Em 13 de outubro de 2025, encerrou-se, após 184 dias, a Expo Osaka-Kansai 2025. A demanda turística internacional que aqueceu o mercado durante o evento — o chamado boom "inbound" — como se transformou depois do encerramento? Com base nas estatísticas mais recentes da Agência de Turismo do Japão e em dados de valor de terreno, organizamos a seguir a real situação do mercado imobiliário de Osaka no pós-Expo, além das perspectivas de médio prazo diante da inauguração do IR (resort integrado, na sigla em inglês) prevista para 2030.
Como se comportou a demanda inbound de Osaka depois do encerramento da Expo?
A Expo Osaka-Kansai foi realizada na ilha artificial de Yumeshima, de 13 de abril a 13 de outubro de 2025, recebendo cerca de 28,2 milhões de visitantes (estimativa). Desses, aproximadamente 3,5 milhões eram visitantes internacionais — cerca de 12% do total —, e a taxa de ocupação hoteleira na cidade de Osaka chegou a subir cerca de 20% em relação ao mesmo período do ano anterior durante o período do evento (abril a junho), segundo levantamento da Inbound Holdings.
Muita gente temia que a demanda desabasse assim que a Expo terminasse. Mas os dados reais mostram justamente o contrário: uma trajetória bastante consistente. Segundo a "Pesquisa de Tendências de Consumo Inbound — ano-calendário de 2025 (dado preliminar)", divulgada pela Agência de Turismo do Japão em 21 de janeiro de 2026, o gasto total dos turistas estrangeiros no Japão em 2025 somou 9,4559 trilhões de ienes (alta de 16,4% em relação ao ano anterior), o maior valor já registrado em um ano-calendário.
Mais relevante ainda são os números do período pós-Expo, entre outubro e dezembro de 2025. A mesma pesquisa mostra que o gasto nesse trimestre somou 2,533 trilhões de ienes (alta de 10,3% em relação ao mesmo período do ano anterior) — ou seja, o crescimento de quase dois dígitos continuou mesmo depois do encerramento do evento. O gasto médio por visitante também se manteve firme, em 229 mil ienes (alta de 0,9%), o que contraria a lógica simples de que "sem a Expo, os turistas estrangeiros também desapareceriam".
O que os dados revelam sobre o mercado imobiliário inbound do "pós-Expo"?
O efeito Expo também aparece nos preços de terreno.
No valor oficial de terrenos (公示地価) de 2025, as áreas comerciais da região metropolitana de Osaka subiram 6,7% em relação ao ano anterior, e as áreas industriais, 7,3%. Na região de Konohana-ku (ao redor de Yumeshima), sede do recinto da Expo, o valor de terreno industrial saltou 17,1% — um salto muito acima da média.
Já no valor oficial de terrenos de 2026, a média das áreas comerciais da Prefeitura de Osaka ampliou ainda mais a alta, para 8,46% em relação ao ano anterior. É importante registrar, porém, que esse número representa a média de toda a Prefeitura de Osaka, e não especificamente as áreas de Yumeshima e Konohana-ku. É preciso ter em mente que, entre o risco de queda de demanda pelo fim do evento e a expectativa de sustentação trazida pelo desenvolvimento do IR (tratado mais adiante), diferentes regiões vêm mostrando temperaturas bem distintas.
Como já discutimos em o impacto do aumento de moradores estrangeiros sobre o mercado imobiliário urbano, o crescimento do turismo internacional não se limita ao consumo turístico: ele se converte diretamente em demanda imobiliária, na forma de mais moradores estrangeiros e mais residentes de longa permanência. Em Osaka essa tendência é particularmente clara — o número de contratos de apartamentos com serviço (service apartments) chegou a subir 750% durante o período da Expo, na comparação com janeiro do mesmo ano (levantamento da Unito, abril de 2025), o que ilustra bem esse movimento.
Luz e sombra na demanda de hospedagem e locação: quem se beneficia e onde estão os riscos de ajuste?
A explosão de demanda por hotéis e apartamentos com serviço, e o risco pós-encerramento
Durante o período da Expo, os hotéis da cidade de Osaka mantiveram a maior taxa de ocupação do país, na casa dos 80%. Muitos empreendimentos novos e ampliações foram abertos justamente para captar a demanda inbound, o que gerou um salto expressivo na oferta. O ponto de atenção é o que acontece depois do encerramento. Para as instalações de hospedagem voltadas especificamente ao público internacional, é esperado que a demanda se ajuste para baixo em relação ao pico do período do evento. Ainda assim, como vimos, o consumo turístico continuou crescendo na comparação anual mesmo após o encerramento — trata-se mais de uma "normalização" do que de um colapso abrupto.
