在日本签订公寓或住宅楼的租赁合同时，收到关于"抵押权"的说明并不罕见。作为承租人，难免会担心"万一抵押权被行使会怎么样"。
本文将详细解说抵押权的基本机制、被行使时的风险、退租的可能性，以及自行查询抵押权的方法。文中也会同步介绍中国大陆在按揭房源、司法拍卖、租赁权保护方面的对应制度，方便大陆读者理解两地差异。
抵押权究竟是一种什么样的权利？
抵押权是指从金融机构获得融资时，设定在不动产上的担保物权。一旦还款出现拖欠，金融机构有权将作为担保的不动产交付拍卖，用拍卖所得偿还欠款。这一逻辑与中国大陆的"抵押权"制度基本一致：银行向房源所有者发放贷款后，会在该房产上设立抵押登记，一旦借款人违约，银行同样可以申请法院强制拍卖房产以受偿。
写字楼、公寓等物业的建设成本高昂，因此开发商或业主向金融机构贷款并在建筑物上设定抵押权是很常见的做法。在新业务启动阶段，也存在以创业资金名义设定抵押权的情况。这一点与大陆的开发贷、经营性物业抵押贷款在逻辑上是相通的。
设有抵押权的房源并不少见，因此没有必要过度担心。不过，如果抵押权人并非银行等正规金融机构，而是消费金融公司等主体，则需要格外留意。
此外，在日本，抵押权是租赁合同签订前"重要事项说明"中必须告知承租人的内容之一。如果房产中介或房东怠于说明，将面临停业整顿、吊销执业许可等行政处分。中国大陆虽然没有与"重要事项说明"完全对应的强制性制度，但房源存在抵押的信息通常会体现在不动产登记信息中，签约前查验产权状况同样是必要的自我保护手段。
租赁房源的抵押权一旦被行使会发生什么？
抵押权一旦被行使，房源最终会被送交拍卖，房东也可能因此更换。下面按顺序解说行使后的具体流程。
房源业主的还款开始拖欠
抵押权被行使的起点，是房源业主的贷款还款出现拖欠。拖欠约6个月后，业主将丧失可以分期偿还的"期限利益"，被要求一次性偿还全部剩余债务。若无法一次性清偿，担保公司会代为清偿（代位清偿），并在最初拖欠后的8〜9个月左右，向法院提出不动产拍卖申请。这一流程与大陆法院受理"金融借款合同纠纷"、进入强制执行和司法拍卖程序的路径类似，只是具体的期限、宽限规则由日本法律另行规定。
作为债权人的金融机构申请拍卖
从拍卖决定通知发出起，大约2个月内，法院执行官会对房源进行现场调查。拍卖相关信息会公示在不动产拍卖信息网站上，任何人都可以查阅。经过约1周的投标期后，在开标当日中标者即成为新的所有者。这与大陆法院通过"人民法院诉讼资产网"等平台公开拍卖信息、竞买人线上出价的司法拍卖机制在公开、透明的原则上是一致的，但操作平台和具体程序由各自法律体系规定。
也存在采用"协议售卖"方式的情况
协议售卖是指房源业主主动以接近市场价格的价格出售房产，用所得偿还债务的方法。与拍卖相比，业主到手的金额通常更多，因此能更多地偿还债务，若操作成功，还有机会为剩余债务争取到分期偿还的空间。这一思路与大陆实务中"以物抵债""自行协商处置"等在司法拍卖之外寻求变现的做法在目的上相近，但具体法律依据不同。
按照新业主的意愿进行退租协商
如果新业主要求承租人搬离，日本法律规定退租前需给予6个月的宽限期。由于业主变更后的退租请求不需要"正当事由"即可提出，因此承租人有可能很快被要求搬离。
不过，日本自2004年起施行了"经全体抵押权人同意即可赋予租赁权对抗力"的制度，只要全体抵押权人同意并办理登记，承租人便可以向新业主主张自己的租赁权。中国大陆的对应原则是"买卖不破租赁"：房屋在租赁期内被转让或被抵押处置的，原租赁合同对新的所有权人仍然有效，但抵押权设立在先、且抵押权人未同意的情形，实务中仍可能出现租赁权无法对抗抵押权的问题，具体需结合抵押登记与租赁合同的先后顺序判断。
抵押权一旦被行使，是否必须搬离？
是否需要搬离，取决于抵押权设定与房源交付的时间先后。
房源尚未交付的情况
如果在抵押权设定时房源尚未交付给承租人，承租人有可能被要求搬离。因为在这种情况下，承租人被视为在明知搬离风险的前提下签订了合同。
房源已经交付完毕的情况
如果在抵押权设定之前房源已经交付完毕，租赁权将获得优先保护，承租人无需配合搬离。新业主如果希望承租人搬离，必须以正当事由为基础进行协商，甚至通过诉讼解决。这与大陆"买卖不破租赁"原则下、在先成立的租赁关系原则上可以对抗后续产权变动的思路是一致的。
