في 13 أكتوبر 2025، أُسدل الستار على معرض إكسبو أوساكا-كانساي بعد 184 يومًا من الفعاليات. فكيف تحوّل الطلب السياحي الوافد الذي أشعل حماسة السوق خلال فترة الانعقاد بعد إغلاق أبوابه؟ نستعرض في هذا المقال الواقع الفعلي لسوق العقارات في أوساكا بعد المعرض، استنادًا إلى أحدث إحصاءات وكالة السياحة اليابانية وبيانات أسعار الأراضي، إلى جانب النظرة المتوسطة الأمد تجاه افتتاح منتجع IR المتكامل في عام 2030، مع مقارنة هذا المسار بما شهدته دبي بعد إكسبو 2020.
كيف تحرّك الطلب السياحي الوافد على أوساكا بعد إغلاق المعرض؟
أُقيم معرض إكسبو أوساكا-كانساي على جزيرة يوميشيما الاصطناعية من 13 أبريل إلى 13 أكتوبر 2025، واستقطب نحو 28.2 مليون زائر (تقديريًا). وشكّل الزوار الدوليون منهم نحو 3.5 مليون زائر، أي ما يقارب 12% من الإجمالي، بينما ارتفع معدل إشغال الفنادق في مدينة أوساكا خلال فترة الذروة (أبريل-يونيو) بنحو 20% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، وفق بيانات شركة Inbound Holdings.
توقع كثيرون أن ينهار الطلب السياحي بشكل حاد بعد إغلاق المعرض، غير أن البيانات الفعلية جاءت مخالفة لهذه التوقعات وأظهرت متانة لافتة. فبحسب "مسح اتجاهات الاستهلاك السياحي الوافد لعام 2025" الذي نشرته وكالة السياحة اليابانية في 21 يناير 2026، بلغ إجمالي إنفاق الزوار الأجانب لليابان خلال عام 2025 كاملًا نحو 9.4559 تريليون ين (بزيادة 16.4% عن العام السابق)، وهو رقم قياسي على أساس سنوي.
والأهم من ذلك هو ما جرى بعد إغلاق المعرض تحديدًا، أي في الربع الرابع من عام 2025 (أكتوبر-ديسمبر). فبحسب المسح نفسه، بلغ إنفاق هذه الفترة 2.533 تريليون ين، بزيادة 10.3% مقارنة بالفترة المناظرة من العام السابق، أي أن النمو استمر بمعدل قريب من رقمين حتى بعد انتهاء المعرض. كما ظل متوسط إنفاق الزائر الواحد مستقرًا عند 229 ألف ين (بزيادة 0.9%)، وهو ما ينفي فرضية "بانتهاء المعرض ينتهي إقبال السياح الأجانب".
وللمقارنة، شهدت دبي بعد اختتام إكسبو 2020 في مارس 2022 مسارًا مشابهًا من حيث الجوهر: فبدلًا من الانكماش الحاد الذي توقعه كثيرون، تحوّل الزخم الذي ولّده المعرض إلى طلب هيكلي مستدام على الإقامة والاستثمار العقاري في السنوات التالية، ليصبح موقع إكسبو نفسه (Expo City Dubai) مركزًا دائمًا للأعمال والسكن بدل أن يتحول إلى أصل معطّل بعد انتهاء الحدث. هذا التشابه بين التجربتين يمنح ملاك العقارات في أوساكا سابقة إقليمية مطمئنة نسبيًا.
ماذا تقول البيانات عن سوق العقارات الوافد "بعد المعرض"؟
ينعكس أثر المعرض أيضًا على أسعار الأراضي بوضوح.
في تقييم الأراضي المعلن لعام 2025، سجلت الأراضي التجارية في منطقة أوساكا الكبرى ارتفاعًا بنسبة 6.7% مقارنة بالعام السابق، بينما ارتفعت الأراضي الصناعية بنسبة 7.3%. ولافت للنظر أن الأراضي الصناعية في منطقة كونوهانا (المحيطة بيوميشيما، موقع المعرض) سجلت قفزة استثنائية بلغت 17.1%.
