Ao herdar um imóvel, muitas pessoas pensam "vamos colocá-lo em copropriedade por enquanto" porque não foi chegado a um acordo de divisão da herança ou para dividir o bem de forma equitativa. No entanto, como especialista imobiliário, afirmo: a copropriedade de imóveis herdados é a semente de disputas futuras.
Na INA & Associates Co., Ltd., recebemos consultas de muitos proprietários imobiliários todos os dias. Entre elas, vimos inúmeros casos de pessoas que se arrependem profundamente de ter optado pela copropriedade, encontrando-se incapazes de tomar qualquer decisão.
Neste artigo, para evitar que membros de associações de proprietários cometam o mesmo erro, explicarei de forma acessível — incorporando terminologia especializada — as 3 razões para não colocar o imóvel herdado em copropriedade e as soluções para esses problemas.
3 razões para não colocar o imóvel herdado em copropriedade
Os problemas causados pela copropriedade podem ser resumidos nos seguintes 3 pontos.
1. A tomada de decisão para gestão e alienação do imóvel torna-se difícil
Quando um imóvel é colocado em copropriedade, cada ato referente a esse imóvel requer o consentimento dos demais coproprietários. O Código Civil estipula o seguinte quanto ao tratamento de bens em copropriedade.
| Natureza do ato | Exemplos | Consentimento necessário |
|---|---|---|
| Atos conservatórios | Reparos, remoção de ocupantes ilegais | Cada coproprietário pode agir de forma independente |
| Atos de administração | Celebração/rescisão de contratos de arrendamento | Consentimento majoritário por valor de quota |
| Atos de disposição | Venda, reconstrução, renovações em grande escala | Consentimento de todos os coproprietários |
Particularmente problemáticos são os "atos de disposição" como a venda ou reconstrução do imóvel. Estes requerem o consentimento de todos os coproprietários. Se mesmo um coproprietário se opuser, torna-se impossível vender o imóvel para convertê-lo em dinheiro ou reconstruir um edifício envelhecido para melhorar sua rentabilidade.
Quando surgem diferenças de opinião, o imóvel fica inutilizado, tornando-se um "passivo imobiliário" que apenas drena imposto predial e custos de manutenção.
2. Complicação dos direitos de propriedade por sucessões sucessivas (risco de acumulação exponencial)
Com o passar dos anos com o imóvel em copropriedade, um coproprietário pode falecer e sua quota ser novamente herdada — uma situação chamada de "sucessões sucessivas".
Por exemplo, suponha que três irmãos possuem um imóvel em copropriedade e o irmão mais velho falece, com seu cônjuge e dois filhos herdando a quota. Neste ponto, o número de coproprietários aumenta para cinco. Com o tempo, o número de coproprietários continua a crescer exponencialmente, e não é raro que parentes distantes que nem se conhecem tornem-se coproprietários.
Quanto mais coproprietários houver, mais desesperadamente difícil se torna obter o consentimento de todos. Se uma pessoa desaparecida ou um coproprietário sem capacidade legal devido à demência aparecer, torna-se necessário passar por procedimentos do tribunal de família para nomear um administrador de bens de ausente ou tutor, exigindo enormes quantidades de tempo e dinheiro.
3. Disputas entre coproprietários sobre a divisão de custos e distribuição de rendimentos
Manter um imóvel requer custos como imposto predial, imposto de planeamento urbano, custos de reparação e taxas de gestão. Em princípio, esses custos devem ser suportados por cada coproprietário na proporção da sua quota.
No entanto, na prática, surgem casos frequentes em que alguns coproprietários se recusam a suportar custos, dizendo coisas como "não moro lá, não quero pagar" ou "não tenho dinheiro". Como resultado, acumula-se insatisfação no coproprietário que paga em nome de todos, levando à deterioração das relações familiares.
Por outro lado, quando o imóvel gera rendimentos de aluguel, também podem surgir disputas sobre sua distribuição. Surge um padrão em que o coproprietário que suporta o ônus da gestão afirma "tenho o direito de receber mais" e entra em conflito com os outros coproprietários.
