Le logement locatif UR (logement locatif géré par l’Agence japonaise de la renaissance urbaine) sans pas-de-porte, sans frais d’agence et sans frais de renouvellement est remarqué pour la faiblesse de ses coûts initiaux. Cependant, si vous signez sans tenir compte de ses inconvénients, vous pouvez le regretter par la suite.
Qu’est-ce que le logement locatif UR ?
Le logement locatif UR est un logement public locatif exploité par l’Agence japonaise de la renaissance urbaine (anciennement Japan Housing Corporation) qui gère plus de 700 000 logements dans tout le pays. L’organisme prend en charge de manière intégrée la construction, la présentation des logements et la gestion, et aucun pas-de-porte, frais d’agence ou frais de renouvellement n’est requis. En contrepartie, les loyers et les critères d’examen sont fixés de manière à compenser ces coûts.
Quels sont les inconvénients du logement locatif UR ?
L’examen est strict
En contrepartie de l’absence de garant, le contrôle des revenus est fixé de manière stricte . Le repère est d’avoir un revenu mensuel d’environ quatre fois le loyer mensuel. Toutefois, dans certains cas, il est possible de satisfaire à l’examen en payant un an de loyer à l’avance.
Le loyer a tendance à être plus élevé
Le logement locatif UR a tendance à proposer des loyers plus élevés que les locations privées du même secteur, car les logements sont conçus avec des surfaces plus généreuses . Il est important de ne pas se laisser attirer uniquement par le faible coût initial et de comparer le coût total sur la base du loyer mensuel multiplié par la durée d’occupation. Comme il n’y a pas de frais de renouvellement, l’avantage économique augmente avec la durée de résidence.
De nombreux logements sont éloignés des gares
Le logement locatif UR comprend de nombreux ensembles résidentiels développés à partir des années 1950, et beaucoup de zones ont été construites avant l’aménagement des gares et des commerces ; certains logements sont donc moins pratiques d’accès.
Les bâtiments et les équipements peuvent être anciens
Comme de nombreux logements ont connu des travaux et des rénovations au fil des années, il peut y avoir des cas sans ascenseur ou avec des équipements anciens . Une visite est indispensable afin de vérifier par vous-même l’extérieur, l’intérieur et les équipements.
Quels points permettent d’éviter les regrets avec le logement locatif UR ?
Faire la demande directement sur le site officiel
La demande via le site officiel d’UR est l’option la plus avantageuse . En passant par une agence, la procédure de demande peut prendre plus de temps. Vous pouvez également vérifier les logements vacants dans tout le pays sur le site officiel d’UR.
Effectuez toujours une visite
Dans le logement locatif UR, il est parfois possible de visiter un logement encore occupé . Si vous déposez une demande provisoire pour un logement souhaité, vous pouvez le réserver avant le départ de l’occupant. Comme une visite le jour même est difficile, une réservation préalable est indispensable .
Comparez avec au moins 2 ou 3 autres biens
Ne décidez pas en ne regardant que le logement UR ; comparez plusieurs biens, y compris des locations privées . La comparaison vous aidera à clarifier vos priorités.
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Image globale des qualifications de la candidature
Le site officiel de l'UR répertorie principalement les conditions suivantes comme qualifications de candidature.
| Conditions | Contenu |
|---|---|
| Revenu | Le revenu mensuel moyen du demandeur doit être supérieur ou égal au revenu mensuel standard |
| Nationalité/Statut de résidence | Nationalité japonaise ou nationalité étrangère avec les qualifications spécifiées par UR |
| But de la résidence | Nécessite un logement continu |
| Vivre ensemble | Vivre seul ou avoir des proches vivant ensemble ou envisageant de vivre ensemble |
| Période d'emménagement | Doit pouvoir emménager dans un délai d'un mois à compter de la date de début de l'emménagement |
| Vie/Exigences antisociales | Doit pouvoir vivre ensemble harmonieusement et ne pas être membre d'un groupe du crime organisé |
De plus, votre demande ou votre contrat peut être refusé si vous avez des montants impayés dus par Urban Renaissance Agency, ou si vous avez commis des violations de contrat dans le passé telles que le non-paiement du loyer, des nuisances aux voisins ou l'élevage d'animaux à UR Housing.
