Al firmar un contrato de alquiler para apartamentos o edificios, no es raro recibir explicaciones sobre hipotecas. Como inquilino, es natural sentir preocupación preguntándose "¿qué pasaría si se ejecuta la hipoteca?"
Este artículo explica en detalle desde el funcionamiento básico de las hipotecas hasta los riesgos en caso de ejecución, la posibilidad de desalojo y cómo investigar por cuenta propia.
¿Qué es exactamente un derecho hipotecario?
Una hipoteca es un derecho de garantía que se establece sobre un inmueble al recibir financiamiento de una institución financiera. Si los pagos se retrasan, la institución puede subastar la propiedad garantizada para recuperar el préstamo.
Dado que los costos de construcción de edificios de oficinas y apartamentos son elevados, es común recibir financiamiento de instituciones financieras y establecer hipotecas sobre los inmuebles. Al iniciar nuevos negocios, también se pueden establecer hipotecas como capital de apertura.
No es inusual que las propiedades tengan hipotecas, por lo que no es necesario preocuparse excesivamente. Sin embargo, se debe tener precaución cuando hay hipotecas de entidades no financieras como prestamistas de consumo.
Además, la hipoteca es un contenido que debe comunicarse en la explicación de asuntos importantes del contrato de alquiler. Si no se explica, se puede enfrentar sanciones como suspensión de operaciones o revocación de licencia.
¿Qué sucede cuando se ejecuta una hipoteca en una propiedad de alquiler?
Cuando se ejecuta una hipoteca, la propiedad finalmente se subasta y es posible que cambie de propietario. Aquí explicamos el proceso paso a paso después de la ejecución.
El propietario del inmueble se atrasa en los pagos
Cuando se ejecuta la hipoteca, primero el propietario se atrasa en el pago del préstamo. Aproximadamente 6 meses después del impago, se pierde el "beneficio del plazo" que permite pagos fraccionados y se exige el pago total de la deuda restante. Si no se puede pagar el total, la compañía de garantía realiza el pago subrogatorio, y entre 8-9 meses después del primer impago se solicita la subasta del inmueble.
La institución financiera acreedora procede a la subasta
Aproximadamente 2 meses después de la notificación de subasta, un oficial judicial investiga la propiedad. La información sobre la subasta se publica en sitios web de subastas inmobiliarias y cualquiera puede consultarla. Tras un período de licitación de aproximadamente una semana, quien adquiera la propiedad el día de la apertura se convierte en el nuevo propietario.
También puede realizarse una venta voluntaria
La venta voluntaria es un método donde el propietario vende la propiedad a un precio cercano al de mercado por voluntad propia para saldar la deuda. Comparado con la subasta, queda más dinero disponible, permitiendo reducir más la deuda. Si tiene éxito, existe la posibilidad de que se permita el pago fraccionado de la deuda restante.
Negociación de desalojo según los deseos del nuevo propietario
Si el nuevo propietario solicita a los inquilinos que desalojen, se establece un período de gracia de 6 meses hasta el desalojo. El desalojo tras el cambio de propietario es posible incluso sin causa justificada, por lo que puede solicitarse inmediatamente.
Sin embargo, desde 2004 comenzó el "sistema para otorgar oponibilidad al derecho de arrendamiento con el consentimiento del acreedor hipotecario", y con el consentimiento de todos los acreedores hipotecarios y el registro correspondiente, es posible hacer valer el derecho de arrendamiento ante el nuevo propietario.
¿Es obligatorio desalojar si se ejecuta la hipoteca?
La necesidad de desalojo varía según el momento entre el establecimiento de la hipoteca y la entrega de la propiedad.
Cuando aún no se ha entregado la propiedad
Si aún no se ha entregado la propiedad al momento del establecimiento de la hipoteca, existe la posibilidad de que se solicite el desalojo. Se considera que se contrató conociendo el riesgo de desalojo.
Cuando ya se completó la entrega de la propiedad
Si la entrega ya se completó antes del establecimiento de la hipoteca, el derecho de arrendamiento tiene prioridad y no es necesario acceder al desalojo. Si el nuevo propietario desea el desalojo, necesita negociación o juicio basado en causa justificada.
También conviene conocer el sistema de gracia para la entrega
El sistema de gracia para la entrega es un sistema que reconoce al arrendatario un período de 6 meses desde el pago del precio en caso de subasta para entregar la propiedad. Se estableció para evitar desalojos repentinos y asegurar tiempo para buscar una nueva vivienda.
¿Qué riesgos existen cuando se ejecuta una hipoteca?
Al ejecutarse la hipoteca, existen riesgos como cambio de propietario, doble pago de depósito y desalojo forzoso.
