UR租赁住房（由UR都市再生机构管理的租赁住宅）因无礼金、无中介手续费、无续约费这一初期费用较低的特点而备受关注。不过，如果在签约前忽视了其中的缺点，也有可能在入住后感到后悔。
什么是UR租赁住房？
UR租赁住房是由UR都市再生机构（原日本住宅公团）在日本全国运营超过70万套的公共租赁住宅。该机构一体化承担建筑建设、房源介绍和管理运营，因此礼金、中介手续费和续约费全部不需要支付。不过，为了覆盖这些成本，也相应设定了租金标准和审查标准。
UR租赁住房的缺点具体有哪些？
审查较严格
虽然不需要保证人，但收入审查设定得较为严格。一般标准大致是“月收入约为月租金的4倍”。不过，也有可能通过预付1年房租的方式满足审查条件。
租金偏高
UR租赁住房由于房间通常设计得较为宽敞，因此与同区域的民间租赁住房相比，租金往往偏高。不要只被初期费用低这一点吸引，更重要的是按“月租金×居住月数”的总成本进行比较。由于没有续约费，居住时间越长，成本优势越明显。
离车站较远的房源也很多
UR租赁住房中有不少是自昭和30年代起开发的团地型房源，且许多区域是在车站和商业设施完善之前建成的，因此也存在交通不便的房源。
建筑和设备也可能较旧
由于许多房源经过了多年的翻新和改造，可能会出现没有电梯、设备老旧等情况。务必实地看房，并亲自确认外观、室内和设备状况。
为了避免选择UR租赁住房后后悔，应注意哪些要点？
直接通过官网申请
通过UR官方网站申请最为有利。如果通过中介公司办理，申请手续可能需要更多时间。全国范围内的空房情况也可以通过UR官方网站查询。
一定要实地看房
在UR租赁住房中，有时可以参观仍有人居住的房间。如果先对意向房源进行临时申请，就有可能在原住户退租前先行保留。由于当天临时看房较为困难，必须提前预约。
与其他2到3套以上房源进行比较
不要只看UR租赁住房就作决定，建议同时进行与包括民间租赁住房在内的多套房源比较。通过比较，您会更清楚自己真正应优先考虑什么。
申请资格总体情况
UR官网主要列出了以下条件作为申请资格。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 收入 | 申请人的平均月收入必须大于或等于标准月收入 |
| 国籍/居住状况 | 日本国籍或具有UR规定的资格的外国国籍 |
| 居住目的 | 需要连续住房 |
| 同居 | 独居或有亲戚同居或计划同居 |
| 入住期 | 必须能够在入住开始日期起的一个月内入住 |
| 生活/反社会要求 | 必须能够和谐地生活在一起，并且不是有组织犯罪集团的成员 |
此外，如果您未付 Urban Renaissance Agency 欠款，或者您过去曾违反合同，例如不付租金、滋扰邻居或在 UR Housing 饲养动物，您的申请或合同可能会被拒绝。
收入标准因租金金额和家庭分类而异
UR租金的收入标准根据租金金额而有所不同。根据官方信息，标准月收入金额分为家庭申请和单身申请。
| 分类 | 租金金额 | 标准月收入金额 |
|---|---|---|
| 家居 | 82,500 日元以下 | 租金金额的4倍 |
| 家居 | 82,500日元以上200,000日元以下 | 330,000日元 |
| 家居 | 20万日元以上 | 40万日元 |
| 单身人士 | 62,500 日元以下 | 租金金额的4倍 |
| 单 | 62,500日元以上20万日元以下 | 25万日元 |
| 单 | 超过20万日元 | 40万日元 |
平均月收入的计算方法是用过去一年被视为未来持续的收入总额（例如工资收入、营业收入、房地产收入、养老金等)除以12。同样重要的是，该收入是应纳税的并且可以证明。
