquiler UR el inquilino también paga las reparaciones mientras vive allí?
- La carga del inquilino se limita a 11 conceptos como 障子紙 (papel de shoji), ふすま紙 (papel de fusuma), 畳表 (cara de tatami), 畳縁 (borde de tatami), accesorios, juntas de grifo y bombillas, según el 「修理細目通知書」(aviso de pormenores de reparación) entregado al firmar. Las averías de equipo y los defectos que impiden usar la vivienda los trata la Agencia tras investigar. En la revisión del 31 de enero de 2019 (平成31年1月31日), 畳床 (base de tatami), ふすま骨組み (armazón de fusuma) y クロス (papel pintado) pasaron al lado de la Agencia. Esto es de las reparaciones durante la ocupación; el trato de los gastos de 原状回復 (reposición al estado original) al salir no ha cambiado.
- Q. Sin tasa de renovación, ¿puede subir el alquiler?
- Sí. En la renovación del contrato, las viviendas cuyo desvío entre el 継続家賃 (alquiler continuado) actual y el 近傍同種家賃 (alquiler de inmuebles comparables cercanos) supera el 5 % son objeto de revisión del alquiler continuado. Las viviendas con menos de dos años desde la última fecha de cambio quedan fuera. Si hay subida, una medida especial mantiene el alquiler a pagar para hogares de mayores con bajos ingresos, hogares con hijos, etc.
P. ¿Es realmente necesario un garante para el alquiler de UR?
No es necesario. Sin embargo, en cambio, existen estándares claros en materia de ingresos y ahorros. No se requiere garante y no se requiere examen no significan lo mismo.
P. ¿Puedo solicitar el alquiler de UR incluso si soy extranjero?
Puede postularse si cumple con los requisitos estipulados por la UR, como residentes permanentes, diplomáticos, residentes oficiales, residentes permanentes especiales y residentes de mediano a largo plazo. Es posible que no estén cubiertos casos como estancias de corta duración.
P. Si no tengo suficientes ingresos, ¿no tengo más remedio que rendirme?
Es posible que pueda utilizar disposiciones especiales para el sistema de pago de suma global, el sistema basado en el ahorro y el sistema basado en los ingresos. Por favor, compruebe no sólo sus ingresos, sino también sus ahorros, los familiares que viven con usted y si tiene algún suplemento de alquiler.
P. ¿El alquiler UR es siempre más barato que el alquiler privado?
Si sólo nos fijamos en el alquiler mensual, no siempre es barato. Es importante comparar el costo total durante todo el período de arrendamiento, incluido el hecho de que no se requieren dinero clave, tarifas de corretaje ni tarifas de renovación.
Q. ¿Hay propiedades de UR賃貸 que permiten mascotas?
En parte de UR賃貸 hay propiedades donde se permite tener mascotas. Puede filtrarlas especificando la condición de admisión de mascotas en la búsqueda de propiedades del sitio oficial de UR.
Q. ¿Se devuelve el depósito de UR賃貸 al desocupar la vivienda?
En principio, el desgaste por uso normal corre a cargo del arrendador, por lo que, si no hubo negligencia por parte del inquilino, el depósito se devuelve casi en su totalidad.
Q. ¿Los extranjeros también pueden mudarse a UR賃貸?
Es posible mudarse si se cuenta con un estatus de residencia válido. Sin embargo, los criterios de evaluación, como ingresos mensuales y ahorros, se aplican de la misma manera que a los ciudadanos japoneses.
¿Cuál es el rango de renta de la vivienda de alquiler UR?
Aunque varía mucho según la zona y la distribución, en Tokio el rango central suele estar entre 60.000 y 150.000 yenes. Las propiedades más nuevas y ya renovadas tienden a ser más caras.
¿Los extranjeros también pueden mudarse a una vivienda de alquiler UR?
Los extranjeros con nacionalidad japonesa o residencia permanente pueden mudarse. La condición es residir personalmente en la vivienda.
¿Cómo se solicita una vivienda de alquiler UR?
Se busca una vacante en el sitio web de la UR Urban Renaissance Agency y se presenta la solicitud en un centro de atención. Como el proceso es por orden de llegada, es importante revisar la información con frecuencia.
