Qu'est-ce que le toshin roku-ku ? Le centre de Tokyo, ses six arrondissements et le guide complet des secteurs d'investissement 2025

Lorsqu'on envisage l'achat ou l'investissement dans l'immobilier tokyoïte, l'expression « toshin » (都心, « cœur de la ville »), désignant le centre de Tokyo, revient sans cesse. Contrairement à Paris ou Londres, où le centre correspond à une délimitation administrative ou historique bien identifiée, ce concept de « centre de Tokyo » ne possède aucune définition juridique fixe au Japon : son périmètre varie selon le contexte et l'interlocuteur. Parmi les questions les plus recherchées par les lecteurs francophones découvrant le marché japonais figure précisément celle-ci : que désigne le toshin roku-ku (都心6区), les « six arrondissements du centre » ?

Le toshin roku-ku (都心6区, « six arrondissements du centre ») désigne, dans le vocabulaire professionnel de l'immobilier japonais, un regroupement de six des 23 arrondissements spéciaux (tokubetsu-ku, 特別区) de Tokyo : Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyō. Il ne s'agit pas d'une entité administrative mais d'une convention de marché. Les trois premiers, Chiyoda, Chūō et Minato, concentrent les fonctions politiques, économiques et internationales et forment le toshin san-ku (都心3区, « trois arrondissements du centre »). En y ajoutant Shinjuku et Shibuya, pôles du commerce et de la culture, on obtient le toshin go-ku (都心5区, « cinq arrondissements »), et en y ajoutant Bunkyō, arrondissement universitaire, le toshin roku-ku. Plus le chiffre est élevé, plus le périmètre s'élargit et plus la composante résidentielle prend le pas sur la seule fonction de pouvoir.

Dans cet article, INA&Associates K.K. présente de façon systématique, à partir de la distinction entre toshin san-ku, toshin go-ku et toshin roku-ku, l'étendue du centre de Tokyo, les tendances de prix observées en 2025 dans les 23 arrondissements spéciaux de la capitale, ainsi que la méthode de sélection d'un secteur selon l'objectif poursuivi. Que vous prépariez l'achat d'une résidence principale, que vous envisagiez un investissement locatif, ou que vous souhaitiez simplement comprendre avec précision le marché immobilier tokyoïte, vous trouverez ici des éléments de décision concrets.

Les points clés de cet article

Le toshin roku-ku regroupe les arrondissements de Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyō : une dénomination qui élargit progressivement le toshin san-ku puis le toshin go-ku, à la manière de cercles concentriques.
Le toshin san-ku convient à la préservation de capital, le toshin go-ku à un équilibre entre rendement et plus-value, et le toshin roku-ku à une gestion stable, proche de la demande résidentielle réelle.
Selon l'objectif — résidence principale, investissement locatif (lot en copropriété ou immeuble entier), ou bureaux —, l'arrondissement et le secteur à privilégier ne sont pas les mêmes.
L'avancement des projets de réaménagement urbain et des infrastructures de transport constitue un critère déterminant pour la valeur patrimoniale du centre de Tokyo.

Qu'est-ce que le toshin roku-ku ? Comprendre en détail l'étendue et la définition du centre de Tokyo

Le toshin roku-ku désigne les arrondissements de Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyō — une appellation qui, on l'a vu, relève de l'usage du marché immobilier et non d'un découpage administratif officiel. Comprendre d'abord la relation entre toshin san-ku, toshin go-ku et toshin roku-ku permet de saisir plus facilement la physionomie d'ensemble du centre de Tokyo.

Les différences entre toshin san-ku, toshin go-ku et toshin roku-ku, et les caractéristiques de chacun

Pour parler du centre de Tokyo, la distinction la plus fondamentale reste celle entre toshin san-ku, toshin go-ku et toshin roku-ku. Cette classification, largement utilisée dans le secteur immobilier japonais, ne trouve pas d'équivalent direct dans le vocabulaire immobilier français, où l'on parlerait plutôt d'arrondissements centraux ou de quartiers historiques ; chacune de ces trois catégories possède ici des caractéristiques et une valeur d'investissement distinctes.

Le toshin san-ku désigne les trois arrondissements de Chiyoda, Chūō et Minato. Ces secteurs fonctionnent comme le centre politique, économique et culturel du Japon, et constituent le « centre de Tokyo » au sens le plus étroit. Chiyoda concentre les fonctions névralgiques de l'État — le Palais impérial (Kōkyo, 皇居), la Diète nationale (l'équivalent japonais du Parlement) et la Cour suprême. Chūō abrite le siège de la Banque du Japon et de la Bourse de Tokyo, un rôle comparable à celui de la City de Londres pour la finance française. Minato, enfin, accueille de nombreuses ambassades étrangères ainsi que les sièges japonais de multiples groupes internationaux, ce qui en fait un secteur particulièrement cosmopolite.

Le toshin go-ku ajoute au toshin san-ku les arrondissements de Shinjuku et de Shibuya. Shinjuku abrite le siège du gouvernement métropolitain de Tokyo (Tokyo Tochō, 東京都庁), qui joue un rôle comparable à celui d'une préfecture régionale, et sa gare, la plus fréquentée au monde en nombre de voyageurs, en fait un nœud de transport majeur. Shibuya, de son côté, s'est imposé comme un foyer de la culture jeune, suivi avec attention au Japon comme à l'étranger, et poursuit sa mutation grâce à d'importants réaménagements urbains menés ces dernières années.

La notion de toshin go-ku exprime ainsi une zone centrale plus étendue que le toshin san-ku, qui intègre aux fonctions urbaines traditionnelles des composantes commerciales, culturelles et de loisirs. Dans ces arrondissements, la demande ne se limite pas aux bureaux : la demande résidentielle y est également forte, donnant naissance à un marché immobilier diversifié, adapté à des styles de vie variés.