例如，如果一个家庭申请租金为8万日元的住房，那么标准月收入为租金的4倍，即32万日元。如果单身，申请租金为8万日元的住房，则适用单身固定标准，标准为25万日元。
不符合收入标准的替代制度
仅仅因为您不符合收入标准并不意味着您不能申请。 UR 对一次性付款制度、储蓄制度和收入制度有特殊规定。
租金等一次性支付制度
这是一种在一定时期内提前支付租金和公共区域费用的制度。使用该系统时没有收入要求。这是一种可以从入住月份的下个月开始，在 1 至 10 年范围内选择一年一次性付款期限的制度。
然而，提前终止是有限制的，所以那些预计搬迁或改变家庭结构的人应该仔细考虑这一点。
储蓄标准体系
如果申请人的储蓄金额是每月房租的100倍或以上，则可以采用该制度来代替收入要求。如果租金为6万日元，则标准节省金额为600万日元。
这是退休后的老年人、拥有资产但月收入较低的人以及收入每年波动的自由职业者需要考虑的事情。
收入标准的特殊规定
如果申请人的收入和储蓄超过标准的一半，则可以通过合并同居亲属的收入、亲戚或工作的租金补助、或合并储蓄来申请。老年人、残疾人、单亲家庭和 18 岁以上的学生也有某些例外情况。
外国人申请资格
符合UR规定的资格的外国人也可以申请。根据官方信息，申请人必须能够充分理解Urban Renaissance Agency租赁房屋租赁合同的内容，并符合以下任一条件：
| 类别 | 内容 |
|---|---|
| 永久居民/外交/官员 | 居住身份为永久居民、外交官或官员的人 |
| 特别永住者 | 特别永住者 |
| 中长期居留者 | 入管法下的中长期在留者 |
初次或短期居留日本的人可能不符合要求。如果您是外国居民，最好检查您的在留卡、在留资格和语言支持，以了解合同细节。
同居者范围及入住期限
UR租房的基本要求是独居或与亲戚同住。亲属范围包括配偶、事实婚姻关系人、六个月内结婚的未婚夫、六亲等以内的血亲、三等以内的姻亲。
另一个条件是，包括申请人在内的同一家庭的所有成员都可以在 UR 规定的入住开始日期后的一个月内入住。热门房产一旦出现空缺，就会很快被填满，因此您在申请之前需要了解您的搬家时间、搬出通知、搬家费用以及所需文件。
独居选择UR租赁有哪些优势？
礼金、中介费、续约费全免
UR租赁不需要支付礼金、中介费和续约费。普通租赁通常需要准备相当于数个月房租的初期费用，但选择UR可以大幅降低入住时的成本。
无需担保人
也不需要担保人或担保公司的合同。条件是在入住时缴纳2个月房租作为押金，如发生房租拖欠，将从该押金中抵扣。
户型相对更宽敞
由于UR多建在都市近郊的大面积土地上，因此相比同价位的普通租赁房源，往往拥有更宽敞的户型。
折扣方案丰富
有多种独有的优惠制度，例如面向35岁以下人士的“U35”方案（3年内最高优惠20%）、“邻里优惠（95折）”以及“UR Light（定期租赁、8折）”等。
翻新过的时尚房源也很多
与无印良品合作的房源等，在室内设计上更用心的翻新房源也在不断增加。
如何寻找UR租赁房源
可以通过标注为UR合作门店的房地产公司，或在UR官方网站上进行搜索。由于普通房地产门户网站并不会刊登所有房源，通过官方网站或咨询UR合作门店更稳妥。
住着期间的修缮谁来付｜UR官方规定的入住者负担11项
“后悔了”的声音里，意外常见的是住进去之后的修缮费。UR都市机构（UR都市機構，Urban Renaissance Agency）的UR租赁住宅中，居住期间需要修缮时谁来负担，是在签约时交付的「修理细目通知书」（修理細目通知書）里逐项定好的。不是凭感觉或谈判，而是写在书面上，这与民间租赁差别很大。
这项负担区分于平成31年1月31日（2019年1月31日）修订，现在以下11项由入住者负担。