了解"交付宽限制度"同样很重要
交付宽限制度是指房产被拍卖成交后，承租人自买受人缴纳价款之日起可以获得6个月交付宽限期的制度。该制度旨在避免承租人被突然要求搬离，为寻找下一处住所争取时间。
抵押权被行使会带来哪些风险？
抵押权被行使时，承租人可能面临房东变更、押金重复缴纳、被强制搬离等风险。
房东有可能突然更换
无论是拍卖还是协议售卖，租赁合同本身原则上都能继续维持。但随着房东更换，物业的管理方针也可能随之改变。尤其是写字楼租赁，装修施工的许可范围往往会因新房东的方针而大幅调整。
可能需要向新房东重新缴纳押金
房东更换后，承租人需要与新房东重新签订租赁合同，这也意味着可能需要向新房东再次缴纳押金（日本称"敷金"）。虽然可以向原房东追讨押金返还，但原房东往往已无偿付能力，实际上容易形成押金"重复缴纳"的局面。中国大陆的租房押金一般为"押一付三"等形式中的押金部分，房屋产权变更时押金的交接与返还也同样容易成为纠纷焦点，承租人在签约与产权变更节点都应留存好缴费凭证。
押金有可能无法拿回
如果抵押权的设定时间早于租赁权，承租人此前交给原房东的押金并不会由新业主继承。在原房东没有偿付能力的情况下，返还请求往往得不到回应，押金无法追回的纠纷时有发生。
有可能被下令强制搬离
承租人有可能在毫无准备的时间点被下令强制搬离，无论是住宅还是写字楼，日程安排都会因此变得被动。为防患于未然，建议提前梳理好应对方案。
因司法拍卖被强制搬离，能拿到搬迁补偿吗？
原则上，因司法拍卖导致的强制搬离，承租人是拿不到搬迁补偿的。因为承租人本来就应在宽限期届满后自行搬离。
不过，以下情况房东有可能主动支付一定的搬迁补偿：
- 希望承租人不等宽限期结束就提前搬离时：例如新业主打算尽快转售房产等情形
- 希望避免强制执行手续成本时：为节省费用和精力，以支付补偿金的方式达成和解
由司法拍卖引发的搬迁补偿，市场行情通常只有几万日元左右。需要说明的是，这是日本国内的行情水平，与大陆各地因城市更新、征收拆迁产生的补偿标准不属于同一体系，不能直接比较或换算。
司法拍卖引发的强制执行，承租人能规避吗？
要规避司法拍卖引发的强制执行，需要由房东选择协议售卖或个人债务重组（类似个人破产重整）等方式，承租人自身并无可操作的手段。对承租人而言，只能观察房东后续的动向。
如果对物业管理存在担忧，可以参考无压力租赁管理体系一文，提前为潜在风险做好准备。
如何查询房源是否设有抵押权？
抵押权的有无，可以通过签约时确认重要事项说明、调取登记簿、委托征信调查等方式查证。
在签约时进行确认
在签约环节的重要事项说明中，应向房东或中介询问抵押权的具体情况。不过，部分情况下对方并不会主动说明，因此主动提出确认要求十分重要。
自行查询
即便不是房源所有者，也可以查询抵押权信息。所需的只是手续费用和"地番"（日本法务局用于对每处不动产进行编号管理的地块编号）。中国大陆的对应做法是通过不动产登记中心查询产权信息，只需提供房屋的具体地址或不动产权证号即可申请查询，程序上更依赖统一的不动产登记信息平台。
尝试查询征信信息
如果想了解房东是否值得信赖，也可以委托专业机构进行征信调查。征信状况良好，则发生抵押权相关纠纷的风险相对较低。
如何通过登记簿查询抵押权？
只要调取登记簿（全部事项证明书），就能确认所有权、抵押权等与不动产相关的各类权利信息。这份文件在功能上大致相当于中国大陆的"不动产登记证明"或产权调档记录。
全部事项证明书
在法务局可以取得的全部事项证明书上，记载着该不动产的所有权、抵押权等权利关系。任何人都可以在法务局窗口提交交付申请书，缴纳印花税后取得。即便管辖法务局不同，也同样可以取得。中国大陆对应的是通过不动产登记机构申请查询、打印不动产登记信息，同样面向权利人及利害关系人开放，但具体可查询主体范围以当地规定为准。
在线申请系统
如果无法亲自前往法务局，也可以通过在线申请系统以PDF形式查阅登记信息。虽然能确认实时信息，但由于没有公章，不能作为正式证明文件对外提交。
咨询司法书士
委托司法书士（日本处理不动产登记等事务的专业资格人士，职能与大陆的不动产登记代理、律师有部分重合）办理，不仅可以代为调取登记簿，还能获得关于抵押权的详细说明。如果担忧较多，建议考虑咨询专业人士。