وفي تقييم الأراضي المعلن لعام 2026، واصل متوسط الأراضي التجارية في محافظة أوساكا ارتفاعه ليبلغ 8.46% مقارنة بالعام السابق، أي أن وتيرة الصعود تسارعت. غير أن هذا الرقم يمثل متوسط الأراضي التجارية على مستوى المحافظة كاملة وليس منطقة يوميشيما وكونوهانا تحديدًا. ومع تداخل مخاطر تراجع الطلب بعد إغلاق المعرض من جهة، وتوقعات الدعم الناتجة عن تطوير منتجع IR من جهة أخرى، فمن الضروري إدراك أن هناك تفاوتًا واضحًا في الحرارة الاستثمارية بين منطقة وأخرى.
وكما أوضحنا في مقال أثر التزايد السريع للمقيمين الأجانب على سوق العقارات الحضري، فإن تنامي السياحة الوافدة لا يقتصر أثره على الإنفاق السياحي، بل يمتد مباشرة إلى الطلب العقاري عبر زيادة عدد المقيمين الأجانب طويلي الأمد. وينطبق هذا الاتجاه على أوساكا بوضوح شديد، حيث قفز عدد عقود الشقق الفندقية المخدومة بنسبة 750% خلال أبريل 2025 مقارنة بشهر يناير من العام نفسه، وفق بيانات شركة Unito.
أين تتوزع الفرص والمخاطر بين قطاعي الفندقة والإيجار بعد المعرض؟
الطفرة في الطلب على الفنادق والشقق الفندقية ومخاطر ما بعد الإغلاق
حافظت فنادق مدينة أوساكا خلال فترة انعقاد المعرض على أعلى معدل إشغال على مستوى اليابان، إذ تجاوز 80%. وشهدت هذه الفترة افتتاح منشآت جديدة وتوسعة أخرى بكثافة استهدفت الطلب الوافد، مما أدى إلى ارتفاع حاد في المعروض. والمعضلة الحقيقية تبدأ بعد إغلاق المعرض؛ إذ من المتوقع أن يتراجع الطلب على المنشآت المتخصصة في استقبال الزوار الأجانب من ذروته خلال فترة الحدث إلى مستوى أكثر اعتدالًا. غير أن استمرار نمو إنفاق الزوار الأجانب بمعدل موجب حتى بعد الإغلاق، كما أشرنا سابقًا، يجعل هذا التصحيح أقرب إلى "تطبيع" منه إلى انهيار حاد.
والأجدر بالحذر فعليًا هو مخاطر السيولة لدى المشغلين الذين أفرطوا في الاستثمار رهانًا على طفرة المعرض المؤقتة. فمن المرجح أن تزداد حالات طرح منشآت للبيع بعد تعثر الحفاظ على معدلات الإشغال المرتفعة. وفي المقابل، يفتح هذا الوضع نافذة استثمارية لمن يرغب في الاستحواذ على أصول بأسعار مخفّضة.
الإقامة طويلة الأمد وطلب الشركات الأجنبية كركيزة جديدة
اللافت هنا هو "التحول النوعي" في طبيعة الطلب الوافد. فقد تسارع توسع الشركات الأجنبية وتأسيس فروعها في أوساكا بفعل المعرض، وبرزت بوضوح احتياجات الإقامة طويلة الأمد لرجال الأعمال وكبار الأثرياء. ولم يعد الطلب مقتصرًا على المنشآت الموجهة للسياح قصيري المدة، بل أصبح هناك نمو مؤكد في الطلب على الشقق الفندقية المخدومة للإقامة الشهرية أو السنوية، وعلى الوحدات السكنية المؤجرة ذات القيمة المضافة العالية.
