Beim Erben von Immobilien denken viele Menschen: "Wir setzen das vorerst in Miteigentum", weil keine Einigung über die Erbschaftsteilung erzielt wurde oder um das Vermögen gerecht aufzuteilen. Als Immobilienexperte kann ich jedoch klar sagen: Miteigentum an geerbten Immobilien ist der Keim für zukünftige Streitigkeiten.
Bei INA & Associates Co., Ltd. erhalten wir täglich Beratungsanfragen von vielen Immobilieneigentümern. Darunter haben wir zahlreiche Fälle erlebt, in denen Personen das Miteigentum zutiefst bereuen und sich in einer ausweglosen Situation befinden.
In diesem Artikel erkläre ich für Mitglieder von Vermieterverbänden, damit sie denselben Fehler nicht begehen, auf verständliche Weise — unter Einbeziehung von Fachbegriffen — die 3 Gründe, warum Miteigentum an geerbten Immobilien vermieden werden sollte, sowie die Lösungen für diese Probleme.
3 Gründe, warum Sie geerbte Immobilien nicht in Miteigentum überführen sollten
Die durch Miteigentum verursachten Probleme lassen sich hauptsächlich in den folgenden 3 Punkten zusammenfassen.
1. Die Entscheidungsfindung bei Verwaltung und Veräußerung der Immobilie wird schwierig
Wenn eine Immobilie in Miteigentum überführt wird, erfordert jede Handlung bezüglich dieser Immobilie die Zustimmung der anderen Miteigentümer. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt den Umgang mit gemeinschaftlichem Eigentum wie folgt.
| Art der Handlung | Beispiele | Erforderliche Zustimmung |
|---|---|---|
| Erhaltungsmaßnahmen | Reparaturen, Entfernung illegaler Bewohner | Jeder Miteigentümer kann eigenständig handeln |
| Verwaltungsmaßnahmen | Abschluss/Kündigung von Mietverträgen | Zustimmung der Mehrheit nach Anteilswert |
| Verfügungsmaßnahmen | Verkauf, Neubau, umfangreiche Renovierungen | Zustimmung aller Miteigentümer |
Besonders problematisch sind "Verfügungsmaßnahmen" wie der Verkauf oder Neubau der Immobilie. Diese erfordern die Zustimmung aller Miteigentümer. Wenn auch nur ein Miteigentümer widerspricht, ist es unmöglich, die Immobilie zu verkaufen und in Bargeld umzuwandeln oder ein veraltetes Gebäude neu zu bauen, um die Rentabilität zu verbessern.
Wenn Meinungsverschiedenheiten entstehen, wird die Immobilie ungenutzt gelassen und wird zu einem "Immobilien-Passivum", das nur Grundsteuer und Unterhaltskosten verbraucht.
2. Komplizierung der Eigentumsverhältnisse durch aufeinanderfolgende Erbschaften (exponentielles Risiko)
Mit den Jahren, in denen die Immobilie in Miteigentum bleibt, kann ein Miteigentümer sterben und sein Anteil erneut vererbt werden — eine Situation, die "aufeinanderfolgende Erbschaften" genannt wird.
Angenommen beispielsweise, drei Geschwister besitzen gemeinsam eine Immobilie und das älteste Geschwisterkind stirbt, wobei deren Ehepartner und zwei Kinder den Anteil erben. Zu diesem Zeitpunkt steigt die Zahl der Miteigentümer auf fünf. Mit der Zeit wächst die Zahl der Miteigentümer exponentiell weiter, und es ist nicht ungewöhnlich, dass entfernte Verwandte, die sich nicht einmal kennen, zu Miteigentümern werden.
Je mehr Miteigentümer es gibt, desto hoffnungsloser schwierig wird es, die Zustimmung aller zu erhalten. Wenn eine vermisste Person oder ein Miteigentümer ohne Geschäftsfähigkeit aufgrund von Demenz auftaucht, wird es notwendig, durch Familiengerichtsverfahren einen Abwesenheitspfleger oder Betreuer zu bestellen, was enorme Mengen an Zeit und Geld erfordert.
3. Streitigkeiten zwischen Miteigentümern über die Kostenaufteilung und Einkommensverteilung
Die Instandhaltung einer Immobilie erfordert Kosten wie Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Reparaturkosten und Verwaltungsgebühren. Grundsätzlich müssen diese Kosten von jedem Miteigentümer im Verhältnis zu seinem Anteil getragen werden.
In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass einige Miteigentümer sich weigern, Kosten zu tragen, mit Aussagen wie "Ich wohne nicht dort, ich will nicht zahlen" oder "Ich habe kein Geld." Als Ergebnis häuft sich Unzufriedenheit bei dem Miteigentümer an, der für alle zahlt, was zu einer Verschlechterung der Familienbeziehungen führt.
Umgekehrt können bei Mieteinnahmen aus der Immobilie auch Streitigkeiten über deren Verteilung entstehen. Ein Muster entsteht, bei dem der Miteigentümer, der die Verwaltungsarbeit trägt, behauptet "ich habe das Recht, mehr zu erhalten" und in Konflikt mit den anderen Miteigentümern gerät.
