租赁经营中最容易发生纠纷的环节是退租时的现场确认。房东与租客在原状恢复费用的负担问题上往往意见相左，甚至不乏对簿公堂的案例。
本文将从实务角度，详细解析退租现场确认中常见的纠纷类型、房东可主张和不可主张的费用范围、防范纠纷的原则要点，以及各区域的检查清单。
退租现场确认中常见的3类投诉
①关于原状恢复费用的投诉
原则上，因正常损耗及自然老化造成的损坏不由租客承担。请正确理解国土交通省发布的《关于原状恢复纠纷的指导方针》，以便作出妥当判断。
②关于特别约定的投诉
即便合同中约定房屋清洁费用由租客承担，若要让租客承担正常损耗范围内的费用，也需要提供超出正常损耗状态的照片等证据。
③关于说明义务的投诉
若租客未充分理解并认可特别约定的内容，该约定可能被认定为无效。务必取得租客对已接受说明的书面签字确认。
房东可主张和不可主张追加费用的范围
可向租客主张的损坏（租客违反注意义务）
- 搬家过程中造成的墙纸或柱子划痕
- 儿童涂鸦
- 烟草焦油导致的泛黄及异味
- 宠物造成的抓痕及异味
- 结露放置不处理导致的榻榻米或地板褪色
- 安装照明器具留下的孔洞及痕迹
- 钥匙丢失或损坏
- 庭院疏于打理导致杂草丛生
不可主张的损坏（正常损耗及自然老化）
- 家具放置造成的凹陷及压痕
- 家电使用导致的墙面熏黑
- 榻榻米、地板、墙纸的自然褪色
- 图钉孔
- 空调安装用的螺丝孔
- 入住时的换锁费用
- 自然灾害造成的损坏
- 设备因自然老化发生的故障
※修缮范围可通过特别约定设定独立规则，但对租客明显不公平的内容在民法上不予认可。
防范退租纠纷的5大原则
①明确原状恢复规则
根据民法第616条之5，正常损耗及自然老化的修缮明确规定不属于租客的义务。在签约前应明确划定房东负担与租客负担的界限，并形成书面文件。
②明确定义押金的使用规则
根据修订民法第622条之2，押金的用途仅限于未付租金、损害赔偿金及修缮费用，余额有义务退还给租客。
③为保证人设定最高保证额度
根据修订民法第465条，不得要求保证人承担超过一定金额的负担。请在合同中明确注明最高保证额度。
④入住时记录房屋状态
入住时应由房东与租客双方共同在场，进行拍照记录并在状态确认书上签字。长期入住后退租时往往难以还原入住时的状态，该记录将成为最重要的证据。
⑤退租现场确认须在清空家具后进行
为避免遗漏被家具遮挡的划痕和污渍，应在搬家完成后的空房状态下进行现场确认。
退租现场确认｜各区域检查清单
用水区域（厨房·浴室·洗面台·卫生间）
- □ 水龙头、水阀是否有损坏（实际放水确认）
- □ 是否有漏水、水垢、霉菌
- □ 灶台周围及排气扇内部的油污
- □ 浴缸、排水口、莲蓬头的状态
- □ 莲蓬头是否被换成了入住时以外的配件
- □ 马桶、马桶盖、冲水箱是否有异常
- □ 收纳柜的状态
居室（客厅·卧室·和室）
- □ 墙壁、地板、天花板的划痕及污渍（钉孔、烟渍、霉斑）
- □ 门上方及地脚处墙纸上容易遗漏的污渍
- □ 空调、烟雾报警器、照明器具的运行确认
- □ 窗玻璃、纱窗、窗框的状态
- □ 和室的情况：榻榻米、隔扇、障子的状态
玄关
- □ 门扇、门把手的划痕及损坏（注意背光处易遗漏）
- □ 门的开关情况（直接关系到安全性）
- □ 鞋柜内隔板是否齐全
- □ 确认钥匙及备用钥匙是否全部归还
- □ 门铃、门链的运行确认
外围区域
- □ 垃圾是否按规定分类
- □ 是否有大件垃圾遗留（确认是否贴有回收贴纸）
- □ 阳台、露台是否有遗留物品
- □ 室外设备是否有损坏
拒绝付款时的3种应对方法
①考虑申请承租人损害赔偿保险
该保险是火灾保险中包含的特约，针对意外事故造成的损坏，向房东支付保险金。在修缮费用较高的情况下尤为有效。
②向连带保证人主张
连带保证人与租客承担同等的付款义务。但也需要根据其经济状况灵活考虑分期付款的可能性。
③委托物业管理公司负责退租现场确认
有经验的物业管理公司掌握相关指导方针的知识及规避纠纷的专业技巧。从现场确认到原状恢复施工约10天内完成的案例居多，有助于缩短空置期。
总结
退租现场确认纠纷的大多数根源在于入住时记录不足、对指导方针理解不到位以及书面化工作不完善。通过入住时的拍照记录与状态确认书的签署、明确符合指导方针的费用负担规则，以及退租时活用各区域检查清单，大部分纠纷均可防患于未然。
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