Crise des logements vacants en 2026 : pourquoi les propriétaires doivent agir

En 2025, l’ensemble de la génération du baby-boom japonais (née entre 1947 et 1949) est entrée dans la catégorie des personnes âgées de 75 ans et plus. Les propriétaires immobiliers mesurent-ils avec précision à quel point ce tournant démographique peut avoir un impact grave sur le marché résidentiel japonais ? Le problème des logements vacants entre précisément aujourd’hui dans une « nouvelle phase structurelle » et, avec le renforcement du cadre juridique, l’inaction n’est plus une option acceptable.

Pourquoi le problème des logements vacants entre-t-il dans une nouvelle phase en 2026 ?

Selon l’« Enquête sur le logement et le foncier 2023 (Reiwa 5) » du ministère des Affaires intérieures et des Communications, le nombre de logements vacants au Japon a atteint 9,002 millions d’unités en 2023, avec un taux de vacance de 13,8%. Cela signifie qu’environ 1 logement sur 7 est vacant. Par rapport à l’enquête de 2018, cela représente une hausse de 513 000 unités, et ce seul chiffre suffit déjà à montrer la gravité de la situation. Cependant, le fond du problème est que cela « ne fait que commencer à s’intensifier ».

À partir de 2025, le rythme auquel les membres de la génération du baby-boom japonais, désormais âgés de 75 ans et plus, quittent leur logement en raison d’une entrée en établissement ou d’un décès va s’accélérer à un niveau sans commune mesure avec le passé. Une grande partie de ces biens, même lorsqu’ils sont hérités, ne sera pas remise en usage et sera absorbée dans le stock national de logements vacants. C’est ce mécanisme qui fera de l’après-2026 la véritable « ère de la forte hausse des logements vacants ».

Si le nombre de logements vacants augmente autour des biens détenus par les propriétaires fonciers et immobiliers, cela affectera directement la valeur des actifs locaux. En outre, qu’ils soient appelés à hériter ou à transmettre, ils ne peuvent pas se considérer comme étrangers à ce sujet. C’est précisément pourquoi il est indispensable, dès maintenant, de disposer d’une compréhension exacte de la situation et de mesures concrètes de réponse.

Que révèlent les données sur la réalité de l’augmentation rapide des logements vacants ?

Le choc des « 9 millions de logements » mis en évidence par l’enquête Reiwa 5

Les résultats de l’« Enquête sur le logement et le foncier 2023 (Reiwa 5) », publiés par le ministère des Affaires intérieures et des Communications en 2024, nous obligent à mesurer de nouveau le poids des chiffres. Parmi les 9,002 millions de logements vacants, environ 4,6 millions correspondent à des biens destinés à la location ou à la vente, c’est-à-dire des logements vacants supposés circuler sur le marché. En revanche, les « autres logements vacants » au sens strict (biens dégradés ou laissés à l’abandon, avec peu de perspectives de valorisation) dépassent 3,85 millions d’unités. Ce sont précisément ces « autres logements vacants » qui menacent la sécurité, le paysage urbain et la valeur patrimoniale du voisinage.

Même à l’échelle de Tokyo seule, les logements vacants constituent déjà un enjeu grave. Toutefois, dans les zones urbaines, la demande existe encore, ce qui laisse davantage d’options de traitement. Là où le problème est le plus grave, c’est dans les régions et les banlieues, où les zones affichant déjà un taux de vacance supérieur à 20% commencent à se multiplier.

Projection vers les années 2040 : un avenir avec un taux de vacance de 25%

Les projections des think tanks privés décrivent un avenir encore plus sévère. Nomura Research Institute (publication de juin 2024) prévoit qu’en 2043, le taux de vacance au Japon atteindra environ 25%. Ce serait une société où 1 logement sur 4 serait vacant.

