Para quienes tienen interés en la inversión inmobiliaria pero sienten que la compra de una propiedad de decenas de millones de yenes es una barrera, los REIT son una opción sólida que permite empezar con un capital reducido. En este artículo, explicamos cómo funcionan los REIT y los indicadores de evaluación para seleccionar emisiones.
¿Por qué los REIT son útiles para la inversión diversificada?
Los REIT invierten en múltiples inmuebles a través de una sociedad de inversión y distribuyen a los inversores los ingresos por alquiler y las ganancias por venta. Con la compra de una sola unidad, se logra automáticamente una inversión diversificada en varios inmuebles.
Las 2 fuentes de ingresos de los REIT
- Ganancia por ingresos：ingresos por alquiler de inmuebles
- Ganancia de capital：ganancias por la venta de inmuebles
Es posible invertir desde varios cientos de miles de yenes, y uno de sus atractivos es que la rentabilidad de las distribuciones suele ser relativamente alta.
¿Cuáles son los 6 indicadores de evaluación para elegir emisiones de REIT?
1. Comprender la rentabilidad de los activos de inversión
Los REIT se dividen en tres tipos: especializados, compuestos y generales. Los especializados en vivienda suelen ser estables y menos sensibles a la economía, mientras que los especializados en oficinas y hoteles tienden a verse más afectados por el ciclo económico.
2. Priorizar la estabilidad de la rentabilidad
Una alta rentabilidad conlleva riesgos. Conviene comprobar si se mantiene una rentabilidad estable a partir de la evolución histórica de las distribuciones y la solidez de la calificación crediticia.
3. Una capitalización bursátil de 100.000 millones de yenes o más como referencia
Los REIT con una gran capitalización bursátil tienen mayor liquidez, y sus operaciones de compraventa son más activas.
4. Evaluar si está infravalorado con el múltiplo NAV
Si el múltiplo NAV es igual o inferior a 1, se considera que está infravalorado y puede ser un momento adecuado para invertir. La fórmula es «precio del REIT ÷ NAV por unidad».
5. Verificar el riesgo financiero con el LTV
Cuanto más alto sea el LTV (ratio de deuda con interés), mayor será el riesgo de insolvencia. Se calcula como «deuda con interés ÷ activos totales».
6. Analizar la capacidad de la empresa patrocinadora
El éxito de un REIT depende en gran medida de la calidad de su patrocinador. Conviene verificar si cuenta con un patrocinador sólido que tenga capacidad de suministro de propiedades y know-how de gestión.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué riesgos tienen los REIT?
Existen riesgos como la subida de los tipos de interés, la caída del mercado inmobiliario y el riesgo crediticio de la sociedad de inversión. Es posible reducirlos diversificando la inversión entre varios REIT.
Q. ¿Cuál es la diferencia entre un REIT y la inversión inmobiliaria directa?
Los REIT requieren poco capital y tienen alta liquidez, pero no permiten participar en la gestión. La inversión directa ofrece más libertad, pero exige una gran cantidad de capital y esfuerzo de administración.
Q. ¿Cuándo se reciben las distribuciones de los J-REIT?
Lo habitual es que se distribuyan dos veces al año, en cada cierre contable. Como el mes de cierre varía según la emisión, también es posible construir una cartera que permita recibir distribuciones todos los meses.