Posibilidad de cambio repentino de propietario
Tanto en caso de subasta como de venta voluntaria, el contrato de arrendamiento básicamente puede continuar. Sin embargo, el cambio de propietario puede modificar las políticas de gestión. Especialmente en oficinas de alquiler, el alcance de permisos de construcción puede cambiar significativamente según la política del propietario.
Posibilidad de tener que pagar nuevamente el depósito al nuevo propietario
Si cambia el propietario, es necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento y podría ser necesario pagar el depósito al nuevo propietario. Aunque se puede solicitar la devolución del depósito al propietario anterior, en muchos casos no tiene capacidad de pago, existiendo el riesgo de un doble pago efectivo.
Posibilidad de no recuperar el depósito
Si la hipoteca se estableció antes que el derecho de arrendamiento, el depósito pagado al propietario anterior no se transfiere al nuevo propietario. Sin capacidad de pago, no se atenderá la solicitud de devolución, existiendo el riesgo de que se desarrolle un problema sin recuperar el depósito.
Posibilidad de recibir orden de desalojo forzoso
Pueden ordenar el desalojo forzoso en momentos no planificados, y es probable que la gestión de horarios sea difícil tanto en propiedades residenciales como en oficinas. Es importante organizar con anticipación las respuestas necesarias por si acaso.
¿Se puede recibir compensación por desalojo en caso de desalojo forzoso por subasta?
Básicamente no se recibe compensación por desalojo en caso de desalojo forzoso por subasta. Los inquilinos deben desalojar después del período de gracia.
Sin embargo, el propietario puede pagar compensación por desalojo en los siguientes casos:
- Cuando se desea desalojar sin esperar el período de gracia: Cuando el nuevo propietario tiene circunstancias como querer revender la propiedad
- Para evitar costos del procedimiento de desalojo forzoso: Casos donde se paga compensación por desalojo y se llega a un acuerdo para ahorrar gastos y esfuerzo
La compensación por desalojo por subasta suele ser de alrededor de decenas de miles de yenes.
¿Se puede evitar la ejecución forzosa de la subasta?
Para evitar la ejecución forzosa por subasta, el propietario debe elegir venta voluntaria o reorganización personal, y no hay nada que el inquilino pueda hacer. La realidad es que solo se puede observar el comportamiento del propietario.
Si tiene inquietudes sobre la gestión inmobiliaria, consulte el sistema de gestión de alquiler sin estrés para considerar prepararse para riesgos.
¿Cómo verificar si hay una hipoteca establecida?
La existencia de hipoteca se puede verificar confirmando la explicación de asuntos importantes al momento del contrato, obteniendo el registro de propiedad, realizando investigación crediticia, entre otros.
Confirmar al momento del contrato
Reciba explicación sobre la hipoteca del propietario o empresa inmobiliaria en la explicación de asuntos importantes al momento del contrato. Sin embargo, como hay casos donde no se explica activamente, es importante solicitar confirmación por cuenta propia.
Investigar por cuenta propia
La hipoteca puede investigarse incluso si no se es el propietario. Solo se necesitan los costos del procedimiento y el número catastral (número organizado por la oficina de registro legal para cada inmueble).
Investigar información crediticia
También existe el método de solicitar investigación crediticia a empresas especializadas para saber si el propietario es confiable. Si la información crediticia es favorable, se puede juzgar que el riesgo de problemas relacionados con hipotecas es bajo.
¿Cómo verificar la hipoteca en el registro de propiedad?
Obteniendo el registro (certificado de todos los asuntos), se puede confirmar la propiedad, hipotecas y otros derechos relacionados con el inmueble.
Certificado de todos los asuntos
El certificado de todos los asuntos obtenible en la oficina de registro legal contiene la propiedad del inmueble, hipotecas y otras relaciones de derechos. Cualquiera puede obtenerlo presentando un formulario de solicitud de expedición en la ventanilla de la oficina de registro legal y adjuntando el timbre. También se puede obtener en oficinas de registro legal con jurisdicción diferente.
Sistema de solicitud en línea
Si no puede acudir a la oficina de registro legal, puede consultar la información registral en PDF desde el sistema de solicitud en línea. Se puede confirmar información en tiempo real, pero al no tener sello oficial, no se puede presentar como certificado.
Consulta a escribano público
Si solicita a un escribano, no solo obtendrá el registro sino también explicaciones detalladas sobre la hipoteca. Si tiene muchas inquietudes, considere consultar a un especialista.
¿Cómo se lee el certificado de todos los asuntos?
La existencia de hipoteca se describe en la "sección de derechos (sección B)" del certificado de todos los asuntos.