وليس من قبيل الصدفة أن سلاسل فنادق فاخرة أجنبية، وعلى رأسها والدورف أستوريا، تعلن تباعًا عن دخولها سوق أوساكا. فهذه العلامات تنظر إلى المعرض بوصفه "محطة عبور"، وتخطط لافتتاحات استراتيجية تستشرف فرصًا أطول أمدًا مرتبطة بافتتاح منتجع IR وامتداد خط شينكانسن الفائق السرعة (لينيا).
وكما أشرنا في مقال تسارع استثمار الأثرياء الأجانب في العقارات الفاخرة باليابان، فإن هذا التحول النوعي في الطلب الوافد -من السياحة القصيرة إلى الإقامة الطويلة ورجال الأعمال والأثرياء- ظاهرة وطنية عامة، لكن أوساكا تحديدًا في موقع مميز يجعلها أكثر استفادة منها من غيرها.
ما هو مشروع يوميشيما ومنتجع IR؟ ولماذا سيغيّر افتتاحه عام 2030 وجه السوق العقاري؟
لا يمكن الحديث عن سوق عقارات أوساكا بعد المعرض دون التطرق إلى مشروع منتجع IR (المنتجع المتكامل).
أعلنت بلدية أوساكا رسميًا في 24 أبريل 2025 بدء أعمال إنشاء منتجع "إم جي إم أوساكا" (اسم مؤقت) وإقامة حفل وضع حجر الأساس. ويبلغ إجمالي حجم الاستثمار 1.513 تريليون ين (حتى سبتمبر 2025)، ومن المقرر أن يفتتح المشروع أبوابه في خريف عام 2030.
ويُتوقع أن يكون الأثر الاقتصادي لتشغيل هذا المنتجع كبيرًا للغاية: إذ تقدَّر الزيارات السنوية بنحو 20 مليون زائر، والإيرادات بنحو 520 مليار ين. وبحسب تقديرات محافظة أوساكا، فإن مرحلة الإنشاء وحدها ستولّد أثرًا اقتصاديًا يقارب 1.9 تريليون ين وتخلق 140 ألف فرصة عمل، بينما يُتوقع أن يولّد التشغيل بعد الافتتاح أثرًا اقتصاديًا سنويًا يبلغ نحو 1.1 تريليون ين وأكثر من 90 ألف فرصة عمل، وهو ما يعني ولادة محرك اقتصادي دائم يختلف جوهريًا عن طابع المعرض "كحدث لسنة واحدة".
وهكذا فإن يوميشيما، بعد انتهاء المعرض، تتحول إلى "مركز دائم لاستقطاب الطلب الوافد" عبر منتجع IR. ومن المتوقع أن يدخل الطلب العقاري في منطقة الواجهة البحرية وكونوهانا مرحلة صعود جديدة مع اقتراب عام 2030. بل إن "فترة الفراغ" بين إغلاق المعرض وافتتاح المنتجع قد تكون بالضبط التوقيت المناسب للتموضع المبكر.
وهنا يبرز التوازي مع تجربة دبي مجددًا: فبعد إكسبو 2020، لم يكن التحدي الحقيقي هو المعرض نفسه بل ما بعده، أي كيفية تحويل زخم الحدث المؤقت إلى استخدام دائم للأرض والبنية التحتية. وقد نجحت دبي في ذلك عبر تحويل موقع المعرض إلى مدينة أعمال ومعيشة دائمة (Expo City Dubai)، بينما تراهن أوساكا على مسار مشابه من حيث الفكرة وإن اختلفت الأداة، إذ يقوم منتجع IR بدور "المرساة" الدائمة بدلًا من مجمع الأعمال متعدد الاستخدامات الذي اعتمدته دبي.