Les normes de revenus varient en fonction du montant du loyer et de la classification du ménage
Le niveau de revenu pour la location UR varie en fonction du montant du loyer. Selon les informations officielles, le montant du revenu mensuel standard est divisé entre les demandes des ménages et les demandes des personnes seules.
| Classement | Montant du loyer | Montant du revenu mensuel standard |
|---|---|---|
| Ménage | Moins de 82 500 yens | 4 fois le montant du loyer |
| Ménage | 82 500 yens ou plus mais moins de 200 000 yens | 330 000 yens |
| Ménage | 200 000 yens ou plus | 400 000 yens |
| Personne seule | Moins de 62 500 yens | 4 fois le montant du loyer |
| Célibataire | 62 500 yens ou plus mais moins de 200 000 yens | 250 000 yens |
| Célibataire | Plus de 200 000 yens | 400 000 yens |
Le revenu mensuel moyen est calculé en divisant le montant total des revenus de l'année écoulée qui sont réputés se poursuivre dans le futur, tels que les revenus de salaire, les revenus d'entreprise, les revenus immobiliers, les pensions, etc., par 12. Il est également important que les revenus soient imposables et puissent être prouvés.
Par exemple, si un ménage demande un logement avec un loyer de 80 000 yens, le revenu mensuel standard est 4 fois le loyer, soit 320 000 yens. Si vous êtes célibataire et que vous postulez pour un logement avec un loyer de 80 000 yens, la norme fixe pour les célibataires s'applique et la norme est de 250 000 yens.
Système alternatif si les normes de revenus ne sont pas respectées
Ce n’est pas parce que vous ne répondez pas aux critères de revenus que vous ne pouvez pas postuler. L'UR prévoit des dispositions spéciales pour le système de paiement forfaitaire, le système basé sur l'épargne et le système basé sur le revenu.
Système de paiement forfaitaire pour le loyer, etc.
Il s’agit d’un système dans lequel le loyer et les charges des parties communes sont payés à l’avance pendant une certaine période. Il n’y a aucune condition de revenu lors de l’utilisation de ce système. Il s'agit d'un système dans lequel vous pouvez choisir une durée de paiement forfaitaire d'un an comprise entre 1 et 10 ans, à compter du mois suivant celui au cours duquel vous pouvez commencer à emménager.
Cependant, il existe des restrictions en matière de résiliation anticipée, de sorte que ceux qui sont censés déménager ou modifier leur structure familiale doivent y réfléchir attentivement.
Système standard d'épargne
Il s'agit d'un système qui peut être appliqué à la place de l'exigence de revenus si le montant de l'épargne du demandeur est de 100 fois ou plus le loyer mensuel. Si le loyer est de 60 000 yens, le montant de l'épargne standard est de 6 millions de yens.
C’est un élément à considérer pour les personnes âgées après la retraite, celles qui disposent d’actifs mais de faibles revenus mensuels et les indépendants dont les revenus fluctuent d’année en année.
Dispositions particulières pour les normes de revenu
Si les revenus et les économies du demandeur sont supérieurs à la moitié de la norme, vous pourrez peut-être présenter une demande en combinant les revenus de membres de votre famille qui vivent ensemble, les suppléments de loyer provenant de membres de votre famille ou du travail, ou en combinant vos économies. Certaines exceptions sont également disponibles pour les personnes âgées, les personnes handicapées, les ménages monoparentaux et les étudiants de plus de 18 ans.
