對於雖然對不動產投資有興趣，但又覺得購買數千萬日圓物件門檻過高的人而言，REIT 是一項可以用小額資金開始的有力選擇。本文將說明 REIT 的運作機制，以及挑選標的時應留意的評估指標。
REIT 為什麼有助於分散投資？
REIT 透過投資法人投資多項不動產，並將租金收入與出售收益分配給投資人。只要購買 1 單位，就能自動實現對多項不動產的分散投資。
REIT 的兩大收益來源
- 收益型報酬：不動產的租金收入
- 資本利得：不動產的出售收益
投資門檻可從數十萬日圓起，而且分配收益率相對較高，也是其吸引力之一。
挑選 REIT 標的時應看的 6 個評估指標是什麼？
1. 先掌握投資對象的收益性
REIT 可分為專門型、複合型與綜合型三類。住宅專門型較不易受景氣波動影響，穩定性較高；而辦公室型、飯店型則較容易受到景氣影響。
2. 重視收益率的穩定性
高收益率通常伴隨風險。應從過去的分配金走勢與信用評等，確認其是否持續維持穩定的收益率。
3. 市值以 1,000 億日圓以上為參考
市值較大的 REIT 通常流動性較高，市場交易也更為活絡。
4. 以 NAV 倍率判斷是否被低估
若 NAV 倍率低於 1，通常可判斷為價格偏低，適合作為投資時機的參考。計算公式為「REIT 價格 ÷ 每單位 NAV」。
5. 以 LTV 確認財務風險
LTV（有息負債比率）越高，潛在的倒閉風險通常越高。其計算方式為「有息負債 ÷ 總資產」。
6. 調查贊助企業的實力
REIT 的成功很大程度取決於贊助方的品質。應確認其背後是否有具備物件供應能力與經營管理經驗的優質贊助企業。
常見問題（FAQ）
Q. REIT 有哪些風險？
主要包括利率上升風險、不動產市場下跌風險，以及投資法人的信用風險。透過分散投資於多個 REIT，可在一定程度上降低風險。
Q. REIT 和實體不動產投資有什麼不同？
REIT 的優點是門檻低、流動性高，但投資人無法參與營運管理。實體投資自由度較高，但需要較多資金與管理心力。
Q. J-REIT 的分配金通常什麼時候發放？
一般會在每年兩次決算時進行分配。由於不同標的的決算月份不同，也可以建構每月都能收到分配金的投資組合。
