Alors qu’il devient plus difficile d’acquérir des biens neufs, l’« investissement en rénovation », qui consiste à acheter un logement ancien puis à le rénover, attire l’attention comme une option solide en investissement immobilier. Dans cet article, nous expliquons les avantages de la rénovation de logements anciens, les méthodes concrètes de rénovation et les points pratiques à prendre en compte pour investir de manière avisée.
Où réside l’attrait de l’investissement dans la rénovation de logements anciens ?
Il est possible d’acquérir à moindre coût des biens bien situés
Les logements anciens peuvent être achetés à un prix inférieur à celui des biens neufs, et il est possible de trouver des biens bien situés à des conditions avantageuses. Certains biens anciens, construits avant l’essor des programmes neufs, peuvent se trouver dans des emplacements plus pratiques et mieux desservis.
La rénovation permet de recréer un bien compétitif
En consacrant à la rénovation le budget économisé lors de l’achat, il est possible de transformer le bien en un logement locatif plus compétitif, avec des agencements et des équipements recherchés. Cela permet aussi de limiter le risque de baisse des loyers.
Que peut-on réaliser grâce à une rénovation ?
① Renforcement parasismique
Les logements construits avant juin 1981 selon les anciennes normes parasismiques nécessitent un renforcement pour faire face aux grands séismes. En procédant à un renforcement parasismique, la sécurité s’améliore et l’attractivité du bien auprès des locataires augmente également.
② Amélioration de l’isolation thermique
Le remplacement des matériaux isolants des murs, des sols et des plafonds, ainsi que le passage au double vitrage, permet de créer un cadre de vie confortable tout au long de l’année. L’amélioration de la performance thermique contribue à réduire les charges énergétiques et à accroître la satisfaction des locataires.
③ Modification du plan
En transformant un ancien plan compartimenté en un espace LDK ouvert, il devient possible de proposer un cadre de vie plus contemporain. L’intégration d’équipements appréciés, comme une cuisine ouverte ou un îlot central, est également efficace pour lutter contre la vacance locative.
④ Modernisation des équipements et de l’intérieur
L’ajout d’un interphone avec caméra, le passage à une plaque de cuisson IH, l’installation d’un sèche-serviettes chauffant pour la salle de bains ou le remplacement des papiers peints peuvent considérablement accroître la valeur et l’attrait du bien.
Quelle est la stratégie de rénovation la plus adaptée à l’investissement immobilier ?
- Définir clairement le profil de locataire visé et déterminer le contenu de la rénovation en conséquence
- Éviter les investissements excessifs et établir un plan de rénovation fondé sur le rapport coût-efficacité
- Préserver la valeur patrimoniale à long terme en donnant la priorité au renforcement des « éléments invisibles », comme la résistance parasismique et l’isolation
- Il est également possible d’attirer une clientèle plus jeune avec des intérieurs intégrant des tendances, comme des papiers peints blancs ou un design d’inspiration nordique
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Entre l’investissement en rénovation et l’investissement dans le neuf, quelle option est la plus avantageuse ?
Grâce à un coût d’acquisition plus faible, l’investissement en rénovation peut permettre de viser un meilleur rendement, mais il comporte aussi un risque de coûts de réparation imprévus. La clé réside dans l’état du bien et dans la précision du plan d’activité.
Q. Quel est l’ordre de grandeur des coûts de rénovation ?
Pour une rénovation lourde de type squelette, il faut compter environ 5 à 10 millions de yens par logement. Pour des travaux limités à l’intérieur, un budget d’environ 1 à 3 millions de yens peut suffire.
Q. Peut-on obtenir un financement pour un bien relevant des anciennes normes parasismiques ?
En réalisant des travaux de renforcement parasismique et en obtenant un certificat de conformité aux normes parasismiques, il devient plus facile d’obtenir un financement. Nous recommandons de consulter l’établissement financier en amont de l’achat.
Q. Quels points de vigilance faut-il avoir lors de la mise en location après rénovation ?
Il est important de vérifier que le contenu de la rénovation correspond bien aux besoins du profil de locataire visé. Il est également nécessaire de confirmer la conformité avec la réglementation de la construction et la réglementation incendie.