Selon les estimations de The Japan Research Institute (publiées en mars 2025), les « autres logements vacants » (biens dégradés ou laissés à l’abandon) atteindront environ 6 millions d’unités en 2043, soit plus de 1,5 fois le niveau actuel. Le fondement de ces prévisions réside dans l’augmentation du nombre de décès. Entre 2024 et les années 2040, la génération du baby-boom japonais transmettra massivement son patrimoine, et les logements détenus par la génération des parents seront transférés à celle des enfants. Or, une grande partie de ces enfants possède déjà son propre logement. Les maisons familiales situées en région ou en périphérie resteront sur le marché comme des « logements sans repreneur ».

Pourquoi « après 2026 » constitue-t-il une ligne de partage ? Vieillissement avancé de la génération du baby-boom japonais et logement

La génération du baby-boom japonais façonne le marché du logement

On estime que la population totale de la génération du baby-boom japonais est d’environ 8 millions de personnes, et l’une de ses caractéristiques est son fort taux d’accession à la propriété. Il s’agit d’une génération qui a acquis son logement entre la période de forte croissance économique et l’époque de la bulle, avec une proportion élevée de propriétaires, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements.

À partir de 75 ans, les cas où l’on envisage une entrée en établissement augmentent fortement, pour des raisons physiques ou à la demande de la famille. En outre, dans cette tranche d’âge, le nombre annuel de décès entre lui aussi dans une phase de hausse. Selon le « Livre blanc sur la société vieillissante, édition Reiwa 7 » du Cabinet Office, la population âgée de 65 ans et plus atteignait environ 36,19 millions de personnes en 2025, avec un taux de vieillissement record de 29,4%. Depuis que l’ensemble de la génération du baby-boom japonais a achevé son passage au grand âge en 2025, l’impact sur le marché du logement s’accroît de manière cumulative chaque année.

La succession et le mécanisme de la « chaîne des logements vacants »

Le cœur du problème réside dans le mécanisme par lequel les logements vacants ne disparaissent pas même lorsqu’une succession se produit. Comme la génération des enfants possède déjà un logement en zone urbaine, elle ne peut pas valoriser la maison des parents située en région ou en banlieue, même lorsqu’elle en hérite. Même lorsqu’elle souhaite vendre, le bien ne trouve pas de prix ; même lorsqu’elle souhaite louer, il n’y a pas de demande ; et le coût de démolition reste élevé. Cette « triple impasse sans débouché » explique pourquoi les logements vacants issus des successions s’accumulent dans tout le pays.

L’obligation d’immatriculation successorale, entrée en vigueur en avril 2024, est directement liée à ce problème. Comme l’indique le ministère de la Justice dans « À propos de l’obligation de demande d’immatriculation successorale », si la demande n’est pas déposée dans les 3 ans suivant la succession, une amende administrative pouvant aller jusqu’à 100 000 yens peut être appliquée. En l’absence d’immatriculation, le risque existe également de voir le bien devenir un « terrain au propriétaire inconnu », ce qui peut ensuite conduire à une exécution administrative ou à une désignation comme logement vacant spécifique. Nous sommes entrés dans une époque où l’héritier ne peut plus se contenter de dire : « Je ne le savais pas ».

Renforcement du cadre juridique : que se passe-t-il lorsqu’un logement vacant est laissé sans suivi ?

Les points clés de la révision 2023 de la loi spéciale sur les logements vacants

En 2023, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a révisé la « Loi spéciale relative à la promotion des mesures contre les logements vacants » (loi n°50 de Reiwa 5) et a créé une nouvelle catégorie appelée « logement vacant mal entretenu ». Autrement dit, l’administration peut désormais désigner comme « logement vacant mal entretenu » un bien situé à un stade antérieur à celui du « logement vacant spécifique » traditionnel (présentant un danger ou un risque d’effondrement), c’est-à-dire un logement dont elle considère que, s’il reste en l’état, il deviendra problématique à terme.

En cas de désignation, la mesure spéciale applicable aux terrains résidentiels pour la taxe foncière (qui réduit cette taxe jusqu’à un sixième) est supprimée. En pratique, cela signifie que la taxe foncière peut augmenter jusqu’à l’équivalent de six fois. Pour les propriétaires qui pensaient que « laisser le bien sans intervention ne coûte rien », il s’agit d’une erreur d’appréciation majeure.

