Le 13 octobre 2025, l'Exposition universelle d'Osaka-Kansai a fermé ses portes après 184 jours d'ouverture. Comment la demande touristique internationale, qui avait enflammé le marché pendant l'événement, a-t-elle évolué depuis la clôture ? En nous appuyant sur les dernières statistiques de l'Agence du tourisme japonaise et sur les données foncières officielles, nous dressons un état des lieux du marché immobilier d'Osaka après l'Exposition universelle, ainsi que des perspectives à moyen terme dans la perspective de l'ouverture du complexe de loisirs intégré (IR) en 2030.
Comment la demande touristique internationale à Osaka a-t-elle évolué après la clôture de l'Exposition universelle ?
L'Exposition universelle d'Osaka-Kansai s'est tenue sur l'île artificielle de Yumeshima du 13 avril au 13 octobre 2025, et a accueilli environ 28,2 millions de visiteurs (estimation). Parmi eux, environ 3,5 millions étaient des visiteurs internationaux, soit environ 12 % du total ; le taux d'occupation hôtelière dans la ville d'Osaka a progressé d'environ 20 % en glissement annuel pendant la période de l'Exposition (avril-juin), selon une étude d'Inbound Holdings.
Beaucoup craignaient un effondrement brutal de la demande après la clôture de l'Exposition. Or les données réelles contredisent cette inquiétude et montrent au contraire une tendance solide. Selon l'enquête « Tendances de la consommation des visiteurs internationaux — année civile 2025 (résultats provisoires) » publiée le 21 janvier 2026 par l'Agence du tourisme japonaise, les dépenses touristiques des visiteurs étrangers au Japon ont atteint 9 455,9 milliards de yens sur l'ensemble de l'année 2025 (+16,4 % en glissement annuel), un record absolu en base annuelle.
Plus significatif encore, les chiffres du quatrième trimestre 2025, c'est-à-dire après la clôture de l'Exposition : selon la même enquête, les dépenses de cette période ont atteint 2 533,0 milliards de yens (+10,3 % en glissement annuel), confirmant une croissance proche de deux chiffres même après la fermeture du site. La dépense moyenne par visiteur reste également solide, à 229 000 yens (+0,9 % en glissement annuel). L'idée simpliste selon laquelle « sans l'Exposition, les visiteurs étrangers ne viendraient plus » ne se vérifie donc pas.
À titre de comparaison, Paris a connu, après les Jeux olympiques et paralympiques de 2024, un schéma partiellement similaire : une intense concentration touristique pendant l'événement, suivie d'une normalisation plutôt que d'un effondrement, la fréquentation touristique internationale de la capitale française étant restée globalement supérieure à son niveau d'avant-Jeux dans les mois qui ont suivi.
Que révèlent les données sur le marché immobilier lié au tourisme international après l'Exposition universelle ?
Les effets de l'Exposition universelle se retrouvent également dans les prix fonciers.
Selon les prix fonciers officiels (kōji chika) publiés en 2025, les terrains commerciaux de la région d'Osaka ont progressé de +6,7 % et les terrains industriels de +7,3 % en glissement annuel. Dans l'arrondissement de Konohana, qui abrite le site de l'Exposition autour de Yumeshima, les terrains industriels ont bondi de +17,1 %, une hausse particulièrement marquée.
Les prix fonciers officiels publiés en 2026 accentuent encore la tendance, avec une hausse moyenne de +8,46 % pour les terrains commerciaux de l'ensemble de la préfecture d'Osaka. Il convient toutefois de préciser que ce chiffre porte sur la moyenne de l'ensemble de la préfecture, et non sur les seuls quartiers de Yumeshima et Konohana. Entre le risque de recul de la demande lié à la clôture de l'Exposition et l'espoir de soutien porté par le projet d'IR évoqué plus loin, des écarts sensibles existent d'un quartier à l'autre, un point qu'il convient de garder à l'esprit.
Comme nous l'avions déjà souligné dans notre article sur l'impact de l'essor des résidents étrangers sur le marché immobilier urbain, la croissance du tourisme international ne se limite pas à la consommation touristique : elle se traduit directement par une demande immobilière accrue, portée par l'installation de résidents étrangers et de séjournants de longue durée. Cette tendance est particulièrement nette à Osaka : le nombre de contrats de résidences de services y a bondi de +750 % en un an (comparé à janvier de la même année) pendant la période de l'Exposition, selon une étude d'Unito publiée en avril 2025.
Hébergement et location : quels secteurs profitent de la reprise, et où se situent les risques d'ajustement ?