Conditions de candidature pour les ressortissants étrangers
Les ressortissants étrangers peuvent également postuler s’ils satisfont aux qualifications fixées par l’UR. Selon les informations officielles, le demandeur doit être en mesure de comprendre pleinement le contenu du contrat de location de logement locatif de l'Urban Renaissance Agency et relever de l'un des éléments suivants :
| Catégorie | Contenu |
|---|---|
| Résident permanent/diplomatique/fonctionnaire | Ceux dont le statut de résidence est résident permanent, diplomatique ou officiel |
| Résidents permanents spéciaux | Résidents permanents spéciaux |
| Résidents de moyenne à longue durée | Résidents de moyenne à longue durée en vertu de la loi sur le contrôle de l'immigration |
Ceux qui séjournent au Japon pour la première fois ou pour une courte période peuvent ne pas remplir les conditions requises. Si vous êtes un résident étranger, c'est une bonne idée de vérifier votre carte de séjour, votre statut de résidence et votre assistance linguistique pour comprendre les détails du contrat.
Éventail de cohabitants et période d'emménagement
En location UR, la condition de base est de vivre seul ou avec des proches. La portée des parents comprend le conjoint, la personne en union de fait, le fiancé qui se mariera dans les 6 mois, les parents par le sang au 6ème degré de parenté et les parents par alliance au 3ème degré de parenté.
Une autre condition est que tous les membres d'un même foyer, y compris le demandeur, puissent emménager dans un délai d'un mois à compter de la date de début d'emménagement fixée par l'UR. Les propriétés populaires se remplissent rapidement une fois que des postes vacants deviennent disponibles, vous devez donc savoir quand vous déménagerez, l'avis de déménagement, les frais de déménagement et les documents requis avant de postuler.
Quels sont les avantages de choisir UR賃貸 pour vivre seul ?
Pas de pas-de-porte, pas de frais d’agence, pas de frais de renouvellement
Avec UR賃貸, il n’y a ni pas-de-porte, ni frais d’agence, ni frais de renouvellement. Dans une location classique, plusieurs mois de loyer sont souvent nécessaires comme frais initiaux, mais avec UR, il est possible de réduire fortement le coût d’entrée dans le logement.
Aucun garant n’est nécessaire
Il n’est pas non plus nécessaire d’avoir un garant ni de conclure un contrat avec une société de garantie. La condition est de verser un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer lors de l’entrée dans le logement, lequel pourra être utilisé en cas d’impayé.
Des logements généralement plus spacieux
Comme UR est construit sur de vastes terrains en périphérie urbaine, les logements ont tendance à être plus spacieux que les locations classiques de la même gamme de prix.
Des formules de réduction bien développées
Il existe des dispositifs de réduction propres à UR, comme le programme « U35 » destiné aux moins de 35 ans (jusqu’à 20 % de réduction pendant 3 ans), le « Neighborhood Discount » (5 % de réduction) ou encore « UR Light » (bail à durée déterminée, 20 % de réduction).
De nombreux biens rénovés au design soigné
Le nombre de biens rénovés avec un intérieur travaillé augmente également, notamment des logements issus d’une collaboration avec MUJI.
Comment rechercher un logement UR賃貸
Vous pouvez chercher via une agence immobilière indiquée comme point de vente UR, ou sur le site officiel de UR. Comme tous les biens ne sont pas publiés sur les portails immobiliers généralistes, le moyen le plus sûr reste le site officiel ou la consultation d’un point de vente UR.
Qui paie les réparations pendant l’occupation｜Les 11 postes à la charge du locataire fixés par l’UR
Parmi les « j’ai regretté », les frais de réparation après l’emménagement reviennent étonnamment souvent. Dans les logements locatifs UR de l’UR都市機構 (Urban Renaissance Agency), qui paie lorsqu’une réparation est nécessaire pendant l’occupation est fixé individuellement dans le 「修理細目通知書」(avis des détails de réparation) remis à la signature du contrat. Ce n’est pas une question de feeling ni de négociation : c’est écrit, et c’est une grande différence avec la location privée.