O maior risco, na verdade, está do lado dos operadores que investiram de forma excessiva apostando exclusivamente na demanda extraordinária da Expo. É provável que aumente o número de empreendimentos colocados à venda por dificuldade de manter a taxa de ocupação necessária para sustentar o investimento. Por outro lado, esse movimento também cria oportunidades de aquisição a preços mais convidativos para quem tem caixa e visão de médio prazo — um padrão parecido com o de ciclos de superoferta hoteleira observados em cidades brasileiras após grandes eventos.
Permanência de longa duração e empresas estrangeiras: o novo pilar da demanda
Um ponto que merece atenção é a "mudança qualitativa" da demanda inbound. Com a Expo como catalisador, acelerou-se a entrada e a abertura de filiais de empresas estrangeiras em Osaka, o que trouxe à tona, de forma bem concreta, a demanda de executivos e de público de alta renda por estadias de longa duração. Além das instalações voltadas ao turista de curto prazo, cresce de forma consistente a demanda por apartamentos com serviço para permanência de meses ou anos, e por locações residenciais de alto padrão.
Não é à toa que redes hoteleiras de luxo estrangeiras, como a Waldorf Astoria, vêm anunciando, uma atrás da outra, planos de entrada em Osaka. Essas marcas encaram a Expo como um "ponto de passagem", e sua estratégia de instalação já mira o potencial de longo prazo trazido pela inauguração do IR e pela extensão da linha de trem-bala Linear Chūō Shinkansen.
Como também abordamos em o avanço do investimento imobiliário de alto padrão por estrangeiros de alta renda no Japão — o pano de fundo da valorização das tower mansions e a estratégia de investimento, essa mudança qualitativa do público inbound — do turismo de curto prazo para a permanência de longa duração, o público de alta renda e o executivo estrangeiro — é uma tendência observada em todo o Japão, mas Osaka está em uma posição particularmente favorável para capturar esse benefício.
Yumeshima e o IR: por que a inauguração de 2030 deve transformar o mercado imobiliário?
Para entender o mercado imobiliário de Osaka no pós-Expo, é impossível deixar de fora o projeto do IR (resort integrado).
Em 24 de abril de 2025, a Prefeitura de Osaka anunciou oficialmente o início das obras e a cerimônia de lançamento da pedra fundamental do MGM Osaka (nome provisório). O investimento total é estimado em 1,513 trilhão de ienes (posição de setembro de 2025), com inauguração prevista para o outono (boreal) de 2030.
O impacto econômico esperado com a operação do IR é considerável. A projeção de visitantes anuais é de cerca de 20 milhões, com faturamento estimado em torno de 520 bilhões de ienes; segundo estimativas da própria Prefeitura de Osaka, só a fase de construção deve gerar um impacto econômico de aproximadamente 1,9 trilhão de ienes e 140 mil empregos. Após a inauguração, o impacto econômico anual estimado é de cerca de 1,1 trilhão de ienes, com mais de 90 mil empregos — uma escala completamente diferente da de um "evento pontual" como a Expo: trata-se do nascimento de um motor econômico permanente.
Yumeshima, que sediou a Expo, está se transformando em um "polo permanente de captação inbound" na forma do IR. A demanda imobiliária na região da orla e de Konohana-ku deve voltar a subir de patamar rumo a 2030. É bem possível que justamente o "período de vazio" entre o encerramento da Expo e a inauguração do IR funcione como a janela ideal de preparação para investidores atentos — de forma parecida com quem compra cedo em uma área beneficiada por uma futura outorga onerosa do direito de construir prevista no plano diretor de uma cidade brasileira, antes que o potencial completo do projeto esteja precificado.
Beyond EXPO: qual é o grande desenho urbano de Osaka rumo a uma cidade turística internacional?
A Prefeitura e a Cidade de Osaka formularam a estratégia de crescimento pós-Expo batizada de "Beyond EXPO 2025", estruturada em torno de três pilares até 2030: consolidação como cidade turística internacional, formação de um polo de startups e transição para a neutralidade de carbono (fonte: Cidade de Osaka, "14ª Reunião do Escritório de Promoção da Segunda Capital — Material 2", 13 de setembro de 2024).