Hôtels et résidences de services : forte demande et risques après la clôture
Pendant l'Exposition, les hôtels d'Osaka ont maintenu un taux d'occupation de l'ordre de 80 %, le plus élevé du Japon. De nombreux établissements ont ouvert ou agrandi leur capacité pour répondre à la demande internationale, entraînant une forte hausse de l'offre. La question se pose désormais pour l'après-Exposition. Il faut s'attendre à ce que la demande des hébergements spécialisés dans le tourisme international se stabilise, après le pic atteint pendant l'événement. Mais comme indiqué plus haut, la consommation touristique reste supérieure à celle de l'année précédente même après la clôture : il s'agit donc davantage d'une « normalisation » que d'un effondrement brutal.
Le véritable risque à surveiller concerne plutôt la trésorerie des exploitants qui avaient massivement investi en anticipant une demande exceptionnelle liée à l'Exposition. Les établissements peinant à maintenir leur taux d'occupation pourraient être mis en vente plus fréquemment à l'avenir. Cette situation ouvre toutefois, à l'inverse, des opportunités d'acquisition à des prix attractifs.
Séjours de longue durée et entreprises étrangères : un nouveau pilier de la demande
Le changement « qualitatif » de la demande touristique mérite une attention particulière. L'Exposition a accéléré l'implantation d'entreprises étrangères et l'ouverture de filiales à Osaka, faisant émerger une demande claire de séjours longs de la part de voyageurs d'affaires et de particuliers fortunés. Au-delà des établissements destinés aux touristes de court séjour, la demande progresse nettement pour les résidences de services louées au mois ou à l'année, ainsi que pour les logements locatifs à forte valeur ajoutée.
L'annonce, par plusieurs grandes chaînes hôtelières de luxe internationales — dont Waldorf Astoria — de leur implantation à Osaka traduit elle aussi cette anticipation. Ces enseignes considèrent l'Exposition comme une simple « étape », et développent une stratégie d'implantation qui vise le potentiel à long terme lié à l'ouverture de l'IR et au prolongement de la ligne Chūō Shinkansen à grande vitesse (maglev).
Comme nous l'évoquions dans notre article sur l'accélération des investissements immobiliers de luxe des grandes fortunes étrangères au Japon, ce changement qualitatif de la demande internationale — du tourisme de court séjour vers les séjours longs, les grandes fortunes et la clientèle d'affaires — est une tendance nationale, mais Osaka se trouve dans une position particulièrement favorable pour en bénéficier.
Yumeshima et le projet d'IR : pourquoi l'ouverture prévue en 2030 va transformer le marché immobilier ?
Impossible d'évoquer l'avenir du marché immobilier d'Osaka après l'Exposition sans mentionner le projet de complexe de loisirs intégré (IR, « Integrated Resort »).
Le 24 avril 2025, la ville d'Osaka a officiellement annoncé le démarrage des travaux de construction et la tenue de la cérémonie de pose de la première pierre du MGM Osaka (nom provisoire). Le montant total de l'investissement s'élève à 1 513,0 milliards de yens (à septembre 2025), pour une ouverture prévue à l'automne 2030.
L'impact économique attendu une fois l'IR en activité est considérable. La fréquentation annuelle est estimée à environ 20 millions de visiteurs, pour un chiffre d'affaires d'environ 520 milliards de yens ; selon les estimations de la préfecture d'Osaka, la seule phase de construction générerait environ 1 900 milliards de yens de retombées économiques et 140 000 emplois. Une fois ouvert, l'IR devrait produire chaque année environ 1 100 milliards de yens de retombées économiques et plus de 90 000 emplois — une échelle sans commune mesure avec celle d'un « événement ponctuel » comme l'Exposition universelle, puisqu'il s'agit d'un moteur économique permanent.
Yumeshima, une fois l'Exposition terminée, est ainsi en voie de se transformer en un pôle touristique international permanent grâce à l'IR. La demande immobilière dans le secteur de la baie et de l'arrondissement de Konohana devrait connaître une nouvelle phase de hausse à l'horizon 2030. La « période creuse » entre la clôture de l'Exposition et l'ouverture de l'IR pourrait même constituer, paradoxalement, le meilleur moment pour se positionner.
Beyond EXPO : quelle grande stratégie urbaine internationale Osaka dessine-t-elle ?
La préfecture et la ville d'Osaka ont élaboré une stratégie de croissance post-Exposition intitulée « Beyond EXPO 2025 », articulée autour de trois piliers à l'horizon 2030 : l'internationalisation du tourisme, le développement d'un pôle de start-up et la neutralité carbone (source : ville d'Osaka, « 14e réunion du comité de promotion de la seconde capitale, document 2 », 13 septembre 2024).
Des stratégies concrètes par quartier se déploient également. Grand Green Osaka, dans le quartier d'Umekita, a ouvert par anticipation une partie de ce complexe multifonctionnel dès septembre 2024 et attire déjà l'attention nationale et internationale. Les pôles déjà établis comme Namba, Tennōji ou Shin-Ōsaka renforcent eux aussi leur capacité d'accueil des visiteurs internationaux : l'élan international ne se limite donc pas à Yumeshima, mais concerne l'ensemble de la ville d'Osaka.
