Si vous possédez un terrain que vous n’utilisez pas, seule la taxe foncière continue de s’appliquer. L’une des façons de le valoriser efficacement est le "trust foncier". Dans cet article, nous expliquons le fonctionnement, les types, les avantages et les inconvénients du trust foncier pour les investisseurs et les propriétaires fonciers.
Comment fonctionne un trust foncier ?
Le trust foncier est un mécanisme par lequel l’exploitation d’un terrain est confiée à une société de trust professionnelle, et une partie des bénéfices d’exploitation est perçue sous forme de distribution. Si l’on compare cela à l’investissement en actions, il s’agit d’apporter un "terrain" au lieu d’"argent". Pendant la durée du contrat, la propriété du terrain est transférée à la société de trust, puis restituée à l’échéance (dans le cas du type locatif).
La société de trust prend entièrement en charge le plan d’activité, le financement, les commandes de construction, la gestion opérationnelle et le paiement des impôts, de sorte qu’il est possible de rentabiliser un terrain même sans savoir-faire en valorisation immobilière. Toutefois, les revenus ne sont pas garantis, et si l’exploitation se passe mal, il existe un risque que la distribution soit nulle.
Il existe deux types de trust foncier
En quoi consiste le type locatif ?
Le type locatif est la forme la plus courante, et la propriété du terrain et du bâtiment est restituée au propriétaire foncier à la fin du contrat. Il est souvent utilisé pour l’exploitation d’appartements et de résidences collectives, et les contrats sont de longue durée. Toutefois, s’il reste un emprunt sur le bâtiment, il faut choisir entre le reprendre ou prolonger le contrat.
En quoi consiste le type de cession ?
Le type de cession est une méthode par laquelle la société de trust aménage et développe le terrain, puis le vend au final. Le terrain et le bâtiment ne sont pas restitués à l’échéance du contrat, mais la plus-value issue de la vente après valorisation du terrain est distribuée. Cette formule convient si l’on accepte de s’en dessaisir à terme.
Quels sont les avantages du trust foncier ?
- Aucune expertise spécialisée requise : la société de trust prend en charge l’ensemble du plan d’activité, de l’exploitation et de la gestion
- Aucun apport personnel requis : comme la société de trust assure le financement, le propriétaire foncier n’a pas à préparer de fonds
- Dans le type locatif, le bien est restitué avec le bâtiment : à la fin de la période, il peut être récupéré avec le bâtiment
Quels sont les inconvénients du trust foncier ?
- Les terrains peu rentables peuvent être refusés : les sociétés de trust peuvent refuser des terrains de faible valeur
- Les revenus sont instables : selon la situation d’exploitation, il existe un risque que la distribution soit nulle
- Le bénéfice net restant est limité : les coûts de délégation étant déduits, le bénéfice peut être inférieur à celui d’une gestion directe
Le trust foncier permet de rentabiliser un terrain relativement facilement, mais le choix de la société de trust est extrêmement important. Il convient de décider après avoir acquis les connaissances juridiques et fiscales nécessaires à l’investissement immobilier. Il peut également être utile de le comparer à l’investissement dans des maisons en rangée à plusieurs niveaux comme autre option de valorisation du terrain.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre un trust foncier et un fonds d’investissement immobilier (REIT) ?
Le trust foncier est un mécanisme par lequel on confie le "terrain" que l’on possède à une société de trust. Les REIT sont des produits de type fonds dans lesquels les investisseurs apportent des capitaux pour investir dans l’immobilier ; il n’est donc pas nécessaire de posséder soi-même un terrain.
Q. Quelle est la durée d’un contrat de trust foncier ?
Dans le cas du type locatif destiné à l’exploitation d’appartements et de résidences collectives, des contrats de longue durée d’environ 20 à 30 ans sont courants.
Q. Reçoit-on forcément des distributions dans le cadre d’un trust foncier ?
Non. Si aucun revenu n’est généré, il est possible que la distribution soit nulle. Le capital et le rendement ne sont pas garantis.
Q. Quelles sont les caractéristiques d’un terrain adapté à un trust foncier ?
Les terrains bien desservis, situés dans des emplacements où une demande locative est attendue, et disposant d’une certaine superficie sont adaptés. Dans certains cas, les terrains à faible rentabilité ne sont pas acceptés.
Q. Peut-on vendre le terrain pendant la durée du trust ?
En principe, pendant la durée du trust, le propriétaire foncier ne peut pas vendre librement le terrain. Il est important de vérifier soigneusement le contenu du contrat à l’avance.