ما هي "Beyond EXPO"؟ الرؤية الكبرى لأوساكا كمدينة سياحية دولية
وضعت محافظة أوساكا وبلديتها استراتيجية نمو ما بعد المعرض بعنوان "Beyond EXPO 2025"، تستهدف بحلول عام 2030 تحويل أوساكا عبر ثلاثة محاور: التحول إلى مدينة سياحية دولية، وترسيخ مكانتها كمركز للشركات الناشئة، وتحقيق الحياد الكربوني (المصدر: وثيقة "الاجتماع الرابع عشر لمقر تعزيز العاصمة الثانوية"، بلدية أوساكا، 13 سبتمبر 2024).
وتتقدم استراتيجيات المناطق المحددة أيضًا بخطى ملموسة؛ فمجمع "غران غرين أوساكا" في منطقة أوميدا كيتا، الذي افتتح جزئيًا في سبتمبر 2024، أصبح محط أنظار محلية ودولية. كما تشهد مناطق التجمع القائمة مثل نامبا وتينوجي وشين-أوساكا تعزيزًا لبنيتها الاستقبالية للزوار الأجانب، بحيث لا يقتصر التحول على يوميشيما وحدها بل يشمل أوساكا ككل بوصفها مدينة دولية.
أما امتداد خط شينكانسن الفائق السرعة (لينيا) إلى أوساكا فلا يزال توقيته غير محسوم بسبب اعتبارات سياسية ومالية. ورغم أنه لا يمكن الجزم اليوم بموعد تحقق هذا الامتداد، فإن أثره الإقليمي الواسع عند تحققه مستقبلًا سيكون كبيرًا جدًا، ويُعد أحد العوامل الداعمة للإمكانات طويلة الأمد لأوساكا.
وقد تناول مقال مفهوم التطوير الحضري وأثره كما يظهر في منطقة أوميدا بأوساكا بالتفصيل كيف يسهم تطوير أوميدا كيتا في تشكيل هوية أوساكا الحضرية، فيمكن الرجوع إليه لمزيد من التفصيل.
ثلاث نقاط ينبغي على الملاك الانتباه إليها الآن
بالاستناد إلى بيانات ما بعد المعرض والنظرة المتوسطة الأمد، نلخص فيما يلي ثلاث نقاط ينبغي على ملاك العقارات في منطقة أوساكا وكانساي التعامل معها الآن.
أولًا: عدم تفويت فرص الاستثمار المتوسط والطويل الأمد في محيط منتجع IR (يوميشيما وكونوهانا والواجهة البحرية)
تفصلنا عن افتتاح منتجع IR (خريف 2030 تقريبًا) نحو أربع سنوات. وقد تشكّل فترة تصحيح الطلب بعد إغلاق المعرض فرصة للاستحواذ على أصول بأسعار مخفّضة. غير أن جدول التطوير ولوائح استخدام الأراضي تختلف من منطقة لأخرى، لذا فمن الضروري متابعة تحركات الجهات الحكومية بدقة. والأهم هو اختيار العقارات بنظرة تستشرف الطلب بعد عام 2030 لا بمنظور قصير الأمد.
ثانيًا: إعادة تقييم استراتيجية الخروج من العقارات المتخصصة في استقبال الزوار قصيري المدة
تواجه المنشآت التي طُوّرت خصيصًا لخدمة زوار المعرض مخاطر تراجع معدلات الإشغال بعد الإغلاق. ومن المستحسن التعجيل باتخاذ قرار واضح بشأن هذه العقارات القائمة، سواء بالاستمرار في الاحتفاظ بها، أو تحويل استخدامها ورفع قيمتها عبر إعادة التأهيل، أو بيعها وإعادة توظيف رأس المال، فذلك يقلل من احتمالية الخسائر. والمطلوب هنا تخطيط سيناريوهات هادئ لا قرارات متسرعة.
ثالثًا: التعجيل بقرارات الاستثمار في رفع القيمة المضافة (المستأجرون الأجانب والإقامة طويلة الأمد)
التحول النوعي في الطلب الوافد بات واضحًا؛ فرجال الأعمال الأجانب وكبار الأثرياء ذوو الإقامة الطويلة يتميزون بقيمة إيجار أعلى واستقرار أكبر مقارنة بالسياح قصيري المدة. وتحويل العقارات إلى شقق فندقية مخدومة، وتعزيز الدعم بلغات أجنبية، والاستثمار في تجهيزات عالية الجودة، كلها خطوات ترفع "جودة" الدخل، والتوقيت الحالي -مع تبلور هذا التحول في الطلب- هو الأنسب للبدء.