Le prolongement de la ligne à grande vitesse Chūō Shinkansen (maglev) jusqu'à Osaka reste, pour sa part, soumis à des incertitudes politiques et budgétaires, et son calendrier demeure flou. S'il est aujourd'hui impossible d'affirmer « quand » ce prolongement se concrétisera, son impact potentiel, à l'échelle régionale, serait considérable une fois réalisé, et constitue l'un des éléments qui soutiennent le potentiel à long terme d'Osaka.
Notre article sur les concepts d'urbanisme observés dans le réaménagement d'Umekita à Osaka et leur impact détaille les effets de ce réaménagement sur l'image urbaine d'Osaka ; nous vous invitons à le consulter également.
Trois points que les propriétaires doivent retenir dès maintenant
Sur la base des données post-Exposition et des perspectives à moyen terme, voici trois enjeux prioritaires pour les propriétaires immobiliers de la région d'Osaka-Kansai.
① Ne pas manquer les opportunités d'investissement à moyen et long terme dans le périmètre de l'IR (Yumeshima, Konohana, secteur de la baie)
Il reste environ quatre ans avant l'ouverture de l'IR (prévue à l'automne 2030). La période d'ajustement de la demande consécutive à la clôture de l'Exposition est précisément le moment où peuvent apparaître des opportunités d'acquisition à des prix attractifs. Il convient toutefois de suivre attentivement les calendriers de développement et les réglementations d'urbanisme, qui varient d'un quartier à l'autre. L'enjeu n'est pas de raisonner à court terme, mais de choisir des biens en anticipant la demande de l'après-2030.
② Reconsidérer la stratégie de sortie pour les biens strictement dédiés au tourisme de court séjour
Les établissements aménagés spécifiquement pour la clientèle touristique de court séjour liée à l'Exposition sont exposés à un risque de baisse du taux d'occupation après la clôture. Pour les biens existants, il est essentiel de trancher rapidement entre « conserver en l'état », « changer d'usage ou rénover pour monter en valeur » et « vendre pour réallouer les capitaux » — une décision précoce permet de limiter les pertes. Il s'agit là d'une planification lucide plutôt que d'une réaction dans la précipitation.
③ Anticiper les investissements de montée en valeur (locataires étrangers, adaptation aux séjours longs)
Le changement qualitatif de la demande internationale est manifeste. La clientèle d'affaires étrangère et les grandes fortunes en séjour long génèrent un revenu unitaire plus élevé et plus stable que le tourisme de court séjour. Convertir des biens en résidences de services, renforcer l'accueil en langues étrangères, investir dans des équipements haut de gamme : autant de leviers pour améliorer la « qualité » des revenus, à mettre en œuvre dès maintenant que ce changement de demande est devenu manifeste.
Le point de vue d'INA : privilégier la perspective de « la veille de l'IR » plutôt que celle du « vide post-Exposition »
Depuis la clôture de l'Exposition, certains estiment que « l'immobilier à Osaka, c'est terminé ». Je pense, pour ma part, que ce jugement repose sur un horizon temporel bien trop court.
Le fait que la consommation touristique internationale reste supérieure à celle de l'année précédente, même après la clôture de l'Exposition, est un élément important. Si l'on y ajoute la poursuite de la hausse des prix fonciers officiels de 2026 pour l'ensemble de la préfecture d'Osaka, ainsi que le démarrage effectif d'un projet de grande envergure comme l'IR, on ne peut raisonnablement pas considérer que le marché immobilier d'Osaka se trouve en phase de déclin. Je considère au contraire que ses fondamentaux structurels se renforcent, étape par étape.
L'ouverture de l'IR en 2030 ne sera pas la simple naissance d'un casino. En ancrant durablement à Yumeshima un dispositif capable d'attirer chaque année environ 20 millions de visiteurs, elle engendrera une demande pérenne dans tous les secteurs : hébergement, commerce, logement et bureaux. La « fête » que représentait l'Exposition universelle touche à sa fin ; le « quotidien » porté par l'IR, Umekita et la montée en puissance de l'ensemble de la région du Kansai, lui, commence tout juste selon moi.
Ni vendre dans la précipitation, ni conserver passivement ses biens : c'est le moment de repenser stratégiquement son portefeuille en visant l'horizon 2030. Plutôt que de déplorer un « vide post-Exposition », il s'agit de ne pas laisser passer le moment de préparation de la « veille de l'IR » — c'est aux côtés des propriétaires porteurs de cette vision à long terme que nous, chez INA, souhaitons nous tenir.