Soluções concretas para evitar ou resolver a copropriedade
O que fazer se você já colocou o bem em copropriedade, ou se está prestes a enfrentar uma herança? Aqui estão as principais abordagens.
Solução 1: Dividir durante o acordo de divisão da herança
A solução mais fundamental é evitar a copropriedade desde o início discutindo minuciosamente o acordo de divisão da herança.
- Herança por um único herdeiro: Uma pessoa herda o imóvel e paga compensação aos outros herdeiros. Ideal se existirem ativos líquidos.
- Divisão em espécie: Se o imóvel for um grande terreno, dividi-lo em parcelas separadas e fazer cada herdeiro herdar uma parte.
- Venda e divisão em dinheiro: Vender o imóvel e distribuir os rendimentos. Recomendado quando nenhum herdeiro deseja manter o bem.
Solução 2: Resolver a copropriedade por compra ou venda de quotas
Se você já está numa situação de copropriedade, os seguintes métodos podem ser utilizados para resolvê-la.
- Um coproprietário compra todas as quotas: Um coproprietário compra as quotas dos outros, tornando-se o único proprietário.
- Vender todas as quotas a um terceiro: Todos os coproprietários concordam em vender a um terceiro e distribuir os rendimentos.
- Ação de divisão: Este é um procedimento legal para resolver a copropriedade. Se as negociações entre coproprietários falharem, você pode ingressar com uma ação judicial para exigir a divisão.
Solução 3: Utilizar fiduciários (fiduciários familiares)
Nos últimos anos, os "fiduciários familiares" têm atraído atenção como método de gestão imobiliária. Este é um esquema em que um membro da família (fiduciário) gere o imóvel em nome do proprietário (fideicomitente) de acordo com os objetivos estabelecidos pelo proprietário.
Ao estabelecer um fiduciário, a autoridade para gestão e disposição do imóvel pode ser concentrada no fiduciário, permitindo gestão tranquila mesmo após o fideicomitente perder a capacidade, e prevenindo complicações de sucessões sucessivas.
Conclusão
As três razões para não colocar o imóvel herdado em copropriedade são: (1) dificuldade na tomada de decisão, (2) complicação exponencial por sucessões sucessivas e (3) disputas sobre divisão de custos e distribuição de rendimentos. Uma vez estabelecida a copropriedade, é extremamente difícil resolvê-la, portanto é essencial estabelecer um esquema adequado na fase de herança.
Na INA & Associates Co., Ltd., fornecemos suporte abrangente desde consultas de divisão de herança até configuração de fiduciários e vendas de imóveis. Damos as boas-vindas a consultas de membros de associações de proprietários sobre planeamento de herança imobiliária.
Perguntas Frequentes
Q1. Um coproprietário pode vender apenas a sua própria quota sem o consentimento dos outros coproprietários?
R. Sim, é legalmente possível vender apenas a sua própria quota. No entanto, para um comprador externo que adquire uma quota parcial, a gestão e a disposição ainda exigirão o consentimento dos outros coproprietários, dificultando o uso livre do bem, portanto os compradores são limitados e o preço tende a ser baixo. Na prática, é difícil vender ao preço justo de mercado.
Q2. O que é uma "ação de divisão"?
R. Uma ação de divisão é um procedimento legal para resolver a copropriedade através do ingresso de uma ação judicial quando as negociações com os coproprietários falham. O tribunal pode ordenar uma divisão em espécie (dividir o próprio imóvel), uma compra por valor avaliado (onde uma parte compra as outras ao valor avaliado pelo tribunal) ou uma venda forçada com distribuição de rendimentos. Tende a requerer tempo e custos.
Q3. É difícil estabelecer um fiduciário familiar?
R. Estabelecer um fiduciário familiar requer a criação de um contrato de fiduciário e registo, pelo que são necessários conhecimentos especializados. No entanto, trabalhando com um especialista como um notário ou advogado, os procedimentos podem ser geridos. Os custos incluem taxas de configuração do fiduciário e taxas de gestão anuais, mas é uma ferramenta muito útil a médio e longo prazo.
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