Al heredar un bien inmueble, muchas personas piensan "pongámoslo en copropiedad por ahora" porque no se ha llegado a un acuerdo de distribución de herencia o para dividir el bien de manera equitativa. Sin embargo, como especialista inmobiliario, lo afirmo: la copropiedad de bienes inmuebles heredados es la semilla de futuras disputas.
En INA & Associates Co., Ltd., recibimos consultas de muchos propietarios inmobiliarios todos los días. Entre ellas, hemos visto numerosos casos de personas que profundamente se arrepienten de haber optado por la copropiedad, encontrándose incapaces de tomar ninguna decisión.
En este artículo, para evitar que los miembros de las asociaciones de propietarios cometan el mismo error, explicaré de manera accesible —incorporando terminología especializada— las 3 razones para no poner el inmueble heredado en copropiedad y las soluciones a estos problemas.
3 razones para no poner el inmueble heredado en copropiedad
Los problemas causados por la copropiedad se pueden resumir en los siguientes 3 puntos.
1. La toma de decisiones para la gestión y disposición del inmueble se vuelve difícil
Cuando un inmueble se pone en copropiedad, cada acto relativo a ese inmueble requiere el consentimiento de los demás copropietarios. El Código Civil estipula lo siguiente con respecto al manejo de la propiedad en condominio.
| Naturaleza del acto | Ejemplos | Consentimiento requerido |
|---|---|---|
| Actos conservatorios | Reparaciones, desalojo de ocupantes ilegales | Cada copropietario puede actuar de forma independiente |
| Actos de administración | Celebración/terminación de contratos de arrendamiento | Consentimiento mayoritario por valor de participación |
| Actos de disposición | Venta, reconstrucción, renovaciones a gran escala | Consentimiento de todos los copropietarios |
Particularmente problemáticos son los "actos de disposición" como la venta o reconstrucción del inmueble. Estos requieren el consentimiento de todos los copropietarios. Si incluso un copropietario se opone, es imposible vender el inmueble para convertirlo en efectivo, o reconstruir un edificio envejecido para mejorar su rentabilidad.
Cuando surgen diferencias de opinión, el inmueble queda inutilizado, convirtiéndose en un "pasivo inmobiliario" que solo drena el impuesto sobre bienes raíces y los costos de mantenimiento.
2. Complicación de los derechos de propiedad a través de sucesiones sucesivas (riesgo de acumulación exponencial)
Con el paso de los años con el inmueble en copropiedad, un copropietario puede fallecer y su participación ser heredada nuevamente, una situación llamada "sucesiones sucesivas".
Por ejemplo, supongamos que tres hermanos poseen un inmueble en copropiedad y el hermano mayor fallece, con su cónyuge y dos hijos heredando su participación. En este punto, el número de copropietarios aumenta a cinco. Con el paso del tiempo, el número de copropietarios sigue multiplicándose exponencialmente, y no es raro que parientes lejanos que ni siquiera se conocen se conviertan en copropietarios.
Cuantos más copropietarios haya, más desesperadamente difícil se vuelve obtener el consentimiento de todos. Si aparece una persona desaparecida o un copropietario sin capacidad legal debido a demencia, se hace necesario pasar por procedimientos del tribunal de familia para designar un administrador de bienes de ausente o un tutor, lo que requiere enormes cantidades de tiempo y dinero.
3. Disputas entre copropietarios sobre el reparto de costos e ingresos
Mantener un inmueble requiere costos como el impuesto sobre bienes raíces, impuesto de planificación urbana, costos de reparación y gastos de gestión. En principio, estos costos deben ser asumidos por cada copropietario en proporción a su participación.
Sin embargo, en la práctica, surgen casos frecuentes en que algunos copropietarios se niegan a asumir costos, diciendo cosas como "no vivo allí, no quiero pagar" o "no tengo dinero." Como resultado, se acumula insatisfacción en el copropietario que paga en nombre de todos, lo que lleva al deterioro de las relaciones familiares.
Por el contrario, cuando el inmueble genera ingresos por alquiler, también pueden surgir disputas sobre su distribución. Emerge un patrón donde el copropietario que soporta la carga de la gestión afirma "tengo derecho a recibir más" y entra en conflicto con los demás copropietarios.