En résumé
- Même après la clôture de l'Exposition, les dépenses des visiteurs étrangers au Japon restent supérieures à celles de l'année précédente (quatrième trimestre 2025 : +10,3 %)
- Les prix fonciers officiels de 2026 montrent une accélération de la hausse moyenne des terrains commerciaux de la préfecture d'Osaka (+8,46 %) ; les écarts entre quartiers restent toutefois à surveiller
- La demande touristique internationale évolue qualitativement, passant du tourisme de court séjour vers les séjours longs, les grandes fortunes et la clientèle d'affaires
- Les travaux de l'IR (MGM Osaka) ont débuté en avril 2025 ; son ouverture, prévue à l'automne 2030, devrait créer un pôle d'attraction permanent de 20 millions de visiteurs par an
- Dans le cadre de la stratégie « Beyond EXPO 2025 » de la préfecture et de la ville d'Osaka, une transformation urbaine multidimensionnelle est en cours à Umekita, Namba et dans le secteur de la baie
- La période d'ajustement qui suit la clôture de l'Exposition peut être envisagée comme une fenêtre stratégique de préparation à l'ouverture de l'IR
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. La demande touristique internationale s'est-elle effondrée après la clôture de l'Exposition universelle d'Osaka-Kansai ?
Non, aucun effondrement n'a été constaté. Selon les données de l'Agence du tourisme japonaise, même au quatrième trimestre 2025, après la clôture de l'Exposition, les dépenses touristiques des visiteurs étrangers ont progressé de +10,3 % en glissement annuel, une tendance solide. Le pic exceptionnel observé pendant l'Exposition s'est stabilisé, mais la tendance structurelle de la demande touristique internationale à moyen et long terme reste intacte.
Q2. La valeur immobilière autour de Yumeshima va-t-elle baisser après l'Exposition ?
Un risque temporaire de recul de la demande existe, mais avec le démarrage des travaux de l'IR (MGM Osaka) en avril 2025 et son ouverture prévue à l'automne 2030, un pôle d'attraction permanent va naître à Yumeshima. La période entre la clôture de l'Exposition et l'ouverture de l'IR pourrait constituer une phase d'ajustement, mais une revalorisation à moyen et long terme est attendue une fois l'IR ouvert. Il est essentiel de juger sur un horizon temporel qui ne se limite pas aux fluctuations de court terme.
Q3. Quelles actions un propriétaire devrait-il entreprendre dès maintenant ?
Il est recommandé, dans un premier temps, de vérifier si l'usage et la clientèle cible de son bien correspondent bien au changement qualitatif de la demande touristique internationale. Pour les établissements destinés au tourisme de court séjour, il convient de reconsidérer la stratégie de sortie ; pour les biens résidentiels ou destinés aux séjours longs, c'est une bonne occasion de renforcer l'accueil en langues étrangères et les services. Pour tout nouvel investissement dans le périmètre de l'IR, il convient d'examiner attentivement le calendrier de développement et le plan de financement avant de se décider.
Q4. Quels quartiers méritent une attention particulière pour l'investissement immobilier à Osaka après l'Exposition ?
Yumeshima, Konohana et le secteur de la baie, où se poursuit la construction de l'IR, sont des quartiers à surveiller à moyen et long terme. Les environs d'Umekita (Grand Green Osaka) et de Shin-Ōsaka suscitent également un intérêt croissant chez les investisseurs, en anticipation d'une demande accrue de la part de la clientèle d'affaires et des grandes fortunes. Les calendriers de développement et les réglementations d'urbanisme différant d'un quartier à l'autre, une analyse au cas par cas, fondée sur les informations administratives les plus récentes, reste indispensable.
À lire également
Sources et références
- Agence du tourisme japonaise, « Résultats de l'enquête sur les tendances de consommation des visiteurs internationaux — année civile 2025 (résultats provisoires) et quatrième trimestre (premiers résultats provisoires) » (21 janvier 2026)
- Ville d'Osaka, « 14e réunion du comité de promotion de la seconde capitale (préfecture et ville d'Osaka), document 2, Beyond EXPO 2025 — vers l'avenir d'Osaka après l'Exposition universelle » (13 septembre 2024)
- Ville d'Osaka, communiqué de presse « Démarrage des travaux de construction de l'IR et tenue de la cérémonie de pose de la première pierre » (24 avril 2025)
- Ville d'Osaka, « Enquête et prix fonciers officiels »
- Inbound Holdings, « Sous l'effet de l'Exposition universelle du Kansai, le taux d'occupation des minpaku et hôtels d'Osaka progresse de 20 % en glissement annuel » (PR TIMES)
- Unito, « Portée par l'Exposition universelle, la région d'Osaka voit ses contrats de résidences de services bondir de +750 % en avril 2025 comparé à janvier de la même année » (PR TIMES)
