O que é trust de terreno? Estrutura, tipos, vantagens e desvantagens para investidores

Se você possui um terreno que não está sendo utilizado, apenas o imposto sobre ativos fixos continuará incidindo. Uma das formas de dar uso efetivo ao terreno é o "land trust". Neste artigo, explicamos para investidores e proprietários de terrenos a estrutura, os tipos, as vantagens e as desvantagens do land trust.

Como funciona o land trust?

O land trust é um mecanismo pelo qual o uso do terreno é confiado a uma empresa fiduciária profissional, e parte do lucro operacional é recebida como distribuição. Em uma analogia com investimento em ações, é como aportar "terreno" em vez de "dinheiro". Durante o período do contrato, a titularidade do terreno é transferida para a empresa fiduciária, mas ele é devolvido ao final do prazo (no caso do modelo de locação).

Como a empresa fiduciária assume integralmente o planejamento do negócio, a captação de recursos, a contratação da construção, a gestão operacional e o pagamento de tributos, é possível rentabilizar o terreno mesmo sem conhecimento especializado em aproveitamento imobiliário. No entanto, a receita não é garantida, e existe o risco de a distribuição ser zero caso a operação tenha desempenho insatisfatório.

Existem dois tipos de land trust

Como funciona o modelo de locação?

O modelo de locação é a forma mais comum, e a propriedade do terreno e do edifício é devolvida ao proprietário ao término do contrato. É frequentemente utilizado na operação de apartamentos e condomínios, e o contrato tende a ser de longo prazo. No entanto, se ainda houver saldo de financiamento do edifício, será necessário optar pela transferência da obrigação ou pela prorrogação do contrato.

Como funciona o modelo de alienação?

No modelo de alienação, a empresa fiduciária prepara e desenvolve o terreno e, ao final, realiza a venda. Após o término do contrato, o terreno e o edifício não são devolvidos, mas o ganho obtido com a venda após agregar valor ao terreno é distribuído. É indicado para casos em que o proprietário aceita se desfazer do ativo ao final.

Quais são as vantagens do land trust?

• Não exige conhecimento técnico especializado: a empresa fiduciária assume integralmente o planejamento, a operação e a gestão
• Não exige capital próprio: como a empresa fiduciária realiza a captação de recursos, o proprietário não precisa preparar os recursos financeiros
• No modelo de locação, o imóvel é devolvido com a edificação: ao final do prazo, é possível receber o terreno juntamente com o edifício

Quais são as desvantagens do land trust?

• Terrenos com baixa rentabilidade podem ter a administração recusada: terrenos de baixo valor podem ser recusados pela empresa fiduciária
• A rentabilidade é instável: dependendo do desempenho da operação, existe o risco de a distribuição ser zero
• O lucro líquido que permanece com o proprietário é reduzido: como os custos de administração são descontados, o retorno pode ser menor do que na operação própria

Embora o land trust permita monetizar o terreno com relativa facilidade, a escolha da empresa fiduciária é extremamente importante. Tome sua decisão após adquirir os conhecimentos jurídicos e tributários necessários para o investimento imobiliário. Além disso, comparar essa opção com o investimento em moradias geminadas de vários andares como alternativa de aproveitamento do terreno também é um método válido.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. Qual é a diferença entre land trust e fundo de investimento imobiliário (REIT)?

O land trust é um mecanismo no qual o proprietário confia seu próprio "terreno" a uma empresa fiduciária. Já o REIT é um produto do tipo fundo em que investidores aportam recursos para investir em imóveis, sem necessidade de possuir um terreno diretamente.

Q. Qual costuma ser o prazo contratual de um land trust?

No caso do modelo de locação voltado para a operação de apartamentos e condomínios, são comuns contratos de longo prazo de cerca de 20 a 30 anos.

Q. No land trust, os dividendos são sempre pagos?

Não. Se a operação não gerar receita, existe a possibilidade de a distribuição ser zero. Não há garantia de principal nem de rentabilidade.

Q. Que tipo de terreno é adequado para land trust?

São adequados terrenos com boa acessibilidade de transporte, localizados em áreas com expectativa de demanda por locação e com uma certa metragem. Terrenos com baixa rentabilidade podem não ser aceitos para administração.

Q. É possível vender o terreno durante o período de trust?

Como regra geral, durante o período do trust o proprietário não pode vender livremente o terreno. É importante confirmar cuidadosamente as condições contratuais com antecedência.