El 13 de octubre de 2025, tras 184 días de duración, la Expo Universal de Osaka-Kansái cerró sus puertas. La demanda de turismo internacional (inbound) que había hecho hervir el mercado durante el evento, ¿cómo se ha transformado tras la clausura? Analizando las últimas estadísticas de la Agencia de Turismo de Japón y los datos de valor del suelo, repasamos la situación real del mercado inmobiliario de Osaka tras la Expo y las perspectivas a medio plazo de cara a la apertura del complejo integrado de ocio (IR, integrated resort) prevista para 2030.
Tras la clausura de la Expo, ¿cómo evolucionó la demanda de turismo internacional en Osaka?
La Expo Universal de Osaka-Kansái se celebró en la isla artificial de Yumeshima (夢洲) del 13 de abril al 13 de octubre de 2025, y reunió a unos 28,2 millones de visitantes (estimación). De ellos, alrededor de 3,5 millones fueron visitantes internacionales, en torno al 12% del total, y la tasa de ocupación hotelera en la ciudad de Osaka llegó a subir cerca de un 20% interanual durante el periodo abril-junio de la Expo (según datos de Inbound Holdings).
Muchos temían que "tras el cierre de la Expo, la demanda se desplomaría de golpe". Sin embargo, los datos reales han desmentido ese temor con una evolución sorprendentemente sólida. Según la encuesta "Tendencias del consumo de visitantes extranjeros a Japón, año calendario 2025 (avance)", publicada por la Agencia de Turismo el 21 de enero de 2026, el gasto turístico de los visitantes extranjeros a Japón en el conjunto del año 2025 alcanzó los 9,4559 billones de yenes (+16,4% interanual), la cifra más alta registrada en un año natural.
Lo más destacable es el dato del trimestre octubre-diciembre de 2025, ya con la Expo cerrada. Según la misma encuesta, el gasto de ese periodo alcanzó los 2,533 billones de yenes (+10,3% interanual), lo que confirma que el crecimiento se ha mantenido en niveles cercanos a los dos dígitos incluso después de la clausura. El gasto medio por visitante también se mantuvo firme, en 229.000 yenes (+0,9% interanual), lo que desmonta la idea simplista de que "sin Expo, los turistas extranjeros dejarán de venir".
¿Qué dicen los datos sobre el mercado inmobiliario inbound "después de la Expo"?
El efecto de la Expo también se refleja con claridad en el valor del suelo.
Según los precios de referencia del suelo (kōji chika) de 2025, el suelo comercial del área metropolitana de Osaka subió un 6,7% interanual, y el suelo industrial un 7,3%. Dentro de esta zona, el suelo industrial del distrito de Konohana (此花区), donde se ubica el recinto de la Expo en torno a Yumeshima, registró un incremento especialmente marcado, del 17,1% interanual.
Además, los precios de referencia del suelo de 2026 muestran que el precio medio del suelo comercial de toda la prefectura de Osaka amplió aún más su ritmo de subida, hasta el +8,46% interanual. Conviene precisar que esta cifra corresponde al promedio del suelo comercial de toda la prefectura de Osaka, y no específicamente al entorno de Yumeshima o Konohana. En un contexto donde conviven el riesgo de caída de la demanda tras la clausura y las expectativas de sostén derivadas del desarrollo del IR (que se explica más adelante), es importante tener presente que existen diferencias notables según la zona concreta.
Como ya se analizó en el artículo "El impacto del aumento de residentes extranjeros en el mercado inmobiliario urbano", el crecimiento del turismo internacional no se limita al consumo turístico, sino que se traduce directamente en demanda inmobiliaria a través del aumento de residentes extranjeros y estancias de larga duración. Esta tendencia es especialmente marcada en Osaka: durante el periodo de la Expo, el número de contratos de apartamentos con servicios (service apartments) llegó a aumentar un +750% respecto a enero del mismo año (según datos de Unito, abril de 2025), lo que ilustra claramente esta dinámica.
Luces y sombras en la demanda hotelera y de alquiler: ¿qué sectores se benefician y dónde hay riesgo de ajuste?
El auge de la demanda hotelera y de apartamentos con servicios, y los riesgos tras la clausura
Durante el periodo de la Expo, los hoteles de la ciudad de Osaka mantuvieron la tasa de ocupación más alta de todo Japón, en torno al 80%. Numerosos establecimientos abrieron o ampliaron su capacidad pensando específicamente en el turismo internacional, lo que ha generado un fuerte incremento de la oferta. El problema surge tras la clausura. Es previsible que la demanda de los alojamientos más orientados al turismo internacional se modere respecto al pico registrado durante la Expo. Sin embargo, como se ha señalado, el consumo turístico extranjero se ha mantenido en positivo interanual incluso tras el cierre, por lo que la realidad se parece más a una "normalización" que a un colapso brusco.