وجهة نظر INA: بدل "فراغ ما بعد المعرض"، لنتبنَّ منظور "ليلة ما قبل IR"
بعد إغلاق المعرض، ارتفعت بعض الأصوات التي ترى أن "سوق عقارات أوساكا انتهى". لكنني أرى أن هذا الرأي يعتمد على أفق زمني قصير جدًا.
حقيقة استمرار نمو الإنفاق السياحي الوافد بمعدل موجب حتى بعد إغلاق المعرض أمر بالغ الأهمية. وإذا أضفنا إلى ذلك استمرار ارتفاع أسعار الأراضي المعلنة لعام 2026 على مستوى محافظة أوساكا كاملة، بالإضافة إلى وجود مشروع تطوير ضخم مؤكد يتمثل في بدء إنشاء منتجع IR، فلا يمكن بأي حال القول إن سوق عقارات أوساكا في "مرحلة انحدار". بل أرى أن الأمر أقرب إلى عملية ترسّخ هيكلي لقاعدة الطلب.
وافتتاح منتجع IR في عام 2030 ليس مجرد ولادة منشأة كازينو. فحين يترسخ في يوميشيما محرك دائم يستقطب 20 مليون زائر سنويًا، سينشأ طلب مستدام يشمل كل قطاعات الفندقة والتجارة والسكن والمكاتب. وأرى أن انتهاء "مهرجان" المعرض سيليه بدء "الحياة اليومية" المتمثلة في نهوض منتجع IR وأوميدا وكانساي ككل.
وسواء قارنّا بتجربة دبي أو استندنا إلى البيانات اليابانية وحدها، فإن الرسالة واحدة: اللحظة المناسبة لإعادة هيكلة المحفظة الاستثمارية بنظرة استراتيجية تستشرف عام 2030 هي الآن بالضبط، لا التسرع بالبيع ولا الاكتفاء بالاحتفاظ السلبي. فبدل التحسر على "فراغ ما بعد المعرض"، نفضّل أن نكون -نحن في INA- إلى جانب الملاك الذين لا يفوّتون توقيت التموضع في "ليلة ما قبل IR".
خلاصة
- استمر إنفاق الزوار الأجانب لليابان في النمو بمعدل موجب حتى بعد إغلاق المعرض (الربع الرابع من 2025: +10.3%)
- ارتفع متوسط الأراضي التجارية في محافظة أوساكا بنسبة 8.46% في تقييم عام 2026، مع ضرورة الانتباه لتفاوت الحرارة الاستثمارية بين المناطق
- يتحول الطلب الوافد نوعيًا من السياحة القصيرة إلى الإقامة الطويلة ورجال الأعمال وكبار الأثرياء
- بدأ إنشاء منتجع IR (إم جي إم أوساكا) في أبريل 2025، ومن المتوقع أن يولّد بعد افتتاحه في خريف 2030 محرك جذب دائم لعشرين مليون زائر سنويًا
- يجري تحت مظلة استراتيجية "Beyond EXPO 2025" تحول حضري متعدد الأبعاد في أوميدا ونامبا والواجهة البحرية
- يمكن النظر إلى فترة التصحيح بعد إغلاق المعرض بوصفها فرصة استراتيجية للتموضع استعدادًا لافتتاح منتجع IR
الأسئلة الشائعة
س1. هل انهار الطلب السياحي الوافد بعد إغلاق معرض أوساكا-كانساي؟
لم يحدث انهيار. فبحسب بيانات وكالة السياحة اليابانية، استمر إنفاق الزوار الأجانب في النمو بمعدل موجب حتى في الربع الرابع من عام 2025 (بعد إغلاق المعرض)، بنسبة 10.3% مقارنة بالفترة المناظرة من العام السابق. صحيح أن الذروة الاستثنائية التي شهدتها فترة انعقاد المعرض قد هدأت، لكن الاتجاه العام للطلب الوافد على المدى المتوسط والطويل لا يزال قائمًا.