Cette répartition des charges a été révisée le 31 janvier 2019 (平成31年1月31日) ; les 11 postes suivants sont désormais à la charge du locataire.
| Poste de réparation | Contenu | Remarques |
|---|---|---|
| 障子紙 (papier de shoji) | Retendage | — |
| ふすま紙 (papier de fusuma) | Retendage | — |
| 畳表 (face de tatami) | Remplacement ou retournement | — |
| 畳縁 (bordure de tatami) | Remplacement | — |
| 備品 (accessoires) | Remplacement des porte-serviettes, porte-papier, patères, galets de rideau | Les tringles à rideaux sont à la charge de l’Agence |
| 蛇口のパッキン・コマ (joints et clapets de robinet) | Remplacement | Hors joints des mitigeurs à levier unique |
| 風呂場等のゴム栓・鎖 (bouchons caoutchouc et chaînes de bain, etc.) | Remplacement (y compris lavabo, évier de service, etc.) | — |
| 流し排水口のゴム栓・目皿・ごみ受け (bouchon, crépine et panier de vidange d’évier) | Remplacement (y compris crépine de salle de bain) | — |
| グリル皿及び焼網 (plaque et grille de gril) | Remplacement | — |
| 電球・蛍光灯管 (ampoules et tubes fluorescents) | Remplacement (y compris LED, starters, etc.) | Hors luminaires installés par l’Agence |
| その他軽微な修繕 (autres réparations mineures) | Remplacement de piles, moustiquaire, divers filtres à air, cordons d’interrupteur, etc. | — |
Cette liste montre que la charge du locataire se limite au remplacement de consommables et de petits accessoires. Les pannes de l’équipement lui-même, et les défauts qui gênent l’usage du logement, sont traités par l’Agence après enquête.
Papier peint, âme de tatami et ossature de fusuma sont passés à la charge de l’Agence
Ce qui a changé dans cette révision, c’est le traitement de 「畳床」(âme de tatami), 「ふすま骨組み（縁・骨）」(ossature de fusuma — bordure et structure) et 「クロス」(papier peint). Les locataires déjà en place qui ont signé avant la révision sont aussi traités selon la répartition post-révision. Pour ces trois postes, toutefois, on procède d’abord aux usures les plus graves, et les avis individuels partent des personnes dont l’occupation continue dépasse 50 ans.
Un point facile à mal lire ici. Cette révision de la répartition des réparations ne concerne que les réparations « pendant l’occupation » ; le traitement des frais de 原状回復 (remise en état) à la sortie n’a pas changé. Les documents officiels le précisent. On lit en ligne que « l’UR n’exige plus le retapissage », mais c’est pendant le séjour, pas que la charge à la sortie disparaît.
Pas de frais de renouvellement, mais le loyer est révisé｜Les règles de 継続家賃改定 (révision du loyer continué)
Les logements locatifs UR n’ont pas de 更新料 (frais de renouvellement). Le contrat se renouvelle automatiquement chaque année, sans formalité. Cela ne veut pas dire « qu’il ne se passe rien au renouvellement ». Il existe un mécanisme de révision du 継続家賃 (loyer continué).
| Poste | Contenu |
|---|---|
| Moment de la révision | Au renouvellement du contrat de chaque logement |
| Objets de la révision | Logements dont l’écart entre le 継続家賃 actuel et le 近傍同種家賃 (loyer de biens comparables à proximité) dépasse une fourchette qui ne rompt pas l’équilibre (5 %) |
| Hors champ | Logements de moins de deux ans depuis la dernière date de changement du loyer continué (ou la date d’entrée s’il n’y a pas eu de changement) |
| Mesure en cas de hausse | Pour les ménages âgés à faibles revenus, les ménages avec enfants, etc., une mesure spéciale maintient en principe le loyer payable après révision au montant d’avant révision |
Source : UR都市機構「継続家賃の改定について」(Sur la révision du loyer continué)
En résumé, si l’écart avec le marché voisin reste dans les 5 %, le logement n’est pas révisé. Les deux premières années après l’entrée sont aussi hors champ. Choisir un quartier où les loyers autour montent, c’est admettre que le sien peut se rapprocher à mesure que l’on reste.
