Si posee un terreno que no está utilizando, seguirá incurriendo únicamente en el impuesto sobre activos fijos. Una de las formas de aprovecharlo eficazmente es el "fideicomiso de terrenos". En este artículo, explicamos el mecanismo, los tipos, las ventajas y las desventajas del fideicomiso de terrenos para inversores y propietarios de terrenos.
¿Qué tipo de mecanismo es el fideicomiso de terrenos?
El fideicomiso de terrenos es un mecanismo mediante el cual se confía el aprovechamiento del terreno a una sociedad fiduciaria profesional y se recibe una parte de los beneficios de explotación como distribución. Si lo comparamos con la inversión en acciones, es como aportar "terreno" en lugar de "dinero". Durante el período contractual, la titularidad del terreno pasa a la sociedad fiduciaria, pero se devuelve al finalizar el plazo (en el caso del tipo de arrendamiento).
La sociedad fiduciaria se encarga por completo del plan de negocio, la financiación, los encargos de construcción, la gestión operativa y el pago de impuestos, por lo que es posible rentabilizar el terreno incluso sin conocimientos de aprovechamiento inmobiliario. Sin embargo, los ingresos no están garantizados, y si la operación no funciona bien, existe el riesgo de que la distribución sea cero.
Existen dos tipos de fideicomiso de terrenos
¿Qué tipo de método es el tipo de arrendamiento?
El tipo de arrendamiento es la modalidad más común, y la propiedad del terreno y del edificio se devuelve al propietario al finalizar el período contractual. Se utiliza con frecuencia para la gestión de apartamentos y condominios, y los contratos suelen ser de largo plazo. No obstante, si queda pendiente un préstamo del edificio, será necesario elegir entre asumirlo o prorrogar el contrato.
¿Qué tipo de método es el tipo de disposición?
El tipo de disposición es un método en el que la sociedad fiduciaria urbaniza y desarrolla el terreno para venderlo finalmente. El terreno y el edificio no se devuelven al finalizar el contrato, pero se distribuye la ganancia obtenida por la venta tras añadir valor al terreno. Resulta adecuado si no hay inconveniente en desprenderse finalmente del activo.
¿Cuáles son las ventajas del fideicomiso de terrenos?
- No se requieren conocimientos especializados: la sociedad fiduciaria se encarga de toda la planificación, operación y gestión
- No se requieren fondos propios: como la sociedad fiduciaria obtiene la financiación, el propietario no necesita preparar capital
- En el tipo de arrendamiento se devuelve con edificio incluido: al finalizar el período, puede recibirse junto con el edificio
¿Cuáles son las desventajas del fideicomiso de terrenos?
- Los terrenos con baja rentabilidad pueden ser rechazados: las sociedades fiduciarias pueden negarse a aceptar terrenos de bajo valor
- Los ingresos son inestables: según la situación de explotación, existe el riesgo de que la distribución sea cero
- El beneficio neto que queda en mano es limitado: como se deducen los costes de gestión, el beneficio puede ser menor que en una operación propia
El fideicomiso de terrenos permite rentabilizar un terreno con relativa facilidad, pero la selección de la sociedad fiduciaria es extremadamente importante. Conviene tomar la decisión después de adquirir los conocimientos jurídicos y fiscales necesarios para la inversión inmobiliaria. Además, otra opción es compararlo con la inversión en viviendas adosadas de varios niveles como alternativa de aprovechamiento del terreno.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la diferencia entre el fideicomiso de terrenos y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT)?
El fideicomiso de terrenos es un mecanismo mediante el cual se confía el "terreno" de su propiedad a una sociedad fiduciaria. Los REIT son productos de tipo fondo en los que los inversores aportan capital para invertir en bienes inmuebles, por lo que no es necesario poseer terreno por cuenta propia.
Q. ¿Cuál es la duración habitual del contrato de fideicomiso de terrenos?
En el caso del tipo de arrendamiento destinado a la gestión de apartamentos y condominios, lo habitual son contratos de largo plazo de unos 20 a 30 años.
Q. ¿Se reciben dividendos siempre en un fideicomiso de terrenos?
No. Si no se generan beneficios, existe la posibilidad de que la distribución sea cero. No hay garantía del principal ni del rendimiento.
Q. ¿Qué condiciones debe cumplir un terreno adecuado para un fideicomiso de terrenos?
Son adecuados los terrenos ubicados en zonas con buen acceso de transporte y demanda de alquiler prevista, así como los que cuentan con una superficie determinada. Hay casos en los que los terrenos con baja rentabilidad no son aceptados.
Q. ¿Se puede vender el terreno durante el período del fideicomiso?
Como regla general, durante el período del fideicomiso el propietario no puede vender libremente el terreno. Es importante revisar con suficiente antelación el contenido del contrato.