El riesgo que merece más atención es, más bien, el de tensión financiera entre los operadores que realizaron inversiones excesivas confiando en la demanda extraordinaria de la Expo. Es probable que en los próximos meses aumenten los casos de establecimientos puestos a la venta al no poder sostener la tasa de ocupación necesaria. Esto, a su vez, puede generar oportunidades de inversión a precios atractivos para quienes sepan aprovecharlas.
Las estancias de larga duración de empresas extranjeras, un nuevo pilar de la demanda
Lo más relevante es el "cambio cualitativo" en la naturaleza de la demanda de turismo internacional. Con la Expo como catalizador, se ha acelerado la instalación de sedes y filiales de empresas extranjeras en Osaka, y ha aumentado de forma notable la necesidad de alojamiento de larga duración por parte de ejecutivos de negocios y personas de alto poder adquisitivo. Más allá de las instalaciones pensadas para el turista de corta estancia, crece con fuerza la demanda de apartamentos con servicios y viviendas de alquiler de alto valor añadido pensadas para estancias de meses o incluso años.
El hecho de que cadenas hoteleras extranjeras de lujo, como Waldorf Astoria, hayan anunciado sucesivamente su desembarco en Osaka responde precisamente a esta transformación de la demanda. Estas marcas consideran la Expo como un simple "punto de paso" y avanzan con estrategias de apertura pensadas para el largo plazo, de cara a hitos como la apertura del IR o la eventual prolongación del tren de levitación magnética (Chūō Shinkansen).
Como ya se explicó en "La aceleración de la inversión inmobiliaria de lujo por parte de extranjeros adinerados en Japón: el trasfondo de la subida de precios de los rascacielos residenciales y la estrategia de inversión", este cambio cualitativo de la demanda internacional —del turismo de corta estancia hacia las estancias largas, los perfiles de alto poder adquisitivo y los viajeros de negocios— es una tendencia nacional, pero Osaka se encuentra en una posición especialmente favorable para beneficiarse de ella.
¿Qué es el proyecto IR de Yumeshima y por qué su apertura en 2030 va a transformar el mercado inmobiliario?
Para entender el mercado inmobiliario de Osaka tras la Expo, resulta imprescindible hablar del proyecto de complejo integrado de ocio, conocido como IR (Integrated Resort).
El 24 de abril de 2025, el Ayuntamiento de Osaka anunció oficialmente el inicio de las obras de construcción y la ceremonia de primera piedra del "MGM Osaka" (nombre provisional). La inversión total prevista asciende a 1,513 billones de yenes (dato de septiembre de 2025), y la apertura está prevista para el otoño de 2030.
El impacto económico esperado una vez el IR esté en pleno funcionamiento es considerable. Se estima una afluencia anual de unos 20 millones de visitantes y una facturación anual de aproximadamente 520.000 millones de yenes. Según las estimaciones de la prefectura de Osaka, solo la fase de construcción generaría un impacto económico de unos 1,9 billones de yenes y 140.000 empleos. Una vez en funcionamiento, se calcula un impacto económico anual de alrededor de 1,1 billones de yenes y más de 90.000 empleos, cifras que sitúan al proyecto en una dimensión completamente distinta a la de un "evento puntual" como la propia Expo: se trata más bien del nacimiento de un motor económico permanente.
Tras el cierre de la Expo, Yumeshima se encamina a transformarse en un "polo permanente de atracción de turismo internacional" gracias al IR. Es previsible que la demanda inmobiliaria de la zona de la bahía y el distrito de Konohana vuelva a entrar en una fase alcista de cara a 2030. De hecho, el propio "vacío" entre la clausura de la Expo y la apertura del IR podría funcionar como una ventana de oportunidad para posicionarse con antelación.
Más allá de la Expo: ¿qué gran diseño urbano está trazando Osaka como ciudad turística internacional?
La prefectura y el Ayuntamiento de Osaka han elaborado una estrategia de crecimiento posterior a la Expo, bautizada como "Beyond EXPO 2025", que aspira a transformar la ciudad de cara a 2030 sobre tres pilares: la consolidación como ciudad turística internacional, la creación de un polo de startups y la neutralidad de carbono (fuente: "Documento 2 de la 14ª reunión del Consejo de Promoción de la Sub-capital" del Ayuntamiento de Osaka, 13 de septiembre de 2024).
Las estrategias por zonas concretas también avanzan. Grand Green Osaka, en el área de Umekita, es un complejo que abrió una primera fase en septiembre de 2024 y que ya atrae una notable atención tanto nacional como internacional. Zonas ya consolidadas como Namba, Tennōji o Shin-Ōsaka también están reforzando su capacidad de acogida al turismo internacional, de modo que el impulso no se limita a Yumeshima, sino que abarca a Osaka en su conjunto como ciudad internacional.
