Ante la creciente dificultad de adquirir propiedades de nueva construcción, la "inversión en renovación", que consiste en comprar una vivienda usada y renovarla, está ganando atención como una opción sólida dentro de la inversión inmobiliaria. En este artículo explicamos las ventajas de renovar viviendas usadas, los métodos concretos de renovación y los puntos prácticos para invertir con criterio.
¿Dónde reside el atractivo de invertir en la renovación de viviendas usadas?
Es posible adquirir propiedades bien ubicadas a menor precio
Las viviendas usadas pueden comprarse a un precio inferior al de las nuevas, y existe la posibilidad de encontrar inmuebles en buenas ubicaciones a valores competitivos. Algunas propiedades usadas, al existir desde antes de que se desarrollaran nuevas promociones, pueden estar situadas en zonas con mayor conveniencia.
La renovación permite reconvertirlas en propiedades competitivas
Al destinar a la renovación el ahorro obtenido en la compra, es posible transformar el inmueble en una propiedad de alquiler más competitiva, con distribuciones y equipamientos demandados por el mercado. También resulta eficaz para contener el riesgo de caída de las rentas.
¿Qué puede lograrse con una renovación?
① Refuerzo sísmico
Las viviendas construidas antes de junio de 1981 conforme a la antigua normativa antisísmica requieren refuerzos frente a grandes terremotos. Al realizar un refuerzo sísmico, aumenta la seguridad y también mejora el atractivo del inmueble para los inquilinos.
② Mejora del aislamiento térmico
Mediante la sustitución del aislamiento en paredes, suelos y techos, así como el cambio a vidrio doble, se puede lograr un entorno residencial confortable durante todo el año. La mejora del rendimiento térmico contribuye a reducir los costes energéticos y eleva la satisfacción de los inquilinos.
③ Cambio de distribución
Al transformar una distribución antigua, dividida en espacios pequeños, en un LDK abierto, es posible ofrecer un espacio habitable más actual. Incorporar equipamientos populares, como una cocina abierta o una cocina tipo isla, también es eficaz para reducir la vacancia.
④ Renovación de instalaciones y acabados interiores
Incorporar videoportero, cambiar a cocina IH, instalar calefacción y secador en el baño, o renovar el papel pintado puede aumentar de forma significativa el valor y el atractivo de la propiedad.
¿Cuál es la estrategia de renovación más adecuada para la inversión inmobiliaria?
- Definir con claridad el perfil de inquilino objetivo y decidir en función de ello el contenido de la renovación
- Evitar la inversión excesiva y elaborar un plan de renovación centrado en la rentabilidad del coste
- Priorizar el refuerzo de los "aspectos no visibles", como la resistencia sísmica y el aislamiento, para proteger el valor del activo a largo plazo
- También es posible atraer a perfiles jóvenes con interiores que incorporen tendencias, como papel pintado en tonos blancos o diseño de estilo nórdico
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué opción es más ventajosa, la inversión en renovación o la inversión en obra nueva?
Gracias a su menor coste de adquisición, la inversión en renovación puede facilitar una mayor rentabilidad, pero también existe el riesgo de que surjan costes de reparación imprevistos. La clave está en el estado del inmueble y en la precisión del plan de negocio.
Q. ¿Cuál es la referencia aproximada del coste de una renovación?
En una renovación integral hasta dejar solo la estructura, la referencia es de entre 5 y 10 millones de yenes por unidad. Si se trata solo del interior, puede realizarse a partir de unos 1 a 3 millones de yenes.
Q. ¿Es posible obtener financiación incluso para inmuebles que cumplen la antigua normativa antisísmica?
Al ejecutar una reforma de refuerzo sísmico y obtener el certificado de conformidad con la normativa antisísmica, resulta más fácil acceder a financiación. Recomendamos consultar previamente con la entidad financiera antes de la compra.
Q. ¿Qué puntos deben tenerse en cuenta al poner en alquiler una propiedad después de renovarla?
Es importante confirmar que el contenido de la renovación se ajusta a las necesidades del perfil de inquilino objetivo. Además, también es necesario verificar el cumplimiento de la Ley de Normas de Construcción y de la normativa contra incendios.