Estratégias específicas por região também avançam. O Grand Green Osaka, na área de Umekita, é um complexo de usos mistos que teve abertura antecipada em setembro de 2024 e vem atraindo atenção nacional e internacional. Regiões já consolidadas, como Namba, Tennoji e Shin-Osaka, também estão reforçando sua infraestrutura de recepção ao público internacional — o fortalecimento não fica restrito a Yumeshima, mas se espalha por toda a cidade de Osaka como polo internacional.
Quanto à extensão do trem-bala Linear Chūō Shinkansen até Osaka, o cronograma ainda é incerto, por razões políticas e orçamentárias. Não é possível afirmar hoje "quando" essa extensão vai se concretizar, mas, uma vez realizada, seu impacto regional será enorme, e ela segue sendo um dos fatores que sustentam o potencial de longo prazo de Osaka.
Em os conceitos urbanísticos por trás do desenvolvimento de Umekita, em Osaka, e seu impacto, detalhamos como a reurbanização de Umekita vem transformando a marca urbana de Osaka; vale a pena conferir também esse conteúdo.
Três pontos que os proprietários devem observar agora
Com base nos dados do pós-Expo e nas perspectivas de médio prazo, organizamos a seguir três temas prioritários para proprietários de imóveis na região de Osaka e Kansai.
① Não perder as oportunidades de investimento de médio e longo prazo nas áreas ao redor do IR (Yumeshima, Konohana-ku e orla)
Faltam cerca de quatro anos para a inauguração do IR (previsão para o outono de 2030). O período de ajuste de demanda pós-Expo tende a ser justamente o momento em que surgem oportunidades de aquisição a preços mais convidativos. Ainda assim, como o cronograma de desenvolvimento e as regras de uso do solo variam bastante conforme a região, é essencial acompanhar de perto as decisões do poder público antes de investir. Mais do que uma visão de curto prazo, o que importa é escolher imóveis com base na demanda projetada para depois de 2030.
② Reavaliar a estratégia de saída para imóveis de perfil inbound de curto prazo
Instalações voltadas ao turista de curto prazo, erguidas com foco na Expo, correm o risco de queda na taxa de ocupação após o encerramento do evento. Para esse tipo de imóvel, vale antecipar a decisão entre "manter a operação como está", "fazer mudança de uso ou reforma para agregar valor" ou "vender e realocar o capital" — uma avaliação feita com antecedência ajuda a minimizar eventuais perdas. O que se pede aqui não é pressa, mas um planejamento de cenários frio e bem calculado.
③ Antecipar decisões de investimento voltadas à agregação de valor (locatários corporativos estrangeiros e atendimento a estadias longas)
A mudança qualitativa da demanda inbound já é clara. Executivos estrangeiros e público de alta renda em estadia de longa duração tendem a pagar tíquete médio mais alto e de forma mais estável do que o turista de curto prazo. Investir em conversão para apartamentos com serviço, reforço de atendimento multilíngue e instalações de alto padrão são medidas que elevam a "qualidade" da receita — e este é justamente o momento certo para dar esse passo, já que a mudança de demanda está evidente.
A visão da INA: em vez de "lamentar o pós-Expo", olhar para a "véspera do IR"
Depois do encerramento da Expo, ouve-se aqui e ali a opinião de que "o mercado imobiliário de Osaka acabou". Mas, na minha avaliação, essa leitura enxerga o problema com um horizonte de tempo curto demais.
É um fato relevante que o consumo inbound tenha se mantido em alta na comparação anual mesmo após o encerramento da Expo. Somando isso ao fato de que o valor oficial de terrenos de 2026 mostrou nova alta em toda a Prefeitura de Osaka, e à existência de um projeto de grande porte já confirmado — o início das obras do IR —, não há como sustentar que o mercado imobiliário de Osaka esteja em uma "fase de declínio". Ao contrário: entendo que ele está em pleno processo de fortalecer sua base estrutural de demanda.
A inauguração do IR em 2030 não é apenas o nascimento de um cassino. Com a chegada de um motor permanente capaz de atrair cerca de 20 milhões de visitantes por ano a Yumeshima, uma demanda sustentável se instala em todos os setores — hospedagem, comércio, moradia e escritórios. Depois que a "festa" da Expo terminar, entendo que começa o "dia a dia" da consolidação impulsionada pelo IR, por Umekita e por toda a região do Kansai.
Nem vender às pressas, nem manter a carteira parada por inércia: agora é o momento de reorganizar o portfólio de forma estratégica, com os olhos voltados para 2030. Mais do que "lamentar o pós-Expo", quero estar ao lado de proprietários com visão de longo prazo, capazes de não deixar escapar o momento certo de se preparar para a "véspera do IR" — e é justamente nesse lugar que a INA quer estar.
