Da der Erwerb von Neubauobjekten zunehmend schwieriger wird, rückt die sogenannte "Renovierungsinvestition", bei der Bestandswohnungen gekauft und modernisiert werden, als attraktive Option im Immobilieninvestment stärker in den Fokus. In diesem Artikel erläutern wir die Vorteile der Renovierung von Bestandswohnungen, konkrete Renovierungsmethoden und praktische Punkte für die Umsetzung als Investment.
Worin liegt der Reiz von Renovierungsinvestitionen in Bestandswohnungen?
Gute Lagen lassen sich günstiger erwerben
Bestandswohnungen können günstiger als Neubauten gekauft werden, und es besteht die Möglichkeit, Objekte in guten Lagen zu attraktiven Preisen zu finden. Da Bestandsobjekte oft schon existierten, bevor neue Gebäude errichtet wurden, stehen sie mitunter an noch bequemeren und besser angebundenen Standorten.
Durch Renovierung lassen sich Objekte mit Wettbewerbsstärke neu positionieren
Wenn die eingesparten Erwerbskosten in die Renovierung investiert werden, kann die Immobilie in ein wettbewerbsfähiges Mietobjekt mit gefragten Grundrissen und Ausstattungen verwandelt werden. Das ist auch wirksam, um das Risiko sinkender Mieten zu begrenzen.
Was ist durch Renovierung möglich?
① Seismische Nachrüstung
Wohnhäuser, die vor Juni 1981 nach den alten Erdbebenstandards gebaut wurden, benötigen zur Vorsorge gegen schwere Erdbeben eine bauliche Verstärkung. Durch eine seismische Nachrüstung steigt die Sicherheit, zugleich verbessert sich die Attraktivität für Mieter.
② Verbesserung der Wärmedämmung
Durch den Austausch von Dämmstoffen in Wänden, Böden und Decken sowie den Wechsel zu Isolierglas lässt sich ganzjährig ein komfortables Wohnumfeld schaffen. Eine bessere Dämmleistung senkt zudem die Energiekosten und erhöht die Zufriedenheit der Mieter.
③ Änderung des Grundrisses
Wenn kleinteilig aufgeteilte, ältere Grundrisse in offene LDK-Wohnkonzepte umgewandelt werden, entsteht moderner Wohnraum. Auch der Einbau beliebter Ausstattungen wie einer offenen Küche oder einer Kochinsel ist wirksam, um Leerstände zu vermeiden.
④ Erneuerung von Ausstattung und Innenausbau
Mit einer Gegensprechanlage mit Kamera, der Umstellung auf einen IH-Kochherd, der Einführung eines Bad-Heiz- und Trocknungssystems oder dem Austausch von Tapeten lassen sich Wert und Attraktivität der Immobilie deutlich steigern.
Welche Renovierungsstrategie eignet sich am besten für Immobilieninvestitionen?
- Die Zielgruppe der künftigen Mieter klar definieren und auf dieser Basis den Renovierungsumfang festlegen
- Überinvestitionen vermeiden und einen Renovierungsplan mit Fokus auf Kosten-Nutzen-Effizienz erstellen
- Die langfristige Werthaltigkeit sichern, indem zunächst "unsichtbare Bereiche" wie Erdbebensicherheit und Wärmedämmung gestärkt werden
- Mit trendbewussten Innenausstattungen wie weißen Tapeten oder skandinavischem Design lässt sich auch die jüngere Zielgruppe ansprechen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist vorteilhafter: Renovierungsinvestitionen oder Neubauinvestitionen?
Aufgrund der niedrigeren Erwerbskosten lassen sich mit Renovierungsinvestitionen oft höhere Renditen anstreben, allerdings besteht auch das Risiko unerwarteter Instandsetzungskosten. Entscheidend sind der Zustand der Immobilie und die Genauigkeit der Geschäftsplanung.
Q. In welcher Größenordnung liegen die Renovierungskosten?
Bei einer Komplettsanierung im Skelettzustand liegt der Richtwert pro Einheit bei etwa 5 bis 10 Millionen Yen. Wenn nur der Innenausbau erneuert wird, ist eine Umsetzung ab etwa 1 bis 3 Millionen Yen möglich.
Q. Ist eine Finanzierung auch für Objekte nach altem Erdbebenstandard möglich?
Wenn eine seismische Nachrüstung durchgeführt und ein Nachweis über die Einhaltung der Erdbebenstandards eingeholt wird, verbessert das in vielen Fällen die Finanzierbarkeit. Wir empfehlen, vor dem Kauf frühzeitig mit dem Finanzinstitut zu sprechen.
Q. Worauf ist zu achten, wenn die Immobilie nach der Renovierung vermietet werden soll?
Wichtig ist, zu prüfen, ob der Inhalt der Renovierung mit den Bedürfnissen der anvisierten Mietergruppe übereinstimmt. Darüber hinaus muss auch die Konformität mit dem Baugesetz und den Brandschutzvorschriften bestätigt werden.