Le toshin roku-ku ajoute enfin l'arrondissement de Bunkyō au toshin go-ku. Comme son nom l'indique — Bunkyō (文京) signifie littéralement « capitale des lettres » —, cet arrondissement s'est développé comme un quartier universitaire concentrant de nombreux établissements d'enseignement, à commencer par l'université de Tokyo, souvent comparée à Oxford ou à la Sorbonne pour son prestige académique au Japon. Grâce à la qualité de son cadre de vie et à la densité de son offre éducative, Bunkyō jouit d'une forte popularité auprès des familles et maintient une demande résidentielle stable. Pour les lecteurs souhaitant objectiver par des chiffres les tendances de prix qui sous-tendent le toshin roku-ku, l'article Qu'est-ce que le toshin roku-ku ? Le centre de Tokyo, ses six arrondissements et le guide complet des secteurs d'investissement 2025 permet de compléter utilement les bases nécessaires au choix d'un secteur.

Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques de chaque catégorie :

Catégorie	Arrondissements membres	Caractéristiques principales	Fonctions majeures
Toshin san-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Centre politique, économique et international	Quartier administratif, place financière, activités internationales
Toshin go-ku	Les précédents + Shinjuku, Shibuya	Intègre les fonctions commerciales et culturelles	Commerce, divertissement
Toshin roku-ku	Les précédents + Bunkyō	Priorité à l'éducation et au cadre de vie	Enseignement, résidentiel

En outre, si l'on classe le toshin san-ku, le toshin go-ku et le toshin roku-ku selon les colonnes « arrondissements inclus », « secteurs représentatifs », « caractéristiques » et « adéquation et usage pour l'investissement immobilier », on peut déterminer d'un coup d'œil quelle catégorie correspond le mieux à son propre objectif. Le tableau suivant peut être utilisé tel quel pour votre propre analyse comparative.

Catégorie	Arrondissements inclus	Secteurs représentatifs	Caractéristiques	Adéquation et usage pour l'investissement immobilier
Toshin san-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Marunouchi, Ōtemachi, Ginza, Nihonbashi, Roppongi	Cœur politique, financier et international ; valeur patrimoniale stable et forte liquidité	Adapté à la préservation de capital et à la transmission successorale ; détention longue d'un immeuble entier ou d'un lot haut de gamme ; convient aux UHNWI et investisseurs institutionnels
Toshin go-ku	Les précédents + Shinjuku, Shibuya	Shinjuku, Shibuya, Ebisu, Omotesandō	Forte demande commerciale, culturelle et de bureaux ; demande locative diversifiée	Équilibre entre rendement et plus-value ; secteur de prédilection pour l'investissement en lot en copropriété et la gestion locative
Toshin roku-ku	Les précédents + Bunkyō	Hongō, Myōgadani, Yushima, Koishikawa	Priorité à l'environnement éducatif et résidentiel ; demande familiale réelle stable	Adapté à l'usage résidentiel et à la location longue durée ; convient aux profils cherchant à limiter le risque de vacance

Il n’existe aucune définition officielle des « toshin X-ku » : chaque découpage a son propre contexte d’usage

Un préalable s’impose. Les découpages en toshin 3-ku, 5-ku ou 6-ku n’ont aucune définition légale. Ni la loi sur l’urbanisme ni les arrêtés de la Métropole de Tokyo ne mentionnent le terme « toshin 6-ku ». Ce sont des usages du secteur immobilier, et c’est précisément pour cela que le périmètre désigné change selon qui emploie le terme et dans quel but.

Comparer « toshin 5-ku » et « toshin 6-ku » sans connaître ce préalable n’a pas de sens. Ce qui compte, c’est de savoir quel découpage fait référence dans quel contexte.

Découpage	Arrondissements inclus	Contexte d’usage principal	Stabilité de la définition
Toshin 3-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Valeur patrimoniale, logement de luxe, biens destinés aux grandes fortunes	Stable (ne varie quasiment pas)
Toshin 5-ku	Les précédents plus Shinjuku et Shibuya	Unité de référence des statistiques du marché de bureaux	Stable
Toshin 6-ku	Les précédents plus Bunkyō	Un centre élargi incluant l’habitat et les quartiers d’enseignement	Globalement stable
Toshin 7-ku / 8-ku	Non fixé	Formule extensive employée pour élargir la zone visée	Instable. À vérifier

Pourquoi le toshin 5-ku s’est imposé comme « l’unité du bureau »

Le toshin 5-ku possède la réalité la plus nette parce qu’il sert d’unité statistique pour le marché des bureaux. Le taux de vacance et le loyer moyen du « district d’affaires de Tokyo » publiés chaque mois par Miki Shoji portent précisément sur ces cinq arrondissements : Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku et Shibuya. Quand les professionnels parlent du « taux de vacance du toshin 5-ku », ils désignent en pratique cette statistique.

Dernièrement, le taux de vacance moyen s’établissait à 1,95 % en juillet 2026, un niveau extrêmement bas (11,37 % pour les immeubles neufs, 1,78 % pour les immeubles existants). Ce regroupement de cinq arrondissements fonctionne donc bien, en pratique, comme indicateur de la demande de bureaux.

Source : Miki Shoji, « Loyers et taux de vacance des bureaux à Tokyo »

« Toshin 7-ku » et « toshin 8-ku » n’ont pas de composition arrêtée

À l’inverse, aucune composition ne fait consensus pour le toshin 7-ku ou 8-ku. Certains ajoutent Taitō au toshin 6-ku, d’autres Shinagawa ou Meguro : cela varie selon la source.

Ce flottement a une raison. Plus le chiffre est élevé, plus il devient possible d’élargir la zone visée tout en conservant la rareté attachée au mot « centre ». Si une annonce ou une plaquette commerciale indique « toshin 7-ku », demandez systématiquement quels arrondissements sont inclus. Le centre du vendeur n’est peut-être pas celui que vous imaginez.

La graphie en chiffres kanji « 都心六区 » a exactement le même sens ; la différence de notation ne signifie rien.

