عند وراثة العقارات، يفكر كثيرون في وضعها في الملكية المشتركة مؤقتاً لأنه لم يتم التوصل إلى اتفاق لتقسيم التركة أو لتقسيم الملكية بشكل عادل. غير أنني بوصفي متخصصاً في العقارات أؤكد: الملكية المشتركة للعقارات الموروثة هي بذرة النزاعات المستقبلية.
في شركة INA & Associates، نتلقى استشارات يومية من كثير من أصحاب العقارات. ومن بينها، شهدنا حالات عديدة لأشخاص يندمون بشدة على اختيار الملكية المشتركة، وجدوا أنفسهم عاجزين عن اتخاذ أي قرار.
في هذا المقال، حتى لا يقع أعضاء جمعيات الملاك في نفس الخطأ، سأشرح بأسلوب مبسط - مع استخدام المصطلحات المتخصصة - الأسباب الثلاثة التي تجعلك لا تضع العقار الموروث في الملكية المشتركة، والحلول لهذه المشكلات.
3 أسباب تجعلك لا تضع العقار الموروث في الملكية المشتركة
يمكن تلخيص المشاكل التي تسببها الملكية المشتركة في النقاط الثلاث التالية.
1. يصبح اتخاذ القرار بشأن إدارة العقار والتصرف فيه أمراً صعباً
عندما يُوضع العقار في الملكية المشتركة، يستلزم كل إجراء يتعلق بهذا العقار موافقة الشركاء الآخرين. وينص القانون المدني على ما يلي فيما يخص التعامل مع الممتلكات المشتركة.
| طبيعة التصرف | أمثلة | الموافقة المطلوبة |
|---|---|---|
| تصرفات الحفاظ | الإصلاحات، إخلاء المحتلين غير الشرعيين | يمكن لكل شريك التصرف بشكل منفرد |
| تصرفات الإدارة | إبرام/فسخ عقود الإيجار | موافقة أغلبية بقيمة الحصص |
| تصرفات التغيير (التصرف) | البيع، إعادة البناء، الترميم الشامل | موافقة جميع الشركاء |
الإشكالية الأكبر تكمن في "تصرفات التغيير" كبيع العقار أو إعادة بنائه، إذ تستلزم موافقة جميع الشركاء. فإذا اعترض شريك واحد، أصبح بيع العقار وتحويله إلى نقد أمراً مستحيلاً، وكذلك إعادة بناء المبنى المتهالك لتحسين عائده.
وحين تنشأ خلافات في الرأي، يبقى العقار مهملاً دون استغلال، ليتحول إلى "عبء مالي" يستنزف ضريبة العقارات وتكاليف الصيانة فحسب.
2. تعقيد العلاقات القانونية عبر الوراثات المتعاقبة (مخاطر التضاعف الأسي)
مع مرور السنوات على العقار في حالة الملكية المشتركة، قد يتوفى أحد الشركاء فتُورَّث حصته مجدداً في ما يُعرف بـ"الوراثات المتعاقبة".
على سبيل المثال، افترض أن ثلاثة إخوة يشتركون في ملكية عقار، وتوفي الأخ الأكبر، فورث زوجته وطفلاه حصته. عند هذه النقطة، يرتفع عدد الشركاء إلى خمسة. وكلما مر الوقت، يتضاعف عدد الشركاء باستمرار، وليس من النادر أن يصبح أقارب بعيدون لا يعرفون بعضهم شركاء في الملكية.
وكلما زاد عدد الشركاء، أصبح الحصول على موافقة الجميع أمراً يكاد يكون مستحيلاً. وإذا ظهر شخص مفقود أو شريك فاقد للأهلية بسبب الخرف، أصبح لازماً اللجوء إلى محكمة الأسرة لتعيين قيّم أو وصي، مما يستغرق وقتاً وتكاليف باهظة.
3. نزاعات بين الشركاء حول تقاسم التكاليف وتوزيع الأرباح
تستلزم صيانة العقار تكاليف كضريبة العقارات وضريبة التخطيط العمراني وتكاليف الإصلاح ورسوم الإدارة. ومبدئياً، يجب على كل شريك تحمل هذه التكاليف بنسبة حصته.
غير أنه في الواقع العملي، كثيراً ما يرفض بعض الشركاء تحمل التكاليف بحجج كـ"أنا لا أسكن هناك فلا أريد الدفع" أو "لا أملك المال". والنتيجة هي تراكم الاستياء لدى الشريك الذي يدفع نيابة عن الجميع، مما يؤدي إلى تدهور العلاقات الأسرية.
وعلى العكس، حين يدر العقار دخلاً من الإيجارات، قد تنشب نزاعات حول توزيعه. إذ يدّعي الشريك الذي يتحمل عبء الإدارة "أحق بنصيب أكبر"، فيدخل في خلاف مع الشركاء الآخرين.
حلول عملية لتجنب الملكية المشتركة أو تسويتها
ماذا تفعل إذا كنت قد وضعت العقار بالفعل في الملكية المشتركة، أو كنت على وشك مواجهة ميراث؟ إليك أبرز الحلول.
