Lors de l'héritage d'un bien immobilier, nombreux sont ceux qui pensent "mettons-le provisoirement en copropriété" faute d'accord sur le partage successoral ou pour une division équitable. Cependant, en tant que spécialiste immobilier, je l'affirme : la copropriété d'un bien immobilier hérité est le germe de futurs litiges.
Chez INA & Associates Co., Ltd., nous recevons chaque jour de nombreuses consultations de propriétaires immobiliers. Parmi elles, nous avons vu de nombreux cas de personnes profondément regrettant d'avoir opté pour la copropriété, se retrouvant dans l'impossibilité d'agir.
Dans cet article, pour éviter aux membres des associations de propriétaires de commettre la même erreur, j'expliquerai de manière accessible — tout en intégrant la terminologie spécialisée — les 3 raisons de ne pas mettre l'immobilier hérité en copropriété et les solutions à ces problèmes.
3 raisons de ne pas mettre l'immobilier hérité en copropriété
Les problèmes causés par la copropriété peuvent être résumés aux 3 points suivants.
1. La prise de décision pour la gestion et la cession du bien devient difficile
Lorsqu'un bien immobilier est mis en copropriété, chaque acte concernant ce bien nécessite le consentement des autres copropriétaires. Le Code civil stipule ce qui suit concernant la gestion des biens indivis.
| Nature de l'acte | Exemples | Consentement requis |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Réparations, expulsion d'occupants illégaux | Chaque copropriétaire peut agir seul |
| Actes d'administration | Conclusion/résiliation de baux | Consentement majoritaire en valeur des parts |
| Actes de disposition | Vente, reconstruction, grosses rénovations | Consentement de tous les copropriétaires |
Particulièrement problématiques sont les "actes de disposition" tels que la vente ou la reconstruction du bien. Ceux-ci nécessitent le consentement de tous les copropriétaires. Si même un seul copropriétaire s'y oppose, il devient impossible de vendre le bien pour le convertir en liquidités ou de reconstruire un bâtiment vétuste pour en améliorer la rentabilité.
Lorsque des divergences d'opinion surviennent, le bien immobilier est laissé inutilisé, devenant un "passif immobilier" qui ne fait que drainer la taxe foncière et les frais d'entretien.
2. Complication des droits de propriété par successions successives (risque d'accumulation exponentielle)
Au fil des années avec le bien en copropriété, un copropriétaire peut décéder et sa part être à nouveau héritée — une situation appelée "successions successives".
Par exemple, supposons que trois frères et sœurs possèdent un bien en indivision et que l'aîné décède, laissant son conjoint et deux enfants hériter de sa part. À ce stade, le nombre de copropriétaires passe à cinq. Au fil du temps, le nombre de copropriétaires continue de croître de façon exponentielle, et il n'est pas rare que des parents éloignés qui ne se connaissent pas deviennent copropriétaires.
Plus le nombre de copropriétaires augmente, plus il devient désespérément difficile d'obtenir le consentement de tous. Si une personne disparue ou un copropriétaire sans capacité juridique en raison de démence apparaît, il devient nécessaire de passer par le tribunal de la famille pour désigner un administrateur de biens d'absent ou un tuteur, ce qui nécessite énormément de temps et d'argent.
3. Litiges entre copropriétaires sur la répartition des coûts et des revenus
Entretenir un bien immobilier entraîne des coûts tels que la taxe foncière, la taxe d'aménagement, les frais de réparation et les frais de gestion. En principe, ces coûts doivent être supportés par chaque copropriétaire au prorata de sa quote-part.
Cependant, en pratique, des cas surviennent fréquemment où certains copropriétaires refusent de supporter les coûts, disant des choses comme "je n'y habite pas, je ne veux pas payer" ou "je n'ai pas d'argent." En conséquence, des ressentiments s'accumulent chez le copropriétaire qui paie pour tous, entraînant une dégradation des relations familiales.
À l'inverse, lorsque le bien génère des revenus locatifs, des litiges peuvent également éclater sur leur répartition. Un schéma émerge où le copropriétaire supportant la charge de la gestion affirme "j'ai le droit de recevoir plus" et s'oppose aux autres copropriétaires.