En cuanto a la prolongación hasta Osaka del tren de levitación magnética Chūō Shinkansen, su calendario sigue siendo incierto por razones políticas y presupuestarias. En este momento no puede afirmarse con certeza "cuándo" se materializará esa prolongación, pero su eventual impacto a escala regional sería enorme y constituye uno de los factores que sostienen el potencial a largo plazo de Osaka.
En el artículo "Los conceptos de desarrollo urbano en el área de Umeda de Osaka y su impacto" se explica en detalle el cambio que la reurbanización de Umekita está aportando a la marca urbana de Osaka; recomendamos su lectura como complemento.
Tres puntos que todo propietario debería tener en cuenta ahora mismo
A partir de los datos posteriores a la Expo y de las perspectivas a medio plazo, resumimos en tres puntos los aspectos que deberían abordar ahora mismo los propietarios de inmuebles en la región de Osaka-Kansái.
1. No dejar pasar las oportunidades de inversión a medio y largo plazo en las áreas próximas al IR (Yumeshima, distrito de Konohana, zona de la bahía)
Faltan cerca de cuatro años para la apertura del IR, prevista para otoño de 2030. El periodo de ajuste de la demanda tras la clausura de la Expo puede ser precisamente el momento en que surjan oportunidades de adquisición a precios atractivos. Ahora bien, el calendario de desarrollo y la normativa de uso del suelo varían de una zona a otra, por lo que resulta imprescindible seguir de cerca la evolución administrativa. Más que una visión a corto plazo, conviene elegir los inmuebles pensando en la demanda que se consolidará a partir de 2030.
2. Replantear la estrategia de salida de los inmuebles centrados en el turismo de corta estancia
Los establecimientos preparados específicamente para el turismo de corta estancia con motivo de la Expo se enfrentan al riesgo de una caída de la ocupación tras la clausura. Para los inmuebles ya existentes, decidir cuanto antes si "mantenerlos tal cual", "cambiar su uso o renovarlos para aumentar su valor añadido" o "venderlos para reasignar el capital" ayuda a minimizar posibles pérdidas. Más que actuar con precipitación, lo recomendable es una planificación de escenarios serena y bien fundamentada.
3. Adelantar las decisiones de inversión orientadas a aumentar el valor añadido (empresas extranjeras, estancias de larga duración)
El cambio cualitativo de la demanda internacional es evidente. Frente al turista de corta estancia, los ejecutivos de negocios extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo que buscan estancias largas generan ingresos por unidad más altos y estables. Convertir inmuebles en apartamentos con servicios, reforzar la atención en idiomas extranjeros e invertir en equipamiento de alta gama son medidas que mejoran la "calidad" de los ingresos, y este es precisamente el momento de ponerlas en marcha, ahora que el cambio de demanda ya es tangible.
La visión de INA: más que "el vacío tras la Expo", pensar en "la víspera del IR"
Tras la clausura de la Expo, en algunos círculos se ha llegado a escuchar que "el mercado inmobiliario de Osaka ha terminado su ciclo". Sin embargo, considero que esa lectura maneja un horizonte temporal demasiado corto.
Es un dato relevante que el consumo turístico internacional se haya mantenido en positivo interanual incluso tras la clausura de la Expo. Si a eso añadimos que los precios de referencia del suelo de 2026 muestran una subida aún mayor en el conjunto de la prefectura de Osaka, junto con la existencia de un proyecto de gran envergadura ya confirmado como es el IR en fase de construcción, resulta difícil sostener que el mercado inmobiliario de Osaka se encuentre en una "fase de declive". Mi lectura es más bien la contraria: la base estructural de la demanda se está consolidando cada vez con más firmeza.
La apertura del IR en 2030 no es simplemente el nacimiento de un casino. Que Yumeshima cuente con un dispositivo capaz de atraer de forma permanente a 20 millones de visitantes al año generará una demanda sostenida en todos los sectores: hostelería, comercio, vivienda y oficinas. Cuando termine la "fiesta" que ha supuesto la Expo, considero que comenzará la "vida cotidiana" del impulso conjunto del IR, Umekita y el conjunto de la región de Kansái.
Ni vender con precipitación ni mantener la propiedad de forma pasiva: este es precisamente el momento de reconfigurar la cartera de inversión de manera estratégica, con la mirada puesta en 2030. Más que lamentarse por "el vacío tras la Expo", preferimos acompañar a los propietarios que sepan aprovechar el momento de preparación que representa "la víspera del IR", con una visión a largo plazo. Ese es el lugar en el que, en INA, queremos estar junto a nuestros clientes.
