Dans la gestion locative, ce qui génère le plus souvent des litiges, c'est l'état des lieux de sortie. Il n'est pas rare que les avis du propriétaire et du locataire divergent sur la prise en charge des frais de remise en l'état, et que l'affaire aille jusqu'au tribunal.
Cet article présente, du point de vue de la pratique, les types de litiges fréquents lors des états des lieux de sortie, l'étendue de ce que le propriétaire peut ou ne peut pas réclamer, les règles d'or pour prévenir les litiges et une checklist par pièce.
Trois plaintes fréquentes lors de l'état des lieux de sortie
① Plaintes relatives aux frais de remise en l'état
L'usure due à l'usage normal et au vieillissement n'est en principe pas à la charge du locataire. Comprenez correctement la « Charte et études de cas sur la remise en l'état » du ministère japonais du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme afin de pouvoir juger de manière appropriée.
② Plaintes relatives aux clauses spéciales (tokuyaku)
Même si une clause spéciale met les frais de nettoyage professionnel à la charge du locataire, pour lui imputer également l'usure normale il faut des preuves, notamment des photographies, démontrant que l'état dépasse cette usure.
③ Plaintes relatives au devoir d'explication
Si le locataire n'a pas suffisamment compris et accepté le contenu de la clause spéciale, celle-ci peut être déclarée nulle. Il est indispensable de faire signer un document attestant qu'il a reçu l'explication.
Étendue de ce que le propriétaire peut ou non réclamer
Dommages imputables au locataire (manquement au devoir de diligence)
- Rayures sur le papier peint ou les colonnes lors du déménagement
- Gribouillis d'enfant
- Jaunissement et odeurs dus au goudron de cigarette
- Rayures et odeurs dues aux animaux de compagnie
- Décoloration du tatami ou du parquet à cause de la condensation laissée sans entretien
- Trous ou marques laissés par la pose d'éclairages
- Perte ou détérioration des clés
- Prolifération de mauvaises herbes par défaut d'entretien du jardin
Dommages non imputables (usure normale / vieillissement)
- Empreintes ou affaissements liés à l'installation de meubles
- Noircissement du mur dû à l'usage d'appareils électroménagers
- Décoloration naturelle du tatami, du parquet ou du papier peint
- Trous de punaises
- Trous de vis pour la pose de la climatisation
- Frais de changement de serrure à l'entrée
- Dommages dus à des catastrophes naturelles
- Pannes d'équipements liées au vieillissement
※ Il est possible de définir des règles propres au champ des réparations par clauses spéciales, mais les contenus indûment défavorables au locataire ne sont pas admis par le droit civil.
Cinq règles d'or pour prévenir les litiges de sortie
① Clarifier les règles de remise en l'état
L'article 616-5 du Code civil énonce expressément que les réparations dues à l'usure normale et au vieillissement ne sont pas à la charge du locataire. Avant la signature, tracez clairement la frontière entre ce qui incombe au propriétaire et au locataire, et formalisez-la par écrit.
② Définir le traitement du dépôt de garantie
L'article 622-2 du Code civil réformé limite l'usage du dépôt de garantie aux loyers impayés, indemnités et frais de réparation, et impose la restitution du surplus au locataire.
③ Fixer un montant plafond (kyokugaku) pour le garant
L'article 465 du Code civil réformé interdit d'imposer au garant une charge supérieure à un certain montant. Indiquez expressément le plafond dans le contrat.
④ Consigner l'état du bien à l'entrée
À l'entrée, propriétaire et locataire doivent être présents ensemble et procéder à la prise de photos et à la signature d'un constat d'état. Lors d'une sortie après un long séjour, l'état initial ne se laisse plus retrouver, et ces relevés constituent la preuve la plus solide.
⑤ Effectuer l'état des lieux de sortie une fois le bien vide
Pour ne pas passer à côté de dommages ou de salissures cachés par les meubles, réalisez l'état des lieux après le déménagement, avec le bien entièrement vide.
Checklist par pièce pour l'état des lieux de sortie
Pièces d'eau (cuisine, salle de bain, lavabo, toilettes)
- □ Robinets et vannes intacts ? (vérifiez en faisant couler l'eau)
- □ Fuites, calcaire ou moisissures ?
- □ Salissures de graisse autour de la cuisinière et dans la hotte
- □ État de la baignoire, du siphon et de la pomme de douche
- □ La pomme de douche a-t-elle été remplacée par une pièce différente de celle de l'entrée ?
- □ Anomalies sur la cuvette, la lunette et le réservoir des WC
- □ État des rangements
Pièces à vivre (salon, chambres, pièce japonaise)
- □ Dégâts ou salissures sur murs, sol, plafond (trous de clous, taches de nicotine, moisissures)
- □ Salissures faciles à manquer en haut des portes ou au bas du papier peint
- □ Vérification du fonctionnement de la climatisation, du détecteur d'incendie et des éclairages
- □ État des vitrages, moustiquaires et châssis (sash)
- □ Pour la pièce japonaise : état du tatami, des fusuma et des shoji
Entrée (genkan)
- □ Dégâts sur la porte / poignée (souvent dans l'ombre, soyez attentif)
- □ Bon fonctionnement de l'ouverture/fermeture (lié à la sécurité)
- □ Présence des étagères intérieures du meuble à chaussures
- □ Restitution des clés et des doubles
- □ Vérification de l'interphone et de la chaîne de porte
Extérieur
- □ Tri sélectif
- □ Encombrants laissés sur place ? (vérifiez les vignettes de collecte)
- □ Objets oubliés sur le balcon / la véranda
- □ Dégâts sur les équipements extérieurs
Trois solutions en cas de refus de paiement
① Étudier l'application de l'assurance responsabilité du locataire
Clause additionnelle de l'assurance incendie, selon laquelle une indemnité est versée au propriétaire pour les dommages dus à des accidents imprévus. Particulièrement efficace lorsque les frais de réparation sont élevés.
② Réclamer au garant solidaire
Le garant solidaire est tenu aux mêmes obligations de paiement que le locataire. Toutefois, une certaine souplesse, comme l'acceptation d'un paiement échelonné selon sa situation financière, est aussi nécessaire.
③ Confier l'état des lieux à une société de gestion
Les sociétés de gestion expérimentées maîtrisent la charte et savent éviter les litiges. Dans de nombreux cas, l'ensemble — état des lieux et travaux de remise en état — est terminé en une dizaine de jours, ce qui réduit aussi la durée de vacance.
Conclusion
La majorité des litiges en sortie viennent d'un manque de relevés à l'entrée, d'une mauvaise compréhension de la charte et d'une absence de formalisation écrite. En combinant photos et constat d'état à l'entrée, règles claires de prise en charge fondées sur la charte, et checklists par pièce à la sortie, la majeure partie des litiges peut être évitée.
INA&Associates Co., Ltd. propose un service de gestion locative en guichet unique, couvrant de l'état des lieux de sortie jusqu'aux travaux de remise en l'état. Les propriétaires souhaitant assurer une procédure de sortie fluide et sans litige sont invités à nous contacter sans hésiter.