Konkrete Lösungen zur Vermeidung oder Auflösung von Miteigentum
Was sollten Sie tun, wenn Sie eine Immobilie bereits in Miteigentum überführt haben oder wenn Sie kurz vor einer Erbschaft stehen? Hier sind die Hauptansätze.
Lösung 1: Aufteilung bei der Erbschaftsteilungsvereinbarung
Die grundlegendste Lösung ist, Miteigentum von Anfang an zu vermeiden, indem die Erbschaftsteilungsvereinbarung gründlich besprochen wird.
- Erbe durch einen einzelnen Erben: Eine Person erbt die Immobilie und zahlt Ausgleichszahlungen an die anderen Erben. Ideal, wenn liquide Mittel vorhanden sind.
- Realteilung: Wenn die Immobilie ein großes Grundstück ist, es in separate Parzellen aufteilen und jeden Erben einen Teil erben lassen.
- Verkauf und Barzahlung: Die Immobilie verkaufen und den Erlös aufteilen. Empfohlen, wenn kein Erbe die Immobilie behalten möchte.
Lösung 2: Miteigentum durch Kauf oder Verkauf von Anteilen auflösen
Wenn Sie sich bereits in einer Miteigentumsituation befinden, können die folgenden Methoden zur Auflösung verwendet werden.
- Ein Miteigentümer kauft alle Anteile: Ein Miteigentümer kauft die Anteile der anderen und wird zum Alleineigentümer.
- Alle Anteile an einen Dritten verkaufen: Alle Miteigentümer stimmen einem Verkauf an einen Dritten zu und teilen den Erlös.
- Teilungsklage: Dies ist ein rechtliches Verfahren zur Auflösung von Miteigentum. Wenn Verhandlungen zwischen Miteigentümern scheitern, können Sie eine Klage beim Gericht einreichen, um die Teilung zu verlangen.
Lösung 3: Trusts nutzen (Familientrusts)
In den letzten Jahren haben "Familientrusts" als Methode der Immobilienverwaltung Aufmerksamkeit erregt. Dies ist ein Schema, bei dem ein Familienmitglied (Treuhänder) die Immobilie im Namen des Eigentümers (Treugeber) gemäß den vom Eigentümer festgelegten Zielen verwaltet.
Durch die Einrichtung eines Trusts kann die Befugnis zur Verwaltung und Veräußerung der Immobilie beim Treuhänder konzentriert werden, was eine reibungslose Verwaltung auch nach dem Verlust der Geschäftsfähigkeit des Treugebers ermöglicht und Komplikationen durch aufeinanderfolgende Erbschaften verhindert.
Fazit
Die drei Gründe, warum Sie geerbte Immobilien nicht in Miteigentum überführen sollten, sind: (1) Schwierigkeit bei der Entscheidungsfindung, (2) exponentielle Komplizierung durch aufeinanderfolgende Erbschaften und (3) Streitigkeiten über die Kostenaufteilung und Einkommensverteilung. Ist Miteigentum erst einmal begründet, ist es äußerst schwierig, es aufzulösen. Daher ist es unerlässlich, in der Erbschaftsphase ein geeignetes Schema einzurichten.
Bei INA & Associates Co., Ltd. bieten wir umfassende Unterstützung von Erbschaftsteilungsberatungen bis hin zur Einrichtung von Trusts und Immobilienverkäufen. Wir heißen Anfragen von Mitgliedern von Vermieterverbänden zur Immobilien-Erbschaftsplanung willkommen.
FAQ
Q1. Kann ein Miteigentümer nur seinen eigenen Anteil ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen?
A. Ja, es ist rechtlich möglich, nur den eigenen Anteil zu verkaufen. Für einen externen Käufer, der einen Teilanteil erwirbt, erfordert die Verwaltung und Veräußerung jedoch weiterhin die Zustimmung der anderen Miteigentümer, was die freie Nutzung erschwert, sodass Käufer begrenzt sind und der Preis tendenziell niedrig ist. In der Praxis ist es schwierig, zum fairen Marktpreis zu verkaufen.
Q2. Was ist eine "Teilungsklage"?
A. Eine Teilungsklage ist ein rechtliches Verfahren zur Auflösung von Miteigentum durch Einreichung einer Klage beim Gericht, wenn Verhandlungen mit Miteigentümern scheitern. Das Gericht kann eine Realteilung (Aufteilung der Immobilie selbst), eine Übernahme zum geschätzten Wert (wobei eine Partei die anderen zum vom Gericht geschätzten Wert aufkauft) oder einen Zwangsverkauf mit Erlösverteilung anordnen. Dies erfordert in der Regel Zeit und Kosten.
Q3. Ist es schwierig, einen Familientrust einzurichten?
A. Die Einrichtung eines Familientrusts erfordert die Erstellung eines Treuhandvertrags und die Eintragung ins Grundbuch, weshalb Fachwissen erforderlich ist. Durch die Zusammenarbeit mit einem Fachmann wie einem Notar oder Anwalt können die Verfahren jedoch abgewickelt werden. Die Kosten umfassen Einrichtungsgebühren für den Trust und jährliche Verwaltungsgebühren, aber es ist ein sehr nützliches Instrument auf mittlere bis lange Sicht.
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