La répartition Jōtō, Jōsai, Jōnan, Jōhoku et les particularités de chaque secteur

Les 23 arrondissements spéciaux de Tokyo sont parfois répartis, en prenant le Palais impérial (ancien château d'Edo) comme point de référence, en quatre grandes zones : Jōtō (城東, « à l'est du château »), Jōsai (城西, « à l'ouest »), Jōnan (城南, « au sud ») et Jōhoku (城北, « au nord »). Cette logique de repérage centrée sur un château historique diffère du repère parisien de la rive droite et de la rive gauche de la Seine. Cette classification, qui reflète le processus historique de développement de chaque zone et ses particularités locales, constitue également un indicateur important dans le secteur immobilier japonais.

La zone Jōtō, à l'est du Palais impérial, regroupe sept arrondissements : Taitō, Sumida, Kōtō, Arakawa, Adachi, Katsushika et Edogawa. Cette zone s'est développée comme le cœur de la culture shitamachi (下町, les quartiers populaires traditionnels de l'époque d'Edo). Ces dernières années, elle a connu une transformation majeure avec la construction de la tour Tokyo Skytree, l'ouverture du marché de gros de Toyosu et l'aménagement des sites des Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo.

Le secteur Jōtō se caractérise par des prix immobiliers relativement abordables et une communauté empreinte de la chaleur humaine propre au shitamachi. Kōtō, en particulier, a vu se multiplier les tours résidentielles avec l'aménagement de son front de baie, et attire l'attention comme un secteur qui équilibre bon accès au centre-ville et qualité du cadre de vie.

La zone Jōsai, à l'ouest du Palais impérial, réunit six arrondissements : Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya et Meguro. Développée grâce à l'urbanisation rapide de l'après-guerre, elle concentre aujourd'hui une grande diversité de fonctions culturelles et commerciales.

La caractéristique majeure de Jōsai tient à la desserte par les principales lignes ferroviaires — la ligne Yamanote de la JR, la ligne Chūō, la ligne Keiō, la ligne Odakyū —, qui assure un accès très direct au centre-ville. Elle compte par ailleurs des secteurs prisés comme Daikanyama, Ebisu, Jiyūgaoka ou Kichijōji, qui séduisent une clientèle en quête d'un style de vie raffiné.

La zone Jōnan, au sud du Palais impérial, comprend trois arrondissements : Minato, Shinagawa et Ōta. Cette zone bénéficie d'une image de marque de quartier résidentiel haut de gamme solidement établie, avec des adresses prestigieuses comme Shirokane, Azabu ou Den'en-chōfu, un positionnement social que l'on rapprocherait du 16e arrondissement parisien.

Jōnan se distingue par un environnement cosmopolite et une forte valeur patrimoniale. De nombreuses ambassades étrangères et entreprises internationales y sont implantées, la population résidente étrangère y est importante, et un cadre de vie international s'y est constitué. Le bon accès à l'aéroport de Haneda y entretient également une forte demande de la part des professionnels amenés à voyager fréquemment, au Japon comme à l'étranger.

La zone Jōhoku, au nord du Palais impérial, réunit cinq arrondissements : Bunkyō, Toshima, Kita, Itabashi et Nerima. Cette zone, bien dotée en établissements d'enseignement et de santé, est très appréciée des familles en quête d'un cadre de vie paisible.

Jōhoku permet d'obtenir un cadre de vie de qualité à un prix relativement abordable. Bunkyō, en particulier, fait à la fois partie du toshin roku-ku et de la zone Jōhoku — une double appartenance qui illustre bien la nature non exclusive de ces classifications de marché — et bénéficie d'un fort soutien des jeunes parents grâce à la qualité de son environnement éducatif et à son bon accès au centre-ville.

Le tableau ci-dessous résume les caractéristiques de chaque zone :

Zone	Arrondissements membres	Caractéristiques principales	Secteurs représentatifs	Gamme de prix moyenne
Jōtō	Taitō, Sumida, Kōtō, Arakawa, Adachi, Katsushika, Edogawa	Culture shitamachi, réaménagement en cours	Asakusa, Toyosu, Kinshichō	Gamme moyenne
Jōsai	Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya, Meguro	Cœur culturel et commercial	Ebisu, Jiyūgaoka, Kichijōji	Gamme haute
Jōnan	Minato, Shinagawa, Ōta	Quartier résidentiel haut de gamme, caractère international	Azabu, Shirokane, Den'en-chōfu	Gamme la plus élevée
Jōhoku	Bunkyō, Toshima, Kita, Itabashi, Nerima	Priorité à l'éducation et au cadre de vie	Hongō, Ikebukuro, Ōtsuka	Gamme moyenne-haute

Comment choisir un secteur du centre de Tokyo selon l'usage : résidence, investissement, bureaux

Pour aller directement à l'essentiel : au sein même du toshin roku-ku, l'arrondissement à privilégier dépend avant tout de la finalité de la détention. Pour une résidence, le critère central est le cadre de vie ; pour un investissement, la rentabilité et la liquidité ; pour des bureaux, la commodité d'affaires et la concentration d'activités. Nous détaillons ci-après, selon l'objectif poursuivi, quel arrondissement ou quel secteur convient le mieux.

Pour un achat destiné à l'habitation (résidence principale)

Pour un usage résidentiel, le confort de vie quotidien ainsi que l'environnement éducatif et le cadre de vie constituent les critères prioritaires. Sur ce plan, Bunkyō se distingue au sein du toshin roku-ku, de même que les secteurs résidentiels de Shinjuku et Shibuya au sein du toshin go-ku.

Bunkyō concentre des établissements d'enseignement tels que l'université de Tokyo et l'université Ochanomizu pour femmes, et son choix par les familles s'explique par la tranquillité de ses rues et son bon niveau de sécurité, un point souvent souligné par les résidents étrangers au Japon. Pour les ménages à double revenu, les secteurs du front de baie de Minato et Chūō, ou les quartiers résidentiels bien desservis de Shibuya et Shinjuku, constituent également des options solides. Si l'on envisage un changement de logement à terme, il est prudent d'intégrer dès l'achat la question de la liquidité future, c'est-à-dire la facilité de revente. INA propose un accompagnement personnalisé pour clarifier ces priorités.