Conclusão
- Mesmo após o encerramento da Expo, o gasto de turistas estrangeiros no Japão se manteve em alta na comparação anual (outubro a dezembro de 2025: +10,3%)
- No valor oficial de terrenos de 2026, a média das áreas comerciais da Prefeitura de Osaka ampliou a alta para +8,46%. É preciso atenção às diferenças de temperatura entre regiões
- A demanda inbound está passando por uma mudança qualitativa: do turismo de curto prazo para a permanência de longa duração, o público de alta renda e o executivo estrangeiro
- O IR (MGM Osaka) teve as obras iniciadas em abril de 2025. Com inauguração prevista para o outono de 2030, deve nascer um motor permanente de captação de cerca de 20 milhões de visitantes por ano
- Sob a estratégia "Beyond EXPO 2025" da Prefeitura e da Cidade de Osaka, avança uma transformação urbana multifacetada em Umekita, Namba e na região da orla
- O período de ajuste pós-Expo pode ser encarado como uma boa oportunidade de preparação estratégica voltada à inauguração do IR
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Depois do encerramento da Expo Osaka-Kansai, a demanda inbound desabou?
Não houve colapso. Segundo dados da Agência de Turismo do Japão, o gasto de turistas estrangeiros no período pós-Expo (outubro a dezembro de 2025) se manteve firme, com alta de 10,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Houve, sim, uma acomodação em relação ao pico do período do evento, mas a tendência inbound de médio e longo prazo permanece sustentada.
P2. Os imóveis ao redor de Yumeshima vão perder valor depois da Expo?
Existe risco de ajuste de demanda no curto prazo, mas, com a inauguração do IR (MGM Osaka) — cujas obras começaram em abril de 2025 — prevista para o outono de 2030, um motor permanente de captação de visitantes deve nascer em Yumeshima. Ainda que o período entre o encerramento da Expo e a inauguração do IR seja uma fase de ajuste, espera-se valorização de médio e longo prazo com os olhos voltados para depois da inauguração. É importante decidir com um horizonte de tempo que não se deixe levar pela oscilação de curto prazo do mercado.
P3. Como proprietário, que ação devo tomar agora?
Recomenda-se, primeiro, reavaliar se o uso e o público-alvo do imóvel que você já possui combinam com a mudança qualitativa da demanda inbound. Para instalações voltadas ao turista de curto prazo, vale reconsiderar a estratégia de saída; para imóveis residenciais e de longa permanência, este é um bom momento para reforçar o atendimento multilíngue e os serviços oferecidos. Ao considerar novos investimentos na região ao redor do IR, avalie com cuidado o cronograma de desenvolvimento e o planejamento financeiro antes de decidir.
P4. Na região de Osaka, quais áreas merecem atenção especial no pós-Expo?
Yumeshima, Konohana-ku e a orla, onde avança a construção do IR, são regiões de destaque no médio e longo prazo. Além disso, a região de Umekita (Grand Green Osaka) e os arredores de Shin-Osaka também vêm atraindo o interesse de investidores, como áreas com expectativa de aumento de demanda de executivos estrangeiros e público de alta renda. Como o ritmo de desenvolvimento e as regras de uso do solo variam por região, é indispensável uma análise individual apoiada em informações administrativas atualizadas.
Para saber mais
Fontes e referências
- Agência de Turismo do Japão, "Resultados da Pesquisa de Tendências de Consumo Inbound — ano-calendário de 2025 (dado preliminar) e do período de outubro a dezembro (primeiro dado preliminar)" (21 de janeiro de 2026)
- Cidade de Osaka, "14ª Reunião do Escritório de Promoção da Segunda Capital (Prefeitura e Cidade de Osaka) — Material 2, Beyond EXPO 2025: rumo ao futuro de Osaka após a Expo" (13 de setembro de 2024)
- Cidade de Osaka, "Sobre o início das obras de construção do IR e a cerimônia de lançamento da pedra fundamental", material de divulgação à imprensa (24 de abril de 2025)
- Cidade de Osaka, "Levantamento e valor oficial de terrenos"
- Inbound Holdings, "Com o efeito da Expo Kansai, a taxa de ocupação de minpaku e hotéis na cidade de Osaka sobe 20% em relação ao ano anterior" (PR TIMES)
- Unito, "Em destaque com a Expo: em abril de 2025, contratos de apartamentos com serviço na região de Osaka sobem 750% em relação a janeiro do mesmo ano" (PR TIMES)