À l’inverse, si le marché voisin baisse, une révision à la baisse est aussi possible. Voyez-le comme un mécanisme indexé sur le marché, à la place d’une 更新料 fixe. Estimer le coût long du logement en ne regardant que « zéro frais de renouvellement » fait rater la prévision.
Résilier 14 jours à l’avance suffit｜Comparer les conditions de sortie au privé
Pour réduire les regrets, on oublie trop les conditions de sortie, pas celles d’entrée. C’est là que les logements locatifs UR ont de nombreux atouts.
| Poste | Logement locatif UR | Exemple typique en location privée |
|---|---|---|
| Préavis de résiliation | Déposer un avis de résiliation au plus tard 14 jours avant | Souvent un mois de préavis |
| Résiliation en cours de mois | Loyer au prorata | Prorata ou mois entier |
| 敷金 (dépôt de garantie) | Deux mois de loyer mensuel | De 0 à 2 mois, variable |
| 礼金 (pas-de-porte) / 仲介手数料 (frais d’agence) | Aucun | Selon le bien |
| 更新料 / formalités de renouvellement | Aucun (renouvellement automatique chaque année) | Beaucoup de régions et de biens facturent un frais de renouvellement |
Source : UR都市機構「よくあるご質問」(Foire aux questions)
Ce tableau montre que dans l’UR, le 敷金 pèse lourd dans les frais d’entrée, et presque tout le reste est à zéro. Sans 礼金 ni 仲介手数料, le total à l’entrée est souvent plus bas que dans le privé ; en revanche, deux mois de 敷金 restent une somme groupée.
Et un préavis de 14 jours au plus tard compte vraiment au moment de déménager. Dans un bien privé à un mois de préavis, une fois le logement suivant décidé, la date de sortie bouge mal, et le double loyer arrive facilement. Pour qui peut déménager à court délai, cette condition de 14 jours vaut plus qu’il n’y paraît.
Pour ne pas regretter, le raisonnement est simple. Les logements locatifs UR sont conçus « difficiles à entrer, faciles à habiter, faciles à quitter ». Juger seulement au seuil de revenu de l’entrée, c’est rater la qualité des conditions pendant le séjour et à la sortie. Inversement, passer l’entrée est le plus grand verrou : il faut le vérifier tôt.
FAQ : questions fréquentes sur le logement locatif UR
- Q. Le logement locatif UR est-il sans pas-de-porte, sans frais d’agence et sans frais de renouvellement ?
- R. Oui. Aucun pas-de-porte, frais d’agence ni frais de renouvellement n’est nécessaire . En revanche, un dépôt de garantie est requis.
- Q. Que faire si l’examen du logement locatif UR n’est pas validé ?
- R. Le paiement anticipé d’un an de loyer peut être une option. Pour plus de détails, consultez le guichet UR.
- Q. Les animaux de compagnie sont-ils autorisés dans le logement locatif UR ?
- R. Selon le bien, certains logements acceptent les animaux de compagnie . Une recherche "animaux autorisés" est possible sur le site officiel.
- Q. Comment effectuer les formalités de départ d’un logement locatif UR ?
- R. Même s’il n’y a pas de procédure de renouvellement, vous devez remettre l’avis de départ au guichet UR dans le délai imparti .
- Q. Les locataires UR paient-ils aussi les réparations pendant qu’ils habitent ?