L’impact de l’obligation d’immatriculation successorale sur les propriétaires de logements vacants

Avec l’entrée en vigueur de l’obligation d’immatriculation successorale, la détention passive d’un logement vacant, du type « j’ai hérité de la maison de mes parents, mais je n’ai ni l’intention d’y vivre ni de la vendre », est devenue une situation porteuse de risque juridique. Faute d’immatriculation, non seulement une amende administrative peut être infligée, mais si le bien reste à l’abandon avec un propriétaire inscrit non identifié, même si la commune souhaite émettre une recommandation au titre d’un logement vacant spécifique ou d’un logement vacant mal entretenu, elle ne pourra pas identifier la partie concernée et le problème s’installera dans la durée. En cas d’exécution administrative finale, il existe aussi des cas où les coûts sont réclamés aux héritiers.

Du point de vue de la valorisation et de l’investissement dans les logements vacants, d’autres possibilités existent également. Toutefois, même pour envisager une valorisation, la condition préalable absolue reste de mettre l’immatriculation en ordre.

La réalité des écarts régionaux : quels scénarios diffèrent entre les zones urbaines et les régions ou banlieues ?

Le problème des logements vacants n’est pas « uniforme à l’échelle nationale ». Les propriétaires doivent reconnaître que les scénarios varient fortement selon les territoires.

Dans les zones urbaines (centres des grandes villes comme Tokyo, Osaka ou Nagoya), l’afflux de population se poursuit et la demande de logement se maintient. Même lorsqu’un logement devient vacant, il existe une forte probabilité qu’il puisse être remis en circulation par la location ou la vente, et il s’agit d’un environnement où une gestion et une rénovation appropriées facilitent le maintien de la valeur patrimoniale.

En revanche, la situation est totalement différente dans les régions et zones périurbaines. Sous la double pression du déclin démographique et du vieillissement, la demande locative reste faible et les prix de vente sont orientés à la baisse. Il devient concret que l’on ne trouve pas d’acheteur pour la maison familiale héritée, et que même en transformant le terrain en terrain nu, la demande foncière n’existe pas. Les logements vacants de ces zones présentent donc le risque de devenir des « actifs négatifs » qui ne génèrent que des coûts de gestion continus.

Comprendre précisément les caractéristiques de la zone où se situent les biens détenus et élaborer rapidement une stratégie adaptée constitue la première étape pour protéger les actifs.

Les actions que les propriétaires doivent engager dès maintenant

Action 1 : vérifier la situation actuelle des biens détenus

La première démarche consiste à vérifier si les biens actuellement détenus ou appelés à être hérités présentent un risque d’être considérés comme des « logements vacants mal entretenus ». Il convient de confirmer que des inspections, nettoyages et réparations réguliers sont bien réalisés, et que des signes visibles de dégradation, comme la prolifération des herbes, des dommages sur les murs extérieurs ou l’accumulation de prospectus dans la boîte aux lettres, ne progressent pas. Attendre qu’une recommandation arrive de l’administration est trop tardif, et il existe des cas où la suppression du régime spécial de taxe foncière est appliquée de façon rétroactive.

Action 2 : anticiper la planification successorale

Pour les personnes dont les parents de la génération du baby-boom japonais sont encore en vie, il est recommandé de mettre dès maintenant en ordre la planification successorale. Pour répondre également à l’obligation d’immatriculation successorale, il est important de clarifier de son vivant qui reprendra quel bien immobilier. Plusieurs options existent, notamment la rédaction d’un testament, le recours au trust familial ou l’examen des donations anticipées. Commencer tôt à travailler avec des spécialistes (shiho-shoshi, experts-comptables et avocats) permet de réduire sensiblement les coûts et les litiges futurs.