全部事项证明书应该怎么看？
抵押权的有无记载在全部事项证明书的"权利部（乙区）"中。
登记事项证明书共有4种
- 全部事项证明书：记载迄今为止的全部登记事项
- 现在事项证明书：只记载现时仍然有效的登记事项
- 一部事项证明书：只记载指定的内容
- 闭锁事项证明书：只记载已被封存的登记记录
关于全部事项证明书的各个项目
无论是土地用还是建筑物用，全部事项证明书都由表题部（不动产的基本信息）、权利部甲区（关于所有权的事项）、权利部乙区（抵押权等所有权以外的权利）以及共同担保目录构成。抵押权记载在权利部（乙区），可以确认借款日期、利息等具体信息。这与大陆不动产登记簿中"表题部""权利部""其他事项部"的三段式结构、以及抵押权作为他项权利单独登记的思路是相通的。
全部事项证明书也有查不到的内容
因买卖发生的所有权转移登记，不会记载不动产的评估价值。此外，城市规划法、建筑基准法相关的信息也不会记载在证明书上，如需了解这些内容，需要另行取得相关资料。
使用全部事项证明书时的注意事项
如果证明书是由房产中介提供的，务必核对取得日期。由于登记内容会随权利变动而更新，几个月前取得的证明书，其内容有可能已经与当前状况不一致。
是否存在完全没有抵押权的房源？
实际上，要找到完全没有设定抵押权的房源反而比较困难。因为绝大多数租赁房源在建造时都会向金融机构贷款，一旦贷款便会设定抵押权。可以说，设有抵押权的房源才是常态，无需将其视为异常情况。
此外，即便房东更换，新业主原样继续出租的情况也很常见，最终走到退租这一步的案例属于少数。按照日本的规则，无论如何至少需要提前6个月发出退租通知。
登记簿上出现"查封"字样时，为什么需要格外留意？
"查封"字样表明所有者在金钱债务方面已经出现还款拖欠，意味着后续走向拍卖的风险较高。这与大陆法院对被执行人财产采取"查封、扣押、冻结"强制措施后可能进入司法拍卖程序，在性质上是相似的信号。
什么是查封
登记上出现查封记载，说明所有者对金融机构的还款，或税金、保险、养老金等公共款项的缴纳已经出现拖欠。今后该不动产存在被送交拍卖的可能性。
查封状态可以解除吗？
解除查封的基本前提是全额清偿债务。具体流程是：买方全额支付买卖价款，卖方用该笔款项偿还欠款，债权人再办理查封登记的注销手续。作为承租人，应当认识到今后的局势会随着房东的处理方式而发生变化。
同时履行可以拿到解除通知书
在买卖结算当日，卖方、买方、房产中介、司法书士等各方到场，同时完成尾款支付与所有权转移手续。查封的注销手续也会同步推进，以此防止出现纠纷。
总结
在存在金融机构借款的房源中，抵押权是十分常见的安排，没有必要过度担心。不过，一旦登记簿上出现查封字样，走向拍卖、导致退租的风险就会明显提高，需要格外留意。建议在签约前认真核对重要事项说明、调取登记簿加以确认，提前为潜在风险做好准备。中国大陆的读者在评估按揭房源时，同样可以参照"抵押登记信息查询＋买卖不破租赁原则＋司法拍卖公开信息"这一整体思路，对照本地的不动产登记与执行程序进行判断。
常见问题（FAQ）
入住设有抵押权的房源危险吗？
房源本身设有抵押权是很常见的情况，并不意味着立刻存在危险。不过，建议在签约时通过重要事项说明确认抵押权的具体内容，并了解房东的还款状况是否存在问题。
抵押权被行使时，搬家费用由谁承担？
原则上，搬家费用由承租人自行承担。不过，如果新业主希望承租人提前搬离，也可能会支付几万日元左右的搬迁补偿。
抵押权与根抵押权有什么区别？
抵押权是针对特定债权设定的担保物权，而根抵押权则是为了在一定额度内反复获得融资而设定的担保物权，多见于经营性物业。这与大陆最高额抵押权"在一定期限内就一定范围的债权提供担保"的制度设计思路相近。
查询租赁房源的登记簿需要花钱吗？
在法务局窗口取得全部事项证明书约需600日元，在线申请约需500日元，查阅登记信息PDF约需330日元。
抵押权被行使后，仍有可能继续居住吗？
有的。如果在抵押权设定之前房源交付已经完成，租赁权将获得优先保护，承租人无需配合搬离。此外，如果新业主决定继续从事租赁经营，承租人同样可以照常居住下去。