| 修缮项目 | 修缮内容 | 备注 |
|---|---|---|
| 障子纸（障子紙，推拉格栅门用纸） | 更换纸面 | — |
| 隔扇纸（ふすま紙） | 更换纸面 | — |
| 榻榻米面（畳表） | 更换或翻面 | — |
| 榻榻米边（畳縁） | 更换 | — |
| 备品 | 毛巾架、纸巾架、帽钩、窗帘滑轮的更换 | 窗帘轨由机构负担 |
| 水龙头垫圈・阀芯（パッキン・コマ） | 更换 | 单手柄混合水龙头的垫圈类除外 |
| 浴室等橡胶塞・链条 | 更换（含洗面器、打扫用水槽等） | — |
| 水槽排水口橡胶塞・滤网・垃圾篮 | 更换（含浴室滤网） | — |
| 烤盘及烤网 | 更换 | — |
| 灯泡・荧光灯管 | 更换（含LED灯泡、启辉器等） | 机构安装的灯具本体除外 |
| 其他轻微修缮 | 电池、纱窗网、各类空气滤网、开关拉绳等的更换 | — |
出处：UR都市機構「ＵＲ賃貸住宅の修繕負担区分の見直しについて」（关于UR租赁住宅修缮负担区分的修订）（平成30年12月25日／2018年12月25日）
读这份清单可以看出，入住者负担仅限于消耗品和小件更换。设备本身的故障，以及影响住宅使用的问题，由机构调查后处理。
墙纸、榻榻米床芯、隔扇骨架已改为机构负担
这次修订中改变处理方式的是「畳床」（榻榻米床芯）、「ふすま骨組み（縁・骨）」（隔扇骨架——边框与骨架）和「クロス」（墙纸）。修订前签约的现有入住者，也按修订后的负担区分处理。不过这三项采取从损耗严重者起依次对应的方式，从持续居住超过50年的人开始个别通知。
这里举一个容易误解的点。这次修缮负担区分的修订只涉及「居住中」的修缮，退租时原状恢复（原状回復）费用的处理并未改变。官方资料也写明了这一点。网上能看到“UR已经不用换墙纸”之类的说法，那说的是住着期间，并不等于退租时的负担消失。
没有更新费，但租金会改定｜持续租金改定的规则
UR租赁住宅没有更新费（更新料）。合同每年自动更新，也不需要更新手续。不过并不是「更新时什么都不会发生」。存在持续租金（継続家賃）改定这一机制。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 改定的时间 | 各住宅的合同更新时 |
| 改定的对象 | 现行持续租金与近旁同类租金（近傍同種家賃）之间的偏离超过不致失衡范围（5%）的住宅 |
| 对象外 | 距最近一次持续租金变更日（若无变更则为入住日）不满2年的住宅 |
| 涨租时的措施 | 低收入高龄家庭、育儿家庭等，原则上将改定后的应付租金维持为改定前同额的特别措施 |
出处：UR都市機構「継続家賃の改定について」（关于持续租金的改定）
整理下来，与周边行情的差距若收在5%以内，就不会成为改定对象。入住后最初两年也在对象外。若选择周边租金行情正在上涨的地区，长期住下去租金可能逐渐靠拢，这样理解更接近实际。
反过来说，周边行情下降时，也可能出现下调方向的改定。请把它看成没有更新费这项固定支出、但与行情联动的机制。只盯着「更新费为零」去估算长期住房支出，设想就会落空。
解约提前14天即可｜把退租条件与民间比较
要减少后悔，容易被忽略的是不是搬进来时、而是搬出去时的条件。这一块UR租赁住宅有不少优势。
| 项目 | UR租赁住宅 | 民间租赁的一般例子 |
|---|---|---|
| 解约预告 | 最迟于14日前提交合同解除届 | 多为1个月前通知 |
| 月中解约 | 按日折算租金 | 按日或当月全额 |
| 保证金（敷金） | 月租金的2个月份 | 0〜2个月份，幅度较大 |
| 礼金（礼金）・中介费（仲介手数料） | 无 | 视物件而定 |