Action 3 : décider tôt entre valorisation et vente

Dans le contexte du problème des logements vacants, la stratégie consistant à « conserver pour l’instant » est le choix le plus risqué. Les coûts de gestion s’accumulent, le bâtiment se dégrade et la charge fiscale peut augmenter. Au contraire, décider tôt entre valorisation (location ou rénovation) et vente, puis passer à l’action, contribue à la préservation patrimoniale sur le long terme. Décider de vendre pendant que les conditions de marché restent favorables constitue également une option solide.

Action 4 : collaborer avec des spécialistes et des sociétés de gestion

Pour les propriétaires qui gèrent une maison familiale éloignée ou plusieurs biens, s’appuyer sur une société de gestion fiable constitue une méthode réaliste pour contenir le risque lié aux logements vacants. Une société de gestion ne se contente pas d’assurer les rondes régulières et l’entretien du bâtiment ; elle peut également proposer des solutions de location ou de vente. Il est recommandé de ne pas porter seul ce sujet et de construire rapidement un réseau de spécialistes et de sociétés de gestion.

Mon point de vue : considérer « 2026 » de manière positive comme un point de bascule

Face au défi de l’augmentation rapide des logements vacants, ce que je ressens est à la fois une « crise » et une « opportunité de réorganisation ». Les inefficiences du stock résidentiel japonais, à savoir l’excès d’offre dans les zones sans demande et, à l’inverse, le manque de logements de qualité dans les zones où la demande existe, progressent simultanément. Chacun reconnaît la nécessité de corriger cette distorsion structurelle.

C’est précisément pourquoi les propriétaires qui agissent maintenant disposent d’un avantage de précurseur. Ceux qui décident de vendre ou de valoriser avant que le bien ne bascule dans la mauvaise gestion peuvent agir à un prix approprié. À l’inverse, agir trop tard signifie intervenir lorsque le marché sera déjà saturé de biens, avec des options plus limitées.

Ce que nous pouvons offrir chez INA ne se limite pas à une simple gestion, mais consiste en un « accompagnement de long terme pour protéger les actifs des propriétaires ». Nous avons mis en place une organisation capable de fournir des conseils concrets, adaptés à la situation de chaque propriétaire, depuis la planification successorale jusqu’à la valorisation locative et à la décision de vente. Le « problème de 2026 » est en réalité un excellent moment pour réexaminer la constitution d’un patrimoine à long terme. J’aimerais que vous considériez que le moment d’engager ce premier pas est venu.

Résumé

• En 2025, l’ensemble de la génération du baby-boom japonais est passée dans la catégorie des personnes âgées de 75 ans et plus, et à partir de 2026, une phase d’accélération des logements vacants issus des successions a commencé
• En 2023, le Japon comptait 9,002 millions de logements vacants, soit un taux de 13,8% (ministère des Affaires intérieures et des Communications, « Enquête sur le logement et le foncier 2023 (Reiwa 5) »). Nomura Research Institute prévoit un taux d’environ 25% en 2043
• La révision 2023 de la loi spéciale sur les logements vacants a créé le système de désignation de « logement vacant mal entretenu », matérialisant le risque de suppression du régime spécial de taxe foncière pour les terrains résidentiels
• Avec l’obligation d’immatriculation successorale entrée en vigueur en avril 2024, l’immatriculation dans les 3 ans suivant la succession est devenue obligatoire, et l’inaction expose à une amende administrative ainsi qu’au risque de terrain au propriétaire inconnu
• La gravité du problème des logements vacants et les réponses à y apporter diffèrent fortement entre les zones urbaines et les régions ou banlieues. Une stratégie adaptée aux caractéristiques de la zone de détention est nécessaire
• Le « gel » de la situation est le plus grand risque. Une décision rapide sur la valorisation, la vente et la planification successorale, ainsi qu’une coopération avec des spécialistes, constituent le meilleur moyen de protéger les actifs

Foire aux questions (FAQ)

Q1. Si un logement est désigné comme « logement vacant mal entretenu », de combien la charge fiscale augmente-t-elle concrètement ?