Pour un investissement locatif (lot en copropriété ou immeuble entier)

Pour un investissement, la solution optimale diffère selon qu'il s'agit d'un lot en copropriété ou d'un immeuble entier, et selon que l'on privilégie la préservation de capital ou la rentabilité. Pour une préservation de capital stable, le toshin san-ku s'impose ; pour un équilibre entre rendement et plus-value, le toshin go-ku ; pour une gestion de long terme limitant le risque de vacance locative, Bunkyō, au sein du toshin roku-ku, constitue un candidat sérieux.

L'investissement en lot de copropriété (kubun mansion, 区分マンション), l'équivalent le plus proche pour un lecteur français de l'achat d'un appartement en copropriété, peut démarrer avec une mise de fonds relativement modeste, et l'atout du toshin go-ku réside dans la solidité de la demande locative, qui limite le risque de vacance. L'investissement en immeuble entier, lui, exige une mise de fonds initiale plus importante dans le toshin san-ku, mais reste privilégié par les grandes fortunes pour la stabilité de la valeur patrimoniale et les enjeux de transmission successorale. Comprendre pourquoi les emplacements de premier rang du centre de Tokyo résistent structurellement à la baisse affine la précision des décisions d'investissement. Pour approfondir ce mécanisme, consultez Le mécanisme structurel qui limite la baisse des prix fonciers dans les secteurs premium du centre de Tokyo.

Pour un usage bureaux ou professionnel

Pour un usage professionnel, trois critères priment : l'accès aux partenaires commerciaux, la facilité de recrutement, et l'image de marque de l'entreprise. Sur ce plan, le toshin san-ku — Chiyoda avec Marunouchi et Ōtemachi, Chūō comme place financière, Minato où se concentrent les entreprises internationales — constitue le choix central, comparable en prestige à La Défense pour une entreprise en France.

Les start-ups et les entreprises créatives tendent, elles, à privilégier la concentration et les effets de réseau offerts par Shibuya et Shinjuku. Pour l'immobilier professionnel, la décision doit intégrer, au-delà du seul niveau des loyers, les projets de réaménagement environnants et le calendrier de rénovation des immeubles, dans une perspective de moyen à long terme.

Analyse des secteurs recommandés pour l'investissement immobilier

Pour l'investissement immobilier, le toshin san-ku reste la référence pour la préservation de capital, tandis que des arrondissements périphériques comme Nakano, Kōtō ou Shinagawa se révèlent solides pour concilier rendement et potentiel futur. La suite de cet article approfondit les caractéristiques du toshin san-ku, cœur du toshin roku-ku, ainsi que le profil concret des secteurs à surveiller.

Avantages et inconvénients d'un investissement dans le toshin san-ku

Investir dans le toshin san-ku (Chiyoda, Chūō, Minato) reste, pour de nombreux investisseurs, un objectif prestigieux, mais comprendre précisément ses spécificités demeure la clé du succès.

Avantages de l'investissement

Le principal avantage du toshin san-ku réside dans la stabilité de la valeur patrimoniale. Ces secteurs fonctionnent comme le centre politique et économique du Japon, et le risque de voir ce statut remis en cause est jugé extrêmement faible. Historiquement, même après des crises économiques ou des catastrophes naturelles, la valeur y aurait toujours fini par se redresser puis progresser sur le long terme.

Une forte demande locative en constitue un autre trait marquant. Le toshin san-ku concentre les sièges de nombreuses grandes entreprises et les bureaux de sociétés étrangères, ce qui entretient une demande résidentielle stable de la part de foyers à hauts revenus. La demande émanant des expatriés et des professionnels internationaux y est également élevée, ce qui laisse espérer un maintien, voire une progression, du niveau des loyers.

La forte liquidité ne doit pas non plus être négligée. Les biens du toshin san-ku attirent en permanence un certain nombre d'acheteurs potentiels, ce qui permettrait une revente à un prix approprié sans avoir à attendre un moment précis du marché — un facteur important pour la flexibilité d'une stratégie d'investissement, notamment pour un investisseur étranger qui souhaite conserver une porte de sortie rapide.

Inconvénients de l'investissement

À l'inverse, le montant élevé de la mise de fonds initiale constitue un obstacle important. Les prix des biens dans le toshin san-ku sont élevés par rapport aux autres secteurs, ce qui peut poser un problème de financement aux investisseurs individuels — pour un acquéreur non-résident japonais, l'accès au crédit bancaire local est en outre généralement plus restrictif que pour un résident. Les établissements financiers tendent par ailleurs à examiner plus attentivement les dossiers portant sur des biens de valeur élevée.

La faiblesse du rendement constitue également un défi. Les prix des biens étant élevés alors que la marge de progression des loyers reste limitée, le rendement brut y demeure souvent relativement bas, ce qui rend cette zone moins compétitive en termes de rentabilité comparée à d'autres secteurs.

Le niveau élevé des coûts de gestion mérite également d'être pris en compte. De nombreux biens du toshin san-ku sont anciens, et un entretien approprié exige un budget conséquent. La taxe foncière (kotei-shisan-zei, 固定資産税) et la taxe d'aménagement urbain (toshi-keikaku-zei, 都市計画税), deux prélèvements annuels japonais assez proches dans leur fonction de la taxe foncière française, tendent elles aussi à y être élevées.

Classement des secteurs d'investissement à surveiller et analyse de leurs caractéristiques

En matière d'investissement immobilier, de nombreux secteurs attractifs existent en dehors du toshin san-ku. Nous présentons ci-dessous, sous forme de classement, les secteurs à surveiller en tenant compte de l'équilibre entre rendement et potentiel futur.