- La charge du locataire se limite à 11 postes tels que 障子紙 (papier de shoji), ふすま紙 (papier de fusuma), 畳表 (face de tatami), 畳縁 (bordure de tatami), accessoires, joints de robinet et ampoules, tels que fixés dans le 「修理細目通知書」(avis des détails de réparation) remis à la signature. Les pannes d’équipement et les défauts qui gênent l’usage du logement sont traités par l’Agence après enquête. Dans la révision du 31 janvier 2019 (平成31年1月31日), 畳床 (âme de tatami), ふすま骨組み (ossature de fusuma) et クロス (papier peint) sont passés du côté de l’Agence. Il s’agit des réparations pendant l’occupation ; le traitement des frais de 原状回復 (remise en état) à la sortie n’a pas changé.
- Q. Sans frais de renouvellement, le loyer peut-il quand même augmenter ?
- Oui. Au renouvellement du contrat, les logements dont l’écart entre le 継続家賃 (loyer continué) actuel et le 近傍同種家賃 (loyer de biens comparables à proximité) dépasse 5 % font l’objet d’une révision du loyer continué. Les logements de moins de deux ans depuis la dernière date de changement sont hors champ. En cas de hausse, une mesure spéciale maintient le loyer payable pour les ménages âgés à faibles revenus, les ménages avec enfants, etc.
Q. Un garant est-il vraiment nécessaire pour la location UR ?
Pas nécessaire. Cependant, il existe des normes claires en matière de revenus et d’épargne. Aucun garant requis et aucun examen requis ne veulent pas dire la même chose.
Q. Puis-je demander une location UR même si je suis un ressortissant étranger ?
Vous pouvez postuler si vous répondez aux qualifications stipulées par l'UR, telles que résidents permanents, diplomates, résidents officiels, résidents permanents spéciaux et résidents de moyenne à longue durée. Les cas tels que les séjours de courte durée peuvent ne pas être couverts.
Q. Si je n'ai pas suffisamment de revenus, est-ce que je n'ai pas d'autre choix que d'abandonner ?
Vous pourrez peut-être recourir à des dispositions spéciales pour le système de paiement forfaitaire, le système basé sur l'épargne et le système basé sur le revenu. Veuillez vérifier non seulement vos revenus, mais aussi vos économies, les proches qui vivent avec vous et si vous bénéficiez de suppléments de loyer.
Q. La location UR est-elle toujours moins chère que la location privée ?
Si l’on regarde uniquement le loyer mensuel, il n’est pas toujours bon marché. Il est important de comparer le coût total pour toute la période de location, en tenant compte du fait que le clé de voûte, les frais de courtage et les frais de renouvellement ne sont pas requis.
Q. Existe-t-il des logements UR賃貸 acceptant les animaux ?
Une partie des logements UR賃貸 accepte les animaux de compagnie. Vous pouvez affiner votre recherche sur le site officiel de UR en sélectionnant le critère correspondant.
Q. Le dépôt de garantie de UR賃貸 est-il restitué au départ ?
En principe, l’usure normale liée à l’usage reste à la charge du bailleur. Ainsi, en l’absence de faute du locataire, le dépôt de garantie est presque entièrement restitué.
Q. Les étrangers peuvent-ils également emménager dans un logement UR賃貸 ?
L’entrée dans le logement est possible si vous disposez d’un statut de résidence valable. Toutefois, les critères d’examen, tels que le revenu mensuel et l’épargne, s’appliquent de la même manière qu’aux ressortissants japonais.
Quel est le niveau de loyer d'un logement locatif UR ?
Il varie fortement selon le secteur et la configuration, mais à Tokyo, la fourchette principale se situe généralement entre 60 000 et 150 000 yens. Les biens plus récents et déjà rénovés ont tendance à être plus chers.
Les étrangers peuvent-ils également emménager dans un logement locatif UR ?
Les étrangers ayant la nationalité japonaise ou un droit de résidence permanente peuvent emménager. La condition est d'y habiter eux-mêmes.
Comment faire une demande de logement locatif UR ?
Il faut rechercher un logement vacant sur le site de l'UR Urban Renaissance Agency, puis déposer une demande dans un centre commercial. Comme l'attribution se fait selon le principe du premier arrivé, premier servi, il est important de consulter les informations régulièrement.
