Pourquoi l’investissement dans les maisons en rangée superposées attire-t-il l’attention ?

Dans l’investissement immobilier, les « maisons en rangée à plusieurs niveaux » attirent de plus en plus l’attention ces dernières années. La possibilité d’assurer plusieurs logements tout en maîtrisant les coûts de construction, ainsi que l’absence de parties communes qui réduit les frais de gestion, explique l’intérêt qu’elles suscitent auprès des investisseurs. Dans cet article, nous expliquons leurs caractéristiques structurelles, leurs avantages et risques en matière d’investissement, ainsi que l’évolution de la réglementation.

Qu’est-ce qu’une maison en rangée à plusieurs niveaux ?

Une maison en rangée à plusieurs niveaux est un bâtiment de type maison en rangée dont les espaces d’habitation sont répartis entre le premier et le deuxième étage, permettant à des foyers distincts d’y vivre de manière indépendante. Chaque étage dispose de sa propre entrée, et il n’existe ni hall d’entrée, ni couloir commun, ni escalier partagé. Sa principale caractéristique est de conserver un niveau d’indépendance proche de celui d’une maison individuelle, tout en relevant de l’habitat collectif.

Quels sont les avantages pour les investisseurs à choisir une maison en rangée à plusieurs niveaux ?

Elle permet de disposer d’une large surface privative

L’absence de couloirs et d’escaliers communs permet de consacrer davantage de surface aux parties privatives, même sur un terrain de même taille. Cela contribue à améliorer la satisfaction des locataires et à stabiliser le niveau des loyers.

Elle peut être construite même sur des terrains étroits ou irréguliers

Comme les maisons en rangée à plusieurs niveaux ne sont pas considérées comme des « bâtiments spéciaux », les contraintes de construction y sont plus souples que pour les appartements ou les immeubles collectifs, ce qui signifie qu’elles sont plus faciles à construire même sur des terrains étroits ou de forme irrégulière. Des terrains auparavant difficiles à valoriser peuvent ainsi devenir des biens générateurs de revenus.

L’absence de parties communes permet de réduire les coûts d’entretien

Les coûts d’entretien liés aux parties communes, comme les couloirs, les ascenseurs ou les entrées partagées, deviennent nuls. Cela réduit directement la charge de dépenses du propriétaire et contribue à améliorer le rendement net effectif.

Les conflits entre locataires sont moins fréquents

Comme le bâtiment est généralement composé de seulement deux foyers, l’un au premier étage et l’autre au deuxième, le degré d’indépendance est élevé et la fréquence de contact entre voisins reste faible. La réduction des plaintes liées au bruit et du temps consacré au traitement des conflits constitue un avantage important pour le propriétaire.

Les règles de construction sont relativement souples

Comme il ne s’agit pas d’un bâtiment spécial, les obligations relatives aux équipements de prévention incendie et d’évacuation sont allégées, ce qui permet de contenir les coûts de construction.

Quels sont les risques d’un investissement dans une maison en rangée à plusieurs niveaux ?

La surface du premier étage tend à être plus petite que celle du deuxième

L’escalier menant au deuxième étage étant installé au premier, la surface de plancher du premier étage tend à être plus réduite que celle du deuxième. Cela limite également la liberté de conception des plans et peut entraîner un déséquilibre dans le profil des locataires.

Les nuisances sonores entre les étages

Comme les logements du premier et du deuxième étage sont superposés, les bruits du quotidien, comme les pas, se transmettent facilement. Dans une structure en bois, ce phénomène est souvent encore plus marqué, ce qui impose une attention particulière envers les locataires.

Le risque de propagation du feu

Les logements étant proches les uns des autres, à la fois latéralement et verticalement, la structure favorise la propagation du feu en cas d’incendie. Comme il ne s’agit pas d’un bâtiment spécial, certains équipements d’extinction ne sont pas obligatoires, de sorte que les mesures de prévention incendie reposent largement sur l’initiative du propriétaire.

Quelle est l’évolution de la réglementation sur les grandes maisons en rangée à plusieurs niveaux ?

Le Gouvernement métropolitain de Tokyo a mis en place certaines réglementations concernant les grandes maisons en rangée à plusieurs niveaux. Cependant, à ce jour, les biens concernés restent limités, et l’investissement immobilier dans des maisons en rangée à plusieurs niveaux de petite taille n’est pas fortement affecté. En revanche, d’autres collectivités locales pourraient à l’avenir ajouter des restrictions par voie d’ordonnance. Lorsqu’un investisseur prend sa décision, il est important de suivre en continu l’évolution des réformes légales.

Pour élaborer une stratégie d’investissement, il est également utile de bien comprendre les compétences globales nécessaires à l’investissement immobilier (fiscalité, droit et construction), car cela améliore la qualité de la décision. Nous vous recommandons également de consulter les quatre règles essentielles pour éviter de surpayer un bien.

Foire aux questions (FAQ)

Q. Quelle est la différence entre une maison en rangée à plusieurs niveaux et un appartement ?

La maison en rangée à plusieurs niveaux n’est pas classée comme bâtiment spécial et présente une structure sans parties communes. Les appartements disposent de couloirs et d’escaliers communs, et sont soumis à des règles plus strictes en matière d’incendie et d’évacuation.

Q. Une maison en rangée à plusieurs niveaux peut-elle être construite même sur un terrain étroit ?

Oui. Comme il ne s’agit pas d’un bâtiment spécial, elle peut être construite même sur des terrains étroits ou de forme irrégulière où il serait difficile de réaliser un appartement ou un immeuble collectif.

Q. La réglementation sur les maisons en rangée à plusieurs niveaux s’étend-elle à tout le Japon ?

À ce jour, la réglementation concernant les grandes maisons en rangée à plusieurs niveaux s’applique principalement à Tokyo. À l’avenir, d’autres collectivités locales pourraient également introduire des restrictions supplémentaires par ordonnance.

Q. L’investissement dans une maison en rangée à plusieurs niveaux offre-t-il un rendement élevé ?

Comme il n’y a pas de coûts d’entretien des parties communes, les charges d’exploitation peuvent être réduites, ce qui tend à améliorer le rendement net effectif. Toutefois, cela varie selon l’emplacement, la demande locative et le coût de construction.

Q. L’assurance incendie d’une maison en rangée à plusieurs niveaux est-elle identique à celle d’un appartement classique ?

Comme la maison en rangée à plusieurs niveaux n’est pas classée comme bâtiment spécial, la catégorie d’assurance et le montant de la prime peuvent différer de ceux d’un appartement. Une vérification individuelle auprès de l’assureur est nécessaire.