Für alle, die sich für Immobilieninvestments interessieren, aber den Kauf einer Immobilie im Wert von mehreren zehn Millionen Yen als Hürde empfinden, ist ein REIT eine starke Option, mit der sich bereits mit kleinen Beträgen starten lässt. In diesem Beitrag erläutern wir die Funktionsweise von REITs und die Bewertungskennzahlen für die Titelauswahl.
Warum sind REITs für eine diversifizierte Geldanlage hilfreich?
Ein REIT investiert über eine Investmentgesellschaft in mehrere Immobilien und schüttet Mieteinnahmen sowie Verkaufsgewinne an die Anleger aus. Schon mit dem Kauf eines einzigen Anteils wird automatisch eine Diversifikation über mehrere Immobilien erreicht.
Die zwei Ertragsquellen eines REIT
- Income Gain：Mieteinnahmen aus Immobilien
- Capital Gain：Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
Ein Investment ist bereits ab einigen Hunderttausend Yen möglich, und auch die tendenziell höhere Ausschüttungsrendite macht REITs attraktiv.
Welche sechs Bewertungskennzahlen sind bei der Auswahl von REIT-Titeln wichtig?
1. Die Ertragskraft der Zielimmobilien verstehen
REITs werden in drei Typen unterteilt: spezialisiert, gemischt und breit aufgestellt. Auf Wohnimmobilien spezialisierte REITs sind weniger konjunkturabhängig und daher stabiler, während auf Büro- oder Hotelimmobilien spezialisierte REITs stärker von der Wirtschaftslage beeinflusst werden.
2. Auf die Stabilität der Rendite achten
Eine hohe Rendite geht mit Risiken einher. Prüfen Sie anhand der bisherigen Ausschüttungsentwicklung und der Bonitätsratings, ob eine stabile Rendite aufrechterhalten wird.
3. Eine Marktkapitalisierung ab 100 Milliarden Yen gilt als Richtwert
REITs mit hoher Marktkapitalisierung sind liquider und werden aktiver gehandelt.
4. Mit dem NAV-Multiplikator die Unterbewertung beurteilen
Liegt der NAV-Multiplikator unter 1, gilt der Titel als unterbewertet und damit als günstiger Einstiegszeitpunkt. Die Formel lautet „REIT-Preis ÷ NAV je Anteil“.
5. Mit dem LTV das Finanzrisiko prüfen
Je höher der LTV (Verhältnis zinstragender Verbindlichkeiten), desto höher das Insolvenzrisiko. Berechnet wird er als „zinstragende Verbindlichkeiten ÷ Gesamtvermögen“.
6. Die Stärke des Sponsorunternehmens analysieren
Der Erfolg eines REIT hängt in hohem Maß von der Qualität des Sponsors ab. Prüfen Sie, ob ein verlässlicher Sponsor mit Immobilienbeschaffungskraft und Management-Know-how dahintersteht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welche Risiken gibt es bei REITs?
Dazu zählen Zinsänderungsrisiken, Rückgänge am Immobilienmarkt und Kreditrisiken der Investmentgesellschaft. Durch eine Streuung über mehrere REITs lassen sich diese Risiken reduzieren.
F. Worin liegt der Unterschied zwischen REITs und direkten Immobilieninvestments?
REITs ermöglichen kleine Anlagebeträge und hohe Liquidität, bieten aber keinen Einfluss auf das Management. Direkte Immobilieninvestments bieten mehr Freiheit, erfordern jedoch viel Kapital und Verwaltungsaufwand.
F. Wann werden Ausschüttungen aus J-REITs ausgezahlt?
In der Regel erfolgen Ausschüttungen zweimal jährlich zum jeweiligen Abschlusszeitpunkt. Da sich die Abschlussmonate je nach Titel unterscheiden, lässt sich auch ein Portfolio aufbauen, das monatliche Ausschüttungen ermöglicht.