Solutions concrètes pour éviter ou résoudre la copropriété
Que faire si vous avez déjà mis un bien en copropriété, ou si vous êtes sur le point de faire face à une succession ? Voici les principales approches.
Solution 1 : Procéder au partage lors de l'accord de partage successoral
La solution la plus fondamentale est d'éviter la copropriété dès le début en discutant thoroughly de l'accord de partage successoral.
- Héritage par un seul héritier : Une personne hérite du bien immobilier et verse une soulte aux autres héritiers. Idéal s'il existe des actifs liquides.
- Partage en nature : Si le bien est une grande parcelle de terrain, la diviser en lots séparés et faire hériter à chaque héritier une partie.
- Vente et partage des liquidités : Vendre le bien et partager les produits. Recommandé lorsqu'aucun héritier ne souhaite conserver le bien.
Solution 2 : Résoudre la copropriété par achat ou vente de parts
Si vous êtes déjà en situation de copropriété, les méthodes suivantes peuvent être utilisées pour la résoudre.
- Un copropriétaire rachète toutes les parts : Un copropriétaire rachète les parts des autres, devenant le seul propriétaire.
- Vente de toutes les parts à un tiers : Tous les copropriétaires s'accordent pour vendre à un tiers et partagent les produits.
- Action en partage : C'est une procédure juridique pour résoudre la copropriété. En cas d'échec des négociations entre copropriétaires, vous pouvez saisir le tribunal pour exiger le partage.
Solution 3 : Utiliser les fiducies (fiducies familiales)
Ces dernières années, les "fiducies familiales" ont attiré l'attention en tant que méthode de gestion immobilière. Il s'agit d'un dispositif où un membre de la famille (fiduciaire) gère le bien immobilier au nom du propriétaire (constituant) selon les objectifs définis par celui-ci.
En établissant une fiducie, l'autorité de gestion et de cession du bien immobilier peut être concentrée chez le fiduciaire, permettant une gestion fluide même après que le constituant a perdu sa capacité, et prévenant les complications des successions successives.
Conclusion
Les trois raisons de ne pas mettre l'immobilier hérité en copropriété sont : (1) difficulté de prise de décision, (2) complication exponentielle due aux successions successives, et (3) litiges sur la répartition des coûts et des revenus. Une fois la copropriété établie, il est extrêmement difficile de la résoudre, il est donc essentiel de mettre en place un dispositif approprié au stade de la succession.
Chez INA & Associates Co., Ltd., nous fournissons un soutien complet depuis les consultations sur le partage successoral jusqu'à la mise en place de fiducies et la vente de biens immobiliers. Nous accueillons favorablement les consultations des membres des associations de propriétaires sur la planification successorale immobilière.
FAQ
Q1. Un copropriétaire peut-il vendre uniquement sa propre part sans le consentement des autres copropriétaires ?
R. Oui, il est légalement possible de vendre uniquement sa propre part. Cependant, pour un acheteur extérieur acquérant une part partielle, la gestion et la cession nécessiteront toujours le consentement des autres copropriétaires, rendant difficile l'utilisation libre du bien, donc les acheteurs sont limités et le prix tend à être bas. En pratique, il est difficile de vendre au juste prix du marché.
Q2. Qu'est-ce qu'une "action en partage" ?
R. Une action en partage est une procédure juridique pour résoudre la copropriété en saisissant le tribunal lorsque les négociations avec les copropriétaires échouent. Le tribunal peut ordonner un partage en nature (division du bien lui-même), un rachat à valeur estimée (où une partie rachète les autres à la valeur estimée par le tribunal) ou une vente forcée avec distribution des produits. Cela tend à nécessiter du temps et des coûts.
Q3. Est-il difficile d'établir une fiducie familiale ?
R. L'établissement d'une fiducie familiale nécessite la création d'un contrat de fiducie et une inscription au registre, ce qui requiert des connaissances spécialisées. Cependant, en travaillant avec un spécialiste tel qu'un notaire ou un avocat, les procédures peuvent être gérées. Les coûts comprennent les frais de mise en place de la fiducie et les frais de gestion annuels, mais c'est un outil très utile sur le moyen à long terme.
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