Para quem tem interesse em investimento imobiliario, mas sente que a compra de um imovel de dezenas de milhoes de ienes e um obstaculo, os REITs sao uma opcao promissora para comecar com pouco capital. Neste artigo, explicamos como os REITs funcionam e os indicadores de avaliacao para escolher ativos.
Por que os REITs ajudam na diversificacao dos investimentos?
Os REITs investem em varios imoveis por meio de um fundo imobiliario e distribuem aos investidores a renda de alugueis e os ganhos com vendas. Com a compra de apenas uma cota, a diversificacao em varios imoveis acontece automaticamente.
As 2 fontes de receita dos REITs
- Income gain: receita de alugueis de imoveis
- Capital gain: lucro com a venda de imoveis
E possivel investir a partir de algumas centenas de milhares de ienes, e um atrativo importante e que a rentabilidade de distribuicao tende a ser alta.
Quais sao os 6 indicadores de avaliacao para escolher ativos de REIT?
1. Entender a rentabilidade dos ativos investidos
Os REITs se dividem em tres tipos: especializados, mistos e diversificados. Os especializados em residencial tendem a ser mais estaveis e menos sensiveis ao ciclo economico, enquanto os especializados em escritorios e hoteis tendem a sofrer mais impacto da economia.
2. Dar prioridade a estabilidade da rentabilidade
Rentabilidades elevadas trazem riscos. Verifique, a partir do historico de distribuicoes e da classificacao de credito, se a rentabilidade vem sendo mantida de forma estavel.
3. Capitalizacao de mercado acima de 100 bilhoes de ienes como referencia
REITs com maior capitalizacao de mercado tem mais liquidez, e a negociacao tende a ser mais ativa.
4. Avaliar se esta barato pelo indice NAV
Quando o indice NAV e inferior a 1, ele e considerado descontado e pode indicar um momento adequado para investir. A formula de calculo e "Preco do REIT ÷ NAV por cota".
5. Verificar o risco financeiro pelo LTV
Quanto maior o LTV (indice de endividamento com juros), maior tende a ser o risco de insolvencia. O calculo e feito por "Divida com juros ÷ Ativos totais".
6. Investigar a capacidade da empresa patrocinadora
O sucesso de um REIT depende fortemente da qualidade do patrocinador. Verifique se ha um patrocinador solido, com capacidade de fornecer imoveis e know-how de gestao.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Que tipos de risco os REITs apresentam?
Ha riscos como alta dos juros, queda do mercado imobiliario e risco de credito do fundo imobiliario. A diversificacao entre varios REITs ajuda a reduzir esses riscos.
Q. Qual e a diferenca entre REIT e investimento imobiliario direto?
Os REITs exigem pouco capital e tem alta liquidez, mas o investidor nao participa da gestao. O investimento direto oferece mais liberdade, mas exige muito capital e esforco de administracao.
Q. Quando se recebe a distribuicao dos J-REITs?
Em geral, a distribuicao ocorre duas vezes por ano, nos periodos de encerramento contabil. Como o mes de fechamento varia conforme o ativo, tambem e possivel montar uma carteira que receba distribuicoes todos os meses.