1er rang : Nakano

Nakano fait partie des secteurs particulièrement suivis pour l'investissement immobilier parmi les 23 arrondissements de Tokyo. Desservi par des lignes majeures comme la ligne rapide Chūō de la JR et la ligne Tōzai du métro de Tokyo, il offre un bon accès à Shinjuku et à la gare de Tokyo.

L'attrait de Nakano tient à l'équilibre entre des prix relativement abordables et une demande locative stable. Des projets de réaménagement sont également en cours autour de la gare de Nakano, laissant espérer une hausse future de la valeur patrimoniale. Reconnu par ailleurs comme un haut lieu de la sous-culture japonaise (manga, jeu vidéo, figurines), suivi avec attention au Japon comme à l'étranger, l'arrondissement bénéficie d'une demande venant de profils de locataires variés.

2e rang : Kōtō

Kōtō s'est profondément transformé grâce à l'aménagement de son front de baie. Il compte des secteurs prisés comme Toyosu, Ariake ou Odaiba, et offre un bon équilibre entre accès au centre-ville et qualité du cadre de vie.

Kōtō se caractérise par l'abondance de biens neufs ou récents et par sa forte popularité auprès des familles. Les infrastructures aménagées comme héritage des Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo y sont également bien développées, et une croissance démographique durable y est anticipée.

3e rang : Shinagawa

Shinagawa, qui fait partie de la zone Jōnan, bénéficie d'une image de quartier résidentiel haut de gamme, tout en offrant des biens à des niveaux de prix relativement accessibles à l'investissement. La gare de Shinagawa est desservie par le Shinkansen Tōkaidō et son aménagement se poursuit en vue d'en faire le terminus de la future ligne Chūō Shinkansen à sustentation magnétique (Linear, リニア中央新幹線), un train à très grande vitesse qui reliera Tokyo à Nagoya.

L'avantage de Shinagawa pour l'investissement tient à sa forte commodité de transport et à la demande internationale qu'il suscite. Le bon accès à l'aéroport de Haneda y entretient une demande stable de la part des professionnels, japonais comme étrangers.

4e rang : Bunkyō

Bunkyō, qui fait partie du toshin roku-ku, bénéficie d'un fort soutien des jeunes parents grâce à la richesse de son environnement éducatif. De nombreux établissements d'enseignement, à commencer par l'université de Tokyo, y sont implantés, ce qui a établi durablement son image de quartier universitaire.

Bunkyō se distingue par une demande stable sur le long terme et un cadre de vie de qualité. La demande de biens adaptés aux familles y est forte et laisse espérer des locations de longue durée, ce qui permet une gestion locative stable.

5e rang : Shinjuku

Shinjuku, qui fait partie du toshin go-ku, abrite l'une des plus grandes gares terminus du Japon. Les fonctions commerciales, professionnelles et résidentielles y sont réparties de façon équilibrée, offrant de multiples opportunités d'investissement.

L'avantage de Shinjuku pour l'investissement réside dans sa desserte de transport exceptionnelle et la diversité de ses types de biens. Du studio (wan-rūmu, ワンルーム, l'équivalent d'un T1 très compact) aux grands logements familiaux, une offre abondante permet de répondre à des stratégies d'investissement variées.

Le tableau ci-dessous compare les secteurs d'investissement. Les rendements indiqués sont donnés à titre indicatif et varient selon l'ancienneté du bien, sa localisation et la période considérée :

Secteur	Rendement indicatif	Potentiel futur	Risque	Mise de fonds initiale	Profil d'investisseur recommandé
Nakano	5,5-6,5 %	★★★★☆	★★☆☆☆	Modérée	Débutant à intermédiaire
Kōtō	5,0-6,0 %	★★★★★	★★★☆☆	Modérée	Intermédiaire
Shinagawa	4,5-5,5 %	★★★★★	★★☆☆☆	Élevée	Intermédiaire à avancé
Bunkyō	4,0-5,0 %	★★★☆☆	★☆☆☆☆	Élevée	Investisseur orienté stabilité
Shinjuku	4,5-5,5 %	★★★★☆	★★★☆☆	Élevée	Intermédiaire à avancé
Toshin san-ku	3,0-4,0 %	★★★★★	★☆☆☆☆	Maximale	Avancé, investisseurs institutionnels

Potentiel lié au réaménagement urbain et calendrier d'investissement

Plusieurs grands projets de réaménagement urbain sont actuellement en cours dans les 23 arrondissements de Tokyo, et constituent un critère de décision important pour l'investissement immobilier. Pour appréhender de façon systématique l'effet du réaménagement du centre de Tokyo sur la valeur patrimoniale, on pourra également consulter L'analyse de l'impact du réaménagement urbain sur la valeur immobilière.

Le réaménagement du secteur Toranomon-Azabudai

Dans le secteur Toranomon-Azabudai de Minato, le complexe Azabudai Hills (麻布台ヒルズ), l'un des plus hauts ensembles immobiliers du Japon, a ouvert ses portes en 2023 et exercerait une influence majeure sur la valeur patrimoniale des secteurs environnants. Un développement continu y est prévu, laissant espérer une nouvelle progression de la valeur.

Le réaménagement du secteur Toranomon-Azabudai vise à renforcer la compétitivité internationale de Tokyo, avec l'objectif d'attirer des entreprises étrangères et d'aménager un cadre de vie international. Cette dynamique devrait encore renforcer la demande immobilière émanant des grandes fortunes étrangères, y compris francophones.

Le réaménagement autour de la gare de Shinagawa

Autour de la gare de Shinagawa, un vaste réaménagement est en cours en vue de la mise en service de la ligne Chūō Shinkansen à sustentation magnétique. Une fois ouverte, cette ligne fera de Shinagawa un nouveau nœud de transport entre Tokyo et Nagoya, ce qui devrait en renforcer la valeur.

Le réaménagement autour de la gare de Shinagawa vise à concentrer les fonctions professionnelles et à renforcer les fonctions urbaines internationales, ce qui devrait accroître à la fois la demande de bureaux et la demande de logements haut de gamme.

