在簽訂公寓或大廈等租賃合約時，接受關於抵押權說明的情況並不罕見。對於入住方而言，可能會感到不安：「如果抵押權被執行會怎樣？」
本文將詳細解說抵押權的基本機制、被執行時的風險、退租的可能性，以及自行查詢的方法。
抵押權究竟是什麼樣的權利？
抵押權是指從金融機構獲得融資時，設定在不動產上的擔保權。若還款出現拖欠，金融機構可以將擔保不動產拍賣，用於償還借款。
辦公大樓或大廈等建築費用高昂，因此從金融機構獲得融資並在建築物上設定抵押權的情況很常見。創業時也可能會將抵押權設定作為開業資金。
設定抵押權的物件並不罕見，因此無需過度擔心。但是，如果是消費金融等非金融機構設定的抵押權，則需要特別注意。
此外，抵押權是租賃重要事項說明中必須告知的內容。若疏於說明，將面臨停業或執照吊銷等處分。
租賃物件的抵押權被執行會怎樣？
抵押權被執行後，最終物件會被拍賣，業主可能會更換。以下將依序解說執行後的流程。
物件業主的還款出現拖欠
抵押權被執行時，首先物件業主的貸款還款會出現拖欠。拖欠約6個月後，將失去可分期付款的「期限利益」，被要求一次償還全部欠款。若無法一次償還，保證公司將進行代位清償，首次拖欠後約8至9個月將提出不動產拍賣申請。
債權人金融機構進行拍賣
拍賣決定通知後約2個月內，法院執行官會進行物件調查。拍賣相關資訊會刊登在不動產拍賣物件網站上，任何人都可以查閱。經過約一週的投標期間，在開標日得標的人將成為新業主。
也可能採取任意拍賣的方式
任意拍賣是指業主依自己的意願，以接近市場價格的價格出售物件，償還債務的方法。與拍賣相比，能保留較多金額，因此可以減少更多債務。若成功，也可能獲准分期償還剩餘債務。
依照新業主的意願進行退租協商
新業主要求入住者搬遷時，會給予6個月的寬限期。業主變更後的搬遷即使沒有正當理由也可進行，因此可能會立即被要求退租。
不過，2004年開始實施「經抵押權人同意賦予租賃權對抗力的制度」，若獲得所有抵押權人的同意並完成登記，就可以向新業主主張租賃權。
抵押權被執行就一定要退租嗎？
是否需要退租，取決於抵押權設定與物件交付的時間點。
尚未交付物件的情況
若在抵押權設定時尚未交付物件，可能會被要求搬遷。因為會被視為在知悉搬遷風險的情況下簽約。
已完成物件交付的情況
若在抵押權設定前已完成交付，租賃權會優先，因此無需退租。若新業主希望搬遷，則需要基於正當理由進行協商或訴訟。
也要了解交付寬限制度
交付寬限制度是指在拍賣得標的情況下，給予承租人從價金繳納日起6個月的交付寬限期。此制度旨在避免突然退租，確保尋找下一處住所的時間。
抵押權被執行會有什麼風險？
抵押權執行時，有業主變更、押金雙重支付、強制退租等風險。
房東可能突然更換
無論是拍賣還是任意拍賣，租賃合約基本上都可以繼續。但是，房東更換可能會導致管理方針改變。特別是租賃辦公室，施工許可範圍可能會因房東方針而大幅改變。
可能需要向新房東再次繳納押金
房東更換時，需要重新簽訂租賃合約，可能需要向新房東繳納押金。雖然可以向前任房東要求返還押金，但很多情況下對方沒有支付能力，實質上會形成雙重支付的風險。
可能無法取回押金
若抵押權設定先於租賃權，繳納給前任房東的押金不會轉移給新業主。在沒有支付能力的情況下，返還請求無法獲得回應，有押金無法取回的糾紛風險。
可能被命令強制退租
可能在意料之外的時間點被命令強制退租，無論是住宅還是辦公室，行程管理都會變得困難。為了應對萬一，事先整理好必要的應對措施很重要。
因拍賣強制退租能獲得搬遷費嗎？
基本上因拍賣強制退租無法獲得搬遷費。因為入住者會在寬限期後退租。
不過，以下情況房東可能會支付搬遷費：
- 希望不等寬限期就退租的情況：新業主因想轉售物件等原因
- 想避免強制退租程序成本的情況：為節省費用和手續而支付搬遷費達成和解的案例
因拍賣的搬遷費行情約為數萬元。
能避免拍賣的強制執行嗎？
要避免拍賣的強制執行，需要房東選擇任意拍賣或個人重整，入住者無能為力。實際上只能靜觀房東的動向。
對不動產管理感到不安的人，可以參考無壓力的租賃管理機制，考慮風險防範措施。
如何查詢是否設定了抵押權？