Soluciones concretas para evitar o resolver la copropiedad
¿Qué hacer si ya ha puesto el bien en copropiedad, o si está a punto de enfrentar una herencia? Aquí están los enfoques principales.
Solución 1: Dividir durante el acuerdo de distribución de herencia
La solución más fundamental es evitar la copropiedad desde el principio discutiendo minuciosamente el acuerdo de distribución de herencia.
- Herencia por un solo heredero: Una persona hereda el inmueble y paga una compensación a los demás herederos. Ideal si existen activos líquidos.
- División en especie: Si el inmueble es un terreno grande, dividirlo en parcelas separadas y hacer que cada heredero herede una porción.
- Venta y distribución en efectivo: Vender el inmueble y distribuir los ingresos. Recomendado cuando ningún heredero desea conservar el bien.
Solución 2: Resolver la copropiedad mediante compra o venta de participaciones
Si ya está en una situación de copropiedad, se pueden utilizar los siguientes métodos para resolverla.
- Un copropietario compra todas las participaciones: Un copropietario compra las participaciones de los demás, convirtiéndose en el único propietario.
- Vender todas las participaciones a un tercero: Todos los copropietarios acuerdan vender a un tercero y distribuir los ingresos.
- Acción de partición: Este es un procedimiento legal para resolver la copropiedad. Si las negociaciones entre copropietarios fracasan, puede presentar una demanda judicial para exigir la partición.
Solución 3: Utilizar fideicomisos (fideicomisos familiares)
En los últimos años, los "fideicomisos familiares" han atraído atención como método de gestión inmobiliaria. Este es un esquema donde un miembro de la familia (fiduciario) gestiona el inmueble en nombre del propietario (fideicomitente) según los objetivos establecidos por este.
Al establecer un fideicomiso, la autoridad para la gestión y disposición del inmueble puede concentrarse en el fiduciario, lo que permite una gestión fluida incluso después de que el fideicomitente pierda su capacidad, y previene las complicaciones de las sucesiones sucesivas.
Conclusión
Las tres razones para no poner el inmueble heredado en copropiedad son: (1) dificultad en la toma de decisiones, (2) complicación exponencial por sucesiones sucesivas, y (3) disputas sobre el reparto de costos e ingresos. Una vez establecida la copropiedad, es extremadamente difícil resolverla, por lo que es esencial establecer un esquema adecuado en la etapa de la herencia.
En INA & Associates Co., Ltd., proporcionamos soporte integral desde consultas sobre distribución de herencia hasta configuración de fideicomisos y ventas de propiedades. Damos la bienvenida a las consultas de miembros de asociaciones de propietarios sobre planificación hereditaria inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
Q1. ¿Puede un copropietario vender solo su propia participación sin el consentimiento de los demás copropietarios?
R. Sí, es legalmente posible vender solo su propia participación. Sin embargo, para un comprador externo que adquiere una participación parcial, la gestión y disposición seguirá requiriendo el consentimiento de los demás copropietarios, lo que dificulta el uso libre del bien, por lo que los compradores son limitados y el precio tiende a ser bajo. En la práctica, es difícil vender al precio justo de mercado.
Q2. ¿Qué es una "acción de partición"?
R. Una acción de partición es un procedimiento legal para resolver la copropiedad presentando una demanda judicial cuando las negociaciones con los copropietarios fracasan. El tribunal puede ordenar una división en especie (dividir el propio inmueble), una compra a valor tasado (donde una parte compra a las demás al valor tasado por el tribunal) o una venta forzada con distribución de ingresos. Tiende a requerir tiempo y costos.
Q3. ¿Es difícil establecer un fideicomiso familiar?
R. Establecer un fideicomiso familiar requiere crear un contrato de fideicomiso e inscribirse en el registro, por lo que se requieren conocimientos especializados. Sin embargo, trabajando con un especialista como un notario o abogado, los procedimientos se pueden gestionar. Los costos incluyen tarifas de establecimiento del fideicomiso y tarifas de gestión anuales, pero es una herramienta muy útil a mediano y largo plazo.
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