Le développement du secteur Toyosu-Ariake

Le secteur Toyosu-Ariake de Kōtō continue de se développer comme un pôle riche en équipements sportifs et culturels, hérité des Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo. L'ouverture du marché de gros de Toyosu — qui a succédé au célèbre marché de Tsukiji — en fait également un nouveau pôle de la gastronomie japonaise, suivi avec un vif intérêt.

La particularité de ce secteur tient à un urbanisme planifié qui a formé un espace urbain où cadre résidentiel et environnement commercial coexistent harmonieusement. Un afflux continu de population y est anticipé, ce qui laisse espérer une valeur d'investissement durable sur le long terme.

Réflexion sur le calendrier d'investissement

Le bon moment pour investir dans un secteur en réaménagement varie fortement selon l'étape du projet. En règle générale, entre l'annonce d'un plan de réaménagement et son achèvement, il faut compter cinq à dix ans, de sorte qu'un investissement précoce laisse espérer un rendement plus important, au prix toutefois d'un risque de modification du plan ou de retard.

Pour déterminer le moment optimal, il importe d'apprécier globalement la concrétisation du plan et l'avancement des infrastructures. Si l'on envisage déjà la revente, il est recommandé de consulter également Stratégie de sortie et bon moment pour revendre un appartement du centre de Tokyo, afin de concevoir l'acquisition et la sortie comme un ensemble cohérent, dès la phase d'achat.

3 points stratégiques pour réussir un investissement immobilier

Pour réussir un investissement immobilier à Tokyo, il est indispensable de définir des objectifs d'investissement clairs, d'effectuer des simulations financières rigoureuses et de se préparer à l'avance aux risques.

Définir ses objectifs d'investissement et sa stratégie de sortie

C'est seulement lorsque l'objectif est défini qu'une stratégie appropriée peut être élaborée. Par exemple, si l'objectif est d'assurer 160 000 yens de revenus locatifs mensuels pour la retraite, il devient possible de déduire à rebours le nombre de biens, la gamme de prix et le rendement nécessaires. La définition d'une stratégie de sortie est également à réfléchir avant de commencer à investir.

Simulations financières dans des conditions défavorables

L'investissement immobilier est une activité commerciale et, après l'achat, l'investisseur endosse la responsabilité de gérer un bien locatif. L'objectif de la simulation est de déterminer le montant maximal de pertes potentielles. Ne vous fiez pas aux chiffres optimistes fournis par les agents immobiliers : réalisez votre propre simulation dans des conditions pessimistes.

Anticiper les risques et prévoir des mesures d'atténuation

Voici les principaux risques et les mesures correspondantes.

Risque	Mesure
Vacance locative	Choisir des zones à moins de 10 minutes à pied d'une gare, accessibles par plusieurs lignes
Impayés de loyers	Sélection rigoureuse des locataires, délégation à une société de gestion de confiance
Évolution de l'environnement	Diversification des profils de locataires, sélection de plusieurs zones avec des projets de rénovation urbaine

L'impact des investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Tokyo

L'une des causes indéniables de la hausse des prix est la présence accrue des investisseurs étrangers. Selon une enquête de Mitsubishi UFJ Trust Bank (deuxième semestre 2024), environ 20 à 40 % des acheteurs de logements neufs dans les trois arrondissements centraux (Chiyoda, Minato, Shibuya) sont étrangers. Dans certains cas, la proportion dépasse 50 %. Les demandes d'information émanant d'étrangers ont doublé en 2023 par rapport à l'année précédente, les Chinois représentant la part la plus importante.

Les principaux facteurs d'attractivité pour les investisseurs étrangers sont les suivants :

Rapport qualité-prix comparativement élevé : Par rapport à Londres, New York, Singapour ou Hong Kong, le prix au mètre carré à Tokyo reste relativement abordable, même si la tendance est à la hausse.
Droit de propriété solide : Au Japon, le droit de propriété est protégé par la loi de façon robuste, et la stabilité politique et économique du pays en fait une destination idéale pour la diversification des risques.
Pas de restriction pour les acheteurs étrangers : Contrairement à Singapour ou à l'Australie, le Japon n'impose aucune taxe de timbre supplémentaire ni restriction d'achat pour les étrangers, ce qui facilite l'accès au marché.

Évolution des prix fonciers et immobiliers : les chiffres parlent

Prix indicatif national (2024) : Terrain résidentiel dans les 23 arrondissements +5,4 %, terrain commercial +7,0 %. Le terrain résidentiel le plus cher est situé à Minato-ku, Akasaka 1-chome (535 000 yens/m²).
Flambée des appartements neufs : La part des logements neufs à moins de 50 millions de yens dans les 23 arrondissements, qui représentait près de 50 % des ventes en 2013, est tombée à environ 10 % en 2023. Inversement, la part des okushon (plus de 100 millions) est passée de 5,2 % à 33,3 %.
Répercussion sur le marché de l'ancien : Les prix de l'immobilier ancien en Île-de-Tokyo ont aussi progressé sans discontinuer depuis 2012, et même la banlieue et les préfectures voisines connaissent désormais une forte hausse.

5 éléments de gestion des risques que les débutants doivent garder à l'esprit

1. mesures contre le risque d'inoccupation

L'inoccupation est le plus grand facteur de risque dans l'investissement immobilier. La contre-mesure la plus importante consiste à choisir une zone où la demande est forte. La demande d'occupation est stable dans le centre de Tokyo, autour des grandes gares et dans les zones à forte concentration d'universités et d'entreprises. Les zones bien desservies par les transports, comme celles situées le long des lignes Yamanote, Chuo et Tokyu, sont particulièrement recommandées.

Il est également important de fixer un loyer approprié. Fixer des loyers légèrement inférieurs à ceux du marché environnant peut raccourcir la période d'inoccupation. Il est également efficace de fixer le début de la location entre février et avril, lorsque la demande est à son maximum. En ce qui concerne les installations, il convient de maintenir la compétitivité de l'immeuble en fournissant des services à valeur ajoutée tels que l'accès gratuit à Internet et en actualisant régulièrement les installations.