Hay 4 tipos de certificados de asuntos registrales
- Certificado de todos los asuntos: Contiene todos los asuntos registrales hasta ahora
- Certificado de asuntos actuales: Contiene solo los asuntos registrales vigentes actualmente
- Certificado de asuntos parciales: Contiene solo el contenido especificado
- Certificado de asuntos cerrados: Contiene solo registros cerrados
Sobre las secciones del certificado de todos los asuntos
Tanto para terrenos como para edificios, se compone de: sección de título (información básica del inmueble), sección de derechos A (asuntos sobre propiedad), sección de derechos B (derechos distintos a la propiedad como hipotecas), e índice de garantías conjuntas. Las hipotecas se describen en la sección de derechos (sección B), donde se puede confirmar información como la fecha del préstamo e intereses.
También hay cosas que no se pueden saber con el certificado de todos los asuntos
Al registrar transferencia de propiedad por compraventa, no se describe el valor de tasación del inmueble. Tampoco se describe información sobre leyes de planificación urbana o normas de construcción, por lo que si desea conocerlas, debe obtener documentos adicionales.
Precauciones sobre el certificado de todos los asuntos
Si lo recibe de una empresa inmobiliaria, asegúrese de verificar la fecha de obtención. Como el contenido registral refleja cambios de derechos, un certificado de hace varios meses puede tener contenido diferente al actual.
¿Existen propiedades sin hipoteca?
En realidad, es más difícil buscar propiedades sin hipoteca en la situación actual. Al construir propiedades de alquiler, casi siempre se recibe financiamiento de instituciones financieras, y si se recibe financiamiento, se establece hipoteca. Debe comprenderse que es común que las propiedades tengan hipoteca.
Hay muchos casos donde el nuevo propietario continúa alquilando, y los casos que llegan al desalojo son minoría. Se requiere notificación con al menos 6 meses de anticipación.
¿Por qué es necesario tener precaución cuando hay indicación de "embargo" en el registro?
La indicación de embargo muestra que hay retraso en el pago de deudas monetarias del propietario, lo que significa alto riesgo de proceder a subasta.
Qué es el embargo
Si indica embargo, ya hay retraso en pagos a instituciones financieras o en pagos de impuestos, seguros, pensiones, etc. Existe la posibilidad de que el inmueble sea subastado en el futuro.
¿Se puede resolver el embargo?
Para resolver el embargo, básicamente se requiere el pago total de la deuda. Se necesita el siguiente procedimiento: el comprador paga el precio total de compraventa, el vendedor completa el pago de la deuda, y el acreedor cancela el registro de embargo. Como residente, debe reconocer que la situación futura cambiará según la decisión del propietario.
Con ejecución simultánea se puede recibir notificación de cancelación
En la liquidación de compraventa, el vendedor, comprador, empresa inmobiliaria, escribano, etc. están presentes, y se realiza simultáneamente el pago del saldo restante y la transferencia de propiedad. Al proceder simultáneamente con el procedimiento de cancelación del embargo, se evitan problemas.
Conclusión
La hipoteca es común en propiedades con préstamos de instituciones financieras y no es necesario preocuparse excesivamente. Sin embargo, si hay indicación de embargo, se debe tener precaución ya que aumentan los riesgos de subasta y desalojo. Es importante realizar confirmación de la explicación de asuntos importantes e investigación del registro antes del contrato para prepararse ante riesgos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es peligroso alquilar una propiedad hipotecada?
Que tenga hipoteca establecida es común y no significa inmediatamente peligro. Sin embargo, es importante confirmar el contenido de la hipoteca en la explicación de asuntos importantes al momento del contrato y verificar que no haya problemas en la situación de pagos del propietario.
Si se ejecuta la hipoteca, ¿quién cubre los gastos de mudanza?
En principio, los gastos de mudanza son responsabilidad del inquilino. Sin embargo, si el nuevo propietario desea desalojo anticipado, hay casos donde se paga compensación por desalojo de alrededor de decenas de miles de yenes.
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca e hipoteca flotante?
La hipoteca se establece para una deuda específica, mientras que la hipoteca flotante es un derecho de garantía establecido para recibir financiamiento repetidamente dentro de cierto rango. La hipoteca flotante se ve frecuentemente en propiedades comerciales.
¿Cuesta dinero verificar el registro de una propiedad de alquiler?
Obtener el certificado de todos los asuntos en ventanilla de la oficina de registro legal cuesta aproximadamente 600 yenes, solicitud en línea aproximadamente 500 yenes, y consulta de información registral en PDF aproximadamente 330 yenes.
¿Hay casos donde se puede continuar viviendo aunque se ejecute la hipoteca?
Sí, los hay. Si la entrega se completó antes del establecimiento de la hipoteca, el derecho de arrendamiento tiene prioridad, por lo que no es necesario acceder al desalojo. Además, si el nuevo propietario continúa con el negocio de alquiler, también se puede continuar viviendo allí.