س2. هل ستنخفض قيمة العقارات في محيط يوميشيما بعد المعرض؟
هناك مخاطر مؤقتة لتراجع الطلب، لكن مع بدء إنشاء منتجع IR (إم جي إم أوساكا) في أبريل 2025 ومن المقرر افتتاحه في خريف 2030، سيتشكل في يوميشيما محرك جذب دائم. وبينما قد تشهد الفترة الفاصلة بين إغلاق المعرض والافتتاح مرحلة تصحيح، من المتوقع ارتفاع القيمة على المدى المتوسط والطويل مع اقتراب موعد الافتتاح. لذلك من المهم الحكم على الوضع بأفق زمني لا يتأثر بتقلبات السوق قصيرة المدى.
س3. ما الإجراء الذي ينبغي على المالك اتخاذه فورًا؟
يُنصح أولًا بمراجعة مدى توافق استخدام العقار القائم والشريحة المستهدفة منه مع التحول النوعي في الطلب الوافد. فالمنشآت الموجهة للسياح قصيري المدة بحاجة لإعادة النظر في استراتيجية الخروج، بينما تمثل العقارات السكنية وذات الإقامة الطويلة فرصة لتعزيز الدعم بلغات أجنبية وتحسين الخدمات. أما من يفكر في استثمار جديد بمحيط منتجع IR، فعليه دراسة جدول التطوير وخطة التمويل بعناية قبل اتخاذ القرار.
س4. ما هي المناطق الأجدر بالمتابعة في استثمار عقارات أوساكا بعد المعرض؟
تُعد يوميشيما وكونوهانا والواجهة البحرية، حيث يجري إنشاء منتجع IR، مناطق جديرة بالمتابعة على المدى المتوسط والطويل. إضافة إلى ذلك، تحظى منطقة أوميدا (غران غرين أوساكا) ومحيط شين-أوساكا باهتمام متزايد من المستثمرين بوصفهما مناطق يُتوقع فيها نمو الطلب من رجال الأعمال وكبار الأثرياء. ونظرًا لاختلاف وتيرة التطوير ولوائح الاستخدام من منطقة لأخرى، فإن الحكم الفردي المستند إلى أحدث المعلومات الحكومية أمر لا غنى عنه.
مقالات ذات صلة يستحق الاطلاع عليها
المصادر والمراجع
- وكالة السياحة اليابانية، "نتائج مسح اتجاهات الاستهلاك السياحي الوافد لعام 2025 (تقرير أولي) وللربع الرابع (تقرير أولي أول)" (21 يناير 2026)
- بلدية أوساكا، "المستند رقم 2 من الاجتماع الرابع عشر لمقر تعزيز العاصمة الثانوية (أوساكا) — Beyond EXPO 2025: نحو مستقبل أوساكا بعد المعرض" (13 سبتمبر 2024)
- بلدية أوساكا، "بيان صحفي حول بدء أعمال إنشاء منتجع IR وإقامة حفل وضع حجر الأساس" (24 أبريل 2025)
- بلدية أوساكا، "تقييم ومسح أسعار الأراضي"
- Inbound Holdings، "ارتفاع معدل إشغال الفنادق والمنشآت السكنية المؤجرة بمدينة أوساكا بنسبة 20% مقارنة بالعام السابق بفعل معرض كانساي" (PR TIMES)
- Unito، "ارتفاع عقود الشقق الفندقية المخدومة في منطقة أوساكا بنسبة 750% في أبريل 2025 مقارنة بيناير من العام نفسه بفعل المعرض" (PR TIMES)