2. risque de hausse des taux d'intérêt et contre-mesures

La hausse des taux d'intérêt entraîne une détérioration du flux de trésorerie en raison de l'augmentation des remboursements de prêts. Les types de taux d'intérêt comprennent les options fixes, variables et à durée déterminée, chacune ayant des caractéristiques différentes. Les taux d'intérêt fixes offrent des remboursements stables mais des taux d'intérêt plus élevés, tandis que les taux d'intérêt variables offrent des remboursements initiaux moins élevés mais sont soumis au risque de fluctuations futures.

Les contre-mesures consistent à augmenter la part des fonds propres (environ 20 à 30 %), à fixer une période de remboursement plus longue pour réduire les mensualités, et à sécuriser les fonds excédentaires pour permettre un remboursement anticipé en cas de hausse des taux d'intérêt. Il est également important de choisir une institution financière qui applique la "règle des cinq ans" ou la "règle des 1,25 fois".

3. vieillissement du bien et plans de réparation

Il est nécessaire d'avoir un plan pour se préparer à la défaillance des équipements due à la détérioration due à l'âge, aux réparations imprévues (par exemple, fuite d'eau, défaillance des équipements) et aux réparations importantes (par exemple, peinture des murs extérieurs, réparation de la toiture).

Dans le cas des copropriétés, il est important de constituer une réserve de réparation mensuelle d'environ 5 000 à 6 000 JPY et de la réviser en fonction de l'âge et de la structure du bâtiment. Dans le cadre de la maintenance préventive, il convient de procéder à une détection et à une réaction précoces par le biais d'inspections régulières et de rénovations planifiées en cas d'inoccupation. Dans le cas d'une propriété compartimentée, il est également important de vérifier l'adéquation du fonds de réserve de réparation de l'association de gestion et des plans de réparation à grande échelle.

4. mesures contre les risques de catastrophes

Tokyo est une zone à haut risque de tremblements de terre et d'inondations, mais les dommages peuvent être minimisés grâce à des contre-mesures appropriées. Lors du choix d'un bien immobilier, il est important de consulter les cartes des risques, de vérifier la résistance du sol (risque de liquéfaction) et de sélectionner des biens immobiliers conformes aux nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre (juin 1981 ou plus tard). Les constructions en béton armé sont considérées comme plus résistantes aux tremblements de terre que les constructions en bois.

Les mesures d'assurance sont également importantes et peuvent inclure une assurance incendie (avec une couverture de base et des clauses relatives aux dommages causés par l'eau et le vent), une assurance contre les tremblements de terre (souscrite en même temps que l'assurance incendie) et une assurance de compensation des loyers (couvrant la perte de revenus locatifs due aux dommages). Il est également efficace de diversifier les risques de catastrophe en investissant dans plusieurs domaines.

5. prévenir et résoudre les problèmes des locataires

La sélection des locataires est extrêmement importante. Les mesures de base comprennent la vérification du profil de crédit, la confirmation d'une source de revenus stable et l'utilisation d'un garant commun ou d'une société de garantie des loyers.

Les mesures efficaces contre les arriérés de loyer comprennent la détection et la réponse précoces (contact dès le premier mois), des options de paiement flexibles telles que les versements échelonnés, et le recours à des sociétés de garantie des loyers. En outre, pour éviter les problèmes au moment du départ, il convient de prendre des photos de l'état de la pièce au moment de l'emménagement, d'expliquer clairement l'étendue des travaux de remise en état et de demander à une tierce personne d'inspecter le bien.

Dernières incitations fiscales et législation

Principaux avantages fiscaux à partir de 2025

Système d'amortissement Le coût d'acquisition d'un bâtiment peut être divisé et réparti sur sa durée de vie utile. La durée de vie utile dépend de la structure du bâtiment : 22 ans pour les bâtiments en bois et 47 ans pour les bâtiments en béton armé. Ce système permet d'enregistrer des dépenses sans débourser réellement de l'argent, ce qui permet de réaliser des économies d'impôts.
Compensation des pertes et profits Si les revenus immobiliers sont déficitaires, ils peuvent être compensés par d'autres revenus, tels que les revenus du travail. L'effet d'économie d'impôt est particulièrement important au cours des premières années d'investissement, lorsque l'amortissement est élevé.
Dispositions spéciales pour les petites propriétés résidentielles Si les conditions sont remplies, la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions peut être réduite jusqu'à 50 % (jusqu'à 200 m2) pour les propriétés locatives (lots résidentiels pour l'activité de prêt).

Principales lois et réglementations régissant l'investissement immobilier

Loi sur les baux fonciers et immobiliers La loi sur les baux fonciers et immobiliers protège les locataires et réglemente des questions telles que le refus de renouvellement ou la demande de résiliation sans raison valable.
Loi sur les normes de construction et loi sur l'urbanisme La loi sur les normes de construction régit la sécurité des bâtiments et l'utilisation des terrains, y compris les normes sismiques et les restrictions concernant le rapport entre la surface de plancher et le rapport entre le bâtiment et le terrain.
Impact des modifications du Code civil sur les contrats de location Le Code civil (droit des obligations) a été modifié en avril 2020 pour changer le système de caution solidaire (un montant maximum doit être fixé) et clarifier l'obligation de remettre le bien dans son état d'origine.
Réglementation spécifique à Tokyo Les 23 quartiers de Tokyo ont leur propre réglementation, comme la One-room Apartment Ordinance, qui stipule la surface habitable minimale (généralement 25 m2 ou plus, mais cela varie d'un quartier à l'autre) et l'obligation d'avoir une unité d'habitation de type familial.

Conclusion

Comprendre avec précision l'étendue du centre de Tokyo, et en particulier ce que désigne le toshin roku-ku, constitue le point de départ d'un choix immobilier pertinent. Les catégories toshin san-ku, toshin go-ku et toshin roku-ku, tout comme la répartition Jōtō, Jōsai, Jōnan et Jōhoku, possèdent chacune des caractéristiques et une valeur d'investissement propres, et le choix doit se faire en fonction de l'objectif d'investissement et du budget.