Resumen
- Tras la clausura de la Expo, el gasto de los visitantes extranjeros a Japón se ha mantenido en positivo interanual (periodo octubre-diciembre de 2025: +10,3%)
- Los precios de referencia del suelo de 2026 muestran una ampliación del ritmo de subida hasta +8,46% en el suelo comercial de la prefectura de Osaka, aunque existen diferencias notables según la zona
- La demanda de turismo internacional está experimentando un cambio cualitativo: del turismo de corta estancia hacia las estancias largas, el segmento de alto poder adquisitivo y los viajeros de negocios
- El IR (MGM Osaka) inició sus obras en abril de 2025. Con la apertura prevista para el otoño de 2030, se espera el nacimiento de un dispositivo permanente de atracción de 20 millones de visitantes al año
- Bajo la estrategia "Beyond EXPO 2025" de la prefectura y el Ayuntamiento de Osaka, avanza una transformación urbana multidimensional en Umekita, Namba y la zona de la bahía
- El periodo de ajuste tras la clausura de la Expo puede interpretarse como una oportunidad estratégica de preparación de cara a la apertura del IR
Preguntas frecuentes
P1. Tras la clausura de la Expo Universal de Osaka-Kansái, ¿se ha desplomado la demanda de turismo internacional?
No se ha producido un desplome. Según los datos de la Agencia de Turismo, incluso en el trimestre octubre-diciembre de 2025, ya tras la clausura, el gasto turístico de los visitantes extranjeros se mantuvo firme, con un +10,3% interanual. Aunque se ha moderado respecto al pico extraordinario del periodo de la Expo, la tendencia de fondo del turismo internacional a medio y largo plazo se mantiene.
P2. ¿Bajará el valor de los inmuebles en torno a Yumeshima tras la Expo?
Existe un riesgo temporal de caída de la demanda, pero la construcción del IR (MGM Osaka), iniciada en abril de 2025 con apertura prevista para el otoño de 2030, va a instalar en Yumeshima un dispositivo permanente de atracción de visitantes. Aunque el periodo entre la clausura y la apertura pueda suponer una fase de ajuste, se espera una revalorización a medio y largo plazo de cara a la puesta en marcha del IR. Es importante decidir con un horizonte temporal que no dependa de las fluctuaciones de mercado a corto plazo.
P3. ¿Qué debería hacer un propietario de inmuebles de forma inmediata?
En primer lugar, se recomienda revisar si el uso y el público objetivo del inmueble en cartera encajan con el cambio cualitativo que está experimentando la demanda internacional. Para las instalaciones orientadas al turista de corta estancia, es buen momento para replantear la estrategia de salida; para los inmuebles residenciales o de estancia larga, conviene estudiar reforzar la atención en idiomas extranjeros y mejorar el servicio. Si se plantea una nueva inversión en el entorno del IR, es fundamental analizar con detalle el calendario de desarrollo y el plan de financiación antes de decidir.
P4. En la inversión inmobiliaria en Osaka, ¿qué zonas merecen especial atención tras la Expo?
Yumeshima, el distrito de Konohana y la zona de la bahía, donde avanza la construcción del IR, son áreas de atención a medio y largo plazo. Además, el entorno de Umekita (Grand Green Osaka) y de Shin-Ōsaka también concentran un interés creciente por parte de los inversores, ante el aumento previsto de demanda de ejecutivos de negocios y personas de alto poder adquisitivo. Como el ritmo de desarrollo y la normativa de uso varían según la zona, es imprescindible tomar decisiones individualizadas basadas en la información administrativa más reciente.
Le puede interesar también
Fuentes y referencias
- Agencia de Turismo de Japón, "Resultados de la encuesta de tendencias del consumo de visitantes extranjeros a Japón, año calendario 2025 (avance) y cuarto trimestre (primer avance)" (21 de enero de 2026)
- Ayuntamiento de Osaka, "14ª reunión del Consejo de Promoción de la Sub-capital (prefectura y ciudad de Osaka), Documento 2, Beyond EXPO 2025 — Hacia el futuro de Osaka tras la Expo—" (13 de septiembre de 2024)
- Ayuntamiento de Osaka, "Sobre el inicio de las obras de construcción del IR y la celebración de la ceremonia de primera piedra", nota de prensa (24 de abril de 2025)
- Ayuntamiento de Osaka, "Investigación de precios del suelo / Precios de referencia del suelo"
- Inbound Holdings, "El efecto de la Expo de Kansái eleva un 20% interanual la tasa de ocupación de alojamientos y hoteles en la ciudad de Osaka" (PR TIMES)
- Unito, "Atención por la Expo: el número de contratos de apartamentos con servicios en el área de Osaka en abril de 2025 aumenta un +750% respecto a enero del mismo año" (PR TIMES)
