Wenn Sie ungenutztes Land besitzen, fallen fortlaufend nur die Grundsteuern an. Eine Möglichkeit, Land sinnvoll zu nutzen, ist der "Land Trust". In diesem Artikel erläutern wir Funktionsweise, Arten, Vorteile und Nachteile eines Land Trusts für Investoren und Grundeigentümer.
Wie funktioniert ein Land Trust?
Ein Land Trust ist ein Modell, bei dem die Nutzung eines Grundstücks einer professionellen Treuhandgesellschaft übertragen wird und ein Teil der Betriebserträge als Ausschüttung an den Eigentümer fließt. Mit einem Aktieninvestment verglichen bedeutet das: Statt "Geld" bringen Sie "Land" ein. Während der Vertragslaufzeit geht das Eigentum am Grundstück auf die Treuhandgesellschaft über, wird nach Ablauf jedoch zurückübertragen (bei der Vermietungsform).
Die Treuhandgesellschaft übernimmt alles von der Projektplanung über die Finanzierung, Bauvergabe, Verwaltung und den Betrieb bis hin zur Steuerzahlung. Dadurch kann Land auch ohne spezielles Know-how in der Immobiliennutzung ertragswirksam eingesetzt werden. Allerdings sind die Einnahmen nicht garantiert, und bei schwachem Verlauf kann das Risiko bestehen, dass die Ausschüttung auf null fällt.
Es gibt zwei Arten von Land Trusts
Was ist die Vermietungsform?
Die Vermietungsform ist die gängigste Ausprägung. Dabei geht das Eigentum an Grundstück und Gebäude nach Ablauf der Vertragslaufzeit an den Grundeigentümer zurück. Sie wird häufig für Apartment- und Mehrfamilienhausprojekte genutzt, weshalb die Verträge langfristig angelegt sind. Wenn jedoch noch ein Gebäudekredit besteht, muss entschieden werden, ob er übernommen oder der Vertrag verlängert wird.
Was ist die Veräußerungsform?
Bei der Veräußerungsform erschließt und entwickelt die Treuhandgesellschaft das Grundstück und verkauft es am Ende. Nach Vertragsende werden Grundstück und Gebäude nicht zurückgegeben, dafür werden die Veräußerungsgewinne ausgeschüttet, die durch die Wertsteigerung des Grundstücks entstehen. Diese Form eignet sich, wenn eine endgültige Abgabe des Grundstücks akzeptabel ist.
Welche Vorteile bietet ein Land Trust?
- Kein Fachwissen erforderlich: Die Treuhandgesellschaft übernimmt Planung, Betrieb und Verwaltung vollständig
- Kein Eigenkapital erforderlich: Da die Treuhandgesellschaft die Finanzierung beschafft, muss der Grundeigentümer keine Mittel bereitstellen
- Bei der Vermietungsform erfolgt die Rückgabe inklusive Gebäude: Nach Ablauf kann das Grundstück zusammen mit dem Gebäude zurückerhalten werden
Welche Nachteile hat ein Land Trust?
- Grundstücke mit geringer Rentabilität können abgelehnt werden: Flächen mit niedrigem Wert werden von Treuhandgesellschaften mitunter nicht übernommen
- Die Erträge sind instabil: Je nach Betriebslage besteht das Risiko, dass die Ausschüttung auf null fällt
- Der verbleibende Gewinn ist begrenzt: Da die Beauftragungskosten abgezogen werden, kann der Gewinn niedriger ausfallen als bei Eigenbewirtschaftung
Ein Land Trust ermöglicht eine vergleichsweise einfache Monetarisierung von Land, zugleich ist die Auswahl der Treuhandgesellschaft von zentraler Bedeutung. Treffen Sie Ihre Entscheidung erst, nachdem Sie sich die für Immobilieninvestitionen erforderlichen Rechts- und Steuerkenntnisse angeeignet haben. Außerdem kann es sinnvoll sein, dies als eine Option der Flächennutzung mit Investitionen in mehrgeschossige Reihenhäuser zu vergleichen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist der Unterschied zwischen einem Land Trust und einem Real Estate Investment Trust (REIT)?
Ein Land Trust ist ein Modell, bei dem das eigene "Grundstück" einer Treuhandgesellschaft anvertraut wird. Ein REIT ist dagegen ein Fondsprodukt, in das Investoren Kapital einzahlen, um in Immobilien zu investieren. Dafür ist kein eigener Grundbesitz erforderlich.
F. Wie lang ist die Vertragslaufzeit eines Land Trusts in der Regel?
Bei der Vermietungsform für Apartment- und Mehrfamilienhausprojekte sind langfristige Verträge von etwa 20 bis 30 Jahren üblich.
F. Erhalte ich bei einem Land Trust garantiert Ausschüttungen?
Nein. Wenn keine Erträge entstehen, können die Ausschüttungen auf null fallen. Weder Kapital noch Ertrag sind garantiert.
F. Welche Grundstücke eignen sich für einen Land Trust?
Geeignet sind Grundstücke in gut erreichbarer Lage mit erwartbarer Mietnachfrage sowie einer gewissen Mindestfläche. Bei Flächen mit geringer Rentabilität kann eine Übernahme abgelehnt werden.
F. Kann ich das Grundstück während der Treuhandlaufzeit verkaufen?
Grundsätzlich kann der Grundeigentümer das Grundstück während der Treuhandlaufzeit nicht frei veräußern. Wichtig ist, die Vertragsbedingungen im Vorfeld sorgfältig zu prüfen.
