Pour les personnes intéressées par l’investissement immobilier mais qui considèrent l’achat d’un bien de plusieurs dizaines de millions de yens comme un obstacle, les REIT constituent une option solide pour commencer avec un montant limité. Dans cet article, nous expliquons le fonctionnement des REIT et les indicateurs d’évaluation à utiliser pour sélectionner des titres.
Pourquoi les REIT sont-ils utiles à la diversification des investissements ?
Les REIT investissent dans plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société d’investissement, puis distribuent aux investisseurs les revenus locatifs et les plus-values de cession. L’achat d’une seule part permet déjà de mettre en place automatiquement une diversification sur plusieurs actifs immobiliers.
Les 2 sources de revenus des REIT
- Revenu courant：revenus locatifs des biens immobiliers
- Plus-value：gains issus de la vente de biens immobiliers
L’investissement est possible à partir de quelques centaines de milliers de yens, et l’un de ses attraits réside dans le niveau relativement élevé du rendement des distributions.
Quels sont les 6 indicateurs d’évaluation pour choisir des titres de REIT ?
1. Comprendre la rentabilité des actifs d’investissement
Les REIT se répartissent en trois catégories : spécialisés, mixtes et généralistes. Les REIT spécialisés dans le résidentiel sont généralement stables et moins sensibles à la conjoncture, tandis que ceux spécialisés dans les bureaux ou l’hôtellerie sont davantage exposés aux fluctuations économiques.
2. Privilégier la stabilité du rendement
Un rendement élevé s’accompagne de risques. Il est important de vérifier, à partir de l’évolution passée des distributions et de la qualité de la notation de crédit, si le rendement reste stable dans le temps.
3. Une capitalisation boursière de 100 milliards de yens ou plus comme repère
Les REIT à forte capitalisation boursière offrent une meilleure liquidité, avec des transactions plus actives.
4. Évaluer la décote avec le ratio NAV
Si le ratio NAV est inférieur ou égal à 1, le titre est considéré comme décoté, ce qui peut constituer un bon moment pour investir. La formule est la suivante : « prix du REIT ÷ NAV par part ».
5. Vérifier le risque financier avec le LTV
Plus le LTV (ratio d’endettement portant intérêt) est élevé, plus le risque de défaillance augmente. Il se calcule avec la formule « dettes portant intérêt ÷ total des actifs ».
6. Examiner la solidité de l’entreprise sponsor
Le succès d’un REIT dépend largement de la qualité de son sponsor. Il convient de vérifier si celui-ci est un sponsor de qualité, disposant d’une capacité d’approvisionnement en actifs et d’un savoir-faire de gestion.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quels sont les risques des REIT ?
Ils comportent notamment un risque de hausse des taux d’intérêt, de baisse du marché immobilier et de risque de crédit de la société d’investissement. Une diversification sur plusieurs REIT permet d’atténuer ces risques.
Q. Quelle est la différence entre un REIT et l’investissement immobilier direct ?
Les REIT nécessitent peu de capital et offrent une forte liquidité, mais l’investisseur ne peut pas intervenir dans la gestion. L’investissement direct offre davantage de liberté, mais demande un capital important et un effort de gestion conséquent.
Q. Quand perçoit-on les distributions des J-REIT ?
En règle générale, elles sont versées deux fois par an, à chaque clôture des comptes. Comme le mois de clôture varie selon les titres, il est aussi possible de construire un portefeuille permettant de percevoir des distributions chaque mois.