| 更新费・更新手续 | 无（每年自动更新） | 需要更新费的地区和物件较多 |
从表中可以看出，UR租赁住宅的初期费用里保证金占比大，其余几乎为零。没有礼金和中介费，入住时总额往往低于民间；另一方面，2个月保证金仍是一笔集中支出。
而解约预告最短14天，在实际换房时会起作用。民间若是1个月前通知的物件，下一处定下来后退房日很难挪动，容易出现租金双重支付。对可能短期内搬家的人来说，这14天的条件价值超出表面。
避免后悔的思路很简单。UR租赁住宅的设计是「难进、好住、好出」。只看入口的收入标准来判断，就会错过住着时和出去时的有利条件。反过来，过得了入口才是最大关口，那里应尽早确认。
FAQ：关于UR租赁住房的常见问题
- Q. UR租赁住房的礼金、中介手续费和续约费真的全部为零吗？
- A. 是的。礼金、中介手续费和续约费全部不需要支付。不过，押金仍然需要支付。
- Q. 如果UR租赁住房的审查没有通过，该怎么办？
- A. 预付1年房租等方式也可以作为一种选择。具体情况建议向UR柜台咨询。
- Q. UR租赁住房可以养宠物吗？
- A. 根据房源不同，也有允许饲养宠物的房源。可在官网中按“允许宠物”进行搜索。
- Q. UR租赁住房退租手续应该怎么办理？
- A. 虽然不需要办理续约手续，但需要在规定期限内向UR柜台提交退租通知。
- Q. UR租赁在住期间的修缮费也要自己负担吗？
- 入住者负担仅限于障子纸、隔扇纸、榻榻米面、榻榻米边、备品、水龙头垫圈、灯泡等11项，由签约时交付的「修理细目通知书」（修理細目通知書）规定。设备故障及影响住宅使用的问题，由机构调查后处理。平成31年1月31日（2019年1月31日）的修订中，榻榻米床芯、隔扇骨架、墙纸改为机构负担。不过这说的是居住中的修缮，退租时原状恢复费用的处理并未改变。
- Q. 没有更新费，租金还会上涨吗？
- 会。合同更新时，现行持续租金与近旁同类租金的偏离超过5%的住宅，会成为持续租金改定的对象。距最近一次变更日不满2年的住宅不在对象内。若发生涨租，低收入高龄家庭、育儿家庭等有将应付租金维持原额的特别措施。
问：UR 租赁真的需要担保人吗？
没有必要。然而，相反，对于收入和储蓄有明确的标准。不需要担保人和不需要检查不是同一件事。
问：即使我是外国人，也可以申请 UR 租赁吗？
符合UR规定的永住者、外交官、官方居民、特别永住者、中长期在留者等资格者即可申请。短期停留等情况可能不包括在内。
问：如果我没有足够的收入，我是否别无选择，只能放弃？
您可以使用一次性支付系统、储蓄系统和收入系统的特殊规定。请不仅检查您的收入，还检查您的储蓄、与您同住的亲戚以及您是否有租金补贴。
问：UR 租赁总是比私人租赁便宜吗？
如果只看月租金，并不总是便宜。比较整个租赁期间的总成本非常重要，包括不需要礼金、经纪费和续订费。
Q. UR租赁有可以养宠物的房源吗？
UR租赁中有一部分房源允许饲养宠物。可以在UR官方网站的房源搜索中指定“可养宠物”条件进行筛选。
Q. UR租赁的押金在退租时会退还吗？
原则上，正常使用造成的自然损耗由房东承担，因此只要不是租客过失，押金基本都会退还。
Q. 外国人也可以入住UR租赁吗？
只要具有在留资格，就可以入住。不过，月收入和存款等审核标准与日本人同样适用。
UR租赁住宅的租金大概是多少？
会因区域和户型而有很大差异，但在东京都内，主要集中在6万至15万日元左右。翻新较新、条件较好的房源通常价格也会更高。
外国人也可以入住UR租赁住宅吗？
可以。拥有日本国籍或永久居留权的外国人可以入住。前提是本人实际居住。
如何申请UR租赁住宅？
可在UR都市机构官网搜索空房，并前往营业中心办理申请。由于按先到先得受理，持续关注信息非常重要。