抵押權的有無可透過確認簽約時的重要事項說明、取得登記簿、徵信調查等方式查詢。
簽約時確認
簽約時應從業主或不動產公司的重要事項說明中接受關於抵押權的說明。但也有不會主動說明的情況，因此主動要求確認很重要。
自行查詢
抵押權即使非所有人也可以查詢。只需要手續費用和地號（法務局為每筆不動產整理的編號）。
調查徵信資訊
為了了解業主是否為可信賴的對象，也可以委託專業公司進行徵信調查。若徵信資訊良好，可以判斷發生抵押權相關糾紛的風險較低。
如何在登記簿查詢抵押權？
取得登記簿（全部事項證明書）後，就能確認所有權、抵押權等不動產相關權利。
全部事項證明書
在法務局取得的全部事項證明書上，記載了不動產的所有權、抵押權等權利關係。任何人都可以在法務局櫃台提交交付申請書，貼上印花後取得。即使在管轄不同的法務局也可以取得。
線上申請系統
若無法前往法務局，可以透過線上申請系統以PDF格式閱覽登記資訊。可以確認即時資訊，但因沒有公印，無法作為證明文件提交。
諮詢司法書士
委託司法書士不僅可以索取登記簿，還能接受關於抵押權的詳細說明。若有許多不安，也可考慮諮詢專家。
全部事項證明書怎麼看？
全部事項證明書的「權利部（乙區）」記載了抵押權的有無。
登記事項證明書有4種
- 全部事項證明書：記載至今所有的登記事項
- 現在事項證明書：僅記載目前有效的登記事項
- 一部事項證明書：僅記載指定的內容
- 封閉事項證明書：僅記載已封閉的登記記錄
關於全部事項證明書的項目
土地用、建物用都由表題部（不動產的基本資訊）、權利部甲區（關於所有權的事項）、權利部乙區（抵押權等所有權以外的權利）、共同擔保目錄構成。關於抵押權記載在權利部（乙區），可以確認借款日期、利息等資訊。
全部事項證明書也有無法得知的事
因買賣進行所有權移轉登記時，不會記載不動產的評估價值。此外，都市計畫法或建築基準法相關資訊也不會記載，若想了解這些，需要另外取得資料。
全部事項證明書的注意事項
從不動產公司收到時，務必確認取得日期。登記內容會反映權利變動，因此幾個月前的證明書可能與現在內容不同。
有沒有抵押權的物件嗎？
實際上要找到沒有抵押權的物件反而更困難。建造租賃物件時，大多會從金融機構獲得融資，一旦獲得融資就會設定抵押權。應理解有抵押權的物件是常態。
此外，即使換了新業主，許多情況下仍會繼續出租，實際退租的案例較少。至少需要在6個月前預告。
登記上有「查封」記載時為何需要注意？
查封記載表示所有人的金錢債務支付出現延遲，意味著進入拍賣的風險很高。
查封是什麼
若記載為查封，表示已經拖欠對金融機構的還款或稅金、保險、年金等款項。今後不動產可能會被拍賣。
查封能解除嗎？
要解除查封，基本上需要全額償還借款。需要買方全額支付買賣價金、賣方清償借款、債權人塗銷查封登記等程序。作為居住方，應認識到今後的情況會隨著業主的判斷而改變。
可透過同時履行取得解除通知書
買賣交割時，賣方、買方、不動產公司、司法書士等會到場，同時進行尾款支付與所有權移轉。同時進行查封的塗銷手續，以防止糾紛。
總結
抵押權在有向金融機構借款的物件中是常見的，無需過度擔心。但若有查封記載，拍賣或退租的風險會提高，需要注意。簽約前應確認重要事項說明或調查登記簿，做好風險防範準備很重要。
常見問題（FAQ）
入住附抵押權的物件危險嗎？
設定抵押權本身很常見，並非立即就有危險。但簽約時應透過重要事項說明確認抵押權的內容，掌握業主的還款狀況是否有問題很重要。
抵押權被執行時，搬家費用由誰負擔？
原則上搬家費用由入住者自行負擔。但若新業主希望儘早退租，可能會支付數萬元左右的搬遷費。
抵押權和根抵押權有什麼差異？
抵押權是針對特定債權設定，而根抵押權是在一定範圍內反覆獲得融資時設定的擔保權。根抵押權在事業用物件中較常見。
查詢租賃物件的登記簿需要費用嗎？
在法務局櫃台取得全部事項證明書約需600元，線上申請約500元，PDF格式閱覽登記資訊約330元。
抵押權被執行也能繼續居住的情況有嗎？
有的。若在抵押權設定前已完成交付，租賃權會優先，因此無需退租。此外，若新業主繼續經營租賃事業，也可以繼續居住。