Pour les terrains résidentiels, une mesure spéciale réduit la base d’imposition de la taxe foncière à un sixième pour les petites parcelles résidentielles et à un tiers pour les parcelles résidentielles ordinaires. Lorsqu’un logement est désigné comme « logement vacant mal entretenu » et fait l’objet d’une recommandation, cette mesure spéciale est supprimée. Par exemple, une taxe foncière annuelle de 100 000 yens avec application de cette mesure pourrait atteindre l’équivalent de 600 000 yens. Le montant réel dépend de la superficie et de la valeur d’évaluation du terrain ; nous recommandons donc de le vérifier auprès de la mairie ou d’un expert-comptable fiscaliste.

Q2. L’obligation d’immatriculation successorale s’applique-t-elle aussi aux biens pour lesquels la succession est déjà intervenue ?

Oui, elle s’applique. Même pour les biens dont la succession est intervenue avant l’entrée en vigueur d’avril 2024, il est nécessaire d’effectuer l’immatriculation successorale avant le 31 mars 2027 (période transitoire). Les biens laissés sans immatriculation dans le passé sont donc également concernés, et nous recommandons de les vérifier rapidement et d’engager les démarches sans attendre. Pour plus de détails, veuillez consulter le site du ministère de la Justice ou un shiho-shoshi.

Q3. Je dois hériter de la maison familiale en zone rurale. Si elle est invendable, que dois-je faire ?

Même lorsqu’« il est difficile de vendre », plusieurs options existent. 1) l’inscrire dans la banque municipale des logements vacants (vente ou location à des personnes souhaitant s’installer), 2) la transformer en bien locatif grâce à une rénovation (en envisageant aussi les subventions destinées aux zones en dépeuplement), 3) renoncer à la succession (mais cela implique aussi de renoncer aux autres biens, ce qui exige une décision prudente), 4) en faire don à la collectivité locale ou en confier la gestion à une association de gestion des logements vacants. Chacune de ces options présente des avantages et des limites, et la meilleure solution dépend de l’état du bien, de sa localisation et de la situation des héritiers. Nous recommandons de commencer par consulter un spécialiste.

Q4. Les logements vacants augmentent à proximité de l’immeuble que je possède. Quels effets cela peut-il avoir ?

L’augmentation des logements vacants dans les environs peut exercer une pression baissière sur la valeur patrimoniale et le niveau des loyers de l’ensemble du secteur. En particulier, un logement vacant visiblement dégradé nuit à l’image d’« un quartier où l’on a envie d’habiter » pour les locataires. À l’inverse, les zones comptant de nombreux logements vacants sont plus susceptibles de bénéficier de subventions de revitalisation locale, et des projets de requalification menés avec les collectivités et l’administration commencent parfois à émerger. Plutôt que d’attendre, il est important de poursuivre la collecte d’informations en coordination avec la société de gestion et l’administration.

Sources et références

• Ministère des Affaires intérieures et des Communications : « Enquête sur le logement et le foncier 2023 (Reiwa 5), résultats de l’enquête »
• Ministère des Affaires intérieures et des Communications : « Enquête sur le logement et le foncier 2023 (Reiwa 5), résultats provisoires (communiqué de presse) »
• Cabinet Office : « Livre blanc sur la société vieillissante, édition Reiwa 7 (situation actuelle et perspectives futures du vieillissement) »
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme : « À propos de la révision partielle de la Loi spéciale relative à la promotion des mesures contre les logements vacants (loi n°50 de Reiwa 5) »
• Nomura Research Institute : « Le nombre de mises en chantier de logements neufs tombera à 580 000 unités en 2040, et le taux de vacance en 2043 devrait atteindre environ 25% » (13 juin 2024)
• The Japan Research Institute : « Estimation du nombre et du taux de logements vacants à l’échelle nationale et par préfecture dans les années 2040 » (28 mars 2025)
• Ministère de la Justice : « À propos de l’obligation de demande d’immatriculation successorale » https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html