الحل الأول: التقسيم خلال مرحلة اتفاق تقسيم التركة
الحل الجذري هو تجنب الملكية المشتركة من البداية عبر مناقشة اتفاق تقسيم التركة بشكل وافٍ.
- ميراث وارث واحد: يرث شخص واحد العقار ويدفع تعويضاً للورثة الآخرين. مثالي إذا توفرت أصول سائلة.
- التقسيم العيني: إذا كان العقار قطعة أرض كبيرة، فيمكن تقسيمها إلى قطع مستقلة يرث كل وارث جزءاً منها.
- البيع وتوزيع النقد: بيع العقار وتوزيع العائد. يُنصح به حين لا يرغب أي وارث في الاحتفاظ بالعقار.
الحل الثاني: تسوية الملكية المشتركة عبر شراء أو بيع الحصص
إذا كنت في وضع الملكية المشتركة بالفعل، فيمكن استخدام الطرق التالية لتسويتها.
- شراء أحد الشركاء لجميع الحصص: يشتري أحد الشركاء حصص الآخرين ليصبح المالك الوحيد.
- بيع جميع الحصص لطرف ثالث: يتفق جميع الشركاء على البيع لطرف ثالث وتوزيع العائد.
- دعوى قسمة الملكية المشتركة: وهي إجراء قانوني لتسوية الملكية المشتركة. إذا فشلت المفاوضات بين الشركاء، يمكن رفع دعوى قضائية للمطالبة بالقسمة.
الحل الثالث: الاستفادة من نظام الوصاية (الوصاية الأسرية)
في السنوات الأخيرة، اكتسبت "الوصاية الأسرية" اهتماماً كبيراً بوصفها وسيلة لإدارة العقارات. وهو نظام يقوم فيه أحد أفراد الأسرة (الوصي) بإدارة العقار نيابة عن المالك (الموكّل) وفق الأهداف التي يحددها الموكّل.
من خلال إنشاء هذا النظام، يمكن تركيز صلاحيات إدارة العقار والتصرف فيه في يد الوصي، مما يتيح إدارة سلسة حتى بعد فقدان الموكّل لأهليته، ويمنع تعقيدات الوراثات المتعاقبة.
خلاصة
الأسباب الثلاثة لعدم وضع العقار الموروث في الملكية المشتركة هي: (1) صعوبة اتخاذ القرار، (2) التعقيد الأسي الناتج عن الوراثات المتعاقبة، و(3) النزاعات حول تقاسم التكاليف وتوزيع الأرباح. وحين تنشأ الملكية المشتركة، يصبح تسويتها أمراً بالغ الصعوبة، لذا فمن الضروري وضع نظام مناسب في مرحلة الميراث.
تقدم شركة INA & Associates دعماً شاملاً من استشارات تقسيم التركة إلى إعداد الوصاية وبيع العقارات. نرحب باستفسارات أعضاء جمعيات الملاك حول التخطيط لتوارث العقارات.
الأسئلة الشائعة
س1. هل يستطيع الشريك بيع حصته فقط دون موافقة الشركاء الآخرين؟
ج. نعم، يجوز قانوناً بيع حصتك وحدها. غير أن المشتري الخارجي الذي يستحوذ على حصة جزئية سيحتاج إلى موافقة الشركاء الآخرين لإدارة العقار والتصرف فيه، مما يُصعّب استخدامه بحرية، وبالتالي يقلّ المشترون وينخفض السعر. وعملياً، يصعب البيع بسعر السوق العادل.
س2. ما هي "دعوى قسمة الملكية المشتركة"؟
ج. دعوى قسمة الملكية المشتركة هي إجراء قانوني لتسوية الملكية المشتركة عبر رفع دعوى قضائية حين تفشل المفاوضات مع الشركاء. قد تأمر المحكمة بالقسمة العينية (تقسيم العقار نفسه)، أو الشراء بالقيمة المُقدَّرة (حيث يشتري أحد الأطراف الآخرين بالقيمة التي تحددها المحكمة)، أو البيع الإجباري مع توزيع العائد. وعادةً ما تستغرق وقتاً وتكاليف.
س3. هل يصعب إنشاء نظام الوصاية الأسرية؟
ج. يستلزم إنشاء نظام الوصاية الأسرية إعداد عقد وصاية وإجراء تسجيل رسمي، مما يتطلب خبرة متخصصة. غير أنه بالتعاون مع متخصص كالموثق أو المحامي، يمكن إتمام الإجراءات. وتشمل التكاليف رسوم إنشاء الوصاية ورسوم الإدارة السنوية، وهو أداة فعّالة جداً على المدى المتوسط والبعيد.
مقالات ذات صلة
- ماذا تفعل حين يتعقد ميراث العقار — نصائح من متخصص
- مخاطر وراثة منزل قديم — المزالق المحتملة والتدابير المضادة
- الدليل الشامل للوصاية الأسرية العقارية