En 2025, le marché immobilier des 23 arrondissements de Tokyo affiche globalement une tendance haussière des prix, avec toutefois des écarts selon les secteurs et les types de biens. Dans le toshin san-ku, la stabilité de la valeur patrimoniale constitue l'atout principal, tandis que la faiblesse du rendement et le montant élevé de la mise de fonds initiale en restent les obstacles. À l'inverse, des secteurs à surveiller comme Nakano ou Kōtō offrent un équilibre raisonnable entre rendement et potentiel futur, ce qui en fait une option réaliste pour un large éventail de profils d'investisseurs.

Pour réussir son choix immobilier, une analyse multidimensionnelle est indispensable : au-delà du simple prix ou du rendement, il faut considérer le potentiel futur du secteur, la commodité de transport, le cadre de vie et la facilité de gestion. Les plans de réaménagement urbain et l'état d'avancement des infrastructures de transport demeurent eux aussi des éléments déterminants pour la valeur patrimoniale à long terme.

Comme prochaine étape, si vous souhaitez approfondir une réflexion concrète, nous recommandons de procéder à une analyse professionnelle du marché ainsi qu'à une étude détaillée des biens envisagés. INA&Associates K.K. propose un service de conseil immobilier haut de gamme destiné aux clients fortunés et très fortunés, et vous accompagne dans la recherche de la solution la mieux adaptée à vos objectifs.

Le marché immobilier tokyoïte devrait continuer d'évoluer dans les années à venir. Une collecte d'information rigoureuse, associée au recours à des conseils d'experts, et une décision prise dans une perspective de long terme constitueront la clé du succès.

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Questions fréquentes

Q1 : Que désigne précisément le toshin roku-ku ?

R : Le toshin roku-ku désigne, dans le vocabulaire de l'immobilier japonais, les six arrondissements de Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyō.

Le toshin go-ku ajoute Shinjuku et Shibuya au toshin san-ku (Chiyoda, Chūō, Minato), et le toshin roku-ku y ajoute encore Bunkyō. Il ne s'agit pas d'une classification administrative officielle mais d'une appellation d'usage courant sur le marché, de sorte que sa définition peut varier légèrement d'un document ou d'un professionnel à l'autre. Retenir que plus le chiffre est élevé, plus le périmètre s'élargit et plus la composante résidentielle prend le pas, permet d'éviter toute confusion.

Q2 : Entre le toshin san-ku et le toshin go-ku, lequel recommander pour investir ?

R : Le choix optimal dépend de l'objectif d'investissement et de la capacité financière.

Le toshin san-ku convient aux investisseurs privilégiant la préservation de capital, la stabilité de la valeur sur le long terme et la forte liquidité en constituant les principaux atouts. Le toshin go-ku (en particulier Shinjuku et Shibuya), lui, permet de limiter la mise de fonds initiale par rapport au toshin san-ku, tout en laissant espérer une certaine progression de la valeur patrimoniale.

En repère général, privilégiez le toshin go-ku si la rentabilité prime, et le toshin san-ku si la préservation de capital prime. La valeur d'investissement variant toutefois fortement selon la localisation et les conditions propres à chaque bien, une comparaison sur des biens concrets reste indispensable.

Q3 : Quels secteurs conviennent à un investisseur débutant ?

R : Pour un investisseur débutant, Nakano et Bunkyō constituent de bons candidats.

Nakano permet de démarrer un investissement à un prix relativement abordable, avec une demande locative stable. Sa bonne desserte de transport et la facilité de sa gestion en font également un choix adapté aux débutants. Bunkyō affiche un niveau de prix plus élevé que Nakano, mais la richesse de son environnement éducatif laisse espérer une demande stable sur le long terme, avec un faible risque de vacance locative.

Pour un débutant, nous recommandons de commencer par un investissement de petite échelle, sur un ou deux biens, avant d'élargir progressivement l'ampleur de l'investissement, une fois familiarisé avec les tendances du marché et la gestion locative.

Q4 : Les prix de l'immobilier dans le centre de Tokyo continueront-ils à augmenter ?

R : La tendance haussière devrait se poursuivre sur le long terme, mais des phases d'ajustement à court terme restent possibles.

Parmi les facteurs qui soutiennent les prix immobiliers du centre de Tokyo figurent la concentration continue de la population, la centralisation des fonctions de siège social des entreprises, et la demande des investisseurs étrangers. Ces facteurs devraient perdurer dans un avenir proche, ce qui rend probable le maintien de la tendance haussière à long terme.

Des ajustements de prix à court terme restent toutefois possibles, en fonction de l'évolution de la conjoncture économique, d'un changement de politique monétaire de la Banque du Japon, ou de l'évolution du contexte international. Il importe de conserver une perspective de long terme tout en observant attentivement les tendances du marché.

Q5 : Quels secteurs sont populaires auprès des investisseurs étrangers ?

R : Le toshin san-ku et la zone Jōnan recueillent une popularité particulièrement élevée auprès des investisseurs étrangers.

Minato (Roppongi, Azabu, Akasaka), Chiyoda (Marunouchi, Ōtemachi) et Chūō (Ginza, Nihonbashi) bénéficient d'une notoriété internationale élevée et d'une demande continue de la part des grandes fortunes étrangères. Les secteurs de la zone Jōnan, comme Shinagawa ou Meguro, sont également prisés des investisseurs étrangers pour leur image de quartier résidentiel haut de gamme.

Dans ces secteurs, la demande locative destinée aux résidents étrangers est également forte, ce qui laisse espérer un maintien, voire une progression, des loyers. Le comportement des investisseurs étrangers restant toutefois sensible au contexte international et aux fluctuations du taux de change euro-yen, une vigilance sur l'évolution du marché reste nécessaire.